3억~7억 원대, 그냥 넘기기 아까운 수도권 아파트 14곳

[ 알립니다 ]

5월 9일부터 양도세가 바뀝니다.

매물은 출렁이는데 대출 규제는 그대로입니다.

그래서 가격·입지·사업성 중 하나는 계산이 나오는

수도권 아파트 14곳을 소개합니다.

3억~7억 원대, 그냥 넘기기 아까운 수도권 아파트 14곳

이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 공식화했습니다. 그래서 시장이 다시 계산기를 두드립니다. 5월 9일까지 매매계약을 맺으면 유예 적용을 받을 수 있습니다. 다만 계약만으로 끝나진 않습니다. 기존 조정대상지역은 4개월, 작년에 새로 규제로 묶인 지역은 6개월 안에 잔금 지급과 소유권이전등기까지 마쳐야 합니다.

기한을 넘기면 세금이 확 달라집니다. 조정대상지역 2주택자는 6~45% 기본세율에 20%p가 더 붙고, 3주택 이상은 30%p가 추가됩니다. 소득 구간이 높으면 지방소득세까지 합쳐 최고 82.5%까지 거론됩니다. 이 차이는 숫자 싸움이 아닙니다. 잔금 시점에 남는 돈이 갈립니다. 그래서 5월 9일 전에 매물을 정리하려는 움직임이 나올 가능성이 있습니다.

하지만 지금은 ‘팔 사람만’ 움직이는 구간이 아닙니다. ‘살 사람’도 같이 멈칫합니다. 이유는 대출입니다. 규제지역에선 LTV와 DSR이 적용돼 대출이 생각보다 안 나옵니다. 그래서 8억~9억 원부터는 현금 부담이 급격히 커집니다. 같은 연봉, 같은 자금이면 여기서 계산기가 멈춥니다.

그럼 잔금까지 완주 가능한 구간은 어딜까요. 3억~7억 원대입니다. 대출이 붙고, 현금 부담이 갑자기 튀지 않는 구간이기 때문입니다. 오늘은 이 가격대에서 그냥 넘기기 아까운 서울 및 수도권 아파트 14곳을 소개합니다. 10년 이상 거주 기준으로, 가격 경쟁력·재건축 가능성·역세권 입지 중 최소 1개는 근거가 분명한 단지입니다.

〈서울 7곳〉

1. 창동주공3단지

•위치: 서울 도봉구 창동 

•준공/규모: 1990년, 2856가구, 용적률 175% 

•시세(59㎡ 기준): 7억1000만~7억5000만 원

수도권지하철 1·4호선 창동역이 코앞인 2800여 가구 재건축 후보 단지입니다. 더블역세권 입지에 예비안전진단을 통과해 재건축 기대가 붙어 있습니다. 향후 GTX-C노선(창동역)이 개통하면 서울 동북부 교통 허브로 위상이 한 단계 오를 수 있다는 점도 좋습니다. 다만 대형 공원 같은 ‘한 방’짜리 녹지보다 생활편의가 먼저인 아파트입니다. 교통과 상권 접근성을 중시하는지, 주거 쾌적성을 우선하는지에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.

[☑️ Check!] 인근 창동주공19단지도 좋지만, 최근 59㎡ 호가가 10억 원대로 올라 부담이 큽니다. 가격이 조정되면 급매를 노려볼 만합니다.

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2. 상계주공14단지

•위치: 서울 노원구 상계동 

•준공/규모: 1989년, 2265가구, 용적률 147% 

•시세(59㎡ 기준): 5억5000만~7억 원

‘6억 원 안팎으로 들어갈 수 있는 서울 재건축 대단지’라는 점이 먼저 눈에 띕니다. 여기에 용적률도 147%로 1기 신도시 평균보다 낮습니다. 사실 상계주공 16개 단지 중에서도 가장 낮은 수준입니다. 용적률이 낮을수록 수익성 면에서 유리하니 관심을 둘 만하죠. 다만 최근 단기간에 호가가 빠르게 오른 점은 부담입니다. 수도권지하철 7호선 마들역 접근성이 좋고, 역 주변 상권도 이용하기 편합니다. 단지 남쪽에 상원초가 있어 어린 자녀를 둔 가구까지 무난히 커버합니다.

[☑️ Check!] 자금이 좀 더 여유롭다면 상계주공3단지도 함께 살펴보세요.

