한 번뿐인 갱신권, 언제 쓸까?

서울 아파트

매매지수: 108.3 (▲0.29)

전세지수: 103.8 (▲0.14)

수도권 아파트

매매지수: 103.6 (▲0.17)

전세지수: 102.5 (▲0.11)

지방 아파트

매매지수: 99.5 (▲0.02)

전세지수: 100.7 (▲0.06)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

1월 19일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 전세 수요가 월세로 몰립니다.

► 월세에서도 재계약 부담은 커졌습니다.

► 갱신권 사용을 망설이는 이가 늘었습니다.

한 번뿐인 갱신권, 언제 쓸까?

서울 아파트 전세가 하루가 멀다 하고 줄고 있습니다. 전세가 막히자 월세로 옮긴 임차인들, 갱신권을 지금 쓸지 남겨둘지 고민이 시작됐습니다.

서울 전세 27% 증발 

서울 아파트 전세 매물이 쪼그라들고 있습니다. 1월 6일 전세 물건은 2만2480건으로, 작년(3만776건)보다 27% 줄었습니다(출처: 아실). ① 서울 전역을 토지거래허가구역¹⁾으로 묶어 아파트를 사면 실거주해야 하니 전세를 놓을 이유가 없어졌고 ② 전세 구할 데 없는 임차인은 계약갱신청구권(갱신권)²⁾으로 4년을 채워 버티며 매물 회전이 멈춘 겁니다.

▸ 전세가 먼저 사라진 지역 TOP 5

•성북구: -82.3%(968건 → 172건)

•관악구: -70.0%(826건 → 248건)

•강동구: -67.7%(3648건 → 1180건)

•광진구: -65.8%(929건 → 318건)

•은평구: -61.0%(753건 → 294건)

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만, 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상입니다.

²⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약을 1회 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.

월세도 답이 아니다? 

전세를 구하지 못한 수요는 월세로 쏠립니다. 다만 부담이 커진 곳도 적지 않습니다. 올해 서울 아파트 월세 재계약 74%는 갱신권을 안 썼거든요(출처: 국토교통부). 이미 써버렸거나, 당장의 이사비가 버겁고, 더 오를지 모르는 미래를 위해 카드를 아껴둔 겁니다. 문제요? 안 쓰면 임대인이 시세대로 월세를 올린다는 겁니다.

▸ 갱신권 미사용의 연쇄 효과

•재계약: 1475건 중 1091건이 갱신권 미사용

•이유: 이미 권리 소진 + 1회뿐인 권리라 아껴둠

•결과: 월세·보증금 급등(일부 월세 2배 사례)

그래서, 나는? 

전세도, 월세도 선택이 쉽지 않습니다. 판단에 필요한 질문을 정리합니다.

Q 월세도 갱신권을 쓸 수 있는 거였어? 

A 네. 전세·월세 모두 가능합니다. 갱신권을 쓰면 지금 계약을 연장할 수 있고, 이땐 전월세상한제가 붙어 인상폭도 5% 아래로 제한됩니다.

Q 갱신권, 아끼는 게 나을까? 

A 결국 눈앞의 월세, 2년 뒤 월세 중 어느 쪽이 더 버거울지 보는 문제입니다. 지금 시세가 빠르게 오르는 동네라면 갱신권으로 5% 아래서 막는 게 낫고, 당장 부담이 크지 않다면 갱신권을 남겨두는 선택도 가능합니다.

Q 전세 다시 나올까? 기다리면 될까? 

A 당분간은 쉽지 않습니다. 서울과 경기 주요 12곳에선 아파트를 사면 실거주부터 해야 하고, 전세 매물이 부족하니 임차인도 갱신권으로 4년을 채워야 하거든요. 기다릴지, 지금 잡을지 각자 계산이 필요합니다.

Q 보증금을 올려 월세 부담을 줄이는 게 나을까? 

A 각자 사정에 따라 판단해야 합니다. 여력이 되면 보증금을 올려 월세 부담을 줄이고, 현금이 빠듯하면 반대로 가면 됩니다. 대출이 되는지도 함께 계산해야 합니다.

