지금 사도 될지 결정하기 전에 묻는 질문 7

[ 알립니다 ]

· 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고

시장이 다시 계산을 시작했습니다.

지금 살지, 더 기다릴지 망설이는 분이

판단 기준을 더 잘 잡을 수 있도록

전문가 칼럼을 준비했습니다.

· 설 연휴는 부딩도 쉬어 갑니다.

오는 2월 20일(금)은 특집 칼럼

‘3억~7억 원대, 그냥 넘기기 아까운

수도권 아파트 14곳’을 소개합니다.

전문가가 콕 짚어 소개하니, 기대해 주세요.

지금 사도 될지 결정하기 전에 묻는 질문 7

내 집 마련에 관해 늘 안 풀리는 숙제가 있습니다. “지금 사요, 아니면 좀 더 기다려요?” 바로 타이밍 문제입니다. 집값은 수요와 공급으로 움직입니다. 수요가 많으면 오르고, 공급이 많으면 떨어집니다.

공식은 단순하지만 시장은 그렇게 단순하게 움직이지 않습니다. 숫자보다 더 빨리 움직이는 게 심리입니다. 공급부터 보면 두 가지입니다. 새로 지어 들어오는 물량, 그리고 집주인이 “이제 팔자” 하고 내놓는 물량입니다.

하지만 새 아파트는 속도가 느립니다. 인허가부터 입주까지 3~5년은 기본입니다. 그래서 최근 내놓은 정부의 공급 대책은 2026년에 당장 체감하기 어렵습니다.

반면 매물은 빠릅니다. “더 떨어지기 전에 팔자”는 생각이 퍼지면 하루 만에 분위기가 바뀝니다. 수요도 같습니다. 인구는 천천히 움직이지만 “지금 안 사면 못 산다”는 말이 돌면 매수자는 순식간에 몰립니다.

반대로 “더 떨어진다”는 분위기면 아무도 안 삽니다. 다시 말해 공급과 인구는 느리고, 심리는 빠릅니다. 오늘이라도 방향이 바뀔 수 있습니다.

2026년은 어떨까요. 서울 아파트시장은 상승 압력이 큽니다. 입주 물량은 부족하고, 유동성은 여전하고, 건축비와 분양가는 올랐습니다.

물론 변수는 있습니다. 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 움직일 수 있고, 2월 12일 정부 보완책으로 토지거래허가구역 일부 거래 조건도 조정됐습니다. 또 미국이 다시 강하게 긴축하면 조정이 올 수도 있고, 정부가 더 센 규제 카드를 꺼내면 시장이 식을 수도 있죠.

그래서 결국 각자 상황에 따라 판단해야 합니다. 지금 사도 될지, 결정하기 전에 던져야 할 질문 일곱 가지입니다.

Q1. 지금 사요, 아니면 더 기다려요?

제 답은 단순합니다. 필요하고, 자금이 되면 사는 겁니다. 필요하지도 않은 집을 살 필요는 없습니다. 감당 못할 대출을 끌어다 쓰는 ‘영끌’은 더더욱 아닙니다.

다만 시장이 하락 흐름을 보이면 서두를 필요는 없습니다. 하락세가 멈추고 방향이 잡힐 때 들어가는 게 훨씬 낫습니다.

2022년 하반기부터 2023년 상반기까지 수도권은 고점 대비 약 30% 조정이 왔습니다. 미국이 1년 만에 금리를 5%대까지 올리면서 불확실성이 커졌기 때문입니다.

결과적으로 2023년 하반기 진입은 좋은 타이밍이었습니다. 한데 그때 들어간 사람들은 바닥을 확신해서 산 걸까요? 아닙니다. 필요했고, 자금이 됐기 때문에 산 겁니다.

▸ 지금 사요? 아니면 더 기다려요?

•지금 집이 필요합니까? 필요하면 다음 줄로 갑니다.

•금리 2배·집값 10% 하락에도 3년 버팁니까? 버티면 삽니다.

•하락장이라면 ‘하락 멈춤 신호’ 확인 뒤 들어갑니다.

Q2. 전세로 버텨요, 아니면 작은 집이라도 사요?

전세로 버티는 경우는 두 가지입니다. 돈이 부족해서 못 사는 경우, 아니면 돈은 되는데 사고 싶지 않은 경우.

돈이 부족하다면 전세로 버티면서 종잣돈을 모으고 청약에 계속 도전해야 합니다. 특히 3기 신도시 같은 공공분양은 기회가 될 때마다 신청해야 합니다. 청약통장은 매달 꾸준히 채워야 하고, 공공분양은 월 25만 원까지 납입이 인정됩니다. 여기서 차이가 벌어집니다.

