생애최초, 셋 중 내 몫은?

서울 아파트

매매지수: 101.1 (▲0.10)

전세지수: 101.3 (▲0.17)

수도권 아파트

매매지수: 100.8 (▲0.07)

전세지수: 101.2 (▲0.14)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.5 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

4월 13일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 첫 집 마련 앞에서 헷갈리는 말, ‘생애최초’입니다.

► 청약·대출·취득세 기준은 서로 다릅니다.

► 실제 당락은 대출 조건이 가장 크게 가릅니다.

생애최초, 셋 중 내 몫은?

내 집 마련은 하나인데, ‘생애최초’가 붙는 자리는 셋입니다. 문제는 청약, 대출, 세금의 자격요건을 가르는 기준이 서로 다르다는 점입니다.

생애최초, 청약 밖으로 

요샌 생애최초 구매자가 앞줄에 섭니다. 3월 생애최초 서울 주택 매수자 중 30대 비중은 57.2%로 역대 최고치였죠(출처: 법원등기정보광장). 청약 쪽도 비슷합니다. 올 1~2월 전국 당첨자 중 30대 이하가 61.2%로 처음으로 60%를 넘겼거든요. ‘생애최초’가 청약에서만 보이는 말이 아니라, 실제 매수 쪽에서도 그 비중이 더 또렷해진 겁니다.

▸ 시장 전면에 나선 첫 집 마련

•서울 생애최초 매수: 3월 30대 비중 57.2%

•전국 청약 당첨: 1~2월 30대 이하 61.2%

같은 이름, 다른 몫 

흔히 ‘생애최초’라고 하면 청약을 떠올리지만, 거기서 끝나지 않습니다. 자격요건만 맞으면 청약 외에 대출과 세금 혜택도 함께 받을 수 있거든요.

① 청약 특별공급: 가점이 낮아도 한 번 더 노려볼 수 있는 기회입니다. 일반공급 외에 따로 배정되기 때문이죠.

② 주택담보대출 우대: 자금을 마련할 때 가장 먼저 부딪히는 갈래입니다.

③ 취득세 감면: 집 살 때 내는 세금을 깎아주는 장치입니다. 다만 자동이 아니라 직접 신청해야 합니다.

셋 중 내 몫은 어디? 

같은 ‘생애최초’라도 갈림길은 다릅니다. 청약은 소득·자산, 대출은 집값과 소득 상한, 세금은 신청 기한이 가릅니다. 그중 가장 크게 갈리는 쪽은 대출입니다.

① 청약 특별공급

•기준: 세대원 전원 무주택이 기본입니다. 공공분양은 유형에 따라 소득기준이 다르고, 민간분양은 전년도 도시근로자가구월평균소득 160% 이하가 기준입니다.

•체크: 가점이 낮다고 일반공급으로 넘기기 쉽지만, 따로 경쟁하는 특별공급부터 보는 편이 낫습니다. 내 소득이 어디에 걸리는지부터 확인해야 합니다.

② 주택담보대출 우대

•기준: 디딤돌대출은 집값 5억 원 이하(신혼·2자녀 6억 원 이하)가 기본이지만, 보금자리론은 6억 원 이하입니다. 소득 상한도 상품마다 다릅니다.

•체크: 한쪽이 막혔다고 다른 쪽까지 포기하진 마세요. 디딤돌대출은 생애최초에 금리 우대와 한도 확대 혜택이 있고, 보금자리론은 생애최초 대출한도가 더 넓습니다.

③ 취득세 감면

•기준: 잔금을 치른 후 60일 안에 시·군·구청이나 위택스(wetax.go.kr)에서 직접 신청해야 합니다.

•체크: 알아서 깎아주지 않습니다. 특히 신생아 가구라면 ‘출산·양육 취득세 감면’이 한도 500만 원으로 더 유리할 수 있으니, 신청 전 비교해볼 필요가 있습니다.

셔세권, 새 집값 변수

삼성전자와 SK하이닉스 셔틀버스가 지나는 이른바 셔세권이 새 변수로 뜨고 있습니다. 두 회사가 매일 실어 나르는 인원만 7만여 명. 지난해 셔틀이 몰린 서울 동남권 아파트값은 15.7%, 성남 분당은 19.1% 올라 경기 평균 1.35%를 크게 웃돌았습니다(출처: 한국부동산원). 출퇴근 동선이 집값까지 흔들고 있습니다.

