팔기도 어렵고 나가기도 어려운 이유
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서울 아파트
매매지수: 109.0 (▲0.27)
전세지수: 104.1 (▲0.13)
수도권 아파트
매매지수: 104.0 (▲0.16)
전세지수: 102.7 (▲0.12)
지방 아파트
매매지수: 99.5 (▲0.02)
전세지수: 100.8 (▲0.05)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
2월 2일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 다주택자 절세 시한이 다가옵니다.
► 임대인은 매도, 임차인은 갱신권을 씁니다.
► 전세 매물은 1년 새 27% 줄었습니다.
팔기도 어렵고 나가기도 어려운 이유
5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예가 끝납니다. 임대인은 세금 부담을 줄이려 집을 내놓고, 임차인은 이사할 집이 마땅치 않은 상황입니다.
팔기도 어렵고, 나가기도 어렵고
다주택자 양도세 중과 유예¹⁾가 끝나면서, 세금 부담을 줄이려 집을 내놓는 임대인이 늘고 있습니다. 하지만 매물을 올려도 임차인이 계약갱신청구권(갱신권)을 써 2년 더 살게 되면서, 당장 입주하려는 매수자를 찾기 어려운 일이 일어나고 있습니다. 옮길 집이 많지 않거든요. 특히 서울이 그렇습니다. 서울 아파트 전세 매물은 2만 가구 초반으로, 1년 전보다 약 27% 줄었습니다(출처: 아실).
▸ 현장에서 벌어지는 일
•임대인: 양도세 부담 줄이려 매도 시도
•임차인: 갈 집이 없어 갱신권 사용
•시장: 전월세 매물 감소
•결과: 매도·이사 모두 막힘
¹⁾ 다주택자 양도세 중과 유예: 집을 여러 채 가진 사람이 주택을 팔 때 적용되는 중과세율을 일정 기간 빼주는 한시적 제도입니다. 거래 절벽 완화를 위해 2022년 도입됐고, 여러 차례 연장됐습니다. 현재는 2026년 5월 9일까지 계약분에 한해 일반세율을 적용합니다.
왜 이런 장면이 나올까?
구조 때문입니다. 이 충돌이 가장 심한 곳이 서울입니다. 서울은 자가 비중이 약 44%, 임차 비중이 약 53%로, 집을 빌려 사는 사람이 더 많은 도시입니다(출처: 서울시). 집을 팔려면 임차인이 나가야 하는데, 전세 매물이 적다 보니 임차인은 쉽게 이사하기 어렵습니다. 세금 부담은 임대인에게 생기지만, 이사 문제는 임차인에게 먼저 닿는 구조입니다.
▸ 서울 주택 소유·임차 비중
•집 가진 사람: 10명 중 4.4명
•빌려 사는 사람: 10명 중 5.3명
•세금 부담: 임대인
•이사·주거 변화: 임차인
임차인 실전 가이드
임대인이 움직이기 시작한 지금, 임차인이 먼저 챙겨야 할 리스트를 살핍니다.
Q 임대인이 집을 팔면 무조건 나가야 할까?
A 아닙니다. 계약기간이 남아 있고, 전입신고와 확정일자를 해뒀다면 상황은 달라지지 않습니다. 새 임대인도 기존 계약을 떠안아야 하거든요. 계약기간이 끝나기 전까진 나가달라고 요구할 수 없습니다.
Q 계약 만기가 다가오면 갱신권을 쓰는 게 나을까?
주변 전월세 매물이 적다면, 쓰는 쪽이 유리할 수 있습니다. 급하게 이사하면 더 비싼 집을 고르게 될 가능성이 크거든요. 갱신권을 쓰면 2년은 더 살 수 있고, 보증금 인상도 제한됩니다. 지금 같은 시기엔 ‘결정을 미루는 선택’이 오히려 나을 수 있습니다.
Q 이사비 주며 나가달라 하면 받아들여야 할까?
A 돈보다 ‘갈 곳’이 먼저입니다. 이사비를 받아도 새집 보증금이 더 비싸면 손해일 수 있습니다. 전세 물량이 적은 상황에선, 이사 자체가 리스크가 됩니다. 이사비는 보상일 수는 있지만, 해결책은 아닙니다.
Q 지금 임차인이 먼저 확인해야 할 건?
A 세 가지입니다. ① 갱신권을 쓸 수 있는지 ② 주변 전월세 매물이 충분한지 ③ 전세보증금반환보증이 유지되는지. 이 셋이 확인되면, 임대인의 매도 여부와 상관없이 선택지를 가질 수 있습니다. 정보가 있으면, 상황에 휘둘리지 않고 판단할 수 있습니다.
