“2년 더 살게요” 전에 봐야 할 것

1일 전
5분 분량

서울 아파트

매매지수: 102.9 (▲0.27)

전세지수: 103.4 (▲0.32)

수도권 아파트

매매지수: 101.9 (▲0.20)

전세지수: 102.6 (▲0.22)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.8 (▲0.02)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

6월 8일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 빌라 갱신계약 비중이 늘었습니다.

► 임대인·보증금·만기 확인이 먼저입니다.

► 말로 끝내지 말고 기록으로 남겨야 합니다.

“2년 더 살게요” 전에 봐야 할 것

서울 아파트 전세난이 빌라까지 번지고 있습니다. 이사 대신 계약갱신을 택하는 임차인이 늘었지만, 같은 집에 남아도 계약은 그대로가 아닐 수 있습니다.

새집 대신 살던 집

전세난은 아파트 밖으로도 번졌습니다. 서울 빌라(다세대·연립주택) 역시 새집보다 계약갱신을 택하는 흐름이 나타났습니다. 5월 서울 빌라 전월세 계약에서 갱신계약 비중은 33.2%로, 1년 전보다 5.1%p 올랐습니다(출처: 국토교통부). 새 전셋집을 구하기 어렵고 보증금 부담도 커지자, 살던 집에 남는 선택을 하는 이가 늘어난 겁니다.

▸ 갱신계약이 늘어난 신호

•규모: 5월 서울 빌라 갱신계약 3016건

•비중: 전체 전월세 계약의 33.2%

•변화: 1년 전보다 5.1%p 증가

이사하지 않아도 생기는 변수

이사하지 않아도 계약서상에선 다른 일이 생길 수 있습니다. 맞닥뜨릴 수 있는 상황, 그리고 확인해야 할 것만 짧게 정리하면 이렇습니다.

① 임대인이 바뀜

•상황: “집이 팔렸다”는 말을 들음, 보증금 돌려줄 사람이 바뀜

•확인: 등기사항증명서 갑구, 보증기관 임대인 변경 여부

② 만기가 조용히 지나감

•상황: “그냥 계속 살면 되죠” 하고 지나감, 계약이 자동으로 이어질 수 있음

•확인: 만기 전 통보 여부, 묵시적 계약갱신¹⁾ 여부

③ 계약서를 다시 씀

•상황: “계약서만 다시 쓰죠” 하고 서명함, 계약갱신청구권²⁾을 쓴 건지 아닌지 갈림

•확인: 계약갱신청구권 행사 문구, 증액분 확정일자

④ 보증금을 올리거나 월세로 전환함

•상황: “보증금 올리거나 월세로 돌리죠”라는 제안을 받음, 월 지출이 달라짐

•확인: 갱신청구권 행사 시 5% 상한, 전월세전환율 연 4.5%

⑤ 임대인이 들어와 살겠다고 함

•상황: “이번엔 제가 들어가 살겠습니다”라는 통보를 받음, 이사 시점이 당겨질 수 있음

•확인: 계약 만기 6~2개월 전 통보 여부, 퇴거 후 실제 거주 여부

¹⁾ 묵시적 계약갱신: 만기 전 임대인·임차인 모두 별도 통보를 하지 않아 기존 조건으로 자동 연장되는 경우입니다. 임차인은 이후에도 해지를 통보할 수 있으며, 효력은 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤 발생합니다.

²⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약 만료 전 한 번에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

확인이 먼저, 서명은 그다음

살던 집에 계속 산다고 해서, 계약갱신을 말로 끝낼 일은 아닙니다. 따져봐야 할 걸 다 따지기 전에 도장부터 찍으면, 나중에 “그때 그렇게 말한 적 없다”는 주장과 먼저 싸워야 하거든요. 그 다툼에서 약한 쪽은 보통 임차인입니다.

