이사 대신 재계약, 새집 대신 살던 집
- 10시간 전
- 6분 분량
서울 아파트
매매지수: 101.2 (▲0.15)
전세지수: 101.5 (▲0.22)
수도권 아파트
매매지수: 100.9 (▲0.09)
전세지수: 101.3 (▲0.16)
지방 아파트
매매지수: 100.1 (■0.00)
전세지수: 100.6 (▲0.05)
100 이상: 가격 오름세 흐름
4월 20일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 3월 서울 임차인 절반이 재계약을 택했습니다.
► 전셋값은 올랐고, 들어갈 집은 줄었습니다.
► 갱신권, 지금 쓸지 아낄지가 핵심입니다.
이사 대신 재계약, 새집 대신 살던 집
3월, 서울 임차인 절반이 계약서를 다시 썼습니다. 옮기려 해도 전셋값이 올랐고, 들어갈 만한 집도 많지 않으니 결국 살던 집에 눌러앉은 겁니다.
사지 않는 사람들
3월 서울 아파트 매매 거래는 전월보다 17.7% 줄며 4개월 만에 꺾였습니다(출처: 서울시). 그래도 거래는 15억 원 이하 아파트에 몰렸습니다. 집값이 높을수록 대출한도가 줄어, 실제로 살 수 있는 사람도 함께 줄기 때문입니다. 집을 안 산다기보다, 살 수 있는 선택지가 좁아졌다는 뜻에 가깝습니다.
▸ 3월 매매, 15억 원 아래서만 움직임
•전체 거래: 4개월 만에 감소 전환
•15억 원 이하: 전체의 85.3%
•노원·구로·강서: 매매거래 99%가 15억 원 이하
나가지 않는 사람들
매매만 식은 게 아닙니다. 임차인도 이사를 미뤘습니다. 3월 서울 아파트 재계약¹⁾ 비중은 51.8%로, 신규 계약 비중을 처음으로 넘어섰거든요(출처: 국토교통부). ① 2년 전보다 전셋값이 올라 새로 계약하면 보증금을 더 내야 하는 집이 많고 ② 서울은 토지거래허가구역²⁾이라, 집을 산 사람이 직접 살아야 해 임차인이 들어갈 수 있는 집도 줄었기 때문입니다.
▸ 자치구별로도 재계약 우세
•상단: 중랑 70.5%, 영등포 62.7%, 강동 59.9%
•도심권: 강남·서초·송파 모두 55%대
•전체 흐름: 서울 전역에서 재계약 비중이 높아짐
¹⁾ 재계약: 기존 임대차계약을 이어가는 계약입니다. 계약갱신청구권을 행사한 경우, 임대인과 임차인이 새 조건으로 다시 합의한 경우를 모두 포함합니다.
²⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가됩니다. 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12곳이 묶였습니다.
내 계약은 어디에
재계약은 늘었지만, 모두 갱신권을 쓴 건 아닙니다. 올해 1~3월 갱신권 사용 비중은 42.8%로, 지난해 평균 49.3%보다 낮았습니다. 조건을 다시 정해 재계약한 경우도 많았다는 뜻입니다.
Q 계약갱신청구권을 써야 할까, 임대인과 다시 합의해 재계약하는 쪽이 나을까?
A 보증금 인상폭을 5% 안으로 묶는 게 중요하면 계약갱신청구권(갱신권)¹⁾을 쓰는 쪽이 낫습니다. 다만 갱신권은 한 번 쓰면 다음 계약엔 못 씁니다. 지금 인상폭을 감당할 수 있다면, 이번엔 합의로 재계약하고 갱신권은 다음 계약 때 남겨두는 방법도 있습니다.
Q 임대인이 월세 전환을 요구하면?
A 전월세전환율²⁾ 상한부터 확인하세요. 2026년 3월 기준 법정 상한은 연 4.5%입니다. 보증금 1억 원을 월세로 전환하면 월 37만5000원이 상한입니다.
Q 지금 이사 가는 게 맞을까?
A 같은 단지, 같은 면적의 2년 전 전월세 실거래와 최근 실거래부터 같이 보세요. 인상폭, 주변 시세, 이사 비용을 함께 따져보는 편이 좋습니다.
¹⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약 만료 전 한 번에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.
²⁾ 전월세전환율: 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율로, 임차인이 보증금 대신 지불해야 할 ‘월세 수준’을 결정합니다.
가입 기준 90→70% 검토
전세보증금반환보증¹⁾ 문턱이 더 높아질 전망입니다(출처: 국토교통부). 보증 사고로 재정 부담이 커지자, 가입 기준인 전세가율 90%를 70%까지 단계적으로 낮추는 방안을 검토 중이거든요. 일부 연립·다세대주택은 가입이 막힐 수 있으니, 계약을 앞두고 있다면 미리 짚어보는 게 좋습니다.
