용산, 과천 핵심지에 ‘내 자리’ 생길까?

서울 아파트

매매지수: 108.7 (▲0.31)

전세지수: 103.9 (▲0.14)

수도권 아파트

매매지수: 103.8 (▲0.17)

전세지수: 102.6 (▲0.12)

지방 아파트

매매지수: 99.5 (▲0.02)

전세지수: 100.7 (▲0.06)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

1월 26일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 수도권 도심에 6만 가구를 내놓습니다.

► 청년·신혼부부가 핵심 대상입니다.

► 공급 시점은 2030년 이후입니다.

용산, 과천 핵심지에 ‘내 자리’ 생길까?

정부가 용산과 과천 등 수도권 중심지에 6만 가구를 내놓습니다. 도심 집 부족으로 불안해진 집값을 누르겠다는 겁니다.

외곽 말고 도심으로 

1·29 대책 진짜 타깃은 청년과 신혼부부입니다. 실제로 “청년·신혼부부 주거 안정을 위해 중점 공급”을 못 박았거든요. 어디 먼 곳도 아닙니다. 서울 한복판 용산과 강남 옆 과천·노원구 태릉입니다. 집값에 밀려 서울을 떠난 젊은 층에게 ‘조금 더 버티면 도심에도 자리가 난다’는 신호를 던진 셈입니다.

▸ 1·29 대책 핵심지 공급 물량

•용산: 국제업무지구 1만 안팎·캠프킴 2500

→ 서울 중심

•과천: 렛츠런파크 서울·방첩사 9800

→ 강남 접근성

•태릉: 골프장 부지 6800

→ 대단지 인프라

•성남: 판교 테크노밸리 인접 6300

→ 직주근접

•성수·강남: 기마대 260·서울의료원 518

→ 생활권 수요 집중

선언에서 착공으로 

1·29 대책은 작년 9·7 공급대책 ‘총량’을 ‘부지 단위’로 쪼개 보여준 구체화 버전입니다. 특히 민간 땅 매입보다 국·공유지 활용을 앞세웠습니다. 보상 문제로 하세월 보내지 않고 내 땅에 내가 짓겠다는 속도전 의지죠. 다만 대부분 사업이 2028~2030년 착공(공사 시작) 목표라, 단기 공급 효과는 제한적이라는 평가도 같이 붙습니다.

▸ 이번 대책의 승부수 

•구체화: 선언적 목표 → 구체적 입지·물량 공개 

•속도: 민간 매입 중심 → 국·공유지 활용해 절차 단축 

•입지: 수도권 외곽 → 서울 도심 및 인접지에 집중

공공분양 당첨 전략은?

이 판은 ‘정부 땅 위에 공공이 공급하는 집’이 늘어나는 쪽입니다. 분양이 메인인지, 임대가 섞일지는 아직 모르지만요. 그래도 공공분양을 노리면 방향은 하나입니다. 가점보다 ‘자격 유지’가 먼저입니다. 특히 미혼 청년이나 신혼부부는 특별공급이 늘어날 수 있으니, 지금부터 소득 기준을 맞추고 청약통장 납입액을 관리해야 기회를 잡습니다.

▸ 청년·신혼부부 당첨 필승법

•자격: 무주택 자격이 흔들릴 구간부터 계산

•기준: 공공분양 소득·자산 기준 나오면 바로 대입

•통장: 월 납입 인정액 상향(10만→25만 원) 확인

상가, 집으로 바꿔요

정부가 상가, 지식산업센터(지산)¹⁾를 오피스텔 등 주거시설로 돌릴 수 있게 하는 특별법을 추진합니다(출처: 국토교통부). 공실 우려가 큰 상가·지산의 숨통을 틔우고, 집이 부족한 시장엔 공급을 늘리는 방식입니다. 상가 공실, 주택 부족 문제를 한 번에 해결하겠다는 구상입니다.

¹⁾ 지식산업센터: 주로 중소기업이 입주하는 3층 이상 건물. 2010년까진 ‘아파트형 공장’이라 불렸지만, 공장 이미지를 기업들이 꺼리자 이름을 바꿨습니다.

전국 2.25%, 강남 6.18%

지난해에 전국 땅값이 평균 2.25% 올랐습니다(출처: 국토교통부). 서울 강남구는 6.18%로 전국 1위를 기록했고, 수도권(3.08%)이 지방(0.82%)보다 오름폭이 가팔랐습니다. 반면 토지 거래량은 2.4% 줄었습니다. 주택과 달리 사고파는 움직임은 줄었는데, 가격만 오른 셈입니다.

