첫 집 7341명, 대출 밖 자금 5932억 원
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서울 아파트
매매지수: 102.4 (▲0.25)
전세지수: 102.8 (▲0.26)
수도권 아파트
매매지수: 101.5 (▲0.13)
전세지수: 102.2 (▲0.17)
지방 아파트
매매지수: 100.1 (▼0.01)
전세지수: 100.8 (▲0.03)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
5월 25일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 서울 첫 집 매수자가 7341명으로 늘었습니다.
► 대출 계산이 맞는 집부터 움직였습니다.
► 주식·채권 자금도 크게 들어왔습니다.
첫 집 7341명, 대출 밖 자금 5932억 원
서울에서 첫 집을 산 사람은 늘었지만, 모두 같은 방식으로 움직인 건 아닙니다. 일부 매수엔 주식·채권을 판 돈도 들어왔습니다.
15억 원 아래 첫 집
최근 공개된 올 4월 서울 생애최초 내 집 매수자는 7341명이었습니다(출처: 법원등기정보광장). 특히 노원·강서·은평·성북에 몰렸습니다. 생애최초 LTV¹⁾ 최대 70%, 주택담보대출²⁾ 한도 6억 원이 맞물리며, 대출 계산이 맞는 집부터 움직인 겁니다.
▸ 첫 집 매수, 어디로 갔나
•규모: 7341명, 2021년 11월 이후 최다
•지역: 노원 623명, 강서 582명, 은평 451명
•연령: 10명 중 6명이 30대(57.6%)
•가격: 15억 원 이하 중 6억~9억 원대 비중 28.7%
¹⁾ LTV(주택담보인정비율): 집값 대비 얼마까지 대출이 가능한지를 뜻합니다. 예를 들어 LTV 70%면, 5억 원짜리 집을 살 때 최대 3억5000만 원까지 대출이 나옵니다.
²⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.
대출 밖 매수 자금
서울 아파트 매수 자금에서도 변화가 보였습니다. 주식·채권 매각대금은 5932억 원으로, 전년보다 380.4% 늘었습니다(출처: 국토교통부). 2020년 10월 통계 집계 이래 최고치입니다. 다만 이걸 ‘주식으로 번 돈’으로 읽으면 곤란합니다. 수익이 아니라, 주식·채권을 팔아 마련한 현금입니다.
▸ 대출 밖 돈, 어떻게 볼까
•규모: 주식·채권 매각대금 5932억 원
•증가: 전년보다 380.4% 늘어 역대 최다
•의미: 수익 실현보다 현금 마련 흐름
•핵심: 대출 외 자금 비중 확대
남은 건 매수 계산
4월 거래엔 다주택자 양도세 중과¹⁾ 유예 종료 전 나온 매물과 대출 한도에 맞는 수요가 겹쳤습니다. 주식·채권을 팔아 자금을 마련한 흐름도 보였습니다. 5월에도 서울 아파트값과 전셋값은 각각 0.83% 올랐습니다(출처: KB부동산). 결국 남은 질문은 같습니다. 얼마까지 빌릴 수 있고, 대출 밖 돈을 얼마나 마련할 수 있느냐입니다.
▸ 아직 남은 매수 계산
•가격:서울 아파트 매매·전셋값 각각 0.83% 상승
•대출:얼마까지 빌릴 수 있나
•자금:대출 밖 돈을 얼마나 마련할 수 있나
¹⁾ 다주택자 양도세 중과:집을 여러 채 가진 사람이 조정대상지역 주택을 팔 때 기본세율에 세율을 더 얹어 매기는 제도입니다.
빈 상가가 집이 됩니다
정부가 도시형생활주택¹⁾의 세대수·층수·일조권 규제를 풉니다(출처: 국토교통부). 공실 상가와 오피스를 주거용으로 바꾸고, 지식산업센터의 오피스텔 전환도 2027년까지 허용합니다. 2030년까지 수도권 11만 가구 공급이 목표입니다. 아파트 공급 속도가 늦어 비아파트 빈칸부터 메우는 겁니다.
¹⁾ 도시형생활주택: 1·2인가구를 위해 만든 소형 주택입니다. 원룸형과 다세대형이 있고, 일반 아파트보다 건축 기준이 느슨합니다.
대출 10건 중 4건, 30대
올 1분기 신규 주택담보대출 중 30대 비중이 41.4%였습니다(출처: 한국은행). 전 분기(37.1%)보다 뛰었고, 1인당 평균 취급액도 2억2939만 원으로 1653만 원 늘었습니다. 서울 외곽, 경기 중저가 거래가 30대의 대출을 밀어 올린 흐름입니다.
