민간분양에서 10% 따로 떼줌

서울 아파트

매매지수: 103.2 (▲0.27)

전세지수: 103.7 (▲0.30)

수도권 아파트

매매지수: 102.1 (▲0.20)

전세지수: 102.8 (▲0.21)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.8 (▲0.02)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

6월 15일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 민간분양에 신생아 특별공급이 생겼습니다.

► 혼인 7년이 지나도 신청할 수 있습니다.

► 공고문에서 신생아 특공 물량을 봐야 합니다.

민간분양에서 10% 따로 떼줌

6월 15일부터 민간분양에 신생아 특별공급이 생겼습니다. 그간 없던 제도입니다. 출산 가구만이 아니라, 특별공급을 노리는 무주택자도 신청 기준을 다시 봐야 합니다.

따로 뗀 10% 

신생아 특별공급, 원래 있던 것 아니냐고요? 공공분양엔 있었지만 민간분양¹⁾엔 없었습니다. 그간 민간분양은 신혼부부·생애최초 특별공급 중 일부를 신생아 가구에 먼저 줬습니다. 문제는 신혼부부 특별공급의 혼인 ‘7년’ 기준. 결혼한 지 오래돼 늦게 아이를 낳은 가구는 아이가 있어도 빠질 수 있었죠. 이제 일반분양 물량의 10%를 따로 떼어 배정합니다.

▸ 민간분양에 새로 생긴 배정

•배정: 일반분양 물량의 10%

•대상: 2세 미만 자녀가 있는 무주택 세대구성원

•차이: 혼인 7년 기준 없음

¹⁾ 민간분양: 민간 건설사나 재건축·재개발 조합이 공급하는 아파트입니다. 청약은 일반분양 물량에 신청합니다.

혼인 8년 차도 가능해짐

그래서 따져볼 게 생겼습니다. 결혼 8년 차에 아이를 낳은 가구라면, 이전엔 신혼부부 특별공급에서 막혔습니다. 하지만 이제 신생아 특별공급에 신청할 수 있습니다. 반대로 아이가 없는 생애최초 가구는 이 유형엔 해당되지 않습니다. 결국 특별공급은 이름보다, 내가 먼저 걸리는 조건부터 봐야 합니다.

▸ 특별공급, 먼저 보는 조건

•신혼부부: 혼인 기간

•생애최초: 주택 소유 이력

•다자녀: 자녀 수

•신생아: 2세 미만 여부

큰 단지일수록 커지는 10% 

신생아 특별공급은 민간분양에 새로 생긴 10% 배정입니다. 여기서 한 번 속기 쉽습니다. 총 5000가구라기에 물량이 많아 보이지만, 조합원 몫을 빼면 실제 청약 물량은 확 줄어들 수 있거든요. 그래서 공고에서 봐야 할 건 총가구가 아니라, 특별공급 유형별 배정 세대수입니다.

▸ 올 하반기 공고문 봐야 할 대단지

•서울 반포: 디에이치클래스트

•경기 평택: 한화포레나 지제역

•인천 부평: 산곡역 자이힐스테이트&하늘채

•경남 창원: 창원 한신더휴 메가센텀

•경남 진주: 포레나힐스테이트 진주

집값 평균 10억 원 돌파

서울 집값 평균이 처음으로 10억 원을 넘어섰습니다. 5월 기준 10억100만7000원입니다(출처: 한국부동산원). 아파트뿐 아니라 단독·연립주택까지 합친 평균이라 더 무겁습니다. 특정 인기 단지만 오른 게 아니라, 서울 주거비의 바닥선 자체가 한 단계 올라간 셈입니다.

매물, 6만 건 밑으로

서울 아파트 매물이 6만 건 아래로 내려갔습니다. 6월 8일 기준 5만9248건, 한 달 새 13.6% 줄었습니다(출처: 아실). 다주택자 양도세 중과¹⁾ 유예가 끝나 급히 팔던 흐름이 지나간 영향입니다. 5월 거래량도 전달보다 29.7% 감소했지만, 팔 집까지 줄어 가격은 쉽게 꺾이지 않는 분위기입니다.

¹⁾ 다주택자 양도세 중과: 집을 여러 채 가진 사람이 조정대상지역 주택을 팔 때 기본세율에 세율을 더 얹어 매기는 제도입니다.

19%에 그친 처리율

22대 국회 전반기 주거·부동산 법안 405건 중 통과된 건 18건뿐이었습니다. 대안반영 폐기까지 포함한 처리율도 19%. 주택임대차보호법¹⁾ 개정안 37건 중에도 아직 통과된 안은 없습니다. 전세사기, 보증금 반환, 임대차 분쟁을 다룬 법안은 많지만, 실제 제도 개선은 국회 문턱 앞에서 멈춰 있는 셈입니다.

¹⁾ 주택임대차보호법: 전월세 계약에서 임차인의 거주 기간과 보증금 보호 기준을 정한 법입니다.

