7% 시대, 3%대 보금자리론으로 모이는 이유

서울 아파트

매매지수: 101.1 (▲0.10)

전세지수: 101.3 (▲0.17)

수도권 아파트

매매지수: 100.8 (▲0.07)

전세지수: 101.2 (▲0.14)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.5 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

4월 13일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 은행 주담대 상단이 연 7%를 뚫는 사이

► 3%대 보금자리론엔 두 달 새 5조 원이 몰렸습니다.

► 집보다 대출을 먼저 봐야 할 때입니다.

7% 시대, 3%대 보금자리론으로 모이는 이유

요샌 집보다 대출에서 먼저 갈립니다. 같은 정책대출인데 한쪽엔 돈이 몰리고, 한쪽은 빠지고 있습니다.

보금자리론부터 보는 이유 

정책대출¹⁾로 집을 살 때 보금자리론²⁾부터 보는 사람이 늘었습니다. 실제로 올 1~2월 보금자리론 판매액은 4조9822억 원으로, 연간 목표 20조 원의 4분의 1을 두 달 만에 채웠습니다(출처: HF). 은행 주택담보대출 고정금리 상단이 연 7%를 뚫는 동안, 보금자리론은 3~4%대를 유지한 이유가 컸습니다. 다만 4월 기본금리는 4%대 중반으로 올랐고, 우대 적용 시 3%대입니다.

▸ 보금자리론, 어디까지 될까

•대출한도: 최대 3억6000만 원(집값 6억 원 이하)

•소득 기준: 부부 합산 연 7000만 원 이하

•금리: 연 4.35~4.65%(4월 기준, 우대 시 3%대)

¹⁾ 정책대출: 서민·청년·신혼부부 등을 위한 정부 지원 대출로, 시중보다 금리가 낮습니다.

²⁾ 보금자리론: HF가 무주택자·1주택자에게 내놓는 장기 고정금리 주택담보대출입니다. 만기까지 금리가 바뀌지 않습니다.

디딤돌이 뒤로 밀린 이유 

그럼 디딤돌대출¹⁾은요? 금리는 더 싼데, 수요는 빠졌습니다. 문제는 금리보다 조건입니다. 지난해 6·27 대책으로 한도가 최대 1억 원 깎였거든요. 가계대출 총량을 조이는 과정에서, 디딤돌대출 계산이 더 빡빡해졌습니다. 그 결과 올 1분기 디딤돌대출 실행액은 4조791억 원으로, 지난해보다 2조 원 넘게 줄었습니다(출처: 국토교통부). 

▸ 디딤돌대출, 어디서 갈릴까

•대출한도: 최대 2억 원(집값 5억 원 이하)

•소득 기준: 부부 합산 연 6000만 원 이하

•금리: 연 2~4%대

¹⁾ 디딤돌대출: 무주택 세대주를 위한 장기 고정금리 대출로, 보금자리론보다 금리가 낮지만 한도와 소득 기준이 까다롭습니다.

내가 가능한 쪽은 어디? 

같은 정책대출인데도 희비가 갈렸습니다. 이젠 금리보다, 내가 어느 쪽에 들어가는지부터 따져야 합니다. 보금자리론을 두고 자주 나오는 궁금증을 정리합니다.

Q 보금자리론, 지금 서둘러 신청해야 할까? 

A 정해진 마감일은 없습니다. 다만 연간 공급 목표 안에서 운영돼, 판매 속도가 빠르면 조기 소진 가능성은 있습니다. 자격이 된다면 HF 홈페이지(hf.go.kr)에서 자가진단부터 해두는 편이 낫습니다.

Q 보금자리론, 자녀가 있으면 뭐가 달라질까? 

A 미성년 자녀 1명이면 부부 합산 연소득 8000만 원, 2명이면 9000만 원, 3명 이상이면 1억 원까지 가능합니다. 신혼부부는 8500만 원이고, 실제 적용 때는 더 유리한 소득요건을 기준으로 봅니다.

Q 1인가구도 보금자리론을 받을 수 있을까?

A 가능합니다. 보금자리론·디딤돌대출 소득 기준은 ‘부부 합산’ 기준이라, 혼자라면 본인 연소득만 보면 됩니다. 즉 1인가구라면 연 7000만 원(보금자리론)·6000만 원(디딤돌대출) 이하면 됩니다.

Q 사고 싶은 집이 6억 원보다 비싸면? 

A 보금자리론은 6억 원, 디딤돌대출은 5억 원이 상한입니다. 신혼·2자녀 이상 가구는 디딤돌도 6억 원까지 가능하고요. 이를 넘으면 일반 주택담보대출로 가야 합니다.

