4억6600만 원 넘게 빌리면 금리 할증

서울 아파트

매매지수: 108.0 (▲0.21)

전세지수: 103.6 (▲0.13)

수도권 아파트

매매지수: 103.5 (▲0.12)

전세지수: 102.4 (▲0.11)

지방 아파트

매매지수: 99.5 (▲0.01)

전세지수: 100.6 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

1월 12일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 4월부터 주담대 문턱이 더 높아집니다.

► 4억6600만 원이 분기점입니다.

► 은행 출연료 인상이 원인입니다.

4억6600만 원 넘게 빌리면 금리 할증

4월부터 4억6600만 원 초과 주택담보대출엔 은행 부담금이 대폭 뜁니다. 그 돈요? 내 대출이자에 얹힐 수 있습니다.

왜 4억6600만 원?

정부가 4월부터 주택담보대출(주담대) 관리 방식을 바꿉니다. 핵심은 대출 종류가 아닌 ‘액수’입니다. 기준점은 평균 주담대 대출액의 2배인 4억6600만 원이고요. 이 선을 넘으면 은행이 내는 주택금융신용보증기금 출연료¹⁾를 최고 0.3%까지 매깁니다. 대출액이 클수록 은행 부담이 커지는 구조입니다.

▸ 왜 이렇게 바꿀까?

•배경: 작년 주담대 약 32조 원 증가, 관리 목표치 초과

•기준: 평균 주담대 대출액의 2배인 4억6600만 원

•방식: 대출 종류 기준 → 대출액 기준 차등 전환

¹⁾ 주택금융신용보증기금 출연료: 은행이 대출을 낼 때, 사고 대비로 주택금융신용보증기금에 내는 일종의 보험료입니다. 대출이 클수록, 위험하다고 판단될수록 출연료가 올라갑니다.

늘어나는 부담은?

은행의 커진 부담요? 금리와 심사 문턱에 자연스레 스며들 수 있습니다. ‘많이 빌릴수록’ 우대금리는 줄어들고, 심사도 까다로워집니다. 여기에 현재 시행 중인 스트레스 DSR과 10·15 대책까지 겹치면, 내 통장만 더 쪼그라듭니다.

▸ 연 부담, 얼마나 늘까?

•5억 원 빌리면 → 연 약 150만 원└4억6600만 원 초과·0.30%

•4억 원 빌리면 → 연 약 108만 원└2억3300만 원 초과~4억6600만 원 이하·0.27%

•2억 원 빌리면 → 연 약 26만 원└1억1650만 원 초과~2억3300만 원 이하·0.13%

•1억 원 빌리면 → 연 약 5만 원└1억1650만 원 이하·0.05%

대출 전 체크리스트

서울 아파트 평균가가 작년 말 사상 처음으로 15억 원을 넘겼습니다(출처: KB부동산). 즉 이 가격대 집을 사려면 수억 원대 주담대가 전제됩니다. 이 구간부터 비용 부담이 느껴지고요. 더욱이 정부는 고가 주택담보대출에 은행이 더 많은 ‘자기자본’을 쌓게 하는 규제도 예고했습니다. 돈을 빌려 집을 사는 문은 더 좁아지고 있습니다.

▸ 지금 챙겨야 할 것

•타이밍: 3월 실행, 4월 실행은 조건이 다름

•대출 규모: 4억6600만 원 기준선 넘는지 확인

•한도: 스트레스 DSR 반영 후 재산정

주담대 상단 5.6% 터치

변동형 주택담보대출(주담대) 금리의 기준인 코픽스가 넉 달째 오르고 있습니다. 1월 15일 기준 2.89%까지 올라, 16일부터 대출금리에 반영됐습니다(출처: 은행연합회). 1월 16일 기준 5대 은행의 변동형 대출금리는 4.07~5.63% 수준입니다. 변동형 주담대 차주에겐 부담이 커지는 흐름입니다.

상가 말고 ‘아파트’

재건축 단지에서 상가가 빠지고 있습니다. 서울 대치·잠실·목동에서도 ‘상가 없는 아파트’를 택하는 사례가 늘고 있습니다. 작년 3분기 서울 상가 공실률은 9.3%까지 오르며, 상가 대신 아파트 입주권을 선택하는 흐름이 이어지고 있습니다(출처: 한국부동산원).  

