급매는 늘어도 내 집은 안 보이는 이유

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14분 전
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서울 아파트

매매지수: 109.0 (▲0.27)

전세지수: 104.1 (▲0.13)

수도권 아파트

매매지수: 104.0 (▲0.16)

전세지수: 102.7 (▲0.12)

지방 아파트

매매지수: 99.5 (▲0.02)

전세지수: 100.8 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

2월 2일 기준, 한국부동산원 가격지수 [ 오늘 부딩 요약 ]

► 세제 압박 후 한강벨트 매물이 늘었습니다.

► 반면 계약은 외곽에서 더 많이 찍혔습니다.

► 체감 매물 부족은 ‘가격 구간’ 문제입니다.

급매는 늘어도 내 집은 안 보이는 이유

다주택자 양도세 중과 유예 종료가 코앞입니다. 매물은 늘고 있다는데, 정작 내가 살 집은 보이지 않는 이유를 살핍니다.

매물은 강남에서, 계약은 외곽에서

서울 아파트 매물이 늘고 있습니다. 1월 21일 대통령이 세제 압박을 시작한 뒤 2월 8일까지 송파구 매물은 21.6%나 늘었습니다(출처: 아실). 다만 늘어나는 쪽과 계약이 찍히는 쪽은 다릅니다. 한강벨트는 매물이 늘고, 외곽은 되레 줄었습니다.

▸ 매물 변화와 실제 거래

•한강벨트: 송파 21.6%·성동 19.6% 증가

•외곽: 성북 6.2%, 강북 3% 감소

•거래 현황: 노원 68건 계약, 서울 1위

왜 이렇게 어긋날까

팔려는 쪽과 사려는 쪽의 가격대가 다르기 때문입니다. 강남 다주택자는 똘똘한 한 채를 남기고 나머지를 정리합니다. 그 가격이 대체로 15억 원 이상입니다. 반면 실수요자는 10억 원 안쪽에 몰립니다. 10·15 대책¹⁾ 이후 집값이 15억 원을 넘으면 대출한도가 4억 원으로 눌려, 현금이 11억 원이 필요하니까요. 같은 매물 증가라도 체감이 다를 수밖에 없습니다.

▸ 매물 미스매치 구조

•공급: 고가부터 세금 압박, 매물도 15억 원대

•수요: 대출한도는 10억 원 안쪽에서 작동

•증여: 서울 1월 87.4% 급증, 팔 물량 증여로 빠짐

¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 주택담보대출 한도를 15억 원 초과 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 낮췄습니다. 시장 과열을 막기 위한 조치입니다.

기다림보다 자금계획이 먼저

5월이 가까워질수록 “더 싸진다”는 기대가 붙습니다. 하지만 정부가 토지거래허가구역¹⁾ 실거주 의무를 유예하면, 자금 여력이 있는 매수자도 급매 시장에 끼어들 수 있습니다. 실수요자끼리만 경쟁하던 물건에 자금력 있는 매수자가 붙으면, 급매 가격은 덜 떨어지죠. 결국 질문은 하나입니다. 전체 시장 하락이 아니라, 내 예산 구간 공급이 실제로 늘고 있는지.

▸ 실수요자 체크리스트

•급매 소식: 15억 원대 중심인지 먼저 확인

•10억 원 이하: 최근 2주 신규 매물 증감 체크

•자금 구조: 대출한도 4억 가정 시 필요 현금 역산

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12곳이 이것으로 묶였습니다.

작년 서울 경매 7543건

지난해에 서울 경매 낙찰은 7543건으로 2006년 이후 최고치였습니다(출처: 법원경매정보). 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이며 실거주 요건이 붙자 수요가 경매로 이동한 겁니다. 낙찰 1위도 아파트가 아닌 연립·다세대주택(3913건)으로, 재개발 기대가 경매로 번지는 흐름입니다.

