2026년 꼭 알아야 할 변화 7
- BOODING
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서울 아파트
매매지수: 107.4 (▲0.21)
전세지수: 103.2 (▲0.16)
수도권 아파트
매매지수: 103.1 (▲0.14)
전세지수: 102.0 (▲0.12)
지방 아파트
매매지수: 99.4 (▲0.03)
전세지수: 100.4 (▲0.05)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
12월 22일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 알립니다 ] 새해는 계획하신 모든 일을
차근차근 이루시길 기원합니다.
부딩팀 드림
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신정 공휴일로
한국부동산원 주간 가격지수는 미발표입니다.
지난주 데이터를 유지하니 참고 바랍니다.
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 자금 출처 증명이 까다로워집니다.
► 전세사기 방지 장치도 추가되고요.
► 무주택 입장엔 유리한 변화도 있습니다.
2026년 꼭 알아야 할 변화 7
새해엔 집 사는 방식이 달라집니다. 이젠 돈의 출처와 흐름까지 따집니다. 올 상반기, 모르고 지나치면 손해로 이어질 변화만 골랐습니다.
[1월]
매매 신고 강화: 입금증 없으면 꽝
1월부터 집을 계약할 땐 ‘계약금 이체 내역 제출’이 의무화될 예정입니다. 작년까진 서류만 써서 올리면 끝이었지만, 이젠 은행 앱을 켜서 입금증까지 따야 합니다. 높은 가격으로 신고했다가 슬쩍 취소하는 ‘가짜 거래’를 막으려는 조치입니다.
▸ 입금 증빙 체크리스트
•제출 서류: 매매계약서 + 계약금 이체 내역
•제출 주체: 중개사(거래 신고 접수할 때)
•도입 이유: 집값 띄우기용 거래 차단
[1월]
자조서 개정: 코인 수익 증명 필수
자금조달계획서 양식도 훨씬 깐깐해집니다. 전엔 가상자산으로 번 돈을 ‘기타자산’ 항목에 대충 뭉뚱그려 적었죠. 이제 안 통합니다. ‘가상자산 매각대금’ 항목을 새로 만들었거든요. 사업자대출도 별도 표기해야 하고, 증여·상속은 세금 신고 여부까지 적어야 합니다. 국세청이 가상자산 자금 흐름을 확인하기 쉬운 구조입니다.
▸ 자금조달계획서 주요 변경 사항
•가상자산: ‘매각대금’으로 별도 기재
•대출 출처: 금융기관명까지 표기
•증여·상속: 세금 신고 여부까지 확인
[1월]
월세 세액공제: 따로 살아도 1000만 원 인정
직장 때문에 따로 살아야 하는 무주택 부부라면 반가울 변화입니다. 이젠 부부가 따로 살며 낸 월세도 각각 세액공제를 받을 수 있습니다. 다만 한도는 부부 합산으로 잡습니다. 합산 한도는 연 1000만 원입니다. 특히 아이가 셋 이상인 다자녀가구라면 ‘국평(84㎡)’보다 큰 집(100㎡)에 살아도 공제 혜택을 누릴 수 있습니다.
▸ 부부 월세 세액공제 포인트
•대상: 총급여 8000만 원 이하 무주택 부부
•조건: 부부 주소지가 서로 다른 시·군·구
•한도: 부부 합산 연 1000만 원까지 인정
[1월]
대출 가중치: 깐깐해질 대출 문턱
주택담보대출을 내줄 때 은행이 쌓아야 하는 ‘위험 가중치’가 15%에서 20%로 오릅니다. 5%p 차이라 별거 아닌 것 같지만, 그 영향은 큽니다. 대출 한 건당 묶어둬야 하는 자기자본이 늘어나거든요. 대출 심사가 더 까다로워질 수밖에 없습니다.
▸ 대출 분위기 변화
•무게 증가: 위험 가중치 15% → 20%
•영향: 금리나 부대비용에 슬쩍 반영될 가능성 큼
•체감: 작년보다 5~10% 한도 잡는 게 안전
[2월]
신탁원부 의무: 진짜 주인 확인 필수
전세사기 중에서도 가장 무서운 게 ‘신탁 사기’입니다. 임대인인 줄 알았는데, 알고 보니 권리가 신탁사(부동산 소유권을 위탁받아 관리하는 회사)에 있는 경우죠. 2월 15일부터는 전세 같은 임대차 계약 때 중개사가 ‘신탁원부(진짜 집주인이 누군지 확인하는 서류)’를 의무적으로 보여주며 설명해야 합니다. 실제 소유주가 누군지, 신탁사 동의가 있었는지 확인하지 않으면 보증금을 날릴 수 있습니다.
