4%대도 빠듯한데 7%대는요?
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서울 아파트
매매지수: 102.6 (▲0.25)
전세지수: 103.1 (▲0.29)
수도권 아파트
매매지수: 101.7 (▲0.14)
전세지수: 102.4 (▲0.18)
지방 아파트
매매지수: 100.1 (■0.00)
전세지수: 100.8 (▲0.03)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
6월 1일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 기준금리는 묶였지만 대출금리는 올랐습니다.
► 전셋값과 매수심리가 집값을 받칩니다.
► 7%대 금리도 계산에 넣어야 합니다.
4%대도 빠듯한데 7%대는요?
한국은행이 금리인상 신호를 보냈습니다. 대출금리는 곧장 반응했지만, 집값이 어디로 갈진 금리만으론 안 보입니다.
동결인데 올랐어요
신호를 보낸 건 신현송 신임 한국은행 총재입니다. 기준금리¹⁾는 최근 연 2.50%로 묶였지만, 그는 “갈 길이 명확하다”며 올 하반기엔 올릴 거라 했거든요. 물가도, 환율도 올려야 할 이유라는 거죠. 한데 정작 먼저 오른 건 은행 대출금리였습니다. 고정금리의 기준인 시장금리가 2년 만에 최고치로 오르며, 5대 은행의 5년 고정형 주택담보대출 금리는 6월 2일 기준 연 4.34~7.32%까지 뛰었습니다.
▸ 한국은행의 신호가 닿는 곳
•출발: 올 하반기 금리인상 필요 언급
•경로: 시장이 인상 가능성 먼저 반영
•현재: 5년 고정형 주택담보대출 금리 연 4.34~7.32%
•도착: 결국 내 대출금리로
¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리를 말합니다. 이걸 올리면 시중은행의 금리도 오르고, 이걸 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다.
사도 돈, 버텨도 돈
오른 금리는 내가 감당할 수 있는 집값부터 끌어내립니다. 시세가 떨어져서가 아니라, 같은 돈으로 살 수 있는 한도가 줄어서죠. 그렇다고 전세로 버티기 편한 것도 아닙니다. 6월 첫째 주 서울 아파트 전셋값(0.29%)은 매매가(0.25%)보다 더 올랐고, 사려는 심리도 식지 않았습니다(출처: 한국부동산원). 금리인상 전망이 매수세를 누르는데, 전세는 버티는 값을 키워 집값 또한 한쪽으로 쏠리지 않습니다.
▸ 양쪽으로 당기는 힘
•누르는 쪽: 대출금리 부담이 매수를 막음
•받치는 쪽: 전셋값 오르고, 매수심리도 버팀
•결과: 금리만 봐선 집값이 안 읽힘
7%도 넣어보기
집값이 어디로 갈지, 금리가 어디까지 오를지 누구도 모릅니다. 지금 확실한 건 하나, 내가 매달 감당할 수 있는 돈입니다. 그러니 집값부터 보지 말고, 매달 낼 수 있는 돈을 먼저 정한 뒤 대출과 집값을 거꾸로 맞추는 게 안전합니다. 계산할 때도 현재 금리만 보긴 어렵습니다. 3억 원을 30년간 빌릴 때, 4%대도 빠듯하면 7%대에선 더 버티기 어려우니까요.
▸ 금리별 월 원리금 상환액
•연 4.34%(현재 하단): 월 약 149만 원
•연 7.32%(현재 상단): 월 약 206만 원
•차이: 매달 약 57만 원, 연 약 683만 원
•감당선: 7%대로도 버틸 수 있는 선까지
1884가구 입주자 모집
SH가 행복주택¹⁾ 1884가구를 풉니다. 시세의 60~80% 임대료라 작은 평형은 월 24만 원 선부터 시작합니다. 청년은 10년, 신혼부부는 14년까지 살 수 있고요. 무주택에 소득·자산 기준만 맞으면 됩니다. 청약은 6월 15일~17일 SH 인터넷청약시스템(i-sh.co.kr)에서 받고, 입주는 12월부터입니다.
¹⁾ 행복주택: 대학생과 신혼부부, 사회 초년생 등 젊은 층을 위해 정부가 시세보다 저렴하게 공급하는 임대주택입니다.
아파트 말고 빌라
외면당하던 빌라로 전월세 수요가 돌아오고 있습니다. 올 1~4월 서울 연립·다세대주택 전월세 거래는 4만9679건으로 작년 같은 기간보다 7.4% 늘었습니다(출처: 국토교통부). 아파트 전월세가 오르자 대체지로 옮겨간 겁니다. 빌라 전셋값도 4월 들어 12년 7개월 만에 최대 폭으로 올랐습니다.