4억 원짜리 집이면, 월 133만 원

오는 6월부터 요양 시설 이주 등 사유가 있으면 실거주 없이도 주택연금¹⁾ 가입이 가능해집니다(출처: 금융위원회). 집을 세 줘도 HF가 임대차를 승계해 관리하고, 3월 신규 가입자부턴 수령액도 오릅니다. 72세, 4억 원 주택 기준 월 133만8000원으로, 기대여명 기준 총 849만 원이 늘어납니다.

¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 국가에서 매달 연금을 받는 상품입니다. 2024년 기준 전국 평균 72세에 가입해 3억8000만 원짜리 집을 담보로 내놓고 월 122만 원을 받습니다.

4개월 의무, 6개월로 검토

정부가 토지거래허가구역 빗장을 풀 전망입니다(출처: 재정경제부). 지금은 집을 사면 4개월 안에 잔금을 치르고 직접 입주해야 하는데, 이를 6개월로 늘리고 임차인 퇴거 시점에 맞춰 입주를 더 미루는 예외 조항을 검토 중입니다. 다주택자 퇴로를 열어 시장에 물량을 끌어내겠다는 계산입니다.

매입임대, 계속 둘까 말까

이재명 대통령은 “임대사업자¹⁾ 등록만으로 집을 계속 사 모으는 구조는 이상하다”고 했습니다. 새로 짓는 건설임대와 달리, 이미 있는 집을 사들이는 매입임대를 계속 둘지 따져보자는 의미입니다. 기존 주택 매입 중심 임대 정책에 변화를 줄지 주목됩니다.

¹⁾ 임대사업자: 집을 임대로 놓겠다고 등록한 개인·법인입니다. 등록하면 세제 혜택이 있고, 대신 임대 기간과 인상률이 묶입니다.

무주택 청년 361만 가구

전국 무주택 청년이 361만 가구로 역대 최다를 기록했습니다(출처: 국가데이터처). 서울 100만, 수도권 205만 가구로 절반 이상이 수도권에 갇혔습니다. 집값은 높게 유지되는데 공급은 더뎌, 청년들의 자가 진입이 밀리며 임차 체류 기간만 길어진다는 설명입니다.

〈수도권〉

•서울 아파트값 외곽으로 상승세 확산

•서울 1월 아파트 경매 낙찰가율 107.8%로 3년 7개월 만에 최고치

•서울 중소형 아파트값, 한강 이남 11개 구 평균 18억 원 첫 돌파

•강남 ‘압구정현대’ 매물 한 달 새 60% 급증

•강남 ‘구룡마을’ 336가구, 임대 대신 분양 요구로 사업 지연

•강북·노원·도봉 등 중저가 지역 거래 활발, 대출 제한 속 실수요 진입 확대

•마포 ‘공덕8구역’ 재개발 추진위원회 승인

•마포 ‘염리동 488-14 일대’ 재개발 추진위원회 승인

•마포·용산·성동 신축 아파트 월세 비중 70% 기록

•성동 ‘삼표레미콘 부지’ 최고 79층 복합단지 착공

•성북 ‘동소문2구역’ 618가구 재개발 추진

•성북·중랑·은평 모아타운 6곳 토지거래허가구역 지정

•영등포 ‘여의도 재건축’ 15개 단지 동시 추진

•은평 ‘응암동 101 일대’ 999가구 재개발 추진

•고양 ‘국방대 부지’ 주택공급 방침에 유감 표명

•고양 ‘K-컬처밸리 아레나’ 기본 협약 체결 10개월 연기

•김포 ‘5호선 연장’ 5500억 원 부담 제시 두고 찬반 논란

•용인 청년 전월세보증금대출 이자 최대 100만 원 지원(신청: 2월 20일~26일)

〈지방〉

•부산 ‘육아휴직자 주담대 원금 상환 유예 제도’ 시행

•부산 아파트값 상승세 둔화, 해운대·수영·동래구 약진

•대구 군위군 8개 리 토지거래허가구역 해제

•대전 ‘도마·변동13구역’ 재개발 사업시행인가

•청주 흥덕구 ‘SK하이닉스 효과’로 주요 단지 가격 1년 새 10% 상승

•세종 작년 인구 첫 순유출, 자녀 중고 진학 시 대전·서울 이동

•전주 ‘월 1만 원 청년주택’ 3월 말 입주자 모집 추진

•속초 방치 빈집 철거 비용 400만 원 지원(신청: ~2월 27일)