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3. 중계주공8단지

•위치: 서울 노원구 중계동 

•준공/규모: 1993년, 696가구, 용적률 191% 

•시세(49㎡ 기준): 5억2000만~6억8000만 원

‘은행사거리 학원가 접근성’ 하나로 설명이 되는 단지입니다. 교육 환경을 1순위로 두는데, 중계동 청구3차·건영3차 가격이 부담스럽다면 이 단지가 답입니다. 수도권지하철 7호선 중계역까지 걸어가는 건 어렵습니다. 대신 동북선이 단지 북쪽 은행사거리 쪽에 들어오면 교통 평가는 달라질 여지가 있습니다. 1993년 준공해 주차 공간 또한 넉넉하다고 보긴 어려우니, 관심이 있다면 꼭 밤 시간에 직접 돌아보는 게 답입니다.

[☑️ Check!] 자금은 빠듯한데 중계역 인근을 원한다면 중계그린·중계무지개 소형 평형도 함께 살펴보세요.

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4. 미륭,미성,삼호3차

•위치: 서울 노원구 월계동 

•준공/규모: 1986년, 3930가구, 용적률 131% 

•시세(59㎡ 기준): 7억3500만~8억2000만 원

강북 최대 재건축 추진 단지 ‘미미삼’입니다. 정비구역 지정 이후 추진위원회 승인 단계까지 와 있습니다. 용적률이 낮아 대지 지분이 넉넉하고, 그래서 사업성 기대가 큽니다. 다만 1월 이후 가격이 빠르게 뛰었습니다. 단기 급등한 호가는 솔직히 부담입니다. 지금 바로 따라붙기보다는, 5월 9일 양도세 중과를 피하려는 매물이 나올 때 골라 담는 전략이 낫습니다. 수도권지하철 1호선 월계·광운대역을 이용할 수 있고, GTX-C 개통 예정인 광운대역 역세권이라는 점도 확실한 카드입니다.

[☑️ Check!]  단지 바로 아래에 2028년 입주 예정인 서울원아이파크 84㎡가 18억 원을 넘기며 상단을 끌어올리고 있습니다.

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5. 정릉풍림아이원

•위치: 서울 성북구 정릉동 

•준공/규모: 2005년, 1971가구, 용적률 256% 

•시세(84㎡ 기준): 6억5000만~9억 원

2005년 준공 국평을 7억 원 안팎으로 담을 수 있는 단지입니다. 단지 옆에 정릉초가 붙어 있고, 북한산둘레길이 가깝다는 점이 눈에 띕니다. 수도권지하철 4호선 미아역 도보 이용은 어렵습니다. 대신 우이신설선 솔샘역이 생기며 교통 부담은 일부 덜었습니다. 지대가 높고 경사가 있는 점은 분명한 변수입니다. 다만 인근에 구축이 많은 만큼 ‘연식’ 면에서 비교우위는 확실합니다. 이 점이 끌린다면 직접 가보는 게 좋습니다.

[☑️ Check!]  인근 SK북한산시티, 정릉e-편한세상1차도 가격대가 비슷하니 함께 후보군에 넣어보세요. 자금이 빠듯하면 정릉대우까지 범위를 넓혀볼 만합니다.

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6. 럭키

•위치: 서울 금천구 시흥동 

•준공/규모: 1981년, 986가구, 용적률 123% 

•시세(49㎡ 기준): 4억8000만~5억8000만 원

재건축 정비구역 지정 단계입니다. 아직 초기지만, ‘추진 흐름’에 올라탔다는 점 자체가 기대감을 만듭니다. 용적률은 123%로 낮은 편이라, 본격 추진 시 사업성 면에선 유리하다는 평가가 나올 겁니다. 5억 원대 가격에서 ‘몸테크’하며 시간을 버는 전략에 맞는 단지죠. 수도권지하철 1호선 금천구청역을 도보로 이용할 수 있고, 여의도로 연결되는 신안산선도 도보권에 개통 예정이라 교통 여건은 더 나아질 가능성이 있습니다. 문백초, 문일고가 단지 코앞에 자리합니다.

[☑️ Check!]  재건축 ‘속도’를 더 본다면 사업시행인가를 받은 인근의 남서울무지개 53㎡(4억9000만 원대) 매물도 선택지입니다.

