왜 요즘 신축은 죄다 월세일까?

서울 아파트

매매지수: 101.0 (▲0.10)

전세지수: 101.1 (▲0.16)

수도권 아파트

매매지수: 100.7 (▲0.07)

전세지수: 101.0 (▲0.14)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.01)

전세지수: 100.5 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

4월 6일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 신축 임대차 10건 중 6건이 월세입니다.

► 전세금으로 분양 잔금을 치르던 길이 막혔거든요.

► 전세냐 월세냐보다, 고를 매물부터 줄었습니다.

왜 요즘 신축은 죄다 월세일까?

얼마 전까지만 해도 새 아파트 입주장은 전세로 먼저 들어가보는 통로에 가까웠습니다. 요샌 그 자리를 월세가 채우고 있습니다.

전세 자리, 월세가 채움 

서울 새 아파트 단지의 월세 비중이 평균 60%에 달했습니다(출처: 직방). 작년 여름 이후 입주한 서울 신축 단지의 임대차 거래를 올해 3월 초까지 분석한 결과입니다. 서울 아파트 전체 신규 임대차 월세 비중(50%)보다 10%p 높았죠. 입주장¹⁾에선 비교적 낮은 보증금으로 전세로 먼저 들어가보는 흐름이 익숙했는데, 지금은 월세가 먼저 보입니다.

▸ 단지별 월세 비중

•이문아이파크자이: 69%

•메이플자이: 60%

•라체르보푸르지오써밋: 58%

¹⁾ 입주장: 새 아파트 입주가 시작되는 시기를 말합니다. 이 기간엔 임대인들이 잔금을 맞추려 전월세 매물을 한꺼번에 내놓는 경우가 많습니다.

왜 월세가 늘었을까

전세로 잔금을 맞추던 구조가 흔들렸기 때문입니다. 원래는 임대인이 임차인의 전세보증금으로 분양 잔금을 맞추는 경우가 많았습니다. 그런데 6·27 대책¹⁾ 이후 전세대출로 잔금을 맞추던 길이 막혔죠. 전세금으로 잔금을 치르기 어려워지자, 매물도 전세보다 월세 쪽으로 기울었습니다.

▸ 잔금 흐름 변화

•과거: 임차인의 전세금으로 분양 잔금 납부

•이후: 전세대출로 잔금 맞추기 제한

•변화: 월세 매물 비중 확대

¹⁾ 6·27 대책: 2025년 6월 27일 발표한 대출 규제입니다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 막히며, 전세금으로 분양 잔금을 치르는 통로가 좁아졌습니다.

이 흐름, 나는 뭘 봐야 할까 

새 아파트만의 얘기는 아닙니다. 2026년 2월 서울 아파트 임대차 거래에서 월세 비중은 49.8%였습니다(출처: 국토교통부). 임차인 둘 중 한 명이 월세를 고른 셈이죠. 매물도 줄었습니다. 4월 6일 서울 아파트 임대차 매물은 처음으로 3만 건 아래로 내려왔습니다(출처: 아실). 이제는 전세냐 월세냐보다, 고를 매물부터 줄어든 시장입니다.

▸ 임차인 확인 포인트

•신축 단지: 전세·월세 매물 비중 확인

•전월세전환율: 월세 수준 과한지 계산

•전세보증금반환보증: 등기 전 신축도 가입 가능한지

1주택자도 세 끼고 팔 수 있을까

토지거래허가구역¹⁾의 세 낀 아파트, 이제 1주택자도 팔게 할지 정부가 검토 중입니다(출처: 청와대). 지금은 2026년 12월 31일까지 허가 신청된 다주택자 매물에 한해 길을 열어뒀죠. 범위가 넓어지면 세 낀 집을 처분하려는 1주택자도 한결 움직이기 쉬워질 수 있습니다. 다만 아직 검토 단계입니다.

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12곳이 이것으로 묶였습니다.

공공임대 공고 연 10회로

공공임대주택¹⁾ 입주 공고를 연 7회에서 10회로 늘립니다(출처: 국토교통부). 수도권은 매달 5일, 비수도권은 15일에 공고를 모아 내고, 9월부턴 공실 정보도 공개합니다. 같은 유형, 같은 자격이면 자격 검증도 1년간 유지합니다. 공공임대를 찾는 이에겐 기다림도, 반복되는 서류 제출도 줄어드는 변화입니다.

¹⁾ 공공임대주택: LH 같은 공공기관이 공급·운영하는 임대주택입니다. 시세보다 낮은 임대료로, 비교적 오래 거주할 수 있습니다.

비아파트도 관리비 내역 공개

정부는 주택임대차보호법과 집합건물법을 고쳐 비아파트 거주자도 관리비 내역을 받아보게 할 방침입니다(출처: 법무부). 연립·단독·다가구주택의 임차인 관리비가 자가보다 10.7배 높게 나온 사례도 확인됐습니다. 비아파트 임차인도 이젠 “왜 이만큼 내는지” 따져 물을 근거가 생기는 셈입니다.