▸ 계약갱신 순서

•먼저 확인: 임대인·만기·보증금 중 바뀐 부분

•다음 점검: 은행·보증기관에 미칠 영향

•마지막 기록: 계약서·문자·카카오톡

다섯 달 새 1.3%p ↑

6월 12일 기준 5대 시중은행 고정형 주택담보대출¹⁾ 금리가 연 4.49~7.51%로 올랐습니다. 지난 1월 상단은 6.21%였는데, 다섯 달 새 1.3%p 높아졌습니다. 4억 원을 30년간 빌리면 금리 1%p 차이만으로 월 상환액이 20만 원 넘게 늘어납니다. 대출 계획은 보수적으로 짜야 할 때입니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

서울 전셋값 0.32% ↑

서울 아파트 전셋값이 일주일 만에 0.32% 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 약 11년 만에 최대 상승폭입니다. 신규 입주 물량, 전세 매물이 줄어든 가운데 성동(0.64%), 도봉(0.55%), 강북(0.49%), 성북(0.48%) 등 강북권의 오름세가 두드러졌습니다. 전세를 찾는다면 발걸음을 서두르는 게 좋습니다.

10명 중 4명은 첫 집

올해 서울 집합건물을 구매한 10명 중 4명 이상은 생애최초 매수자였습니다(출처: 법원등기정보광장). 1~5월 비중은 45.6%로, 2010년 통계 공개 이후 최고치입니다. LTV¹⁾ 우대와 취득세 감면 등 ‘첫 집’ 혜택이 진입 문턱을 낮춘 영향입니다. 혜택 한도가 닿는 가격대로 수요가 모인 겁니다.

¹⁾ LTV(주택담보인정비율): 집값 대비 얼마까지 대출이 가능한지를 뜻합니다. 예를 들어 LTV 70%면, 5억 원짜리 집을 살 때 최대 3억5000만 원까지 대출이 나옵니다.

대단지 선호의 재확인

수도권에선 단지가 클수록 집값도 더 올랐습니다. 최근 1년간 1500가구 이상 대단지 상승률은 12.77%, 300가구 미만 소단지는 5.8%였습니다(출처: 부동산R114). 커뮤니티·관리비·거래량 차이가 가격에 반영됐단 풀이입니다. 전망이 불확실할수록 작은 단지보다 큰 단지로 쏠리는 흐름입니다.

부동산감독원, 7월 국회 논의

부동산 거래를 상시 감시하는 ‘부동산감독원’ 법안이 7월 국회 논의에 들어갈 전망입니다. 법안대로면 계약·등기·금융·세금·전입 등 7종 자료를 맞춰보고, 필요하면 직접 수사까지 합니다. 취지는 집값 담합과 허위거래 단속. 다만 개인정보를 너무 넓게 들여다본다는 반론도 나옵니다.

〈수도권〉

•서울 아파트값 70주 연속 상승

•서울 아파트 매물 6만228건, 한 달 새 10% 감소

•서울 토지거래허가 신청 6087건, 전월 대비 32% 감소

•서울 옥인동·명륜3가·망우동, 휴먼타운2.0 특별건축구역 지정

•서울 부암동 등 7곳 건폐율 30%→40% 완화

•서울 ‘강북횡단선’ 목동역~청량리역 25.79km 추진

•관악 ‘난곡선’ 보라매공원역~난향동 재추진

•서초·과천 복합터널 2032년 상반기 개통 목표로 올 하반기 착공 추진

•영등포구 ‘신풍역세권’ 장기전세 포함 2054가구 개발 건축위원회 심의 통과

•영등포 ‘여의도대교’ 조합 설립 2년 4개월 만에 관리처분인가

•영등포 재개발·재건축 전선 지중화 시 용적률 최대 5%p 인센티브 반영

•경기 아파트값 0.2% 상승, 1년 9개월 만에 최대 폭

•경기 그린벨트 해제 취락 30곳 정비 규제 완화

•경기 평택 행복주택, 입주 자격 완화 예비 입주자 모집(신청: 6월 22일, 23일)

•구리 아파트 전셋값 전 고점의 97% 회복

〈지방〉

•부산 사상구 미분양관리지역 신규 지정

•대구 아파트값 0.01% 상승, 132주 만에 상승 전환

•대구 남구 인구 4017명 증가, 9개 구·군 중 최다

•대구 산업용 부동산시장 침체, 공장·창고 거래액 올해 최저 기록

•광주 아파트값 3.3㎡당 1008만 원, 전년 대비 2.4% 하락

•대전·충남 일반·다자녀 매입임대주택 예비 입주자 모집(신청: 6월 22일~26일)