오피스텔 수익률 5.32%

아파트 수요가 오피스텔로 옮겨가고 있습니다. 아파트 대출 규제가 강해진 데다, 전세의 월세화로 임대수익도 나아진 영향입니다. 실제로 지난 3월 수도권 오피스텔 수익률은 5.32%로, 2017년 5월 이후 8년 10개월 만에 최고치였습니다(출처: KB부동산). 

변동 vs 고정, 선택의 무게

4월 19일 기준 5대 시중은행 주택담보대출¹⁾ 금리는 변동형 연 3.65~6.05%, 고정형 연 4.15~6.75%였습니다. 고정형이 변동형보다 하단 0.5%p, 상단 0.7%p 높았죠. 작년 말엔 하단 0.21%p, 상단 0.36%p 차이였는데, 석 달 새 격차가 더 벌어졌습니다. 대출 시 금리 구조를 살펴야 할 때입니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

손해 보고도 깨는 연금

주택연금¹⁾을 손해 보면서 해지하는 사람이 늘었습니다. 실제로 올 2월 중도해지는 256건으로 4년 2개월 만에 가장 많았습니다(출처: HF). 반면 신규 가입은 1719건으로 4년 만에 최저치였고요. 가입 시점에 월 수령액이 고정되니, 집값이 오를 것 같으면 연금을 끊고 직접 굴리잔 계산입니다.

¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 국가에서 매달 연금을 받는 상품입니다. 2024년 기준 전국 평균 72세에 가입해 3억8000만 원짜리 집을 담보로 내놓고 월 122만 원을 받습니다.

비거주 1주택 규제 검토

정부가 ‘비거주 1주택자’ 전세대출 규제를 검토 중입니다. 실거주하지 않는 1주택자의 신규 보증을 막고, 만기 연장도 제한하는 방안이 거론됩니다. 정책 목표는 매물 유도지만, 실제론 매도와 실거주 복귀, 월세 전환으로 갈릴 수 있어 시장의 반응을 더 지켜봐야 하는 상황입니다.

〈수도권〉

•서울 봄 이사철 아파트 전세 매물 급감

•동작 ‘노량진1구역’ 규제 완화 반영해 3100가구 대단지로 재개발 추진

•서초 ‘신반포2차’ 2056가구로 재건축 추진

•양천 오목교역 인근 역세권 활성화로 높이 100m 주상복합 건립 추진

•영등포 ‘신길16-2구역’ 937가구로 재개발 추진

•광명 아파트 전셋값 4주간 1.53% 올라 수도권 최고 상승률 기록

•성남 재개발·재건축 지원책 발표, 2040년까지 2조 원 투입 계획

•시흥·성남·부천·이천, 과학고 유치 확정

•양주 종합장사시설 건립, 주민 유치 철회로 최종 무산

•파주 서해선 운정역 연장 사업 5월 착공

•인천 가정2지구 B2블록, LH 올해 첫 공공분양 308가구 모집(신청: 4월 27일~30일)

•인천 2026년 천원주택 예비 입주자 모집(신청: 5월 11일~15일)