전세대출도 관리 안으로

가계부채 관리 방안에 한 단계가 추가됩니다(출처: 금융위원회). 비거주 1주택자, 전세대출, 소액대출이 검토 대상에 올랐거든요. 그간 DSR¹⁾ 사각지대던 무주택자 고액 전세대출과 1억 원 이하 소액대출도 들여다보는 중입니다. 대출 계획이 있다면, 지금 조건이 계속될지 다시 볼 때입니다.

¹⁾ DSR: 내가 1년에 버는 돈 중 빚 갚는 데 쓰는 비율입니다. 이 비율이 높으면 은행이 새 대출을 덜 내줍니다.

중동에서 시작된 페인트값 걱정

중동 전쟁이 길어지며 건설자재 수급과 관련해 긴장이 돕니다. 페인트, 단열재, 레미콘 혼화재 모두 원유 기반의 ‘나프타’가 몸통인 탓입니다. 일부 마감 현장은 자재값 변동에 고스란히 노출돼 있습니다. 비축분 덕에 당장 차질은 없다지만, 입주 전 단지의 공정률을 미리 챙기는 게 좋습니다.

Q 지금 갈아타도 괜찮을까요?

•가족구성원: 37세 남편, 37세 아내, 1세·0세 자녀(4인가구)

•현재 거주지: 서울시 은평구 수색동 아파트(전세)

•주택 소유 여부: 유주택(경기도 고양시 일산동구 식사동 위시티5단지블루밍 47평 보유)

•자산/부채: 약 8억7000만 원(보유 아파트 시세 7억2000만 원, 전세보증금 반환 예정액 8000만 원, 예금·주식 7000만 원) / 약 6억3500만 원(주택담보대출 2억8000만 원, 신용대출 1억5500만 원, 전세대출 2억 원)

•월수입: 820만 원(월세 포함)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 200만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 서북권

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 학군

-연년생 두 자녀를 키우는 공무원 부부입니다. 남편은 마포구, 아내는 은평구에서 근무합니다.

-2021년 일산 아파트를 매수해 약 2년간 실거주했고, 이후 보증금 2억 원/월세 120만 원에 임대 중입니다.

-2023년 8월 수색동 25평 아파트(전세 2억8000만 원)로 이사했고, 현재 계약갱신청구권을 사용해 같은 조건으로 거주 중입니다. 전세 만기는 2027년 8월입니다.

-목표는 일산 아파트를 매도하고 서울 서북권에 실거주 아파트를 매수하는 것입니다. 일산 아파트를 7억2000만 원 수준에 매도하면 대출 상환 후 약 4억2000만 원을 확보할 수 있고, 여기에 신생아특례대출 약 4억 원, 전세보증금 반환분 8000만 원, 예금·주식 7000만 원을 더해 9억 원 이하 아파트 매수를 계획했습니다.

-다만 현재 집이 월세 낀 상태라 단기 매도가 쉽지 않고, 급매 시 6억 원대 중반까지 낮춰야 할 수 있다는 이야기를 들었습니다. 스트레스 DSR 규제까지 고려하면 서울 아파트 매수가 빠듯한 상황입니다.

질문 1.

손해를 감수하고 급매로 처분한 뒤 서울에 진입하는 게 나을까요, 아니면 2027년 8월 전세 만기까지 기다리며 시세에 맞춰 매도하는 게 나을까요?

질문 2.

마포·은평구 출퇴근과 자녀의 어린이집·유치원 접근성을 고려할 때, 서울 서북권과 그 인근에 매수할 만한 지역이나 대안이 있을까요?

사연 제공: 62***

A 급매는 마지막 카드입니다

지금 하고 계신 고민은 분명합니다. 일산 아파트를 손해 보더라도 빨리 정리한 뒤 서울로 들어갈지, 아니면 조금 더 기다리며 갈아탈지입니다.

여기에 마포·은평 출퇴근, 자녀 양육, 대출한도까지 함께 걸려 있어 시세만 보고 결정할 문제는 아닙니다.

첫 번째 질문에 답합니다. 손해를 감수하고 급매로 처분할 필요는 없습니다.

일산 위시티5단지블루밍 47평은 3월에 19층이 6억7900만 원에 거래됐습니다. 2021년 11월 23층이 9억4500만 원에 최고가로 거래된 뒤 2022년 하반기 긴축 이후 하락했고, 아직 예전 가격을 회복하지 못했습니다.

다만 지금 시장은 한 방향으로만 움직이지 않습니다. 강남 등 서울 한강벨트 고가 아파트는 급매가 나오며 조정을 받고 있습니다. 반면 15억 원 이하 외곽 지역 아파트는 상대적으로 강한 편입니다.

전세 매물이 줄면서 갈 곳을 찾는 신혼부부 수요가 2024~2025년 덜 오른 저평가 아파트로 이동했고, 그 영향으로 키 맞추기 상승이 나타나는 흐름입니다.

지금은 노원·도봉·강북 같은 서울 외곽과 구리, 용인 수지, 동탄 등 경기 경부벨트가 먼저 움직이고 있지만, 이후 수도권 서쪽과 북쪽으로 그 흐름이 옮겨갈 가능성도 있습니다.