▸ 계약 전 꼭 확인
•필수 서류: 신탁원부, 건축물대장등본
•확인 포인트: 실제 소유자·신탁사 동의 여부
•대응: 안 보여주면 “법적 의무”라며 요구해야
[5월]
중과 배제 종료: 5월 전 급매 노리기
조정대상지역 다주택자가 집을 팔 때 양도세를 깎아주던 ‘중과 배제’가 5월 9일 끝납니다. 정부가 연장하지 않으면 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지죠. 즉 팔 사람은 5월 9일 전에 잔금·등기를 마쳐야 합니다. 이때 무주택에겐 기회가 열립니다. 세금 폭탄을 피하려는 다주택자가 가격을 내린 ‘절세용 급매물’이 쏟아져 나올 수 있습니다. 사는 사람 입장에선 고를 게 많아지고, 가격 흥정도 쉬워집니다.
▸ 양도세 중과 배제 체크
•기한: 2026년 5월 9일까지
•세율 변화: 종료 시 기본세율 + 20~30%p
•핵심 변수: 양도일 기준 적용
[연중]
특례 유지: 두 채 사도 1주택 인정
1주택자가 지방의 준공 후 미분양을 사면 종부세·양도세 계산 때 주택 수에서 빼주는 특례가 2026년 말까지 이어질 전망입니다. 비수도권, 전용면적 85㎡ 이하, 6억 원 이하 요건은 꼭 체크해야 합니다. 지방에 세컨드하우스를 마련하거나 투자를 고민 중인 1주택자라면 놓칠 수 없는 혜택입니다.
▸ 지방 미분양 세제 특례
•대상: 비수도권 준공 후 미분양주택
•조건: 전용면적 85㎡ 이하, 6억 원 이하
•혜택: 양도세·종부세 1주택 특례 유지
•포인트: 세컨드하우스 보유해도 ‘집 수’에 안 잡힘
13만3000가구 공급 확정
정부가 수도권 7곳에 13만3000가구 공급을 확정했습니다(출처: 국토교통부). 의왕·군포·안산 등 5곳은 지구계획을 승인했고, 구리토평2·오산세교3은 공공주택지구¹⁾로 묶었습니다. 이 중 7만4000가구가 공공분양·임대입니다. 대부분 철도역 인근이라 교통은 좋지만, 입주까지 시간은 걸립니다.
¹⁾ 공공주택지구: 국가가 직접 주도해 대량으로 집을 짓는 구역입니다. 지구 지정은 빠르지만, 실제 입주까진 7~10년이 걸립니다.
58%가 수도권에 집중
올해 전국 민간분양¹⁾은 18만7000가구로 지난해보다 소폭 늡니다(출처: 부동산R114). 특히 전체 물량의 58%가 수도권에 집중됩니다. 서울은 3만4000가구로 지난해(1만4000가구)의 2배가 넘고요. 수도권 물량은 1~4월 연초에 몰려 있으니, 수요자라면 타이밍을 잘 잡아야겠습니다.
¹⁾ 민간분양: LH·SH 같은 공공기관이 아닌, 민간 건설사나 시행사가 직접 사업을 추진해 공급하는 분양입니다.
40% 이상이 30·40대
재개발·재건축조합에 30·40대가 몰립니다. 수도권 53개 단지 중 조합장·추진위원장 비율은 42.3%로, 전자투표와 AI 조감도 등으로 의사결정 속도를 70%나 줄였습니다(출처: 한국프롭테크). 새해 서울 분양의 92%가 정비사업 물량인 만큼, 이들의 속도전이 시장을 바꿀 거란 평입니다.
탈서울 116만 명 돌파
지난해에 서울을 떠난 인구가 116만 명을 넘었습니다(출처: 국가데이터처). 서울 집값이 19년 만에 가장 크게 오르며, 서울과 경기의 평균 아파트값 격차가 7억 원 이상 벌어진 영향입니다. 서울 거주자의 경기 이주 비중은 13%를 넘겼고, ‘탈서울’은 이제 구조적 흐름이 됐습니다.