〈지방〉

•부산 아파트값 보합세, 전셋값은 21개월 연속 상승

•전남·광주 7월 1일 출범 통합특별시 정책 설계 본격화

•세종 아파트 매물 1년 새 44% 급증

•강원 미분양아파트 취득세 50% 감면, 도세 감면 조례 개정

•강릉·동해·속초·인제, 3억 원 이하 주택 취득세 50% 감면 적용

•제주 아파트값 하락세 지속

〈해외〉

•미국 3월 기존 주택 판매 3.6% 감소, 봄 성수기 출발 부진

•캐나다 이민 축소 뒤 전국 임대료 17개월 연속 하락세

•영국 임차인 귀책사유 없이도 내보낼 수 있던 ‘노폴트 퇴거(no-fault eviction)’ 폐지 앞두고, 임대인 막판 퇴거 통보 급증

•영국 민간 임대료 상승세 멈춤, 가격 내린 매물 비중은 26%로 2012년 이후 최고치

•스페인 바르셀로나, 단기 관광 임대 단계적 폐지 효과 가시화, 호텔 수요 전환 시작

•스페인 부동산투자 영주권 ‘황금비자’ 폐지 1년, 전체 주택 거래 중 비중 0.3%에 그쳐 시장 영향 제한적

•호주 부동산 시가총액 12조6000억 호주달러(약 1경3200조 원) 도달

•인도 뭄바이 재개발 붐 영향으로 일부 고급 아파트값이 뉴욕 시세와 맞먹는 수준까지 올라 초고가 주거 압박

•일본 4월부터 외국인·비거주자의 주거용 부동산 취득도 정부 보고 대상에 포함

같은 빌라, 다른 출생

부동산 앱에선 다 ‘빌라’입니다. 문제는 너무 쉽게 묶인다는 점이죠. 막상 서류를 떼면 연립, 다세대, 다가구로 갈리고, 소유 구조부터 달라집니다. 같은 빌라처럼 보여도 읽는 법이 달라지는 이유를 살핍니다.

🏘️ 연립, 저층 주거의 시작

가장 먼저 나온 건 아파트와 단독주택 사이를 노린 ‘연립’입니다. 1963년 대한주택공사(현 LH 전신)가 서울 수유동에 16평형 26가구를 지으며 시작됐죠. 낮게 짓고, 여러 가구를 넣고, 정원까지 두려 했습니다. 지금은 한데 묶여 불리지만, 출발부터 결이 하나인 집은 아니었습니다.

•연립: 4층 이하

•면적: 한 동 바닥면적 합계 660㎡ 초과

•분류: 공동주택, 호실별 소유 가능

🏠 빌라 같은데 단독주택?

이후 저층 주거는 다세대와 다가구로 더 갈라집니다. 둘 다 겉모습은 비슷하지만, 법은 여기서 갈립니다. 다세대는 호실마다 주인이 따로 있을 수 있어 공동주택이고, 다가구는 여러 가구가 살아도 건물 전체를 한 명이 소유하는 단독주택이죠. 흔히 말하는 빌라 안에도, 호실별로 나뉜 집과 건물 전체가 하나인 집이 같이 섞여 있는 셈입니다.

•다세대: 공동주택, 호실별 소유 가능

•다가구: 단독주택, 건물 전체 한 명 소유

•갈림길: 겉보다 소유 구조

🧾 이름보다 구조

그래서 매물을 볼 때 먼저 봐야 할 건 이름이 아니라 등기사항증명서입니다. 다세대·연립은 호실 단위로 권리가 갈리고, 다가구는 건물 전체가 한 임대인 아래 묶이거든요. 같은 ‘빌라’라도 등기사항증명서를 떼면 다세대·연립은 호실별로, 다가구는 건물 전체 기준으로 봐야 합니다. 빌라라는 이름은 쉬운데, 판단은 그 안에서부터 갈립니다.

•시작점: ‘빌라’는 시장 통칭

•등기사항증명서: 호실별 vs 건물 전체

•결정 포인트: 모양 말고 서류

안전진단

재건축이 가능한지 가르는 첫 관문입니다. 구조 안전성·설비 노후도·주거 환경 등을 점수로 평가해 일정 기준을 넘으면 재건축을 추진할 수 있습니다. 전엔 구조 안전성 비중이 높아 통과가 어려웠지만, 2023년부터 문턱이 일부 낮아졌습니다. 다만 통과 여부가 사업을 가르는 가장 큰 변수입니다.

재건축 초과이익환수제

재건축으로 생긴 이익 중 일정 금액을 부담금으로 환수하는 제도입니다. 조합원 1인당 평균이익이 8000만 원을 넘으면 초과분에 10~50%의 부과율이 구간별로 붙습니다. 집값이 오를수록 부담도 커지는 구조라 사업성에 직접 영향을 주고, 추진 속도를 늦추는 요인이 되기도 합니다.

낮에

벽돌은 낮고 하늘은 가까운 낮에.

사진 제공 | @513f__1996