3분의 1도 못 건지면 정부가 메워줌

전세사기 피해자가 경·공매 뒤에도 보증금의 3분의 1조차 못 건지면, 정부가 그 차액을 메워주는 법안이 국회 소위를 통과했습니다. 정부가 밀던 ‘선보상 후구상’ 방안을 법으로 옮긴 겁니다. 본회의까지 통과하면 피해자 돈도 지금보다 빨리 돌려받을 수 있습니다.

서울 못 가면, 경기도로

지난 3월 경기도에서 아파트 같은 집합건물을 구입한 사람 중 서울 거주자 비중은 15.7%였습니다(출처: 직방). 3년 9개월 만에 최고치입니다. 작년 12월 9.3%까지 주저앉은 비중이 다시 올라갔습니다. 서울의 진입장벽이 높아지자 수요가 옆 동네로 밀려나는 흐름입니다.

4건 중 1건, 30년 넘은 구축

올 들어 4월 13일까지 서울 아파트 거래 4건 중 1건은 지은 지 30년이 넘은 단지였습니다(출처: 국토교통부). 비중은 26.3%로 신축(6.2%)의 4배입니다. 2022년엔 신축이 앞섰지만, 지금은 순서가 바뀌었습니다. 분양가가 높아지자 수요도 결국 손이 닿는 집으로 기울었습니다.

비아파트 전세 26.9% 감소

서울 비아파트 전세 매물이 1년 새 26.9% 줄었습니다(출처: 국토교통부). 올 3월 기준 1만3084가구입니다. 새로 짓는 물량이 줄자 시장에 나오는 임대 매물도 같이 줄어드는 흐름입니다. 공급 감소가 임대료 부담으로 이어질 수 있다는 우려도 나옵니다.

오래 보유한 집, 세금 세질까?

집을 보유한 기간만큼 세금을 깎아주던 장기보유특별공제¹⁾를 없애고, 대신 1인당 평생 2억 원까지만 양도세를 깎아주자는 법안이 나왔습니다. 다만 오래 들고 있던 집을 팔 때 세금이 급증할 수 있어 반발도 큽니다. ‘실거주 보호’와 ‘고가 주택 혜택 축소’라는 찬반 논란이 팽팽합니다.

¹⁾ 장기보유특별공제: 집을 오래 보유한 사람에게 세 부담을 덜어주기 위해 만든 장치입니다. 단기 매매보다 장기 보유를 유도하는 뜻도 담겨 있습니다.

Q 대출 3억3000만 원, 월 450만 원으로 감당될까요?

•가족구성원: 1963년생 남편, 1966년생 아내

•현재 거주지: 서울 노원구 공릉동 아파트(자가)

•주택 소유 여부: 유주택

•자산/부채: 8억 원(보유 아파트 시세 약 8억 원) / 3억3000만 원(주택담보대출 1억8000만 원, 사업자대출 1억5000만 원)

•월수입: 450만 원(부부 합계)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 50만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울 동대문구 답십리 주변, 서울 동북권(경기도 제외)

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 자연 > 상권 > 학군 > 교통

•고민 중인 사연:

-부모님 주거 문제로 상담을 청합니다. 현재 부모님은 서울 노원구 공릉풍림아이원 23평 자가에 거주 중입니다. 아버지는 동대문구 답십리에서 철물 관련 자영업을 하고, 어머니는 일감이 줄어 2025년 말부터 산후관리사 일을 시작하셨습니다.

-문제는 부모님의 부채 부담입니다. 사업자대출은 이자만 내고 있고, 주택담보대출도 월 50만 원 정도만 겨우 갚는 수준입니다.

-부모님은 대중교통보다 차량 이동이 많고, 답십리 가게와 가까운 입지를 중요하게 봅니다. 그래서 답십리 주변이나 서울 동북권에서 살 집을 선택하려 합니다.

-참고로 저는 결혼 후 동대문구 전농동에 살고 있고, 육아 문제로 어머니 도움을 종종 받고 있습니다. 남동생도 결혼해 월계주공2단지 17평에 실거주 중입니다.

질문.

시세 8억 원까지 오른 공릉풍림아이원을 팔고 5억 원대 노원구 월계주공2단지로 갈아타려는 부모님, 갈아타는 게 맞을까요?

A 집값보다 살림이 흔들릴 수 있습니다

63세 아버지, 60세 어머니, 두 분의 주거 문제로 고민하고 계시죠? 저는 부모님 뜻대로 갈아타는 쪽이 맞다고 봅니다.

다만 집만 놓고 보면 반대의 답이 나올 수 있습니다. 그래서 왜 이번엔 갈아타기가 더 나은지, 그 부분만 따져보겠습니다.