수수료 18배 받은 중개사
서울시가 공인중개사 불법행위 782건을 적발했습니다(출처: 서울시). 허위 매물로 손님을 끌어 다른 매물을 권하거나, 법정 중개수수료의 최대 18배를 받은 사례도 나왔습니다. 등록 취소 17건, 과태료 400건 등 조치가 내려졌습니다. 부동산 거래 전엔 꼭 중개수수료 요율표를 직접 확인하세요.
5월 29일부터, 세 낀 집 문 열림
5월 29일부터 토지거래허가구역¹⁾의 세 낀 집 실거주 유예를 시행합니다(출처: 국토교통부). 기존엔 일부 다주택자 매물에만 적용했지만, 임차인이 있는 모든 주택으로 대상을 넓혔습니다. 다만 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 하고, 매수자 세대는 5월 12일부터 집을 사기 전까지 무주택이어야 합니다.
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. 5월 현재 서울 전역과 경기 12곳이 이것으로 묶였습니다.
유예 끝나자, 매물 스톱
지난 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 끝난 뒤 서울 토지거래허가 신청이 줄었습니다. 5월 12일~21일 신청은 1735건으로, 직전 11일간 4036건의 절반에도 못 미쳤습니다(출처: 새올전자민원창구). 세부담을 피하려던 거래가 지나가자 다주택자 매물이 다시 잠기는 추세입니다.
Q 6억 원 이하 서울 아파트, 뭘 포기해야 할까요?
•가족구성원: 28세·26세 자매(2인가구)
•현재 거주지: 서울시 서대문구 빌라(전세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산/부채: 4억2000만 원(2인 주식·현금 합산 1억2000만 원 + 부모 지원 가능 최대 3억 원) / 대출 없음
•월수입: 600만 원(2인 합산)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 150만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울시 중랑·노원구(+ 서울 시내 지하철역 인접 지역)
•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 = 학군 = 상권 = 자연
•고민 중인 사연:
-현재 사는 전셋집에선 오는 11월에 퇴거해야 합니다. 다음 집을 전세로 찾자니 매물도 적고, 전세금도 올라 부담이 큽니다. 전세사기 위험도 피하고 싶어 매매를 함께 검토 중입니다.
-거주 중인 집은 부모님이 전세금 2억 원을 전액 현금으로 빌려주셨고, 집을 살 경우 향후 1억 원까지 추가 지원이 가능합니다. 저희 자매는 투자보다 자산 방어 차원에서 내 집 마련을 생각하고 있습니다. 살기 편하고 부담되지 않는 선에서 매매하려 합니다.
-자매 중 한 명 명의로 집을 살 예정이라 보금자리론을 보고 있습니다. 예산은 6억 원 이하, 조건은 준공 30년 내외, 16~20평형 아파트입니다. 근무지가 각각 약수역·돌곶이역이라 6호선 라인이면 좋겠지만, 아니어도 지하철역에서 도보 15분 거리 안쪽이면 괜찮습니다. 둘 다 자차는 없습니다.
-현재 보고 있는 단지는 봉화산역 근처 신내4단지, 신내9단지진흥, 공릉3단지라이프, 공릉동 삼익4단지, 수락산역 인근 상계동 은빛2단지입니다.
-최종적으론 부모님 지원금에 보금자리론 예상 금리 4.8%를 활용하려고 합니다. 다만 자매가 각자 주식·ISA에 흩어둔 자금을 최대한 모아 대출을 줄이는 게 나을지, 대출 비중을 높이더라도 현금 유동성을 남기는 게 나을지도 고민입니다.
질문 1.
지금 집을 사는 게 성급한 결정일까요? 전세를 한 번 더 거치기엔 전세금과 보증금 리스크가 부담됩니다. 전월세를 한 번 더 거치는 게 나을지, 지금 매매를 검토하는 게 나을지 궁금합니다.
질문 2.
현실적인 예산 안에서 포기하지 말아야 할 조건은 무엇일까요? 6억 원 이하 서울 아파트를 찾다 보니 학군, 주차, 입지 등을 모두 챙기긴 어렵다는 걸 깨달았습니다. 나중에 되팔 때를 고려한다면 꼭 확인해야 할 우선순위가 있을까요?
A 공릉동 아파트 또는 장위뉴타운 빌라를 보세요
자금계획에 무리가 없다면 주거 안정을 위해 내 집 마련을 검토하는 게 맞습니다. 전월세난을 겪는 지금은 임차인에게 유리한 시간이 아니거든요.