“세금은 최후 수단”

이재명 대통령이 “세금으로 집값 잡는 건 최후의 수단”이라며 속도 조절에 나섰습니다. 떠들썩한 ‘1주택자 보유세 강화설’도 부인했습니다. 다만 집을 오래 들고 있으면 세금을 덜 내게 해주는 장기보유특별공제에 대해선 “투기 유인”이라며 부정적 입장을 보였습니다.

인천 원정 매수 21% 급증

인천 원정 매수가 21.8% 급증하며, 지난해에 집값이 4년 만에 반등했습니다(출처: 법원등기정보광장). 매수자 80%는 서울·경기 사람으로, 검단·송도 등 신도시를 택했습니다. 규제와 고물가에 지쳐 ‘가성비’와 ‘교통’이 보장된 곳으로 탈출했다는 풀이입니다. 

서울 낙찰가율 102.9%

지난달 서울 아파트 낙찰가율¹⁾은 102.9%로 3년 6개월 만에 최고치였습니다(출처: 지지옥션). 감정가보다 비싸게 써도, 경매로 사면 토지거래허가구역 규제의 실거주 의무를 피할 수 있어 ‘갭투자’ 수요가 몰린 영향입니다. 다만 아무나 덤빌 수는 없습니다. 낙찰 뒤 한 달 안에 전액을 현금으로 내야 하거든요.

¹⁾ 낙찰가율: 감정가 대비 낙찰가격의 비율입니다. 낙찰가율이 90%면 감정가가 10억 원인 물건을 9억 원에 낙찰받았다는 뜻입니다. 낙찰가율이 100%면 시세를 다 주고 산 것과 다름없단 뜻.

대신 갚아준 돈 55% 감소

HUG가 작년에 임대인 대신 갚아준 돈은 1조7935억 원으로, 1년 새 55%나 줄었습니다. 10년 만에 처음 꺾였습니다. 보증보험 가입 문턱을 높이고, 경매 전략을 바꿔 떼인 돈 회수율도 85%까지 끌어올린 덕입니다. 세금이 줄줄 새던 구멍을 늦게나마 틀어막은 효과입니다.

꼬마빌딩보다 아파트

10억~50억 원대 서울 꼬마빌딩¹⁾ 거래가 작년에 10% 줄었습니다(출처: 부동산플래닛). 고금리에 월세 받아 은행에 이자 주고 나면 손에 쥘 게 없다는 계산이 작용한 겁니다. 대신 같은 가격대의 서울 아파트 거래는 62% 늘었습니다. 머리 아픈 임차인 관리 대신 ‘시세 방향’을 본 선택입니다.

¹⁾ 꼬마빌딩: 보통 100억 원 이하·5층 안팎 상업용 건물을 말합니다. 개인이 대출을 끼고 접근하기 쉬워 ‘빌딩 입문용’으로 불립니다.

Q 당장 결혼 계획이 없는데, 집 사도 될까요?

•가족구성원: 29세 여성(1인가구)

•현재 거주지: 강원도 동해(단기임대)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 약 1억2000만 원(주식 8000만 원 + 현금 4000만 원 + 청약통장 800만 원) / 5000만 원(마이너스통장) *자격증 기반 대출이라 사실상 영구 연장 가능

•월수입: 300만 원 내외(배당금 150만 원 + 아르바이트 150만 원)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 100만 원

•내 집 마련 희망 지역: 강원도 동해 라인 바닷가 인접 주택, 제주(바다까지 10분 내 도달 가능해야 함)

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 자연

•고민 내용:

-20대 내내 서울에 살다가 바다를 알게 됐고, 다이빙을 시작하며 삶의 중심이 바뀌었습니다. 지금은 커리어보다 이 취미가 더 중요하고, 최소 몇 년은 바닷가를 떠날 생각이 없습니다.

-동해 쪽 외진 지역에 살고 있는데, 시골이라 집값이 쌀 거라는 예상과 달리 살 만한 집은 서울보다 조금 싼 수준입니다.

-인구가 적어 아파트 자체가 거의 없고, 아파트 월세는 지방 대도시만큼 비쌉니다. 도시가스 없는 곳이 많아 LPG 난방을 쓰면 겨울철 16평 기준 난방비만 월 8만~20만 원이 나옵니다. 병원·마트·교통 인프라도 충분하지 않아 주거 수요는 얕은 편입니다.

