공급 버튼을 눌렀는데, 로딩이 길 때

서울 아파트

매매지수: 108.7 (▲0.31)

전세지수: 103.9 (▲0.14)

수도권 아파트

매매지수: 103.8 (▲0.17)

전세지수: 102.6 (▲0.12)

지방 아파트

매매지수: 99.5 (▲0.02)

전세지수: 100.7 (▲0.06)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

1월 26일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 1·29 대책 후보지는 ‘재수생’ 지역이 많습니다.

► 속도는 지자체 협의 단계에서 갈립니다.

► 관건은 물량이 아니라, 절차입니다.

공급 버튼을 눌렀는데, 로딩이 길 때

정부가 공급 버튼을 눌렀지만 지자체는 먹통입니다. 공은 넘어갔고, 성패는 지자체의 도장 찍는 속도에 달렸습니다.

큰 물량부터 흔들 

1·29 대책¹⁾ 6만 가구 중 약 70%는 서울과 과천에 몰렸습니다. 덩치가 큰 만큼 반응도 여기서 먼저 나왔습니다. 서울은 ‘영향평가’를, 과천은 ‘기반시설’ 부담을 내세웠습니다. 국토교통부는 예비타당성조사(예타)²⁾ 면제 카드를 꺼냈지만, 실제 속도는 지자체 협의 구간에서 이미 갈리고 있습니다.

▸ 1·29 대책, 지자체 반응  

•서울: 조건부 → 용산 8000가구 상한·태릉 평가 우선

•과천: 반대 → 기반시설 수용 한계

•성남: 유보 → 신중 기류

•남양주: 긍정 → 예타 면제 기대

•고양: 긍정 → 절차 단축 기대

•국토교통부: 추진 → 협의 병행·절차 단축 언급

¹⁾ 1·29 대책: 2026년 1월 29일 정부가 발표한 주택공급 대책입니다. 서울·수도권에 6만 가구를 공급하는 내용이 핵심입니다. 

²⁾ 예비타당성조사: 나랏돈이 많이 들어가는 사업을 추진해도 되는지 따져보는 절차입니다. 경제성·정책성·재무성을 평가해 세금 낭비를 막는 장치입니다.

6년 전 데자뷔? 

이번 후보지 상당수는 ‘재수생’입니다. 특히 용산, 태릉은 2020년 8·4 대책¹⁾ 당시 깃발을 꽂았지만 절차에 막혀 멈췄던 곳이죠. 현장엔 6년 전과 같은 장벽이 여전히 버티고 있습니다.

▸ 과거에 멈춘 지점

•용산·캠프킴: 학교·교통 부담, 문화재·오염 이슈

•태릉: 환경 우려, 영향평가 부담

•공통점: 발표 이후 속도 꺾이며 장기 표류

¹⁾ 8·4 대책: 2020년 8월 정부가 서울 도심과 공공부지에서 주택 공급을 늘리겠다고 내놓은 방안입니다. 용산·태릉·캠프킴 같은 공공부지를 주거지로 바꿔 물량을 확보하는 구상이었습니다.

정부 vs 지자체, 로딩이 길어지는 이유 

과거에 멈춘 것도 결국 이 구조 때문입니다. ① 정부가 지구를 지정하고 물량을 발표하면 ② 주민들이 교통·학교 부담을 이유로 반대하고 ③ 지자체가 여론을 보며 속도를 늦추고 ④ 비용 분담 실랑이가 이어지다가 ⑤ 환경영향평가가 더해 착공이 밀립니다. 로딩은 보통 ②~⑤에서 생깁니다. 청약 대기자라면 숫자보다 ‘절차가 어디까지 왔는지’를 먼저 봐야 합니다.

2월 추가 공급안 예고

정부는 1·29 대책 발표에 이어, 이르면 2월에도 추가 공급안을 내놓기로 했습니다(출처: 국토교통부). 공공부지를 긁어모아 청년·신혼부부용 알짜 입지를 더 발굴하겠다는 구상입니다. 다만 공급 물량의 구체적 수치는 언급하지 않았습니다.