6만 가구 중 45%는 임대
1·29 대책으로 수도권에 6만 가구를 짓지만, 공급 물량의 약 45%는 공공임대주택¹⁾이 될 전망입니다. 현행법상 노후 공공청사는 주거 물량 전량을 임대로 쓰고, 과천 레츠런파크 서울 같은 국유지도 최소 35%를 임대로 채워야 해섭니다. 핵심 입지 공급이지만, 분양 물량은 상대적으로 적은 구조입니다.
¹⁾ 공공임대주택: LH 같은 공공기관이 공급·운영하는 임대주택입니다. 시세보다 낮은 임대료로, 비교적 오래 거주할 수 있습니다.
시중은행도 30년 고정
시중은행에서도 30년간 금리가 고정되는 주택담보대출¹⁾이 나올 전망입니다(출처: 금융위원회). 정책대출에만 있던 구조가 민간으로 넓어지는 겁니다. 금리 변동 부담은 줄지만, 금리 하락기엔 갈아타기 비용이 남을 수 있습니다. 금리 위험을 나눠 갖는 선택지가 하나 더 생긴 셈입니다.
¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.
서울 입주 48% 증발
올해 서울 입주 물량은 1만6000여 가구로, 작년보다 48% 줄었습니다(출처: 직방). 용산·성동·종로 등 8개 구는 신축 입주 물량이 아예 ‘0’입니다. 비강남권에선 은평(2451가구) 대단지가 사실상 유일한 신축 전세 선택지고요. 입주 격차가 전세 체감 격차로 이어질 가능성이 큽니다.
송파 매물 4.5% 증가
다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점(5월 9일)이 다가오며, 강남권과 한강벨트 매물이 늘고 있습니다. 송파(4.5%), 용산(3.2%), 성동(2.8%)에선 2월 3일 기준 최근 10일 새 매물이 증가했습니다(출처: 아실). 다만 고가에 조건형 물건이 많아, 매물 증가가 곧바로 거래 확대로 이어지긴 어려운 흐름입니다.
장관이 직접 지정?
국토교통부 장관이 재건축·재개발구역을 직접 지정하고 해제하는 권한을 쥐는 법안이 발의됐습니다(출처: 안태준 의원실). 지자체 인허가 지연을 직권으로 넘기겠단 구상입니다. 다만 지정과 해제 권한을 모두 쥐면, 사업 일정이 중앙정부 판단에 크게 좌우되는 구조가 될 수 있습니다.
Q 멀어도 서울 외곽에 사야 할까요?
•가족구성원: 30대 중반 예비 부부
•현재 거주지: 예비 신랑: 경기도 동탄신도시(오피스텔 월세) / 예비 신부: 서울시 연남동 사회주택(월세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산/부채: 3억8000만 원(두 사람 합계) / 6000만 원(마이너스통장)
•월수입: 예비 신랑: 500만 원 / 예비 신부: 250만 원
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 250만 원
•내 집 마련 희망 지역: 경기도 남부권(동탄, 수원 영통·망포·광교) > 서울시 남부권(사당·관악·송파) > 서울시 북부
•내 집 마련 우선순위: 교통 > 입지 > 학군 > 상권 > 자연
•고민 내용:
-올해 결혼하는 예비부부입니다. 지금보다 넓은 집으로 옮기고, 10년 뒤엔 학군이 좋은 지역으로 갈아타는 걸 목표로 장기 주거 계획을 세우려 합니다.
-예비 신랑은 경기 동탄신도시에 있는 직장에서 교대근무를 하고 있고, 예비 신부는 서울 합정역 인근에서 오전부터 오후 4시 30분까지 근무합니다. 근무시간이 달라 생활 리듬을 맞추기 어렵습니다.
-주거지 선택에서 가장 중요한 기준은 예비 신랑의 건강입니다. 교대근무로 인한 피로를 줄이기 위해 예비 신랑의 직장과 가까운 경기 남부 지역을 우선 고려하고 있습니다. 예비 신부는 현재 다니는 직장을 유지하기보다, 예비 신랑 직장 인근으로 옮기는 방향도 검토 중입니다.
-당장은 출퇴근 거리보다 생활 안정과 건강관리를 우선시하고, 이후 소득과 자산이 늘면 학군과 주거 환경을 함께 높이는 전략을 생각하고 있습니다.
▸ 검토 중인 주거 후보지
•경기 남부권(직주근접형)
수원(영통·망포·광교), 용인 수지, 동탄1·2신도시, 수원 화서
•서울 인근(교통편의형)
사당역 인근(예비 신랑 직장 셔틀버스 노선)
•서울 외곽(투자집중형)
노원·도봉·강북 주공아파트(구축·몸테크)
질문 1.
10년 뒤 아이의 학업에 맞춰 상급지로 이동하는 것이 목표입니다. 서울 접근성이 좋은 수원(광교·화서)으로 가는 편이 나을까요, 아니면 반도체 호재 등 자체 성장 동력이 큰 동탄신도시에 머무는 것이 자산 증식에 더 유리할까요?
