현관문에 경매 스티커가 붙는다면?

서울 아파트

매매지수: 107.8 (▲0.18)

전세지수: 103.5 (▲0.14)

수도권 아파트

매매지수: 103.3 (▲0.11)

전세지수: 102.2 (▲0.11)

지방 아파트

매매지수: 99.5 (▲0.02)

전세지수: 100.6 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

1월 5일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 강제·임의경매가 폭증했습니다.

► 저금리 방패가 사라졌기 때문입니다.

► 보증금 안전 여부를 다시 점검할 때입니다.

현관문에 경매 스티커가 붙는다면?

강제경매 신청 3만8524채, 임의경매 낙찰 2만4837채. 강제·임의경매가 동시에 폭증한 지금, 내 보증금이 안전한지 다시 따져야 할 때입니다.

누가 내 집을 넘기나?

경매는 ‘누가 신청했느냐’에 따라 갈립니다. 보증금을 받으려 임차인이 판결문을 들고 넘기면 강제경매, 이자를 못 낸 임대인의 담보를 은행이 회수하면 임의경매죠. 흐름은 달라도 결론은 같습니다. 지난해에 두 경매가 동시에 튀며 수도권 주택이 대거 경매판에 올랐습니다.

▸ 경매 기록 요약

• 강제경매: 신청 3만8524채, 역대 최다

• 임의경매: 낙찰 2만4837채, 3년 연속 증가

• 공통점: 수도권 쏠림(강제는 서울·경기 합계 2만건대)

왜 하필 작년에 폭발했을까? 

저금리라는 방패가 사라졌기 때문입니다. 2%대였던 주택담보대출¹⁾ 금리가 4~5%로 재조정되며, 버티던 임대인의 지갑부터 무너졌습니다. 이는 단순한 ‘집주인 문제’가 아닙니다. 경매로 주인이 바뀌면, 은행 같은 선순위 채권자가 먼저 가져가서 내 보증금이 사라질 수 있으니까요.

▸ 금리 인상의 도미노

•경제: 저금리 종료 → 대출 재조정 → 연체 급증

•임대인: 이자 누적 → 매각·경매로 이동

•임차인: 주인 바뀔 위험 → 등기부 근저당 확인 필수

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

내 보증금을 지키는 질문 

불안이 현실이 되기 전, 임차인이 챙겨야 할 체크리스트를 살핍니다. 

Q 경매는 어떻게 시작될까? 

A 신청 후 2~3일이면 등기부등본에 ‘경매개시결정’이 찍힙니다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 주소만 검색해도 바로 확인됩니다. 이후 법원 조사를 거쳐 6개월~1년 뒤 새 주인 찾기(입찰)가 시작됩니다.

Q 집이 넘어가면 바로 짐을 싸야 할까? 

A 아닙니다. 전입신고와 확정일자를 갖춘 ‘대항력’이 있다면, 낙찰자가 보증금을 모두 돌려줄 때까지 거주가 가능합니다.

Q 임의경매와 강제경매, 뭐가 더 불리할까?

A 임의경매가 더 불리합니다. 담보권자인 은행이 먼저 가져가서, 집이 낮은 값에 팔리면 임차인 몫이 거의 안 남기 때문입니다. 강제경매는 임차인이 먼저 신청해 순서를 챙길 여지가 있습니다. 핵심은 내 보증금이 은행보다 앞이냐 뒤냐 이거 하나입니다.

Q 경매 진행 중인데, 이사 가도 될까?

A 절대 안 됩니다. 주소를 옮기면 대항력이 사라집니다. 꼭 이사해야 하는 상황이라면 ‘임차권등기명령’을 등기부에 올려두고 움직이세요. 등본에 ‘임차권등기’ 항목이 추가됐는지 반드시 확인해야 합니다.

미혼 자산, 기혼의 4분의 1

기혼 가구와 미혼 가구의 자산 격차가 작년 기준 평균 5억4000만 원까지 벌어졌습니다(출처: 국가데이터처). 기혼은 7억8637만 원, 미혼은 2억3950만 원이고, 부동산 자산에서만 4배 차이가 났습니다. 지난 8년간 기혼은 65.2%, 미혼은 36.5% 늘어 격차는 더 커졌습니다.

