아파트 대신 서울 땅 1평만 사도 될까

서울 아파트

매매지수: 103.2 (▲0.27)

전세지수: 103.7 (▲0.30)

수도권 아파트

매매지수: 102.1 (▲0.20)

전세지수: 102.8 (▲0.21)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.8 (▲0.02)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

6월 15일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 5월 서울 분양가의 71%는 땅값이었습니다.

► 다만 비싼 아파트라고 땅 몫까지 큰 건 아닙니다.

► 서울 땅 1평을 살 땐 권리와 쓰임을 봐야 합니다.

아파트 대신 서울 땅 1평만 사도 될까

새 아파트 가격표를 뜯어보면, 건물보다 땅값이 더 큰 경우도 있습니다. 그럼 비싼 아파트 대신 서울 땅만 조금 사두는 편이 나을까요?

서울 분양가의 71%는 땅값

5월 전국 민간분양¹⁾에서 땅값(대지비) 비중은 51%로 1년 4개월 만에 가장 높았습니다(출처: HUG). 서울은 71%였고, 3.3㎡(약 1평)당 평균 분양가도 6355만 원으로 처음으로 6000만 원을 넘겼죠. 새 아파트값을 공사비만으론 설명하기 어려운 수치입니다.

▸ 5월 분양가를 나누면

•전국 대지비 비중: 51%

•서울 대지비 비중: 71%

•서울 분양가: 3.3㎡당 6355만 원

•주의: 일부 고가 분양이 서울 평균을 끌어올림

¹⁾ 민간분양: LH·SH 같은 공공기관이 아닌, 민간 건설사나 시행사가 직접 사업을 추진해 공급하는 분양입니다.

왜 땅 몫이 비슷한데 아파트가 더 비쌀까

같은 동네에서 땅 몫이 비슷한 빌라와 아파트를 비교해도, 대체로 아파트가 더 비쌉니다. 주차·엘리베이터·조경, 시세 비교와 대출·재판매 편의까지 값에 붙기 때문입니다. 하지만 고층 아파트는 빌라보다 대지지분이 작은 경우도 많습니다. 집값은 땅의 면적만이 아니라 그 자리와 집의 조건으로 정해져, 땅 몫이 적어도 더 비쌀 수 있는 겁니다.

▸ 같은 땅 몫, 다른 가격

•생활: 주차·관리·보안 등 단지 기능

•시세: 비슷한 집과 실거래가 많음

•거래: 담보 평가와 재판매가 비교적 쉬움

그럼 땅 1평만 사면 될까 

그렇다면 그 편의성을 빼고, 서울 땅 1평만 사두면 어떨까요?

Q 서울 땅 1평 가격은 얼마일까? 

A 2026년 기준, 토지 관련 세금과 개발부담금 등을 매길 때 기준으로 쓰는 공시지가를 보면 가장 비싼 곳은 약 6억2300만 원, 가장 싼 곳은 약 2만3000원입니다(출처: 서울시). 각각 명동 상업용지와 도봉구 자연림으로, 전자가 후자의 약 2만7000배입니다. 물론 실제 거래가격과는 차이가 있습니다.

Q 집 살 돈이 없다면 서울 요지의 땅 1평이라도 사두면 어떨까? 

A 살 수는 있지만, 아파트를 대신할 땅인지부터 봐야 합니다. 하나의 지번을 받은 땅을 필지라고 하는데, 저렴한 도심 땅은 필지 전체가 아니라 여러 사람이 나눠 가진 공유지분인 경우가 많습니다. 이때 산 1평은 특정 자리를 골라 쓰는 땅이 아니어서, 혼자 사용하거나 개발하기 어려울 수 있습니다.

Q 서울 빌라를 사면 서울 땅도 함께 사는 걸까? 

A 대지권, 즉 빌라 한 채에 딸린 땅의 권리가 있다면 건물과 함께 땅의 일부도 삽니다. 재개발 빌라가 비싼 것도 낡은 건물보다 땅과 새 아파트를 받을 가능성에 프리미엄이 붙기 때문이죠. 다만 대지지분이 크다고 분양권이 보장되진 않습니다. 정비구역인지, 언제 샀는지, 분양대상인지 확인해야 합니다.

든든전세 2배 확대

HUG가 든든전세주택¹⁾ 공급을 지난해 1800가구에서 올해 3600가구로 2배 늘립니다. 전세사기로 HUG가 보증금을 대신 돌려준 집을 사들여 무주택자에게 빌려주는 방식입니다. 집주인이 HUG라 보증금 떼일 걱정은 덜 수 있습니다. HUG 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)에서 공고를 확인하세요.