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7. 등촌주공8단지

•위치: 서울 강서구 등촌동 

•준공/규모: 1994년, 445가구, 용적률 185% 

•시세(56㎡ 기준): 6억5000만~7억 원

수도권지하철 9호선 급행 가양역 초역세권입니다. 마곡·여의도·강남 출퇴근 동선이 깔끔합니다. 역 주변 상권이 형성돼 있고, 단지 인근에 초·중·고가 모두 있어 생활편의시설과 교육 환경도 좋습니다. 아직 재건축 움직임은 뚜렷하지 않습니다. 다만 중층 단지에 용적률이 185%라, 향후 추진 시 조건은 나쁘지 않습니다. 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 나온다면 선별 접근도 가능합니다.

[☑️ Check!]  비슷한 가격대에서 면적을 넓히고 싶다면 방화5단지도 대안입니다. 한강 조망을 원한다면 가양2단지성지도 범위에 넣어볼 만합니다.

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〈경기·인천 7곳〉

1. 성원

•위치: 경기 수원시 권선구 구운동 

•준공/규모: 1999년, 458가구, 용적률 249% 

•시세(84㎡ 기준): 5억5000만 원

2031년 신분당선 구운역이 개통하면 강남 접근성이 확 달라질 단지입니다. 교통이 열리면 단지 평가도 한 단계 올라갈 여지가 있죠. 현재 호가 기준 5억 원대 중반으로 국평에 들어갈 수 있습니다. 바로 옆에 일월초가 붙어 있고, 일월호수공원·여기산공원 이용도 편합니다. 권선구는 비규제지역이자 비토지거래허가구역입니다. 전세 끼고 매입할 수 있고 LTV 70% 대출도 가능합니다.

[☑️ Check!]  자금이 빠듯하면 59㎡(4억~4억6000만 원)도 선택지입니다. 84㎡를 원하지만 예산이 부족하면, 길 건너 강남 84㎡(4억2000만~5억8000만 원)도 함께 검토해보세요.

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2. 목련5단지

•위치: 경기 안양시 동안구 호계동 

•준공/규모: 1993년, 683가구, 용적률 189% 

•시세(41㎡ 기준): 6억2000만~6억4000만 원

평촌신도시 핵심으로 분류되는 단지입니다. 수도권지하철 4호선 범계역 이용이 편하고, 범계로데오거리 상권도 생활권으로 두고 있죠. 범계초·범계중·평촌고에 평촌학원가까지 도보로 다닐 수 있습니다. 길만 건너면 중앙공원이라 쾌적성 점수도 높습니다. 하나 아쉬운 점은 인근 목련2단지가 리모델링을 택해 통합 재건축 동력이 약해졌다는 겁니다. 다만 입지 자체가 단단해, 재건축이든 리모델링이든 방향만 잡히면 재평가 여지는 남아 있습니다.

[☑️ Check!]  비슷한 가격대에서 면적을 넓히고 싶다면 무궁화효성,한양 59㎡(6억9000만 원)도 함께 놓고 비교해보세요.

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3. 산본주공11단지

•위치: 경기 군포시 산본동 

•준공/규모: 1991년, 1400가구, 용적률 183% 

•시세(58㎡ 기준): 5억6500만~6억1000만 원

산본신도시 재건축 선도지구로 지정된 단지입니다. 재건축 특별정비구역 지정까지 마쳤고, 지금은 시행사 지정 준비 단계에 있습니다. 인근 장미·백합과 통합 재건축을 추진 중이라 단계가 올라갈수록 재평가 여지도 있습니다. 광정초가 단지와 꼭 붙어 있고 수도권지하철 4호선 산본역까지 도보 10분 안팎으로 생활 동선도 무난합니다. 인근의 금정역은 수도권지하철 1·4호선 환승역이자 GTX-C 예정역지만, 도보권이라 하기엔 꽤 거리가 있습니다.

[☑️ Check!]  대형 면적이 필요하다면 장미 101㎡(8억1000만~8억2000만 원)나 백합도 선택지입니다. 무엇보다 토지거래허가구역이 아니라, 전세 끼고 매입이 가능합니다.