30대 매수 절반 차지

지난해에 서울에서 생애 첫 집을 산 사람은 총 6만1132명이고, 그 가운데 30대가 3만473명으로 절반(49.8%)을 차지했습니다(출처: 법원등기정보광장). 특히 지난해 12월엔 전월보다 26.3% 늘어 5072명으로 급증했습니다. 전세 매물이 줄고 월세 부담이 커져 매수를 앞당겼다는 풀이입니다.

정비사업에 1% 금리 대출

정부가 정비사업 초기 사업비를 연 1% 금리로 빌려주는 상품을 새로 만듭니다(출처: 국토교통부). 기존 2.2% 금리를 절반 이하로 낮추고 보증료율도 80% 깎습니다. 강남 4구를 뺀 전국 정비사업장이 그 대상입니다. 공급을 앞당기려면 금융비용부터 줄여야 한다는 겁니다.

서울 평균 월세 147만 원

서울 아파트 평균 월세가 지난해 12월 기준 147만6000원으로 1년 새 13만 원 넘게 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 전세 매물이 마르자 임차인들이 월세로 몰리며 가격에 불이 붙은 겁니다. 비아파트 월세 거래 비중도 76.2%를 차지했습니다. 전세 대신 월세를 택할 수밖에 없는 구조가 굳어지고 있습니다.

상경 매수 1만4000건

지난해에 지방 거주자의 서울 아파트 매수는 1만4000건이었습니다(출처: 법원등기정보광장). 1년 새 22% 늘었습니다. 반면 지방의 준공 후 미분양은 2만4815건으로 14년 만에 최고치를 찍었습니다. 지방 시장을 향한 불신이 여전히 짙다는 설명입니다.