¹⁾ 든든전세주택: 전세사기 주택을 HUG가 사들여 시세의 90% 수준에 빌려주는 공공임대입니다.

7월 세제 개편 방향은? 

정부가 7월 부동산 세제를 손봅니다. 집을 오래 보유하거나 거주하면 양도세를 깎아주는 장기보유특별공제¹⁾는 실거주 혜택을 키우는 방향으로 갑니다. 또 보유세를 매길 때 적용하는 공정시장가액비율을 높이는 방안도 거론됩니다. 세부담이 커지면 매물이 줄 수 있단 우려도 나옵니다.

¹⁾ 장기보유특별공제: 집이나 토지 등을 오래 보유한 사람에게 양도세 부담을 일부 줄여주는 제도입니다.

4년 새 관리비 24.2% 상승

전용면적 84㎡(약 32평) 아파트 평균 관리비가 2021년 20만5000원에서 지난해 25만5000원으로 24.2% 올랐습니다(출처: 공동주택관리정보시스템). 수영장·사우나 등 커뮤니티 시설이 늘어난 영향입니다. 운영비를 이용자만 낼지, 전 가구가 나눠 낼지를 두고 단지마다 갈등도 이어집니다.

LTV 40%→70%?

서울 재개발·재건축 이주 예정 사업장 43곳 중 39곳의 자금줄이 막혔습니다. 집값의 40%까지만 빌려주는 LTV¹⁾ 때문입니다. 정부는 규제 완화를 검토 중이고, 서울시는 LTV 한도를 70%로 높이자고 합니다. 한도가 오르면 대출액이 1.75배로 늘어 이주와 철거도 앞당겨진다는 설명입니다.

¹⁾ LTV(주택담보인정비율): 집값 대비 얼마까지 대출이 가능한지를 뜻합니다. 예를 들어 LTV 70%면, 5억 원짜리 집을 살 때 최대 3억5000만 원까지 대출이 나옵니다. 

오피스텔 거래 10.7% 증가

올 1~4월 수도권 오피스텔 거래는 1만530건으로 작년보다 10.7% 늘었습니다(출처: 리얼투데이). 아파트값이 뛰자 60~85㎡ 주거형 오피스텔, 이른바 ‘아파텔’로 수요가 옮겨갔다는 풀이입니다. 가격대는 낮아도 관리비가 비싸고, 시장이 식으면 되팔기 어렵다는 지적도 나옵니다.