〈해외〉

•미국 30년 고정 주담대 금리 6.55%, 15년 고정 5.92%로 고금리 장기화

•미국 5월 주택 거래 3.2% 증가, 중위가격 42만9300달러(약 6억5000만 원) 기록

•중국 홍콩 4월 소형주택 임대수익률 3.5%, 대형주택 수익률 2.3%로 면적별 격차 지속

•캐나다 평균 희망 월세 약 2029캐나다달러(약 220만 원), 전년보다 약 100달러 하락

•오스트리아 빈, 연 소득 11만5000유로(약 2억210만 원) 4인가구도 공공주택 접근 가능한 폭넓은 자격 기준 운영

•핀란드 일반 주거 수당 지출 2026년 10억5000만 유로(약 1조8500만 원) 전망, 전년보다 1억7800만 유로 감소

•스페인 임대차 2년 특별 연장과 2% 인상 상한 규정 39일 만에 종료, 적용 여부를 둘러싼 임차인·임대인 분쟁 확대

•멕시코 멕시코시티 월드컵 전후, 반젠트리피케이션 시위 예고로 원격근무·휴교 시행

•뉴질랜드 월세 부담 완화, 임대료는 내려가고 소득은 늘며 월세가 월수입에서 차지하는 비중 39%로 하락

사전방문은 어떻게 ‘검수’가 됐을까

새 아파트 입주 전 사전방문은 원래 ‘우리 집을 미리 보는 날’에 가까웠습니다. 한데 최근엔 사전방문 기간을 더 늘리고, 하자보수가 제대로 됐는지도 더 깐깐하게 보자는 논의가 나옵니다.

🏠 보는 게 아니라 남기는 것

사전방문은 입주 전 집 안팎의 하자를 확인하는 절차입니다. 벽지 들뜸과 창호 틈, 배수 불량, 누수 같은 문제를 보고 적는 거죠. 중요한 건 하자를 발견하는 시점입니다. 입주 전에 남긴 기록은 보수를 요구할 근거가 됩니다. 반대로 입주 뒤에 찾은 문제는 따지기가 더 어렵고요.

•과거: 입주 전 우리 집 구경

•현재: 마감·배수·창호·누수 확인

•핵심: 입주 전에 남겨야 근거가 됨

📋 느슨했던 절차

사전방문은 원래 ‘사전점검’이라고 불렀습니다. 2005년 ‘사전방문’으로 이름이 바뀌었지만, 오랫동안 권고에 가까웠죠. 점검 시간을 짧게 주거나 지적받은 하자를 안 고쳐도, 입주자가 따질 길이 없었거든요. 그러다 입주 뒤 하자 다툼이 자꾸 터지면서 2021년부터 의무가 됐습니다.

•이름: 사전점검→사전방문

•전환: 권고에 가까운 절차→2021년 의무화

•기간: 입주 45일 전까지 2일 이상

🔍 하자점검도 시장이 됨

요샌 혼자 안 보는 입주자도 늘었습니다. 전문 장비를 들고 와 하자를 찾아주는 점검 대행업체를 쓰는 거죠. 사전방문이 가볍게 둘러보는 날이었다면 이런 시장은 커지기 어려웠을 겁니다. 다만 업체가 늘면 그림자도 생깁니다. 자격이 불분명한 업체가 끼거나, 하자 건수를 부풀려 불안을 키우는 일도 생깁니다.

•증가: 하자점검 대행업체 이용

•배경: 혼자 보기 어려운 하자 확인

•그늘: 무자격·건수 부풀리기 논란

🛠️ 더 오래 보고, 더 확실히 고치게

최근 정부가 손보려는 건 사전방문 기간과 하자보수 확인 방식입니다. 지금은 2일 이상이면 되는데, 대단지는 방문이 몰리고 맞벌이·지방 거주자는 일정 맞추기도 쉽지 않죠. 또 결과확인서에 고쳤다고 써 있어도, 진짜 고쳤는지는 확인하기 어렵고요. 그래서 사전방문은 더 길게, 하자보수는 결과까지 확인하도록 바꾸려 합니다.

•기간: 2일 이상→확대 검토

•확인: 하자보수 결과 확인 강화

•핵심: 보는 데서 끝나지 않고 보수까지 확인