서울 37만 가구가 먼저

국민의힘이 1·29 대책을 비판했습니다. “실제 신규 물량은 26%뿐, 나머진 이미 무산됐거나 추진 중인 사업을 포장만 바꿨다”는 겁니다. 특히 “분양가 20억 원이 넘는 용산 땅에서 생색내기 하는 대신 서울 재건축·재개발 37만 가구를 정상화”하라고 날을 세웠습니다.

인구 이동 51년 만에 최저

작년에 거주지를 옮긴 인구는 611만8000명으로 51년 만에 최저치였습니다(출처: 국가데이터처). 저출생, 고령화에 입주 물량 감소까지 겹친 결과입니다. 다만 인구이동이 멈춘 건 아닙니다. 서울은 36년 연속 인구가 줄었고, 해수부가 떠난 세종도 출범 후 처음으로 순유출을 기록했습니다.

미국 95%, 한국 51%

한국은행은 현재 51.8% 수준인 고정금리 주택담보대출 비중을 더 늘려야 한다고 제안했습니다. 미국(95.3%), 프랑스(93.2%) 등에 비하면 우리 가계는 금리 변동에 무방비라는 겁니다. 숫자 맞추기식 목표보다는 취약계층을 정교하게 보호하는 정책 설계가 시급하다는 지적입니다.

4대 지표 모두 하락

작년 한 해, 인허가(-12.7%)와 분양(-14.1%), 준공(-17.8%) 등 주택공급 4대 지표가 일제히 꺾였습니다(출처: 국토교통부). 특히 서울 인허가는 20% 가까이 증발하며 공급 절벽을 예고했습니다. 참고로 전국 전월세 10건 중 6건(63%)이 월세로 채워지며, 월세가 완전히 안착했다는 설명입니다.

〈수도권〉

•강남 ‘개포현대2차’ 1095가구로 재건축 추진

•관악 ‘신림10구역’ 재개발 추진위원회 구성 착수

•노원 ‘태릉골프장 공급’에 “고품격·저밀도 단지 돼야” 입장

•노원 ‘서울디지털바이오시티’ 개발 속도 높여

•중랑 ‘면목동 524-1 일대’ 1300가구 공공주택 공급 추진

•경기 ‘과천 렛츠런파크 서울’ 경기 북동부 등 도내 이전 국토부에 요청

•경기 ‘저소득층 500가구’ 전세금대출 보증·이자 지원(신청: ~12월 31일)

•경기 “공급 대책, 정부와 긴밀히 호흡하며 성공적으로 추진하겠다” 입장

•남양주·고양 “방치된 땅 신속 개발 기대” 정부 공급 대책 환영

•성남 정부 공급 대책에 고도제한 추가 완화 등 보완 요청

•성남 ‘양지마을’ 1기 신도시 재건축 특별정비구역 지정

•성남 군용 비행장 소음 피해 보상금 접수(신청: ~2월 27일)

•화성 ‘동탄트램’ 사업자 선정 위한 재입찰 절차 착수

•인천 ‘청라시티타워’ 기존 계획대로 448m로 건축 추진

•인천 ‘영종신도시’ 작년 3분기 말 기준 집합상가 공실률 30% 기록

•인천 ‘여의도 4.3배’ 송도 11공구 기반공사 올해 1단계 준공

•인천 올해 총 2879억 원 예산 들여 취약계층 주거안정 지원사업 추진

•인천 신생아가구 3000가구 주담대 이자 지원(신청: ~3월 31일)

〈지방〉

•부산 아파트 전셋값 2024년 8월 이후 18개월째 상승

•대전 유성·서구 완판 행렬, 중·동구 미분양 부담

•대구 아파트값 113주 연속 하락

•광주·전남 실제 미분양 8688가구로 정부 발표의 2배 이상 확인

•청주 ‘반도체 실적’에 흥덕구 아파트값 상승세

•제주 부동산 침체 장기화에 취득세 수입 4년 만에 반 토막

〈해외〉

•미국 주택 계약 취소율 16.3%로 최고치, 일부 도시에서 매수자 우위 전환

•미국 2025년 상속 이전 주택 34만 가구로 역대 최다, 거래 비중은 7%에 그침

•중국 홍콩 주가가 집값보다 평균 2.2개월 먼저 움직이는 구조, 주가 급등에도 재고 부담으로 집값 회복 제한

•영국 리버풀·선덜랜드·브래드퍼드·글래스고·에든버러·뉴캐슬·맨체스터 집값이 전국 평균 웃돌고, 임대수요가 가격을 지탱하는 반면 런던·버밍엄은 하락