출산율 전국 1위
전남의 올 1분기 합계출산율은 1.3명으로 전국 1위였습니다(출처: 국가데이터처). 출생아도 작년보다 15.3% 늘었습니다. 18년간 월 20만 원을 주는 출생기본소득에 공공산후조리원까지, 양육 인프라가 받쳐준 결과란 평입니다. 집값만 따지던 부동산 셈법에, 양육 환경이 변수로 끼어든 셈입니다.
수도권 ↓, 지방 ↑
4월 말 기준 전국 미분양¹⁾은 6만5179가구입니다(출처: 국토교통부). 전달보다 0.2% 줄었죠. 한데 그 안을 들여다보면 갈립니다. 수도권 미분양은 7.1% 줄어든 반면, 지방은 2.6% 늘었거든요. 전국적으론 소폭 줄었지만, 미분양이 지방으로 쏠리는 흐름입니다.
¹⁾ 미분양: 분양했지만 계약되지 않은 주택입니다. 준공 후에도 안 팔리면 ‘준공 후 미분양’이라 부릅니다.
감정가 1.5배 낙찰
서울 재개발구역에 사람이 몰립니다. 입주권¹⁾ 기대감에 감정가의 1.5배 낙찰(149.3%) 사례도 나왔습니다(출처: 지지옥션). 빌라는 토지거래허가구역 아파트보다 실거주 부담이 작고, 진입금도 낮습니다. 단, 입주권 대신 현금청산 대상이 될 수 있는 물건도 있으니 권리 산정일과 물건 유형부터 봐야 합니다.
¹⁾ 입주권: 재개발·재건축 조합원이 새 아파트를 받을 권리입니다. 보통 관리처분계획 인가 이후 생기며, 추가 분담금이나 현금청산 위험을 함께 봐야 합니다.
Q 저렴한 임대료, 계속 믿어도 될까요?
•가족구성원: 32세 동갑내기 예비부부
•현재 거주지: 서울시 용산구(임대주택)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산/부채: 3억 원(현금+주식) / 1억 원(전세대출)
•월수입: 900만 원(부부 합산)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 350만 원
•내 집 마련 희망 지역: 경기도 평촌신도시, 서울시 남서부
•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 학군 > 상권 > 자연
•고민 사연:
-결혼을 앞두고 임대주택에 거주한 지 1년이 되어갑니다. 작년에도 집을 알아봤지만, 당시에는 부모님 지원을 받기 어려워 매매를 미뤘습니다. 대신 임대주택에 당첨돼 비교적 낮은 비용으로 전월세로 거주 중입니다.
-하지만 집값과 주가가 계속 오르고, 현금만 들고 있는 게 불안해졌습니다. 지금 살 수 있을 때 집을 사야겠다는 생각으로 부동산 임장을 다니고 있습니다.
-현재 부부가 집에 쓸 수 있는 돈은 최대 3억 원입니다. 부모님 지원 2억 원을 더하면 총 5억 원이고, 대출을 6억 원까지 받는다고 가정하면 취득세·중개수수료·인테리어비까지 고려해 10억 원 초반 아파트까지 가능하다고 봅니다.
-예비 신랑은 동인천, 예비 신부는 강남에 회사가 있습니다. 두 사람 모두 출퇴근 가능한 지역에서 집을 찾고 있습니다. 현재 고민 중인 단지는 아래와 같습니다.
① 목련3단지 22평 B형
약 9억 원으로 후보 중 가격 부담이 가장 낮습니다. 범계역과 공원이 가까워 실거주 만족도가 높아 보이고, 동인천·강남 출퇴근 균형도 나쁘지 않습니다. 다만 방이 2개라 자녀가 생기면 좁을 수 있습니다.
② 초원5단지LG 23·32·34평형
23평형은 약 10억 원입니다. 학군이 좋고 평촌역 도보 10분 거리이며, 계단식에 방이 3개라 목련3단지 22평보다 사용성이 좋습니다. 다만 장기 거주 시 면적 한계가 있습니다. 32·34평형은 방 개수와 면적이 넉넉해 자녀 계획까지 고려할 수 있지만, 자금 부담이 가장 큽니다.
③ 목동센트럴아이파크위브 23평형
약 10억 원. 비교적 신축이라 주거 만족도가 높아 보이고, 목동 학원가도 가깝습니다. 다만 역이 멀고, 동인천·강남 출퇴근을 함께 보면 평촌보다 동선이 애매합니다.
질문 1.