-전에는 넓고 쾌적한 집에서 살아 주거 기준이 많이 올라간 상태입니다. 전용면적 10평 이하 주거는 어렵고, 시골 주택 특유의 열악한 인테리어도 잘 맞지 않습니다.

-멋질 필요는 없지만, 하얀 벽지의 정돈된 구축 아파트 정도는 되어야 집에 머무는 시간이 만족스럽고, 그렇지 않으면 외부 지출이 늘어나는 편입니다.

-현재는 구축 10평 중반 아파트에서 혼자 지내며 관리비와 난방비를 포함해 월 70만~80만 원 정도를 주거비로 쓰고 있습니다. 인근 단독주택이나 소형 주택 매매가는 8000만~1억 원 수준입니다.

-결혼과 아이 계획은 불확실합니다. 방 2~3칸이면 충분하고, 해외 거주 가능성도 열어두고 있습니다. 몇 달씩 외국에 나갈 수도 있지만, 옷과 짐을 두고 돌아올 수 있는 거점 공간은 필요하다고 느낍니다.

-주택을 매수하게 된다면 비거주 기간에는 단기임대를 고려하고 있으며, 순수익은 월 20만~40만 원 정도로 예상하고 있습니다. 다만 지역 특성상 성수기와 비수기 차이가 크고, 연중 안정적 임대수요를 기대하긴 어렵습니다.

-청약통장은 15세에 가입해 기간은 긴 편입니다. 아직 청약시장을 직접 경험해보지 않아, 생애최초 내 집 마련 기회의 체감 가치와 활용 시점에 대한 판단이 어렵습니다.

-지금은 아르바이트를 하고 있지만, 필요하다면 비교적 빠르게 연봉 4000만 원 수준의 직장으로 복귀할 수 있는 직종입니다. 주식을 하다 보니 현금이나 자산가치가 정체된 상태를 손해로 느끼는 경향이 있고, 집을 사지 않고 자산을 계속 운용할 경우 월 100만~200만 원 수준의 수입도 기대하고 있습니다.

질문 1.

지금처럼 월 70만~80만 원을 주거에 쓰며 사는 대신, 동해 지역에서 8000만~1억 원대 주택을 매수해 주거를 고정하는 선택이 맞을지 궁금합니다.

질문 2.

청약통장과 생애최초 내 집 마련 기회를 지금 써도 될지, 아니면 더 나중을 위해 남겨두는 게 나을지 판단 기준을 알고 싶습니다.

A 환금성으로 계산하세요

월세를 계속 내느니 내 집 마련을 하겠다는 선택 자체는 틀리지 않습니다. 다만 지금의 생활이 앞으로도 계속 이어질지, 즉 영속성이 있을지에 대해서는 한 번 더 생각해보셔야 할 것 같습니다.

몇 년 뒤 다른 직장을 구해 지역을 이동할 가능성도 열려 있는 상황이라면, 환금성이 떨어지는 지방 주택을 매수했다가 필요할 때 제때 매도하지 못하는 상황이 생길 수 있다는 점은 분명한 리스크입니다.

인생은 결국 본인의 선택과 결정으로 흘러갑니다만, 20대에 내린 결정이 30대, 40대, 50대 이후까지 한결같이 유지되는 경우는 많지 않습니다.

결혼 역시 지금은 계획이 없다고 하셨지만, 인생에서는 언제든 예상하지 못한 변수가 생길 수 있다는 점을 완전히 배제하긴 어렵습니다.

그런 점을 고려하면, 지금 월세가 아깝다는 이유만으로 시골 단독주택이나 소형 주택을 바로 매수하기보다는 전세로 4년 정도 살아보고 그 뒤에도 여전히 만족스럽다고 판단되면 그때 매수해도 늦지 않다고 봅니다.

서울과 달리 동해 바닷가 인접 시골 주택 가격이 4년 안에 급등할 가능성은 높지 않습니다. 전원주택이나 시골 주택도 마찬가지로, 로망을 품고 덥석 구입했다가 막상 나중에 팔려고 할 때 환금성이 떨어져 고생하는 사례가 적지 않습니다.