장기전세, 위로 더 올려요

서울시가 역세권 장기전세주택¹⁾ 규칙을 손질합니다. 용적률을 높여 같은 땅에 더 많은 집을 짓게 하고, 그만큼 사업자가 수익을 맞출 수 있게 하겠다는 겁니다. 보통 이런 사업은 땅값이 싼 지역일수록 속도가 빠릅니다. 관심이 있다면 SH 인터넷청약(i-sh.co.kr) 등을 통해 서울 외곽 역세권의 물량 공고를 수시로 체크하세요.

¹⁾ 역세권 장기전세주택: 서울시가 역 주변에 짓는 장기 전세형 공공주택입니다. 시세보다 낮은 보증금으로 공급하며, 재계약을 통해 최대 20년 거주할 수 있습니다.

층간소음은 건축 문제

층간소음 민원이 5년 새 2배 넘게 늘었습니다(출처: 국토교통부). 강력 사건 상당수는 서울 강북·서남권과 인천·부천 등 노후 아파트 밀집 지역에 몰렸는데, 1990년대 후반~2000년대 초반에 지어 바닥 슬래브 두께가 120~135㎜(최근 신축은 210㎜ 이상)에 그친 아파트 구조 한계 때문이란 분석입니다. 결국 ‘빌런 이웃’보다 ‘낡은 아파트 구조’가 문제의 더 깊은 뿌리였습니다.

대출이 공급을 막는다?

서울시가 정부에 SOS를 쳤습니다. 대출 규제로 재개발·재건축 이주비 조달이 막혀, 올해 이주 예정 구역 43곳 중 39곳에서 3만1000가구 공급이 지연될 수 있단 겁니다. 현행 대출 규제는 이주비에도 그대로 적용됩니다. 서울시는 이를 가계부채가 아닌, 주택공급을 위한 비용으로 봐달라고 요청했습니다.

Q 지금은 기다릴 때인가요, 살 때인가요?

•가족구성원: 30대 중반 부부(2인가구)

•현재 거주지: 경기도 용인시 아파트(전세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 2억8000만 원 / 9800만 원(전세대출 포함)

•월수입: 900만 원(두 사람 합계) *상여금 연 최대 2000만 원 별도

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 500만 원

•내 집 마련 희망 지역: 경기도 남부권, 동탄1·2신도시

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 학군 > 상권

•고민 내용:

-1년 후 전세 만기를 앞두고 있습니다. 2년 이내에 자녀 계획도 있어, 친정인 동탄1신도시 중심가(인동선 신설 예정 메타역 인근) 30평대 아파트 매매를 고민하고 있습니다.

-아내인 제 생각은 출산과 양육을 고려하면 미리 자리를 잡는 편이 낫다는 쪽입니다. 동탄신도시는 현재 비규제지역이지만, 작년 초와 비교하면 집값이 계속 오르고 있습니다. 그래서 동탄1 또는 동탄2신도시 아파트를 매매해 이사하는 방안을 검토하고 있습니다.

-하지만 남편 생각은 다릅니다. 대출 원금과 이자를 합쳐 월 300만 원 이상을 장기간 부담하는 것보다, 전세를 연장해 그 기간에 자산을 더 늘리는 것이 낫다는 입장입니다. 또한 매매 시 필요한 계약금에 해당하는 금액이 현재 전세금에 묶여 있다는 점도 부담으로 보고 있습니다.

-현재 저희는 금리가 낮은 전세대출로 원금과 이자를 합쳐 월 50만 원 정도, 관리비는 약 30만 원을 부담하고 있습니다. 반면 집을 사게 되면, 대출금리가 더 높아져 원리금을 월 300만 원 이상 상환해야 할 것으로 예상됩니다.

질문 1. 

전세를 1년 더 연장한 뒤 매수하는 것이 나을지, 아니면 지금 매수하는 것이 나을지 판단 기준이 궁금합니다.

질문 2. 

자녀 계획을 고려할 때, 동탄1신도시와 동탄2신도시 중 어느 쪽 매수를 검토하는 선택이 적절한지 알고 싶습니다.

질문 3.

전세금에 자금이 묶여 계약금 마련이 어려운 상황에서, 현실적으로 선택할 수 있는 방법이 있을까요? 또한 전세 유지와 매수 후 대출 상환 중 어느 쪽이 재무적으로 더 합리적인지도 궁금합니다.

A 기다릴수록 불리해지는 구조입니다

전세를 1년 더 연장한 뒤 집을 살지, 지금 살지를 두고 부부의 의견이 다르다고 하셨는데, 저는 지금 매수 쪽에 무게를 둡니다.