〈수도권〉

•서울 1~4월 아파트 착공 4564가구, 2011년 이후 최저

•강서 ‘화곡역세권’ 장기전세 319가구 포함 2146가구 재개발 추진

•관악 아파트값 1~5월 9% 상승, 서울 자치구 중 최대

•광진 ‘자양3동 A구역’ 재개발 정비구역 지정 고시

•동대문 ‘면목선’ 2029년 착공, 2034년 개통 목표

•서초 ‘반포미도1차’ 최고 49층, 1743가구로 재건축 심의 통과

•성동 ‘신금호2역세권’ 장기전세 76가구 포함 385가구 재개발 추진

•양천 ‘목동 1~14단지’ 2만6629가구 이주 대책 용역 착수

•용산 ‘정비창 전면1구역’ 아파트 706가구, 오피스텔 624호 개발 심의 통과

•종로 인사동 12만4068㎡, 용적률 최대 660%로 완화

•종로 ‘세운4구역’ 사업시행계획 인가, 최고 높이 141.9m로 재개발 추진

•평택 지제지구 14.6㎢ 토지거래허가구역 3년 연장

•인천 7호선 청라 연장 1단계 2030년, 2단계 2033년 개통 전망

•수도권 집값 올해 4.5% 상승 전망

•수도권 청약통장 가입자 한 달 새 5만16명 감소 

〈지방〉

•부산 신혼부부 전세대출 이자 지원, 7월부터 수시 접수로 전환

•부산 ‘북항 돔구장’ 항만공사법 통과로 건립 기반 마련

•울산 동구 옛 현대백화점 부지, 750가구 공공지원 민간임대주택 전환 전망

•대구 부동산 소비심리지수 101.8, 3개월 만에 보합 전환

•대구 군위 생활인구 26만7467명, 등록인구의 10.7배 기록

•전북 주택 매매·전세가 0.21% 상승, 전주 중심 양극화 지속 

〈해외〉

•미국 시카고 오바마대통령센터 개관, 주변 임대료와 재산세 상승에 장기 거주민이 밀려나는 젠트리피케이션 우려

•중국 5월 신축 주택 가격 0.2% 하락, 1선 도시는 0.2% 올랐지만 3선 도시는 하락세 지속

•영국 케임브리지 시티 공항 일대 약 2.8㎢에 주택 1만 가구 이상, 새 철도역 조성, 공항은 2029년 중반까지 이전

•프랑스 브리앙송 유네스코 세계유산 요새, 2030 동계올림픽 선수촌 거쳐 사회 주택과 호텔이 들어서는 주거·숙박 단지로 전환

•독일 슈투트가르트 기존 건물의 주거 전환, 증축 절차를 표준화한 주택 건설 가속화안 의결, 인허가 기간 단축

•사우디아라비아 ‘제다타워’ 100층, 높이 400m 돌파, 완공 시 세계 첫 1㎞ 높이 마천루

•아랍에미리트 두바이 이마르 신도시, 550억 달러 들여 15만 명이 거주할 주거타워·빌라·오피스·상업시설 조성

•일본 고베 60년 넘은 시청 제2청사, 시청·호텔·오피스·상업시설이 들어서는 29층 복합건물로 재개발

•일본 도쿄 공사비·인건비 급등에 제국호텔 본관 재건축 무기한 연기, 시나가와·나고야·하카타 주요 개발도 축소·지연

집보다 먼저 나이 든 사람들

집은 낡으면 다시 지을 수 있습니다. 한데 그 집에서 30년을 산 사람의 시간까지 되돌릴 순 없습니다. 재건축이 끝난 뒤, 원래 살던 사람은 얼마나 돌아올까요.

🧮 아이 방에서 분담금으로

1990년대 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에 입주한 30·40대는 이제 60·70대입니다. 당시엔 아이 방과 학교 가는 길을 살폈지만, 지금은 재건축 분담금을 셉니다. 문제는 그 계산이 만만치 않다는 겁니다. 가령 분당 일부 통합재건축 추정안에선 더 큰 평형을 고를 때 추가분담금이 7억 원 안팎으로 제시됐습니다. 집값이 올라도 새집으로 돌아갈 현금은 따로 마련해야 하는 겁니다.

•과거의 고민: 아이 방과 학교

•지금의 고민: 분담금과 현금 마련

•현실의 벽: 집값 상승과 쓸 돈은 별개

⏳ 돈 다음엔 기다림

분담금을 마련해도 바로 새집에 들어가는 건 아닙니다. 먼저 살던 집을 비우고, 공사가 끝날 때까지 몇 년을 기다려야 하죠. 정부는 2027~2031년 1기 신도시에서 약 17만 가구가 이주할 것으로 봤습니다. 오래 산 주민에겐 단순히 주소를 옮기는 일이 아닙니다. 익숙한 생활을 다른 곳에서 다시 꾸려야 하죠.

•규모: 5년간 약 17만 가구 이주

•생활: 낯선 집에서 다시 시작

•문턱: 돈 다음엔 기다릴 시간

🚪 입주 전에 갈리는 사람들

기존 정비사업 사례를 집계한 서울연구원 자료에선 원주민 재정착률이 평균 27.7%에 그쳤습니다. 돌아온 사람이 열에 셋도 안 되는 셈입니다. 이유는 하나가 아니지만, 돈이 큰 벽입니다. 실제로 현금청산자 10명 중 4명은 추가분담금 부담을 이유로 들었습니다. 결국 돌아올 사람은 입주 날이 아니라, 분담금을 계산하는 순간부터 갈립니다. 그래서 재건축은 건물뿐 아니라 주민 구성까지 바꿉니다.

•기존 사례: 원주민 재정착률 평균 27.7%

•큰 벽: 현금청산자 10명 중 4명, 분담금 부담

•남는 질문: 원래 살던 주민은 얼마나 돌아올까

등기사항전부증명서 흔히 ‘등기부등본’이라고 부르는, 집의 권리관계 이력서입니다. 지금 누구 소유인지, 소유권이 어떻게 바뀌었는지, 대출·압류·가압류가 잡혀 있는지 적혀 있죠. 계약 전 집주인이 맞는지, 보증금보다 먼저 가져갈 빚은 없는지 확인할 때 봅니다. 건축물대장 집의 ‘주민등록증’ 같은 서류입니다. 면적과 용도, 층수, 구조, 사용승인일, 위반건축물 여부가 담겨 있죠. 등기부등본엔 없는 정보도 볼 수 있어, 집과 서류가 맞는지 확인합니다. 특히 빌라나 상가주택을 살 땐 불법 증축 등이 없는지 살펴야 합니다.

둘

같은 무늬를 입고 같은 방향으로 걷기.

사진 제공 | @513f__1996