분양권 거래 1000건 돌파
지난해 서울 분양권·입주권¹⁾ 거래가 6년 만에 1000건을 넘겼습니다(출처: 국토교통부). 2022년 83건으로 바닥을 찍고 수요가 다시 붙었습니다. 새해 서울 입주 물량이 지난해의 4분의 1 수준인 9600가구로 급감하자 수요자들이 입주권으로 눈을 돌린 겁니다. 공급 부족으로 인해 분양권·입주권이 사실상 ‘대체 시장’이 됐습니다.
¹⁾ 분양·입주권: 분양권은 아직 짓지 않은 새 아파트를 분양받는 권리입니다. 청약에 당첨되면 생기고, 공사 중에도 거래됩니다. 입주권은 재개발·재건축 조합원이 기존 집을 내놓고 받는 권리로, 철거 이후부터 생깁니다. 규제는 덜하지만 가격은 더 높습니다.
Q 전세를 월세로 바꾸면 매수 기회가 정말 커질까요?
•가족구성원: 30대 중반 맞벌이 부부(2인가구)
•현재 거주지: 서울시 금천구 20평대 아파트(전세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산/부채: 3억8000만 원(현금 1억5000만 원 + 전세금 여분 1억5000만 원 + 주식 8000만 원) / 1억5000만 원(전세대출)
•월수입: 월 800만 원(두 사람 합계)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 250만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울시 마포구, 강서구 화곡동, 양천구 목동, 송파구 문정동, 경기도 하남시
•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 학군 > 상권 > 자연
•고민 내용:
-2026년 8월 전세 만기를 앞두고 내 집 마련을 계획 중인 30대 맞벌이 신혼부부입니다. 현재 서울 금천구 시흥동에서 전세로 거주 중입니다.
-2024년 9월 혼인신고를 했고, 2026년 자녀 계획도 고려하고 있습니다. 2026년 8월까지 매수하지 못할 경우, 전세 연장 대신 보증금 5000만 원·월세 110만 원의 반전세로 전환하는 방안을 검토 중입니다.
-현재 전세대출 이자는 월 55만 원이며, 반전세로 전환하면 월 110만 원을 부담하게 됩니다. 즉 주거비가 매달 55만 원, 연간 660만 원 증가합니다. 대신 전세보증금을 회수해 현금 유동성을 확보하고, 급매 대응 여력을 만들려는 목적입니다.
-참고로 아내가 과거 빌라 보유 이력이 있어 생애최초 대출은 어렵습니다.
질문 1.
매수 기회를 잡기 위한 유동성 확보 차원에서, 연 660만 원의 추가 비용을 감수하고 전세에서 월세로 전환하는 전략이 현재 시장에서 합리적일까요?
질문 2.
이 전략을 전제로 할 때, 예산 3억8000만 원으로 진입 가능한 가장 좋은 상급지 또는 저평가 우량 단지는 어디라고 보시나요? 현재 서울 강서구 화곡동과 경기 하남을 보고 있는데, 더 나은 대안이 있다면 조언을 듣고 싶습니다.
A 매수할 집부터 정하세요
전세금을 빼서 월세로 전환한 뒤, 그 돈으로 내 집 마련을 준비하는 전략 자체는 나쁘지 않습니다.
월세로 돌리면서 생긴 여윳돈으로 전세를 끼고 집을 사는 방식도 충분히 현실적인 선택이고요.
다만 한 가지 분명히 짚고 가야 할 게 있습니다. 살 집을 정하기도 전에 월세부터 옮기면 순서가 어긋날 수 있다는 겁니다.
방향 없이 월세로 넘어가면, 비용은 늘고 선택지는 오히려 줄어들기 십상입니다.
자금 조건을 보면 월세로 전환할 경우 가용자금은 약 3억8000만 원까지 늘어납니다. 대신 매달 55만 원, 연간으로는 660만 원이 추가로 나갑니다.
그래서 핵심은 단순히 ‘돈이 늘었느냐’가 아니라, 그 돈으로 실제 어떤 집을 살 수 있느냐입니다.