지금 임대주택에 만족하며 살고 있지만 4년 뒤엔 나가야 합니다. 집값이 오른 지금이라도 미리 매수하는 게 맞을까요, 아니면 좀 더 기다리는 게 나을까요?
질문 2.
실거주와 투자가치를 함께 볼 때 어디가 가장 나은 선택일까요? 초원5단지LG 23평형과 32평형 비교, 그리고 동인천·강남 출퇴근을 함께 고려한 다른 지역·단지도 알고 싶습니다.
A 4년 뒤를 보고, 살 집을 준비하세요
저렴한 임대주택에 만족하고 멈추기보다, 내 집 마련을 준비하시는 편이 좋습니다.
임대주택의 장점은 주거비 부담이 낮다는 겁니다. 문제는 그 저렴한 임대료에 안주하게 된다는 거죠.
아낀 주거비로 종잣돈을 만들기보다, 오히려 다른 지출을 늘리기 쉽습니다. 이론상으론 아낀 돈을 모아 내 집을 마련하는 게 맞습니다.
하지만 현실은 다릅니다. 다들 먹고살기 바빠 현재에 안주하거든요. 그사이 집값도, 전셋값도, 월셋값도 다 올라 있을 겁니다.
지금 임대주택에 만족하더라도, 4년 뒤를 생각하면 감당 가능한 선에서 내 집 마련을 준비하시는 게 좋습니다.
후보를 일일이 서열화하기보다, 저는 평촌신도시와 평형 선택에 무게를 두겠습니다. 평촌은 좋습니다. 교통과 교육 환경이 좋고 생활 편의성도 갖춘 경기 남부권 상급지죠.
초원5단지LG에서 고른다면 23평형보다 32평형이나 34평형이 낫습니다. 주거 만족도도 다르고, 집값 상승폭에서도 차이가 납니다.
단, 변수가 생겼을 때 버틸 수 있느냐가 관건입니다. 집값이 장기적으로 우상향한다고 해도, 10년, 15년 사이엔 흔들릴 수 있습니다.
미국이 금리를 급하게 올리거나 예상치 못한 문제가 터지면, 1~2년 단기 급락은 언제든 올 수 있습니다. 이런 시기에 대출을 무리하게 받았다면 문제가 됩니다.
그래서 무리한 대출은 주의해야 합니다. 부부 합산 월수입이 900만 원이라면, 월 원리금 상환액은 300만 원을 넘지 않게 설계하시길 권합니다.
가정을 꾸리다 보면 맞벌이라도 양육과 가사 부담이 여성에게 쏠리는 경우가 많습니다. 가급적 예비 신부 직장에 직주근접을 맞추는 편이 좋습니다.
강남권이라면 2·7·9호선 라인이 좋습니다. 2호선은 관악구 봉천동·신림동, 7호선은 광명뉴타운 신축이나 하안주공, 9호선은 가양9단지 등 강서구 소형 아파트를 알아보시기 바랍니다.
금액대가 제한적이라 주거와 투자, 두 마리 토끼를 다 잡긴 어렵습니다. 예비부부라면 아직 혼인신고 전이니, 주거와 투자를 분리하는 방법도 있습니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 6월 9일~12일
•화성동탄2지구 C-27블록 공공분양주택 ★★★★★(5/5)
GOOD: “동탄2신도시 남은 분양 물량 중 최고 입지.”
BAD: “작년에 나왔으면 조용했을 단지. 올해는 ‘삼전닉스’ 때문에 전쟁터.”
⚡ [무순위] 6월 9일 | 83가구 ⚡
•경기광주역 롯데캐슬 시그니처 1단지 ★★(2/5)
GOOD: “입지와 브랜드는 괜찮음.”
BAD: “국평 9억 원이면 광주에서도 선택지 많음.”
⚡ [무순위] 6월 8일 | 78가구 ⚡
•동탄 그웬 160 ★★(2/5)
GOOD: “넓고 조용한데, 테라스까지 갖춤.”
BAD: “출구(매도)가 좁음.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
예비당첨자
당첨자가 계약을 포기하거나 부적격으로 빠졌을 때, 순번에 따라 계약 기회를 받는 사람입니다. 예비번호가 앞설수록 남은 물량을 받을 가능성이 커지지만, 반드시 계약까지 이어지는 건 아닙니다.
부적격 당첨
청약 기준에 맞지 않아 당첨이 취소되는 경우입니다. 무주택 기간, 부양가족 수, 소득·자산 기준 등을 잘못 계산하면 여기에 해당할 수 있습니다. 부적격이 되면 일정 기간 청약이 제한됩니다.
응봉산
산 위엔 정자, 아래엔 선로. 둘 다 오래된 자리.
사진 제공 | @film_batixxi
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