먼저 집만 보면 공릉풍림아이원을 갖고 가는 편이 더 좋습니다. 공릉풍림아이원(2001년, 1601가구, 용적률 252%)은 대단지고, 7호선 공릉역도 가깝고, 중랑천도 끼고 있습니다.

서울 노원구에선 꽤 괜찮은 자리입니다. 요즘 서울에선 15억 원 이하 아파트를 찾는 수요가 꾸준하고, 공릉풍림아이원도 이런 흐름의 수혜가 미치는 단지라고 봐야 합니다.

그런데 집값만 보고 결정하기엔 부모님 사정이 여의치 않습니다. 우선 대출 3억3000만 원이 너무 무겁습니다. 월수입은 450만 원인데, 감당 가능한 원리금 상환액은 월 50만 원 수준이니까요.

사업자대출은 이자만 내고 있고, 주택담보대출 원금도 제대로 줄이기 쉽지 않은 구조입니다. 앞으로 소득이 더 늘 가능성보다 줄 가능성이 크다는 점도 같이 봐야 합니다. 집값은 버티고 있어도, 살림은 점점 더 빡빡해질 수 있습니다.

그래서 월계주공2단지(1992년, 2002가구, 용적률 227%) 59㎡로 옮기는 선택지가 나온 듯합니다.

물론 현재 사는 아파트보다 좋다고 보긴 어렵습니다. 그래도 이 선택으로 ‘빚을 줄여 숨통을 틔우기’엔 좋습니다.

평수도 지금과 크게 차이 나지 않고, 차량으로 답십리 가게를 오가는 동선도 아주 나쁘진 않고요. 동북선 개통이나 재건축 가능성도 아예 없는 얘기는 아닙니다. 

일반적인 경우라면 공릉풍림아이원을 계속 갖고 가는 편이 더 나을 수 있습니다. 하지만 부모님 경우엔 자산을 키우는 문제보다, 대출 부담을 줄여 생활을 가볍게 만드는 일이 먼저입니다. 그런 뜻에서 월계주공2단지로 갈아타기는 무리한 선택이라기보다, 지금 형편에 맞춘 쪽에 더 가깝습니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 4월 20일~22일

•옥정중앙역 대방 디에트르(중상1, 복합1BL) ★★★★★(5/5)

GOOD: “양주신도시 최대어. 7호선, 옥정호수 인접한 양주 최상단 입지.”

BAD: “호수 뷰 동·호는 손에 꼽힘.”

•골드클래스 시그니처 ★★★★★(5/5)

GOOD: “에코시티 다음 선호지. 당첨 시 프리미엄 5000만 원부터 시작.”

BAD: “공급절벽 전주에서 돈 되는 단지엔 1만 명 이상 몰림.”

•엘리프 창원 ★★★★★(5/5)

GOOD: “유니시티 생활권, 스타필드 예정 수혜를 함께 보는 단지. 시세차익 1억 원.”

BAD: “분상제 적용 단지라 전매제한 1년, 바로 매도 불가.”

•청주 푸르지오 씨엘리체 ★★(2/5)

GOOD: “분평동 생활권이라 고즈넉하게 살기 좋음.”

BAD: “청주 국평 5억 원 시대.”

•도안자이 센텀리체 1·2단지 ★★(2/5)

GOOD: “도안신도시 생활권을 누릴 수 있는 것은 장점.”

BAD: “일대에 분양이 늘며 희소성은 약함.”

⚡ [무순위] 4월 20일 | 341가구 ⚡ 

•구리역 하이니티 리버파크 ★★★(3/5)

GOOD: “8호선이 가까운 편, 서울 생활권으로 볼 수 있음.”

BAD: “단지가 커서 구리역 도보 가능 동·타입 선별이 중요.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

❶ 드롭오프존

아파트 단지 입구나 로비 앞에 차를 잠깐 세우고 사람·짐을 내릴 수 있게 만든 공간입니다. 호텔 입구를 떠올리면 쉽죠. 2020년 이후 ‘차 없는 단지’가 보편화되면서 함께 자리 잡았습니다. 아이나 어르신 승하차가 주로 이곳에서 이뤄집니다.

❷ 인피니티풀

수영장 끝이 경계 없이 하늘·도시 풍경과 이어져 보이게 만든 수영장입니다. 물이 가장자리 너머로 흘러넘치는 구조라, 시야가 탁 트인 느낌을 주죠. 2020년 이후 서울 하이엔드 아파트에 들어서며 단지 가치를 끌어올리는 요소로 거론됩니다.

밤 실감

불빛 하나하나가 집이라는 걸 실감하는 밤. 

사진 제공 | @noxpic_