현재 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서, 이 지역 아파트는 전세를 끼고 매수하는 구조 자체가 불가능해졌습니다.
그래서 말씀하신 서울 강서구 화곡동이나 경기 하남도 구조적으로 쉽지 않은 선택입니다.
이 조건을 놓고 보면 선택지는 자연스럽게 압축됩니다. 하나는 재개발 가능성이 있는 지역의 빌라를 보는 방식이고, 다른 하나는 토지거래허가구역이 아닌 지역의 아파트를 전세 끼고 매수하는 전략입니다.
알려주신 ‘수도권 선호 지역’을 기준으로 보면, 하남 접근성이 있는 구리 수택2구역이나 서울 노원구 상계뉴타운 일대 재개발 빌라가 현실적 후보로 올라옵니다.
아파트를 본다면 1기 신도시 중에서도 최근 가격 상승폭이 크지 않고, 토지거래허가구역에서 빠진 곳이 상대적으로 부담이 덜합니다.
정리하면 이렇습니다. 살 집을 먼저 정하고, 그 집에 맞춰 월세 전환 여부를 판단하는 게 순서입니다. 월세부터 옮겨놓고 집을 찾기 시작하면 선택지가 급격히 줄어들 수밖에 없습니다.
2026년 시장을 보면, 서울을 포함한 수도권은 전반적으로 5% 안팎의 완만한 상승 흐름이 이어질 가능성이 큽니다. 공급이 구조적으로 줄고 있기 때문입니다.
물론 미국 통화정책이 급격히 바뀌면 2027~2028년에 조정이 올 수도 있습니다. 다만 내 집 마련은 단기 시세차익을 노리는 게임이 아닙니다. 실제로 가격이 빠질 때는 대부분 “조금만 더 떨어지면…” 하다가 타이밍을 놓칩니다.
결국 중요한 건 하나입니다. 감당 가능한 수준에서 주거를 먼저 안정시키고, 그 상태에서 사이클을 버틸 수 있느냐. 지금 상황에선 이게 가장 현실적인 전략입니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 1월 2일~1월 7일
•전주 에코시티 더 클래스 ★★★★(4/5)
GOOD: “테라스 달린 대형? 전주 부자층 노린 듯.”
BAD: “에코시티 ‘옆’ 동네임.”
•해남 남외리 정하 에코프라임 ★★★(3/5)
GOOD: “해남에서 300가구 이상이면 큰 단지.”
BAD: “인근 신축은 평당 1000만 원, 여긴 1100만 원.”
⚡[무순위] 1월 5일 | 476가구⚡
•시흥거모지구 대방 엘리움 더 루체Ⅰ·Ⅱ ★★★(3/5)
GOOD: “허허벌판이지만, 입지 자체는 괜찮음.”
BAD: “허허벌판이라 아무것도 없음.”
⚡[무순위] 1월 5일 | 129가구⚡
•울산호수공원 에일린의 뜰 1·2단지 ★★(2/5)
GOOD: “울산 시장 분위기도 좋고, 선암저수지 뷰도 매력.”
BAD: “무순위 물량은 조망 없는 물건일 가능성 큼.”
⚡[임의공급] 1월 5, 6일 | 5가구⚡
•수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅱ ★(1/5)
GOOD: “북수원 대단지 + 나름 학군지.”
BAD: “벌써 10차 무순위 분양, 시장 평가는 끝남.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
SOC(사회간접자본)
도시를 움직이는 ‘뼈대’입니다. 도로와 철도, 공항처럼 모두가 함께 쓰는 시설이죠. 집값의 ‘혈관’이라고 보면 됩니다. SOC가 깔린다는 건 사람이 모이고 돈이 돈다는 뜻입니다. 집 근처에 큰 도로가 뚫리거나 역이 생긴다면, 일단 축하할 일입니다.
인프라(생활기반시설)
SOC보다 더 살갑고 촘촘한 생활시설입니다. 학교와 공원, 병원처럼 일상을 받쳐주는 요소죠. 흔히 “여긴 인프라가 좋아”라고 하면, 슬리퍼 신고 나가도 웬만한 건 다 해결된다는 뜻입니다. 구축 아파트값을 지켜주는 가장 강한 버팀목이기도 합니다.
빛
새해, 도시가 잠깐 숨 고르는 느낌.
사진 제공 | @513f__1996
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