•호주 시드니 동부 해안 지역 ‘포인트파이퍼’ 주택 중위가격 1731만 호주달러(약 174억 원)로 전국 최고가 기록

•뉴질랜드 집값 2025년 3분기 기준 전년 대비 0.1% 하락, 글로벌 55개국 중 50위로 밀려

•일본 주요 도시 임대 맨션·아파트 임대료 전 면적대에서 상승, 도쿄 23구 대형 평형 월세 40만 엔(약 374만 원) 돌파

•일본 도쿄 A급 오피스 공실률 0.6%로 2020년 이후 처음으로 1% 아래로 하락, 임대료는 1㎡당 약 10만7000엔(약 100만 원)으로 9분기 연속 상승

•일본 도쿄 23구 맨션 평균 가격 8184만 엔(약 7억6700만 원)으로 처음으로 8000만 엔대 진입

“우리 땐 더 비쌌어” 진짜?

“우리 땐 금리가 두 자릿수였어.” 1990년대에 집 산 부모 세대가 자주 하는 말입니다. 현재 4%대 금리가 엄살이라는 거죠. 그런데 진짜 그때가 더 비쌌을까요?

1억과 15억, 체급이 바뀜 🏠

1990년대 서울 아파트는 1억 원 안팎이었습니다. 지금은 평균 15억 원을 넘겼죠. 30년 사이 금리는 4분의 1로 낮아졌지만, 갚아야 할 원금은 15배나 커졌습니다. 이제 금리보다 무서운 건 ‘원금의 덩치’입니다.

•1998년: 아파트 1억 원대·금리 17.01%

•2025년: 아파트 15억 원대·금리 4.19%

→ 원금은 15배, 금리는 1/4로 변화

실제 이자는 2배 💰

서울 아파트값 평균은 15억 원이 넘지만, 규제 때문에 실거래는 8억 원대에 몰립니다. 이자율은 그저 비율이고, 통장에서 빠지는 돈은 원금이 결정하죠. LTV 70%로 빌린다고 치면, 1억 원짜리 집은 7000만 원, 8억 원짜리 집은 5억6000만 원입니다. 원금 체급이 달라지니 금리가 내려가도 이자는 오히려 커집니다.

•1998년: 7000만 원 × 17.01% = 연 약 1190만 원

•2025년: 5억6000만 원 × 4.19% = 연 약 2346만 원

→ 통장에서 빠지는 돈이 약 2배

원금 시대, LTV가 금리를 이긴다 💸

예전엔 이자율 싸움이었습니다. 지금은 원금 싸움입니다. 그래서 우선순위가 바뀝니다. 금리가 0.1%p 낮은 상품을 찾기보다, 대출 원금을 줄이는 쪽이 더 세게 작동합니다. 8억 원짜리 집을 기준으로 LTV를 10%p 낮추면 연 335만 원을 아끼지만, 금리를 0.5%p 낮춰도 28만 원에 그칩니다. 지금은 “금리 몇 %냐”보다 “대출이 몇 억이냐”가 삶을 더 직접 누릅니다.

•LTV 10%p↓: 연 335만 원 절감

•금리 0.5%p↓: 연 28만 원 절감

→ 금리표 보기 전 LTV부터 확인

조합장

재개발·재건축 조합을 대표하고 업무를 총괄하는 사람입니다. 조합원 투표로 선출되며, 시공사 선정과 사업비 집행, 행정 절차 진행 등을 책임집니다. 임기는 보통 2~3년이며 연임도 가능합니다. 조합원 이익을 대변해야 하지만, 실제론 시공사와의 관계 설정이 사업 성패를 좌우합니다.

조합원

재개발·재건축 구역 내 토지나 건물을 소유한 사람 중 조합 설립에 동의하고 가입한 사람입니다. 조합원이 되면 사업 진행 과정에서 의결권을 갖고, 나중에 신축 아파트 분양권을 받을 자격이 생깁니다. 단, 조합비와 분담금을 내야 하며, 조합원 지위는 매매를 통해 양도할 수 있습니다.

을지로4가

밤엔 네온별 낮엔 먼지빛.

사진 제공 | @junhomoon