가계대출, 11개월 만 감소

가계대출이 11개월 만에 감소했습니다(출처: 한국은행). 작년 12월 말 기준 한 달 새 2조2000억 원이 줄었습니다. 10·15 대책¹⁾의 6억 원 대출한도 규제와 은행 총량 관리가 겹친 결과입니다. 빌리려는 의지보다, 빌릴 수 있는 문이 좁아진 탓입니다.

¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 주택담보대출 한도를 15억 원 초과 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 낮추고 스트레스 금리를 3%로 올렸습니다. 시장 과열을 막기 위한 조치입니다.

서울 100% 완판 vs 외곽 미분양

수도권 분양시장의 명암이 뚜렷합니다. 서울은 ‘완판’ 행진을 이어가지만 외곽엔 미분양이 쌓이고 있습니다(출처: 국토교통부). 안성, 이천의 신규 사업은 이미 보류 단계로 들어갔습니다. 입지에 따라 사업 성패가 갈리는 상황으로, 이젠 확실한 곳만 골라내는 ‘옥석 가리기’가 필수가 됐습니다.

서울 오피스텔 0.3% 나홀로 상승

전국 오피스텔시장이 주춤하는 가운데 서울만 온도가 올랐습니다. 작년 4분기 매매가는 0.3% 상승했습니다(출처: 한국부동산원). 평균 가격 2억6000만 원 기준으로 보면 수백만 원 오른 셈입니다. 아파트 규제가 촘촘해지며 투자수요가 대체재로 이동한 영향입니다.

〈수도권〉

•서울 작년 ‘1000만 원 이상 초고가 월세’ 12.6% 증가

•서울 작년 민간분양 3.3㎡당 분양가 5269만 원으로 역대 최고치

•강남 작년 재건축아파트 매매가 3.3㎡당 1억 원 돌파

•강동 ‘천호3-2구역’ 421가구로 재개발 추진

•동대문 ‘청량리9구역’ 재개발 추진위원회 승인

•동대문 ‘전농8구역’ 재개발 심의 통과

•연천·철원 ‘축구장 90개 규모’ 군사시설보호구역 63만㎡ 해제

•의정부 전세보증금반환보증료 지원사업 추진

•평택 빈집 철거 시 토지 ‘재산세 50% 감면’ 추진

•하남 ‘위례신사선’ 예비타당성조사 통과 촉구

•수도권 ‘서울∼양주 민자고속도로’ 연내 착공 불투명

•인천 송도 6·8공구에 ‘재외동포타운’ 3단계 사업 추진 

〈지방〉

•부산 아파트값 12주 연속 상승

•대구 ‘2026년 영구임대주택 예비입주자’ 1892가구 모집(신청: 2월2일~13일)

•광주·전남 행정통합 추진 시도민협의회 출범

•광주 ‘그랜드 스타필드 광주’ 2030년 준공 목표로 사업 추진 중

•울산 ‘주택보급률 107.6%’, 10년간 6대 광역시 중 1위 기록

•영천 첫 ‘천원주택 모집’ 경쟁률 22 대 1 기록

〈해외〉

•미국 30년 만기 주담대 평균 금리 6.06%로 3년여 만에 최저치 기록

•미국 향후 10년간 X·밀레니얼이 약 2조4000억 달러(약 3540조 원) 규모 부동산 상속받으며 고가 주택 매수 주체와 거래 구조 변화 예상

•미국 AI 확산으로 데이터센터 개발 수요 급증, 부동산투자액 향후 5년간 3조 달러(약 4426조 원) 규모 전망

•미국 작년 12월 주택 거래, 전월 대비 5.1% 늘어 3년 만에 최고치 기록

•덴마크 트럼프의 그린란드 편입 언급에 대해 “매각 대상 아님” 입장 재확인

•중국 홍콩 상업용 부동산, 중국 본토 자금 유입으로 2026년 투자수요 회복 기대

•영국 사무실 근무 재확산으로 오피스가 상업용 부동산 투자수요 1위로 복귀

•스페인 이비사, 불법 숙박 단속과 등록 규제 강화로 단기 임대 숙소 수 전년 대비 약 50% 감소

•일본 작년 수도권 맨션 임대료 5.6% 상승, 도쿄 9.2% 급등하며 상승세 주도

미국이 땅을 사온 방식

미국 트럼프가 그린란드를 노리는 건 변덕이 아닙니다. 미국의 DNA에 새겨진 ‘영토 쇼핑’ 본능이죠. 황당해 보인다고요? 미국의 지도를 바꾼 역대급 거래들을 복기하면 답이 나옵니다.