¹⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증 기관이 대신 갚아주는 상품입니다.
실거래가 0.59% 하락
3월 서울 아파트 실거래가격지수 잠정치가 전월 대비 0.59% 내렸습니다(출처: 한국부동산원). 작년 8월 이후 하락 전환했습니다. 주간 시세는 여전히 오르고 있지만, 실제 계약가는 꺾였다는 뜻입니다. 5월 9일 양도세 중과 유예가 끝나기 전, 급매 거래가 다수 이뤄진 결과란 풀이입니다.
철회 기간 30→60일
‘싸게 내 집 마련’ 광고로 알려진 지역주택조합¹⁾. 사업 진행이 하세월이라 조합원이 분담금만 떠안는 사례가 쌓이자, 정부가 제도를 손봤습니다(출처: 국토교통부). 특히 가입 철회 기간을 30일에서 60일로 늘린 점이 눈에 띕니다. 사업엔 속도, 조합원에겐 안전장치. 두 축을 동시에 건드린 겁니다.
¹⁾ 지역주택조합: 주민이 조합을 꾸려 아파트를 짓는 방식입니다. 재개발·재건축과 달리 사업 부지 토지 확보와 토지주 협의가 꼭 필요합니다. 이 과정이 꼬이면 사업이 멈추기도 합니다.
오피스텔 전세 0.75%↑
올 1분기 서울 오피스텔 전셋값이 0.75% 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 직전 분기(0.76%)와 거의 비슷한 수준입니다. 서울만 오른 게 아닙니다. 수도권(0.69%), 전국(0.66%)도 함께 올랐습니다. 아파트 전세 수요가 오피스텔로 옮겨간 흐름이 가격에도 붙은 셈입니다.
6개월이 20일로
서울시가 정비사업 조합원 동의서를 전자서명으로 받기 시작하자, 징구 기간이 평균 6개월에서 20일로 줄었습니다(출처: 서울시). 동의서가 빨리 모인다는 건, 사업이 다음 단계로 넘어갈 가능성도 커진다는 뜻입니다. 재개발 기대 매물을 보던 이들에겐, 매수 판단을 서두를 만한 변화입니다.
Q 지금 살까요, 2년 더 기다릴까요?
•가족구성원: 30대 중반 부부, 4세 자녀(3인가구)
•현재 거주지: 경기 수원 광교 공무원임대아파트(전세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산/부채: 7억 원(임대주택 보증금 3억 원 + 주식·코인 3억 원 + 현금 1억 원) / 대출 없음
•월수입: 880만 원(부부 합계)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 300만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울역·수서역·이매역 인근, 오금역·개롱역·거여역·장지역 인근, 왕십리·행당 인근
•내 집 마련 우선순위: 교통 > 학군 > 투자 > 상권 > 자연
•고민 중인 사연:
-생애최초·무주택 상태에서 매수 시점 판단이 어렵습니다. 매수 가용예산은 대출 포함 최대 13억 원입니다.
-아내 회사의 지방 이전이 확정되면서 출퇴근, 민간 이직, 퇴사라는 세 시나리오가 열려 있습니다. 매수 시점을 2028년 전후로 보고 최근 부동산 공부를 시작했습니다.
-다만 부부간 입장이 맞섭니다.
-A안은 ‘2028년까지 기다리자’로, 직장 위치 확정 후 매수, 최근 상승폭 과다에 따른 조정 기대, 취득세·대출이자 감안 시 횡보장에선 손해라는 논리입니다.
-B안은 ‘지금 매수하자’로, 생애최초 LTV 70% 활용, 추가 상승 우려, 13억 원 이하 전 고점 미도달 매물 존재, 매수를 앞세우고 직장 이직을 역산하는 편이 낫다는 논리입니다.
질문 1.
아내 직장의 이전 위치가 확정되지 않은 상태에서 생애최초 자격으로 지금 매수하는 것, 2028년까지 기다리는 것 중 어느 쪽이 합리적 선택일까요?
질문 2.
A안과 B안, 각각 가장 큰 리스크는 무엇일까요? 13억 원 예산 안에선 무엇을 먼저 기준 삼아야 할까요?
A 살 수 있고 필요하면, 지금 사세요
자금이 되고 살 집이 필요한 실수요자라면, 내 집 마련 전략은 ‘just do it’입니다.
물론 내 집 마련은 각자의 주거 안정을 위한 최선의 투자로, 개인의 가치관과 자금계획, 상황에 따라 선택이 갈립니다. 제가 ‘just do it’이라고 한 이유는 우리는 미래를 알지 못하기 때문입니다.
A안은 기다리자, B안은 지금 사자인데, A안의 경우 ‘지금 집값이 너무 비싸니 조정이 오면 사자’는 전제가 깔려 있습니다.