‘전세를 1년 더 연장한 뒤 구입’은 두 가지가 맞아떨어져야 합니다. ① 전세대출 이자를 내며 자산을 더 모을 수 있고 ② 그 사이 집값이 크게 오르지 않아야 합니다.

하지만 최근 정책 흐름은 매물을 묶는 쪽에 가깝습니다. 다주택자 양도소득세 중과가 다시 적용되고, 1주택자 세제 혜택 축소 논의도 이어지고 있습니다.

이런 환경에선 팔 사람은 앞당겨 팔고, 남은 매물은 잠길 가능성이 큽니다. 입주 물량이 많지 않은 지역에서는 더 그렇습니다.

이 구조에선 기다리는 쪽이 편하지 않습니다. 집값이 오르면 따라가기 어렵고, 내려가면 내려갈수록 결정을 미루게 됩니다.

그래서 자금이 되고, 실거주가 필요하다면 지금 매수하는 선택이 현실적입니다.

오는 5월 9일까지 양도세 중과가 풀려 있어, 동탄에선 급매물이 나올 가능성도 있습니다. 즉 시세보다 조정된 매물을 중심으로 살펴볼 만합니다.

계약금이 전세금에 묶여 있다면 방법은 몇 가지 있습니다. 부모님 도움이나 금융자산 일부 정리도 방법이고, 새 임차인을 먼저 구해 전세금 일부를 당겨 받는 방식도 현실적으로 쓰입니다.

동탄은 비규제지역이라 자금 운용 면에서도 규제지역보다는 숨통이 트인 편입니다.

지역 선택은 동탄2신도시 쪽이 구조적으로 유리합니다. 입주 시기 차이가 약 10년 나기 때문입니다.

다만 자금 부담이 크다면 동탄1신도시라도 전세 유지보다는 매수가 더 안정적일 수 있습니다. 전세 기간이 길어질수록 물가 상승을 이기기 어렵고, 불안감도 커집니다.

부동산은 단기 타이밍 게임이 아닙니다. 10년 보유를 전제로 보는 자산입니다. 중간에 가격이 흔들릴 수 있지만, 감당 가능한 이자 수준이면 버티는 쪽이 맞습니다.

여유가 생기고 규제가 풀리는 시점이 오면 그때 선택지를 넓히면 됩니다. 지금은 투자보다 가족의 생활 안정이 먼저인 시점입니다. 자금 조달이 가능하다면, 10년을 기준으로 내 집 마련을 시작하세요.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 2월 2일~1월 5일

•안양역 센트럴 아이파크 수자인 ★★★(3/5)

GOOD: “안양역 초역세권, 브랜드 아파트.”

BAD: “주력 평형은 20평. 주변 정리가 ‘상당히’ 필요.”

•평택화양 서희스타힐스 센트럴파크(조합원 취소분) ★(1/5)

GOOD: “초품아.”

BAD: “분양과 동시에 마피.”

⚡[무순위] 2월 2일 | 36가구⚡

•시티오씨엘 8단지 ★★★(3/5)

GOOD: “계약금 5%. 초기 자금 부담 낮음.”

BAD: “근데 빨리 팔 수 있을까?”

⚡[무순위] 2월 2일 | 116가구⚡

•안양자이 헤리티온(2차) ★★(2/5)

GOOD: “비규제지역인 만안구, 명학역 역세권.”

BAD: “116가구나 나온 이유? 정답은 분양가.”

⚡[무순위] 2월 2일 | 258가구⚡

•수지자이 에디시온 ★★★★(4/5)

GOOD: “인근 15억 원 기축 대신 계약금 10%로 입성.”

BAD: “수지에서 현금 10억 원 수요는 많지 않음.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

자전거래

집을 팔려는 사람이 자기 자신이나 특수관계인과 높은 가격에 거래한 것처럼 신고해 시세를 띄운 뒤, 계약을 취소하거나 다시 되파는 행위입니다. 시장에선 짧은 기간에 실거래가가 급등했다가 거래가 끊길 때 의심 사례로 봅니다. 주로 시장 상승기에 나타납니다.

업·다운계약

실제 거래가격보다 높게(업계약) 또는 낮게(다운계약) 적어 신고하는 행위입니다. 취득세·양도세를 줄이거나, 대출 한도를 늘리고 신고가를 만들려는 목적이 큽니다. 거래가 몰리는 상승기나 세금 부담이 커질 때 특히 자주 나타납니다.

광안리

바닷바람은 생각보다 눅눅하고.

사진 제공 | @real.ek