그래서 보통은 먼저 전세로 살아보고 결정하라는 조언을 많이 합니다. 전세로 거주하다 보면 그 집의 문제점이나 단점을 자연스럽게 알게 되고, 반대로 생각보다 훨씬 괜찮다거나 집주인이 급하게 매도를 고민하고 있다는 정보도 접할 수 있습니다.

그런 경우라면 추후 급매로 매수하는 선택도 충분히 가능합니다. 물론 전세금이 집값과 거의 비슷하고, 전세자금대출 이자나 전세금의 기회비용을 고려할 때 월세가 더 유리하다면 월세 거주를 유지하는 쪽이 합리적 선택이 될 수도 있습니다.

만약 지금 삶의 중심인 다이빙이 단순한 취미를 넘어 직업이 되고, 평생 다이빙으로 생계를 이어가며 해당 지역에 정착할 가능성이 높다고 판단된다면 이야기는 달라집니다.

그런 경우에는 주택을 매수해 거주하며 월세 부담을 줄이고, 외국에 나가 있는 기간에는 단기임대로 돌리는 방식도 충분히 고려해볼 만합니다.

다만 수도권으로 주소지를 옮길 여지가 있다면, 동해에서는 월세로 거주하되 전입신고는 수도권 주소지로 유지하면서 수도권 3기 신도시 같은 곳에 청약 도전을 해보는 전략도 꽤 현실적인 선택입니다.

일반적으로 주거를 완전히 고정하는 시점은 안정적 직장을 구했거나, 결혼해 자녀 계획이 생긴 이후인 경우가 많습니다.

아직은 젊고, 현재 다이빙이라는 취미가 삶에서 차지하는 비중이 매우 큰 시기입니다. 이럴 때는 시골에 주거를 고정하기보다 임대로 거주하며 선택지를 열어두고, 수도권 주소를 유지한 상태에서 3기 신도시 등 공공분양 청약에 도전해보시기를 권합니다.

마지막으로 주식과 관련해서는, 현재는 주식시장 분위기가 좋아 수익률이 괜찮아 보이지만 흐름이 한번 꺾이면 손실이 빠르게 커질 수 있고 대응하기 어려운 상황이 생길 수도 있습니다.

최근 과열 신호도 일부 보이는 만큼, 주식 비중을 더 늘리기보다는 여기서 조금 더 상승할 경우 차익 실현을 고민해볼 필요도 있어 보입니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 1월 26일~1월 28일

•서귀포시 서홍동 형남아파트6차 ★★★(3/5)

GOOD: “서귀포 기준 상급지 신축.” 

BAD: “제주는 사이클이 긴 편. 매도 타이밍은 1년에 한 번꼴.”

•남울산 노르웨이숲(조합원 취소분) ★(1/5)

GOOD: “848가구 대단지.”

BAD: “울주군 입지. 울산 생활권 핵심과는 거리 있음.”

⚡[무순위] 1월 26일 | 1가구⚡

•파주 운정3지구 A5블록 제일풍경채 그랑퍼스트(2차) ★★★★(4/5)

GOOD: “당첨 시 시세차익 최소 1억 원.”

BAD: “운정3지구 내에서도 외곽.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

생활숙박시설

숙박을 목적으로 지은 시설로, 객실 안에 취사 시설을 두어 몇 주·몇 달 단위 체류까지 염두에 둔 형태입니다. 구조는 아파트나 오피스텔과 크게 다르지 않아, 시장에선 ‘살 수 있는 집’처럼 인식돼 왔습니다. 다만 실제 사용 방식과 제도 분류 사이 간극이 드러나며, 지자체별 관리 기준과 행정 해석이 엇갈려 왔습니다.

분양형 호텔

호텔 객실을 개인 단위로 쪼개 분양하는 방식으로, 매수자는 객실 소유권을 갖고 운영은 전문 호텔 운영사가 맡는 구조입니다. 소유와 운영이 분리돼 있어, 실제 이용 가능 여부와 수익 배분은 분양 계약과 운영 계약에 따릅니다. 국내에선 2010년대 초반 관광 수요 확대와 함께 투자 상품 형태로 확산됐습니다.

함덕

흐린 아침의 바다.

사진 제공 | @star_from_byul