그러면 ‘지금 너무 비싸다’는 기준은 누가, 언제 확인할 수 있느냐. 시간이 지나야만 확인이 가능합니다. 게다가 막상 집값이 떨어지기 시작해도 언제, 얼마나 떨어질지 정확히 예측하는 건 불가능합니다.
주식과 비슷합니다. 삼성전자나 SK하이닉스를 보면 더 오를 것 같긴 한데, 단기간에 너무 많이 오른 데다 반도체 슈퍼사이클이 언제까지인지도 모르겠고, 막상 떨어지기 시작하면 무서워서 또 못 삽니다.
집값도 마찬가지입니다. B안의 경우 ‘지금 샀는데 떨어지면 어떡하나’란 두려움이 생길 수 있습니다. 하지만 집은 주식과 달리 실거주가 가능합니다.
주거 안정은 내 집 마련의 최우선 목표입니다. 2년, 4년, 10년간 잘 살다 보면 서울 아파트값은 결국 물가상승률 이상은 올라 있습니다. 적어도 2040년까지는 그럴 겁니다.
주식은 사놓고 10년간 기다리려면 거의 도를 닦아야 하지만, 집은 가족이 잘 살다 보면 10년이 훌쩍 지나가 있습니다. 이게 아파트 투자의 장점이죠.
최근 전월세 매물 감소와 가격 상승 속도가 빨라지고 있는데, 정책 부작용과 입주 물량 부족이 맞물려 단기간에 해결되기는 어려워 보입니다.
그럼 지금 상황을 ‘살 능력이 되느냐’와 ‘필요하냐’ 두 기준으로 보고, 자금 13억 원에 맞춰 매수하시면 됩니다.
다만 문제는 원하는 지역에 13억 원 이하로 살 수 있는 아파트 선택지가 넓지 않다는 점입니다. 수서나 왕십리 쪽은 나홀로아파트가 아니면 찾기 쉽지 않을 겁니다.
자녀가 어려 10년 정도 시간이 있으니, 자금에 맞춰 접근 가능한 아파트를 먼저 찾아보시기 바랍니다.
서울 시내에서 어려우면 경기도 경부벨트(용인 수지, 동탄)까지 범위를 넓혀도 좋습니다.
아파트 찾기가 만만치 않다면, 조합 설립을 마치고 시공사 선정까지 끝낸 서울 성북구 장위15구역 빌라, 혹은 동작·광진·강동구 등 도심 개발 예정지 빌라까지 봐도 좋습니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 4월 27일~30일
•공덕역자이르네 ★★★★★(5/5)
GOOD: “강북 최고 입지 공덕역 초역세권. 당첨 시 3억 원 이익.”
BAD: “2개 동, 178가구.”
•동탄 그웬 160 ★★★(3/5)
GOOD: “도심 속 힐링.”
BAD: “테라스하우스라 매수 난도 높고, 매도 난도는 더 높음.”
•고덕신도시 아테라 A-63블록 공공분양주택 ★★★★(4/5)
GOOD: “공급 많은 평택에서도 고덕 분양은 괜찮음.”
BAD: “주변이 아직 너무 비어 있음.”
•경기광주역 롯데캐슬 시그니처 1단지 ★★(2/5)
GOOD: “1000가구급 브랜드 아파트 + G-스타디움 옆.”
BAD: “경기 광주 국평이 9억 원에 육박. 받아줄 수 있을지 의문.”
•강릉 우미 린 더 프리미어 ★★★(3/5)
GOOD: “송정·안목 해변이 가깝고, 주변 신축 라인업도 두터워짐.”
BAD: “최근 3년간 분양이 참 많았지.”
⚡ [무순위] 4월 27일 | 56가구 ⚡
•래미안 엘라비네 ★★★★(4/5)
GOOD: “당첨 시 최소 3억 원 이익.”
BAD: “경쟁 강도가 변수.”
⚡ [무순위·불법행위 재공급] 4월 27일 | 16가구 ⚡
•동탄 파크릭스 ★★★★(4/5)
GOOD: “4년 전 분양가, 국평 5억 원대. 직주근접 수요가 몰릴 만함.”
BAD: “동탄2신도시 신주거문화타운 안쪽. 꼭 현장 보고 청약하시길.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
분양전환 공공임대주택
처음엔 임대로 살다가, 임대의무기간이 끝나면 입주자가 우선 분양받을 수 있는 공공임대주택입니다. 임대로 먼저 살고, 나중에 내 집으로 만들 수 있는 구조죠. 다만 분양전환 가격을 두고 논란이 붙는 경우도 많습니다.
장기전세주택
주변 전세 시세의 80% 이하 보증금으로 오래 살 수 있게 만든 공공임대주택입니다. 월 임대료 없이 전세 방식으로 공급하는 점이 특징입니다. 서울에선 과거 ‘시프트’라는 이름으로 불렸습니다. 최장 20년까지 거주할 수 있습니다.
제주
높게 짓지 않은 건물들.
사진 제공 | @closeupseoul
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