•평창 중위소득 48% 이하 주거급여 수급자 대상 자가 보수 지원 추진

〈해외〉

•미국 백악관 이스트윙 철거 설계 확정 전 강행해 공사비가 2억 달러에서 4억 달러(약 5800억 원)로 급등, 무계획 철거 위험성 부각

•미국 2025년 주택 구매자의 62.2%가 고금리와 매물 과잉으로 호가보다 낮은 가격에 매입, 평균 할인율 7.9%

•미국 작년 4분기 주택 소유자 44.6%가 집값 절반 이상을 자기자본으로 보유한 ‘에쿼티 리치’ 상태로 파악

•미국 작년 4분기 고급 주택 중위가격 131만 달러(약 19억2000만 원)로 전년 대비 4.6% 상승, 일반 주택 상승률(1.4%)의 3배 수준

•중국 부동산 불황 속 주요 개발업체들이 작년에만 2400억 위안(약 50조 원) 이상 손실 전망

•아랍에미리트 두바이 부동산시장에서 여성 투자자 전체의 34%로 확대

•이탈리아 밀라노 럭셔리 주택시장, 동계올림픽 특수로 유럽 내 부상

•일본 작년 4분기 상업용 부동산 투자액 6조5000억 엔(약 60조5900억 원)으로 분기 기준 사상 최고치

•일본 도쿄 23구 원룸~1DK 임대 검색 1위 산겐자야, 2위 고엔지, 3위 나카노, 도심 접근성과 생활인프라가 이유

무인 점포가 늘면 생기는 일

동네 아이스크림 가게가 무인으로 바뀌었습니다. 편하긴 합니다. 그런데 이 변화가 단순한 편의만은 아닐 수 있습니다.

사람이 빠진 자리, 월세가 채운다 💸

무인 점포가 느는 건 자영업자 탓이 아닙니다. 인건비가 매출을 넘기는 구조가 된 거죠. 최저임금은 올랐는데 유동인구는 줄었으니까요. 건물주 입장에서도 공실보단 낫습니다. 월세를 낮춰서라도 채우는 게 이득이거든요. 결국 무인 점포는 “이 상권, 사람 장사로는 안 된다”는 시장의 솔직한 고백입니다.

•무인 점포 수: 약 10만 개, 4년 새 4배 증가

•공실 회피: 임대료 낮춰서라도 무인 점포 유치

불 꺼진 상가가 보내는 경고 🌙

무인 점포는 밤에 사람이 없습니다. 간판 불만 켜져 있죠. 문제는 이게 한두 곳이 아닐 때 생깁니다. 유동인구가 줄면 치안 사각지대가 됩니다. CCTV가 있어도 신고할 사람이 없으면 소용없거든요. 실제로 무인 점포 밀집 지역에선 절도·파손 신고가 느는 추세입니다. 동네가 조용해지는 건 좋은데, ‘너무’ 조용해지면 다른 문제가 시작됩니다.

•밤의 공백: 사람 없는 점포 확산

•소액 절도: 3년 연속 8만 건 이상

바뀌는 주거 밀도 🏘️

상권이 죽으면 주거 매력도 떨어집니다. 걸어서 뭘 할 수 있느냐가 동네 가치를 결정하는 시대니까요. 카페와 음식점, 병원이 있던 자리에 무인 세탁소와 무인 아이스크림만 남으면, 그 동네에서 ‘생활’이 안 됩니다. 특히 신혼부부와 영유아 가구는 이 변화에 민감합니다. 무인 점포 자체가 나쁜 건 아닙니다. 다만 그게 몰려 있다면, 동네의 체력을 한번 점검해볼 타이밍입니다.

•생활 반경: 도보 상가 줄면 체감 가치 하락

•1층 풍경: 무인 비율 50% 넘으면 약화 신호