돈은 되는데 미루는 경우라면 시장을 봐야 합니다. 하락 구간이면 전세로 버티는 전략이 맞을 수 있습니다. 하지만 상승 흐름이면 전략을 다시 짜야 합니다. 전세는 ‘공짜 거주’가 아닙니다. 임대인에게 돈을 빌려주고 사는 구조입니다. 인플레이션만큼 돈의 가치는 줄어듭니다.

10년 후 물가와 집값이 올랐다면 전세 10억 원은 여전히 10억 원이지만 실질가치는 낮아집니다. 반면 매수자는 집값 상승과 인플레이션 방어를 동시에 가져갑니다. 대출이자를 내도 자산이 남습니다. 전세는 거주 전략일 뿐, 자산을 불리는 구조는 아닙니다.

▸ 전세로 버텨요? 작은 집이라도 사요?

•전세로 사는 이유부터 나눕니다. “돈이 없어서” vs “사기 싫어서”

•돈이 없으면 전세로 버티며 종잣돈·청약을 쌓습니다.

•돈이 되면 ‘흐름’을 봅니다. 하락이면 전세, 상승이면 매수 쪽이 유리합니다.

Q3. 대출, 어디까지 괜찮아요?

내 집 마련 자금은 보통 세 가지로 갈립니다. 자기자본, 대출, 전세 끼고 매수. 현실에선 대부분 대출을 통해 삽니다.

다만 토지거래허가구역은 원칙적으로 실거주 의무가 있어 전세 승계가 까다롭습니다. 2월 12일 정부 보완책으로 ‘임차인이 낀 다주택자 매물’을 무주택자가 사는 경우에 한해, 발표일(2월 12일) 현재 체결된 임대차계약의 최초 계약 종료일까지(최장 2년) 실거주 의무를 유예하되, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주해야 합니다.

결국 자기자본과 대출 싸움입니다. LTV, DSR은 기본으로 따져야 합니다. 규제지역 기준으로는 주택가격 구간에 따라 주택담보대출 한도도 갈립니다. 15억 원 이하 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원처럼요. 즉 규제 범위 안에서 계산하는 게 출발점입니다.

그렇다면 얼마까지 받아도 되느냐가 고민입니다. 여기서부터 위험관리입니다. 정답은 사람마다 다릅니다. 연봉 3억 원이면 10억 원 대출도 감당 가능합니다. 반대로 연봉 5000만 원이면 3억 원 대출도 부담입니다. 같은 금액이라도 체력에 따라 리스크가 다릅니다.

결국 대출은 비율이 아니라 버틸 수 있는 시간의 문제입니다. 대출 리스크는 상승장에서 잘 보이지 않습니다. 하락 구간에서 드러납니다. 집값이 떨어지고 금리가 오르면 자산은 줄고 이자 부담은 늘어납니다. 그때 급매물이 나옵니다.

손해 보고 정리한 뒤 반등을 지켜보는 상황이 가장 힘듭니다. 하락은 보통 1년, 길면 3년 갑니다. 그 기간에 생활이 무너지지 않을지 계산해야 합니다. 집값이 10% 빠지고 이자가 2배 돼도 감당 가능한지, 그것이 판단 기준입니다.

▸ 대출, 어디까지 괜찮아요?

•규제부터 계산합니다. 규제지역은 주택가격 구간별로 한도가 갈립니다.

•대출은 ‘비율’이 아니라 ‘버티는 시간’을 보세요.

•집값 10% 하락·금리 2배에도 3년 상환이 되면 위험선은 넘지 않습니다.

Q4. 지금 사면 몇 년은 묵혀야 손해 안 볼까요?

내 집 마련은 ‘10년 보유 전략’입니다. 주식은 오늘 좋아 보여도 며칠 뒤 정리해야 할 수 있습니다. 집은 다릅니다. 10년 들고 가는 자산이고, 그사이 하락 구간이 반드시 한 번쯤 옵니다.

주식은 15% 빠지면 손절을 고민합니다. 집은 30% 빠지면 바닥에 가까워졌다고 읽습니다. 기준이 다릅니다. 인구가 유지되고 공급이 부족한 지역은 장기적으로 우상향합니다.

다만 우상향은 직선 상승이 아닙니다. 10년 또는 15년 뒤 가격이 더 비쌀 확률이 높다는 뜻입니다. 그사이 1~3년 조정은 자연스러운 흐름입니다.

집은 생활 기반입니다. 10년 후 가치가 남을 집이라면 자금이 될 때 들어가고, 중간에 흔들려도 생활이 유지되면 버티는 겁니다. 결국 시간을 견디는 쪽이 남습니다.

▸ 지금 사면 몇 년은 묵혀야 손해 안 볼까요?

•기본은 10년 보유입니다. 집은 단기 매매 자산이 아닙니다.

•10년 사이 1~3년 조정은 한 번쯤 옵니다. 그걸 전제로 들어갑니다.