그렇다면 일산 아파트를 월세 만기까지 기다렸다가 정리한 뒤 갈아타는 게 맞느냐가 다음 판단 과제입니다.

저는 선매수 전략도 고려할 만하다고 봅니다. 비규제지역에선 아직 전세 낀 매수가 가능하거든요. 갈아타고 싶은 아파트를 먼저 사서 일시적 2주택 상태가 된 뒤, 3년 안에 기존 주택을 정리하는 방식입니다.

일산 아파트는 최고가 대비 가격이 빠진 상태라 양도차익이 크지 않을 가능성이 높습니다. 꼭 양도세 비과세만 고집하지 않고 매수자가 붙는 시점에 정리하는 방식도 가능합니다.

다만 여기엔 현실적 제약이 있습니다. 신생아특례대출과 기존 주택 매도 자금을 활용해 9억 원 이하 아파트를 매수하려는 계획에서, 전세를 끼고 먼저 사려면 적어도 4억~5억 원 정도는 추가 자금이 있어야 갭투자가 가능합니다.

그런 점에서 일산 아파트를 보증금 2억 원/월세 120만 원으로 돌린 부분은 자금 운용 면에서 아쉬움이 큽니다.

두 번째 질문으로 넘어가겠습니다. 신용대출을 더 활용할 수 있거나 부모님 자금 차용이 가능하다면, 은평구 증산동 DMC청구·DMC우방, 불광동 미성 정도는 관심을 가져볼 만합니다. 마포·은평 접근성을 우선으로 두고, 자녀의 어린이집·유치원 접근성까지 함께 보겠다는 조건과도 크게 어긋나지 않습니다.

반대로 전세를 끼고 먼저 매수하는 방식이 여의치 않다면, 6억 원대 중반 수준에서 급매 처분이 가능할 경우에는 정리하고 당초 계획대로 신생아특례대출을 활용해 갈아타는 편이 낫습니다.

다만 시작부터 가격을 크게 낮출 필요는 없습니다. 먼저 현장 분위기를 확인하고, 매수자가 나타나면 가격 조정이 가능하다는 뜻을 중개업소에 전달해두는 편이 좋습니다.

빠른 계약 체결 시 중개수수료 인센티브를 협의하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

중개업소에 의뢰하고 마냥 기다리기보다는 진행 상황을 계속 확인하는 것도 매각 속도를 높이는 데 도움이 됩니다.

안되는 이유가 분명한데도 한 방향만 고집하기보다, 시장에서 반응이 오는 조건으로 옮겨가는 판단이 더 현실적입니다.

지금 당장 손해를 감수하며 급매로 던질 필요는 없습니다. 다만 선매수 전략이 자금 여건상 어렵다면, 급매 정리 뒤 신생아특례대출을 활용해 서울 서북권으로 갈아타는 것도 현실적인 선택입니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 4월 10일~16일

•오티에르 반포 ★★★★★(5/5) 

GOOD: “위는 메이플자이, 아래는 반포자이.” 

BAD: “251가구, 소형 단지라는 한계.”

•이촌 르엘 ★★★★★(5/5) 

GOOD: “이촌동에 오랜만에 들어서는 신축.” 

BAD: “엄밀히 말하면 리모델링 단지.”

•라클라체자이드파인 ★★(2/5) 

GOOD: “여의도 제1 배후지인 노량진, 강남·종로·마곡 모두 가까움.” 

BAD: “일반분양가가 인근 시세보다 비쌈.”

•풍무역세권 수자인 그라센트 2차 ★★★★(4/5) 

GOOD: “김포 상급지는 이제 풍무역세권.” 

BAD: “1차 단지 대비 살짝 외진 느낌.”

•업성 푸르지오 레이크시티 ★★(2/5) 

GOOD: “점점 좋아지는 성성호수공원 주변.”

BAD: “인근 분양이 너무 많음.” 

⚡ [불법행위 재공급] 4월 13일 | 2가구 ⚡ 

•강동 헤리티지 자이 ★★★★★(5/5) 

GOOD: “4년 전 분양가 기준, 현재 시세차익 10억 원.” 

BAD: “경쟁률 매우 높을 전망.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

분담금

재건축·재개발 조합원이 새 아파트를 받기 위해 내는 돈입니다. 내가 가진 기존 주택의 가치와 새로 받을 아파트 가격의 차액이죠. 기존 집값이 더 낮으면 차액을 내고, 더 높으면 돌려받습니다. 사업 초기 조합이 제시하는 ‘예상 분담금’은 분양가를 토대로 뽑은 추정치라, 확정값이 아닙니다.

추가 분담금

사업 진행 중 비용이 더 들어, 처음 냈던 분담금 위에 얹어 내는 돈입니다. 공사비 인상, 설계 변경, 일반분양 수입 감소 같은 이유로 붙죠. 최근엔 자재비·인건비가 뛰며 수천만 원에서 수억 원 단위로 추가되는 경우가 많아, 재건축·재개발 뉴스에서 가장 자주 등장하는 용어 중 하나입니다.

어디 가?

금방이라도 어디론가 갈 얼굴들.

사진 제공 | @hamseul_photo