덜 사고, 비싼 걸 삼

4월 전국 부동산 매매거래 금액이 44조1736억 원으로 10개월 만에 최고치를 기록했습니다(출처: 부동산플래닛). 한데 거래 건수는 전달보다 2.8% 줄었습니다. 많이 사고파는 시장이라기보다, 줄어든 거래 속 ‘비싼 물건’을 사는 추세가 뚜렷해졌습니다.

다들 신축 찾는 이유?

전국 아파트의 절반 이상은 지은 지 20년이 넘었습니다. 전체 1150만2082가구 중 56.7%인 652만2360가구입니다(출처: 부동산R114). “요샌 다 새 아파트만 찾는다”는 말이 괜히 나온 게 아닙니다. 오래된 집은 많고, 새집은 부족한 탓에 ‘신축’의 가치가 유독 높아지고 있다는 설명입니다. 

Q 혼인 전 한 명 명의로 먼저 사도 될까요? 

•가족구성원: 30대 초반 예비부부(2인가구)

•현재 거주지: 서울시 광진구 소재 빌라(월세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 1억7000만 원(주식 1억3000만 원 + 월세보증금 3000만 원 + 현금 1000만 원) / 대출 없음

•월수입: 850만 원(두 사람 합계)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 300만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 관악구, 경기도 남부권

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통(출퇴근) > 상권

•고민 사연:

-서울 광진구 빌라(보증금 3000만 원, 월세 90만 원)에서 예비 신부와 거주 중입니다. 이번 정권에서 주택 구매를 서두르는 게 좋아 보여, 현재 가진 현금으로 매수를 고려하고 있습니다.

-아직 혼인신고 전입니다. 예비 신부의 직장은 성수동이고, 향후 2호선 강남 라인으로 이직할 가능성이 높습니다. 저는 서초구 양재동에서 일하고 있습니다.

-가용 현금으로는 관악구 신림동 구축이나 경기 남부 일부 아파트 매수가 가능해 보입니다. 출퇴근을 고려하면 신림동이 현재로선 좋아 보입니다. 

-변수는 증여입니다. 최근 조부께서 돌아가시며 유산으로 남긴 건물이 있는데, 가족 합의에 따라 이 건물을 매각한 뒤 제가 1억5000만~2억 원 정도를 증여받을 수 있는 상황입니다. 다만 건물 매각이 먼저 이뤄져야 해, 실제 증여 시점이 올해가 될지 몇 년 뒤가 될지 장담하기 어렵습니다.

질문 1.

올해 안에 증여를 받기 어렵다면, 현재 예산 안에서 먼저 매수하는 게 나을까요? 혼인신고 전 한 사람 명의로 생애최초 LTV 70%를 활용해 집을 산 뒤, 나중에 혼인신고를 하고 남은 한 사람의 생애최초 자격까지 활용할 수 있는지도 궁금합니다. 이 부분에 제도상 오해가 있다면 함께 짚어주세요.

질문 2. 

향후 몇 년간 증여를 기대하고 혼인신고를 하지 않은 채 월세로 계속 거주하며 현금을 모으는 건 어떨까요? 또 출퇴근(양재·성수 또는 강남)을 고려할 때, 관악 외에 고려할 만한 경기 남부권 입지가 있을까요?

A ‘생애최초’는 두 번 쓰는 카드가 아닙니다

결론부터 말씀드리면, 증여를 기다리기보다 좋은 물건을 잡으면 먼저 매수하는 쪽이 현실적 선택으로 보입니다.

현재 시장 상황을 고려하면, 증여 시점이 불확실한 돈을 기다리기보다 지금 가능한 예산 안에서 움직이는 편이 낫습니다.

아파트 시장을 볼 땐 수요와 공급, 유동성, 분양가, 정책을 함께 봐야 합니다. 현재 서울은 공급보다 수요가 많은 상태입니다.

이 문제는 단기간에 풀기 어렵습니다. 정부가 공급 대책을 내놓더라도 실제 입주 물량이 5년 안에 크게 늘어나긴 쉽지 않습니다.

반면 수요는 계속 살아 있습니다. 신혼부부처럼 새로 가구를 이루는 수요가 있고, 지방에서 서울로 유입되는 인구도 있습니다.

여기에 추경으로 유동성이 늘어날 수 있고, 삼성전자·SK하이닉스 성과급과 주가 상승으로 일부 수요자의 구매력도 높아진 상황입니다.

분양가도 많이 올랐습니다. 중동전쟁 여파로 수입물가가 더 오르면 분양가는 추가 상승할 가능성이 있습니다. 물론 위험 요소도 있습니다. 기준금리 인상 가능성이 높아졌다는 점입니다.

다만 대출금리는 이미 기준금리보다 높은 수준에 있어 앞으로 얼마나 더 누적될지, 인상폭이 얼마나 될지가 관건입니다. 이 부분은 계속 지켜봐야 합니다.

정책 변수도 있습니다. 앞으로 대출과 세금 규제는 더 강화될 가능성이 큽니다. 그럼에도 자산 격차가 벌어지고 전월세시장이 불안해지면서, 무주택 실수요자들은 각자 가능한 범위 안에서 내 집 마련을 서두르고 있습니다.