🎰 720만 달러의 로또: 알래스카

1867년, 러시아는 재정이 바닥났습니다. 관리도 안 되는 먼 땅 알래스카를 처분하고 싶어 했죠. 이때 미국 국무장관 수어드가 720만 달러를 내밀며 이 땅을 사왔습니다. 당시 미국인들은 “쓸모없는 얼음 상자”라며 그를 비난했지만, 지금 알래스카는 석유와 천연가스가 쏟아지는 자원의 보고가 됐습니다.

•상황: 재정난에 빠진 러시아가 던진 급매물

•반전: 에이커당 단돈 2센트꼴로 산 땅에서 유전 발견

•교훈: 욕먹던 ‘얼음 상자’가 국가 연금이 됨

💰 가성비 끝판왕: 루이지애나

1803년, 프랑스 나폴레옹은 전쟁 자금이 급했습니다. 마침 미국은 루이지애나 영토의 핵심 항구 뉴올리언스를 노렸고요. 그런데 나폴레옹이 아예 루이지애나 영토 전체를 1500만 달러에 가져가라고 제안합니다. 이 한 번의 계약으로 미국 영토는 단숨에 두 배가 됐습니다. 214만㎢라는 거대 영토를 ㎢당 단돈 7달러에 싹쓸이한 셈입니다.

•상황: 전쟁 자금이 급했던 나폴레옹의 ‘영토 떨이’

•규모: 현재 미국 15개 주를 품은 거대 면적

•효과: 미국이 대륙 초강대국으로 성장하는 기틀

🤝 이미 팔아본 매도인: 덴마크

그린란드를 쥐고 있는 덴마크는 사실 미국에 땅을 팔아본 경험이 있습니다. 1917년, 제1차 세계대전 중 중립을 유지했으나 교역 차질과 식민지 유지 부담으로 자신들이 가진 서인도 제도를 미국에 2500만 달러를 받고 넘겼죠. 이게 지금의 미국령 버진아일랜드입니다. 덴마크는 이미 미국과 ‘영토 거래’의 맛을 본 확실한 매도인인 셈입니다.

•상황: 전쟁 중 식민지 유지 부담을 겪은 덴마크

•거래: 금으로 2500만 달러를 지불한 미국

•명분: 파나마 운하를 지키기 위한 전략적 매수

❄️ 북극의 강남: 그린란드

그럼 왜 하필 지금 그린란드일까? 빙하가 녹으면서 감춰졌던 금맥이 보이기 때문입니다. 배터리와 반도체에 필수인 희토류 보유량이 약 150만 톤으로 추정되며, 세계 8위권으로 분류되기도 합니다. 게다가 북극항로가 완전히 열리면 수에즈 운하를 통하는 것보다 거리가 40%나 단축되고요. 트럼프 눈엔 그린란드가 ‘미래의 노른자위’로 보일 뿐입니다.

•자원: 미래 산업의 쌀인 희토류 150만 톤 매장

•물류: 수에즈보다 40% 빠른 북극 지름길

•지정학: 러시아와 중국을 견제할 최전방 기지

상속세

사망으로 인해 무상으로 이전되는 재산에 부과하는 세금입니다. 생전에 누군가에게 재산을 물려주는 ‘증여’와 비슷한 듯 다릅니다. 상속받는 금액이나 상황에 따라 공제 한도가 달라지는데, 세율은 과세표준 기준 1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%, 10억 원 이하 30%, 30억 원 이하 40%, 30억 원 초과 50% 등 5단계 누진세율을 적용해 운용합니다.

증여세

누군가에게 대가 없이 받은 재산에 대한 세금을 말합니다. 2024년부터 직계존속이 혼인 또는 출산한 자녀와 손자녀에게 증여하면 1억 원까지 증여재산 공제를 받을 수 있습니다. 기존 ‘10년간 5000만 원 공제’와 별도로 적용돼, 최대 1억5000만 원까지 공제를 받을 수 있는 셈입니다. 이 이상 받으면 초과 액수에 대해선 증여받는 이가 세율 구간에 따른 증여세를 내야 합니다.

밝은 벽

낮에 빛나는 밝은 벽.

사진 제공 | @513f__1996