•우상향은 직선이 아닙니다. 버틸 시간이 곧 수익입니다.

Q5. ‘첫 집’으로 괜찮을지 어떻게 아나요?

완벽한 집은 없습니다. 있다면 이미 가격이 비쌉니다. 지하철, 학교, 편의시설, 신축 브랜드, 공원, 한강 뷰까지 다 갖췄다면 가격이 답입니다.

자금이 한정돼 있다면 우선순위부터 정해야 합니다. 부동산은 결국 입지입니다. 다만 서울 한강벨트만 보다가는 기회를 놓칠 수 있습니다.

그렇다고 입지만 보고 나홀로아파트나 개발 동력 없는 비아파트 주택을 서둘러 사는 것도 위험합니다. 수요가 유지되는 구조인지까지 봐야 합니다. 막막하다면 적어보세요. 입지, 지하철, 학교, 학원가, 편의시설, 공원, 브랜드, 입주 연도, 면적, 개발계획 등을 넣고 순서를 매기세요. 상위 2~3개 조건을 분명히 채우고 10년을 버틸 수 있다면 첫 집으로 합격입니다.

신축이 부담스럽다면 재건축·재개발도 한 방법입니다. 다만 노후에 따른 생활의 불편과 긴 시간을 같이 감당해야 합니다. 자금력이 약하면 기다리다 지칩니다. 무리한 대출로 버티는 구조는 조심해야 합니다.

▸ ‘첫 집’으로 괜찮은지 어떻게 아나요?

•완벽한 집은 없습니다. 내가 포기 못할 조건 2~3개부터 정합니다.

•그 2~3개를 채우고 10년 버틸 수 있으면 첫 집으로 합격입니다.

•신축이 부담이면 재건축도 됩니다. 대신 시간·자금 여력까지 같이 봅니다.

Q6. 더 떨어질까 무서워서 못 사겠어요. 어떻게 봐야 할까요?

미국 긴축 같은 변수 하나로도 시장은 흔들립니다. 하락 가능성은 항상 열려 있습니다. 다만 인구가 줄고 공급이 많은 지역은 다릅니다. 이런 곳은 상승을 전제로 접근하기 어렵습니다. 그래서 묻습니다. “정말 떨어지면 살 수 있습니까?”

제 경험상 급락 구간에서 대부분은 못 삽니다. 공포가 더 빠르게 확산되기 때문입니다. 바닥은 지나고 나서야 확인됩니다. 하락 폭과 기간은 누구도 모릅니다. 하락에 베팅하려면 확신과 자금이 필요합니다.

지금도 두렵다면 하락장에선 더 매수하기 어렵습니다. 그래서 자금이 되고 필요하다면 사는 겁니다. 10년 전제라면 시간이 결국 방향을 만듭니다. 기다리겠다면 기준을 만드세요. 고점 대비 30% 하락, 규제완화처럼 숫자로 정하세요. 기준이 없으면 불안은 계속됩니다.

▸ 더 떨어질까 무서워 못 사겠어요. 어떻게 봐야 할까요?

•하락 가능성은 늘 열려 있습니다. 다만 바닥은 지나고 나서야 보입니다.

•급락장에서는 대부분 못 삽니다. 공포가 먼저 퍼집니다.

•기다리려면 먼저 기준을 숫자로 박습니다. 

Q7. 집을 안 사고 버틴다면, 무엇을 준비해야 할까요?

남들이 다 사는데 나만 안 사면 뒤처질까 불안합니다. 반대로 비싸게 살까 걱정도 됩니다. 둘 다 남이 기준입니다. 기준은 나입니다. 자금이 준비됐고 필요하면 사고, 아니면 안 사는 겁니다.

버티기로 했다면 전략이 필요합니다. 전세는 거주 전략입니다. 자산을 불리는 구조는 아닙니다. 청약은 꾸준히 도전해야 합니다. 한두 번 하고 멈추면 기회는 오지 않습니다. 특히 자금이 부족하면 공공분양을 계속 노려야 합니다. 종잣돈을 모으는 시간이 핵심입니다.

소비도 관리해야 합니다. 어느 정도 보상은 필요하지만 반복되면 미래자금을 깎습니다. 결국 버티는 시간은 준비 시간입니다. 자금, 신용, 청약가점, 소비 습관을 정비하세요. 반복이 쌓이면 자산 체력이 달라집니다.

▸ 집을 안 사고 버틴다면, 무엇을 준비해야 할까요?

•남이 아니라 내 자금·필요를 기준으로 정합니다. 버틴다면 그 또한 선택입니다.

•청약은 꾸준히 도전합니다. 한두 번 하고 멈추면 기회도 멈춥니다.

•종잣돈을 쌓습니다. 소비 습관까지 정비해야 기다림이 준비가 됩니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.