특히 전월세난이 심각합니다. 정부가 전세대출을 추가 규제하고, 비거주 주택에 대한 규제도 강화할 가능성이 있습니다.

그렇게 되면 하반기 전세 매물은 줄고, 전세와 월세 가격은 더 오를 수 있습니다. 서울 외곽으로 밀려난 수요가 경기·인천으로 이동하는 풍선효과도 더 강해질 가능성이 있습니다.

그래서 증여를 받을 때까지 기다리기보다, 가능한 예산 안에서 먼저 내 집 마련을 검토하는 것이 좋습니다. 다만 현재 가용자금이 1억7000만 원이라는 점은 냉정하게 봐야 합니다. 이 자금으로 신림 등 서울 재개발 빌라 물건을 사기에는 다소 빠듯해 보입니다.

예산에 맞추려면 재개발구역 지정 전 단계의 신림동 빌라나, 경기 안산 등 경기 남부 구축 소형 아파트 정도가 현실적 선택지가 될 수 있습니다.

증여가 빨리 이뤄져 1억5000만~2억 원 정도의 자금을 확보한다면 선택지는 훨씬 넓어집니다. 가족들과 협의가 가능하다면, 건물 매각 전 1억 원 정도라도 먼저 현금으로 증여받는 방법을 검토해볼 만합니다.

그렇게 되면 장위, 상계, 신림 등 재개발구역 물건도 노려볼 수 있습니다. 참고로 재개발 빌라는 반드시 실거주해야 하는 상품이 아닙니다. 따라서 아파트에 월세로 살며, 재개발 빌라는 투자 목적으로 보유하는 방식도 가능합니다.

경기 남부권에서 아파트를 찾는다면 투자자금 규모에 따라 선택지가 달라집니다. 2028년 신안산선 개통 예정인 경기 안산 성포동의 주공 시리즈, 2031년 신분당선 개통 예정인 수원 화서·구운역(신설 예정) 주변을 볼 수 있습니다.

7호선 라인에서는 부천 중동이나 인천 삼산체육관역 인근 단지도 검토 대상입니다. 7호선 연장 예정인 인천 청라, 인천1호선을 통해 공항철도 이용이 가능한 검단신도시, 5호선 연장 예정인 김포 풍무동도 살펴보세요.

생애최초 대출 전략은 따로 확인해야 합니다. 혼인신고 전 한 사람이 먼저 생애최초 대출을 활용하는 것은 검토할 수 있지만, 이후 혼인신고를 한 뒤 남은 한 사람의 생애최초 자격까지 다시 활용하는 방식은 현실적으로 어렵습니다.

생애최초 요건은 본인만이 아니라 배우자와 세대구성원의 주택 보유 이력까지 함께 보기 때문입니다. 한 사람이 먼저 집을 산 뒤 혼인신고를 하면, 다른 한 사람도 더 이상 무주택 세대로 보기 어렵습니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 6월 22일~26일

•북서울자이 폴라리스(보류지) ★★★★★(5/5)

GOOD: “강북 국평 15억 원 시대에 11억 원대 보류지.”

BAD: “중고 같은 신입. 입주는 2025년에 마침.”

•더샵 검단레이크파크(AB22·23BL) ★★★(3/5)

GOOD: “브랜드·대단지·초품아에 숲과 호수까지 갖춤.”

BAD: “역세권 아님.”

•북오산자이 드포레 ★★★(3/5)

GOOD: “올 1월 완판된 ‘북오산자이 리버블시티’ 옆 단지.”

BAD: “1월보다 분양가 3000만 원 올림.”

•고덕국제신도시 수자인하우스디 ★★★(3/5)

GOOD: “평택 분양시장에서 그래도 버티는 이름, 고덕국제신도시.”

BAD: “2주만 빨랐다면 ‘평택 고덕 우미 린 프레스티지’와 승부는 피했을 텐데.”

⚡ [무순위] 6월 22일 | 2가구 ⚡

•강변역 센트럴 아이파크 ★★★★★(5/5)

GOOD: “분양가 12억 원. 설명이 필요 없는 로또.”

BAD: “청약자 10만 명 예상.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

금리인하요구권

대출을 받은 뒤 내 신용상태가 좋아졌을 때 금융회사에 금리를 낮춰달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 취업, 승진, 연봉 상승, 신용점수 개선, 부채 감소 등이 대표적 이유죠. 주택담보대출도 가능하지만, 집값이 올랐다는 이유만으론 어렵습니다. 핵심은 ‘상환 능력이 좋아졌는가’입니다.

대환대출

기존 대출을 더 낮은 금리의 다른 대출로 갈아타는 일입니다. 금리인하요구권이 ‘지금 은행에 깎아달라고 요청하는 것’이라면, 대환대출은 ‘조건 좋은 곳으로 옮기는 것’에 가깝습니다. 다만 중도상환수수료, 새 대출 한도, DSR 규제까지 따져봐야 실제 이득인지 알 수 있습니다.

대전 삼성동

떠나온 뒤에야 더 생각나는 동네.

사진 제공 | @513f__1996