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4. 은하마을주공1단지

•위치: 경기 부천시 원미구 중동 

•준공/규모: 1995년, 795가구, 용적률 202% 

•시세(59㎡ 기준): 6억5000만 원

중동신도시 재건축 선도지구로 지정된 단지입니다. 현재 은하대우.동부, 은하효성.쌍용, 은하마을주공2단지와 통합 재건축을 추진 중으로 사업 속도에 따라 가치 재평가 여지가 있습니다. 더욱이 수도권지하철 7호선 부천시청역 역세권에 자리해, 현대백화점을 포함한 중동 핵심 상권 이용도 편합니다. 부흥초, 중흥고가 단지와 맞닿아 있어 교육 환경도 괜찮습니다.

[☑️ Check!]  예산이 빠듯하면 또 다른 선도지구인 반달마을 선경·동아·건영·삼익도 선택지입니다. 역까지 도보 이용이 쉽진 않지만, 이 단지들은 59㎡가 4억 원대 초반까지 내려옵니다.

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5. 강촌라이프

•위치: 경기 고양시 일산동구 마두동 

•준공/규모: 1992년, 1558가구, 용적률 163% 

•시세(84㎡ 기준): 6억1500만~7억5000만 원

일산신도시 재건축 선도지구로 지정된 아파트입니다. 인근 강촌마을3·5·7·8단지와 함께 통합 재건축을 추진하죠. 수도권지하철 3호선 마두역 역세권이라 상권과 강촌공원 이용이 편리하고, 낙민초·백산중이 가깝고 백석고도 도보권이라 학군과 생활인프라가 안정적입니다. 예산이 되면 공원 방향 등 앞이 뻥 뚫린 동을 고르는 편이 낫고, 빠듯하다면 6억 원대 초중반 매물이 현실적 선택입니다. 국평을 이 가격에 담을 수 있는 아파트는 가성비가 좋은 축에 속합니다. 최근 서울 한강벨트처럼 급등 흐름을 타지 못해 상대적으로 덜 오른 상태로 보입니다.

[☑️ Check!]  더 큰 면적이 필요하다면 강촌3단지훼미리, 강촌선경코오롱도 함께 보세요. 다른 재건축 선도지구인 후곡마을3·4·10·15단지, 백송마을1·2·3·5단지도 비교 대상입니다.

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6. 검단신도시푸르지오더베뉴

•위치: 인천 서구 원당동 

•준공/규모: 2021년, 1540가구, 용적률 207% 

•시세(75㎡ 기준): 6억3000만~8억5000만 원

인천지하철 1호선 연장으로 아라역이 개통하며 교통 약점이 확실히 줄어든 단지입니다. 아라역에서 한 정거장 떨어진 계양역에서 공항철도로 환승하면 마곡나루·디지털미디어시티·홍대입구역까지 동선도 단순합니다. 아라역 상업지구를 바로 쓰고, 단지 오른쪽에 초·중·고가 모여 있어 생활 반경도 깔끔합니다. 2021년에 입주한 국평, 신도시 인프라를 고려하면 가격 설득력은 충분합니다. 조경도 훌륭해 실제 거주 만족도 평점도 꾸준히 높습니다.

[☑️ Check!]  검단신도시는 선호 단지인 ‘호우금푸’ 안에서 예산에 맞춰 비교하는 게 기본입니다. 자금이 빠듯하면 역과 거리는 조금 있지만 84㎡가 5억 원대인 검단신도시모아미래도엘리트파크로 범위를 넓혀보세요.

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7. 극동

•위치: 인천 남동구 간석동 

•준공/규모: 1989년, 760가구, 용적률 192% 

•시세(56㎡ 기준): 3억6000만~4억5000만 원

인천지하철 1·2호선 인천시청역 역세권 단지입니다. 역으로 가기 전 중앙공원과 인천시청 상권까지 도보로 이용 가능합니다. 여기에 GTX-B노선(인천시청역)이 착공에 들어가며 교통에 대한 기대도 붙었습니다. 2031년 개통 시 여의도까지 20분대가 거론되거든요. GTX-B노선까지 뚫리면 인천에서 서울 접근성은 한 단계 달라질 가능성이 있습니다. 초기 단계지만 재건축 역시 진행 흐름에 올라탔다는 점도 변수입니다.

[☑️ Check!]  GTX-B노선 수혜를 더 직접적으로 보고 싶다면 인천대입구역 인근 송도더샵퍼스트파크도 검토 대상입니다. 부담된다면 송도더샵마스터뷰도 함께 살펴볼 만합니다.

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본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.