〈수도권〉

•서울 아파트 3.3㎡ 5001만 원→5925만 원, 1년 새 18.48% 상승

•서울 작년 12월 아파트 낙찰가율 102.9%, 3년 6개월 만에 최고치

•서울 3월부터 ‘수도요금 할인’ 3자녀→2자녀 가구로 확대

•강남 아파트 전세가율 37.59%, 2013년 4월 이후 최저

•강남 생활 기능 10분 이내에 누릴 수 있는 ‘10분 도시’ 구상 공개

•성동 아파트값 10년간 209% 상승, 서울 1위

•송파 ‘올림픽훼밀리타운’ 재건축추진위 승인, 연내 조합설립 추진

•수도권 신분당선 역세권, 업무지구 접근성 개선에 아파트값 5년 새 30% 상승

•수도권, 전국 1월 분양 1만1635가구 중 1만559가구로 90% 차지

•고양 덕양, 대출 규제에 따른 서울 대체지로 부각

•광명 ‘하안주공1·2단지’ 재건축, 연내 조합설립 추진

•성남 판교역 교통 개선으로 가치 상향 기대

•용인 수지, 갭 메우기 장세에 4주 연속 아파트값 상승률 전국 1위

•평택 반도체 수요로 미분양 3594가구, 전월 대비 11.6% 감소

•인천 GTX-B ‘청학역’ 신설 확정, 주변 주거지 교통 개선 기대 

〈지방〉

•부산 아파트값 11주 연속 상승

•부산 ‘센텀 부지’, 108층 무산 뒤 64층 오피스텔 사업 추진

•대구 분양권 거래량 한 달 만에 반등

•대구 동성로 상가 공실률 23.3%, 전년 대비 3.5%p 상승

•광주 올해 입주 1만5000가구, 전년의 2배

•강원 거주자, 작년 서울 집합건물 1296건 매수로 1년 새 37.7% 증가하며 강남·마용성에 집중

〈해외〉

•미국 캘리포니아 뉴포트코스트 등 초고가 지역 중위가격 1190만 달러(약 173억 원), 필요 연 소득 240만 달러(약 38억 원) 수준

•미국 뉴욕 임대료 상한 아파트 5100가구, 임대인 부도 후 일괄 매각으로 임차인 안전 우려

•미국 플로리다 팜비치 매수세 19.7% 증가, 현금 비중 48%로 거래 늘지만 매물 부족

•중국 홍콩 집값, 경기 회복과 정책 완화로 2026년 10% 상승 전망

•영국 임대료 인상, 퇴거 기준 강화한 ‘임차인보호법(Renters' Rights Act)’ 시행 앞두고 평균 임대료 1.5% 하락

•영국 평균 집값 29만7755파운드(약 5억8200만 원)로 작년 6월 이후 최저, 금리인하에도 수요 회복 더딘 시장

•아일랜드 집값 2025년 5.5% 상승, 매물 1만1551건으로 팬데믹 이전 대비 절반

•쿠바 관광객 220만 명으로 20년 내 최저, 민간 숙소 제한과 노후 호텔로 회복 동력 약화

•일본 도쿄 도심 5구 오피스 공실률 2.22%, 10개월 연속 하락

지방 땅따먹기의 역사 2: 새 지도 그리기와 미완성 조각

지방의 족보는 살아남기 위한 ‘자리 찾기’와 ‘합치기’의 기록입니다. 국가가 직접 지도를 새로 그렸거나, 옆 동네를 데려와 덩치를 키운 지방의 결정적 순간들을 살핍니다.

① 연기·공주·청원 → 세종특별자치시 

이름조차 낯설던 곳이 국가 행정의 중심으로 바뀌었습니다. 충남 연기군 전체에 공주시와 청원군 일부를 더해 정부가 지도를 다시 그렸죠. 주변 도시 영역을 가져와 완전히 새로운 브랜드를 만든 겁니다. 이제 세종시는 전국 부동산 시장 흐름을 보여주는 기준점이 됐습니다.

•2007년: 행정중심복합도시 착공

•2012년: 세종특별자치시 공식 출범 

→ 경계를 다시 그어 만든 행정 수도

② 제주·서귀포·북제주·남제주 → 제주특별자치도 

행정 다이어트가 자본을 깨운 사례입니다. 4개 시·군을 2개 행정시로 통합하고, 국제자유도시란 이름으로 규제를 풀었더니 글로벌 자본이 섬 전체를 훑었습니다. 인허가권이 하나로 합쳐지며 개발 속도에 불이 붙었고요. 칸막이를 치우니 섬 전체가 거대한 개발 상품이 됐습니다.

•2006년: 제주특별자치도 출범 및 기초지자체 폐지

•2010년대: 국제자유도시 바람과 함께 부동산 가치 급등 

→ 행정 벽을 허물고 섬 전체를 하나로 묶음

③ 경북 군위군 → 대구광역시 

가장 따끈따끈한 ‘지역 통합’ 뉴스입니다. 대구경북통합신공항을 짓기 위해 경북 땅이던 군위군을 대구시로 통째로 편입시켰습니다. 덕분에 대구는 전국 광역시 중 가장 넓은 면적을 가진 도시가 됐죠. 공항 호재를 위해 두 지역이 지도 자체를 바꾼 겁니다.

•2023년: 경북 군위군, 대구광역시로 편입

•결과: 대구 행정구역 확장, 신공항 배후 역할 강화

→ 신공항을 위해 지역을 넓힌 대구의 선택

④ 전주시·완주군(아직 못 정한 통합) 

도넛 모양 지도를 가진 곳입니다. 전주가 완주에 둘러싸여 있거든요. 청주·청원처럼 합쳐야 마땅하지만 두 지역은 20년 넘게 못 붙었어요. 행정은 따로, 생활권은 하나인데 말이죠. 전주의 인프라와 완주의 신축 아파트 사이에서 묘한 줄타기가 이어지고 있습니다.

•1997년·2009년·2013년: 통합 시도했으나 완주 반대로 무산

•현재: 전주·완주 통합 재추진 논의 중 

→ 20년째 고민 중인 지도의 미완성 퍼즐

님비(NIMBY)

지역 갈등을 설명할 때 쓰는 개념입니다. 핵심은 “필요성은 인정하지만 부담은 떠안기 싫다”입니다. 소각장·교정시설처럼 기피시설이 필요하다는 사실은 인정하지만, “우리 지역이 맡을 이유는 없다”는 입장에서 반대가 발생합니다. 지역 이익을 우선할 때 생기는 전형적 갈등 구조입니다.

핌피(PIMFY)

님비와 반대 결입니다. 핵심은 “지역에 이득이 되는 시설은 적극적으로 유치하려는 움직임”입니다. 도서관·지하철역·종합병원·문화시설처럼 혜택이 큰 인프라에 대해 “우리 지역에 오면 좋다”는 태도가 나타나죠. 다만 유치 경쟁이 과열될 경우, 다른 지역과의 형평성 문제가 제기되기도 합니다.

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겨울 낮달.

사진 제공 | @hamseul_photo