서울은 입주 물량이 부족하고, 이런 상황이 몇 년 안에 크게 나아지기도 어렵습니다. 여기에 토지거래허가구역과 실거주 의무, 다주택자 규제까지 겹치며 전세 매물도 줄었습니다.
반면 신혼부부는 계속 늘고 있습니다. 팬데믹 당시 3만5000쌍이던 서울 혼인신고 건수는 2024년 4만2000쌍, 2025년 4만9000쌍으로 늘었습니다.
신혼부부가 늘면요? 새로 집을 구하는 가구도 늘어납니다. 이런 상황에서 전월세시장이 안정되긴 더 어렵습니다.
지금 같은 경우 전세 만기까지 꼭 기다릴 필요는 없습니다. 임대인에게 전세금 반환 시점을 앞당길 수 있는지 묻고, 가능하다면 조금이라도 빨리 내 집 마련을 준비하는 편이 낫습니다.
다만 이 단지들은 투자수익보다 주거 안정에 더 맞는 선택입니다. 시장 분위기에 따라 가격이 오를 수는 있지만, 서울 안에서도 가격이 빠르게 튀는 지역은 아닙니다.
사실 이 예산대에선 완벽한 입지보다 기본 조건이 더 중요합니다. 출퇴근이 무리 없고, 역 접근성·단지 규모·관리 상태가 크게 빠지지 않는지를 먼저 봐야 합니다.
덧붙여 매매가격 6억 원 이하에서 찾다 보니 상계동에서도 상계주공 시리즈가 아닌 은빛2단지까지 보신 듯합니다. 다만 은빛2단지는 이미 가격 부담이 커진 편입니다.
꼭 아파트만 고집하지 않고 미래가치와 투자수익을 더 따진다면, 성북구 장위뉴타운도 볼 수 있습니다.
6억 원 이하로 대출받아 입주까지 생각한다면 15구역 > 14구역 > 13구역 순으로 알아보시기 바랍니다. 좋은 구역일수록 가격대도 높습니다. 투자금을 낮추려면 13구역을 보고, 자금이 된다면 15구역, 이곳이 부담된다면 14구역에서 입주 가능한 2룸이나 3룸을 보는 방식입니다.
거주하다가 재개발 속도가 빨라지면 가격도 오를 수 있고, 나중에 신축 아파트 주인이 될 수도 있습니다. 중간에 팔고 나가는 선택도 가능합니다.
정리하면, 꼭 아파트를 원한다면 공릉동 아파트가 현실적 선택입니다. 투자수익을 더 크게 본다면 장위뉴타운 빌라를 잡고 불편함을 감내하며 장기 거주하는 방법도 있습니다. 10년 뒤 투자수익만 놓고 보면 공릉동보다 장위뉴타운 쪽이 더 나을 수 있습니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 6월 1일~4일
•호반써밋 풍무Ⅱ ★★★★(4/5)
GOOD: “김포 풍무역세권지구에서 풍무역과 가장 가까움.”
BAD: “직전 분양 단지들보다 3000만 원 더 비쌈.”
•수원역 아너스빌 타임원 ★★★(3/5)
GOOD: “수원역 도보권. 역세권 입지는 확실.”
BAD: “100가구 남짓한 소규모 단지.”
•더 리치먼드 리버센트 소양 ★★(2/5)
GOOD: “푸르른 소양강이 코앞.”
BAD: “나 홀로 오피스텔 같은 외관.”
⚡ [무순위] 6월 1일 | 3가구 ⚡
•레이카운티 ★★★★★(5/5)
GOOD: “부산 연제구 거제동 4000가구급 초대단지, 당첨 시 시세차익 5억 원.”
BAD: “입주 3년 차, 경력 같은 신입.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
선순위 채권자
집이 경매로 넘어갔을 때 돈을 먼저 받는 사람입니다. 보통 먼저 근저당권을 잡은 은행이 여기에 해당합니다. 금액이 크면 임차인이 돌려받을 보증금이 줄 수 있습니다.
후순위 채권자
집이 경매로 넘어갔을 때 돈을 나중에 받는 사람입니다. 앞순위 빚을 먼저 갚고 남은 돈이 있어야 받을 수 있습니다. 그래서 내 보증금보다 앞선 빚이 많은지 봐야 합니다.
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구름 사이로 나타났다가 사라진 인사.
사진 제공 | @hamseul_photo
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