질문 2.
실거주 편의성과 직주근접은 다소 포기하더라도, ‘서울’ 입지와 재건축 기대가 있는 노원·도봉·강북 주공아파트를 먼저 사는 전략이 장기적 집값 상승률 면에서 경기 주요 도시보다 나은 선택일까요?
질문 3.
예비 신랑의 교대근무를 최우선으로 고려할 때, 위 후보지 중 실거주 안정성과 투자수익을 함께 잡을 수 있는 우선순위가 어떻게 되는지도 궁금합니다.
A 출퇴근 3시간은 건강을 갉아먹습니다
태어나지도 않은 아이의 학군을 지금부터 고민하는 건 큰 의미가 없습니다. 지금은 현재 보유한 자금으로 접근 가능한 최선의 선택을 하는 게 중요합니다.
사연을 보면, 내 집 마련 기준에서 예비 신랑의 건강을 고려한 ‘직주근접 교통’이 1순위로 보입니다. 그렇다면 ‘투자집중형’으로 제시한 서울 외곽(노원·도봉·강북)은 선택지에서 제외하는 것이 맞습니다.
어차피 토지거래허가구역으로 묶여 전세를 끼고 투자할 수 없고, 실입주로 ‘몸테크’를 해야 합니다.
몸테크도 정도가 있는데, 노원에서 동탄까지 출퇴근하려면 왕복 3~4시간은 걸립니다. 설령 노원구 아파트 가격이 오른다 해도 1억~2억 원 수준을 기대하는 상황에서, 그렇게 무리할 필요는 없습니다.
통근버스가 다니는 수도권지하철 2·4호선 사당역 인근 아파트도 토지거래허가구역이라 몸테크가 필요합니다.
통근버스가 있어 시도해볼 만하다는 건 장점이지만, 2025년에 큰 폭으로 올라 지금은 접근 가능한 아파트를 찾기 어렵습니다.
‘생애 최초’ 자격으로 집값의 70% 대출을 받아도 자금이 부족하고, 이미 많이 오른 가격을 고려하면 굳이 이렇게까지 무리해서 들어갈 필요는 없어 보입니다.
용인 수지나 광교는 자차나 통근버스가 있다면 가진 자금 범위 안에서 검토해볼 만합니다. 용인 수지구는 최근 아파트값 상승률이 가장 높은 지역으로, 구축 아파트가 대부분 전용면적 59㎡ 기준 10억 원을 넘습니다.
장기 실거주가 가능하고, 자금계획상 접근 가능한 아파트를 찾는다면 용인 수지나 광교 정도는 무난합니다.
수원 화서역은 신분당선 예정이라는 호재가 있고, 가격대도 상대적으로 접근 가능합니다. 꽃뫼버들마을신동아 전용면적 59㎡가 7억 원 정도입니다.
다만 화서역에서 동탄까지 막히지 않아도 차로 30분 이상 걸린다는 점은 감안해야 합니다.
현실적으로 가장 무난한 선택지는 동탄신도시입니다. 동탄역 주변이 가장 좋지만, 전용면적 59㎡ 기준 12억~13억 원으로 이미 많이 올랐습니다.
무리하게 대출을 받아 2025년에 크게 오른 아파트로 들어가기보다는, 동탄역호반써밋(2015년 준공, 922가구)처럼 역과는 거리가 있지만 전용면적 59㎡가 7억 원대인 단지를 선택해 원리금 상환 부담을 줄이는 편이 낫습니다.
이렇게 부담을 줄이고, 최대한 돈을 모으면서 주식 등 다양한 재테크로 몇 년간 종잣돈을 불린 뒤 갈아탈 기회를 노리는 전략이 훨씬 현실적입니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 2월 9일~2월 11일
•포레나더샵 인천시청역 ★★(2/5)
GOOD: “인천 남동구 최고 입지.”
BAD: “인천 남동구 최고 분양가.”
•e편한세상 센텀 하이베뉴 ★★(2/5)
GOOD: “해운대구에 드문 59㎡ 타입.”
BAD: “언덕 입지라 이동할 때 숨이 찰 수 있음.”
•두산위브 더센트럴 부평(조합원 취소분) ★★★(3/5)
GOOD: “학원 많은 삼산동, 조합원 취소분이라 중·고층 위주 분양.”
BAD: “인근 신축 시세 반영 다 했네.”
⚡[무순위] 2월 9일 | 1가구⚡
•청주 테크노폴리스 A9BL 힐데스하임 ★★★★★(5/5)
GOOD: “청주충북 거주자 워너비 흥덕구 송절동, 당첨되면 시세차익 2억 원.”
BAD: “굳이 단점이라면 440가구 체급?”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
환경영향평가
도로·주택 같은 개발을 시작하기 전에, 환경부터 한 번 훑어보는 절차입니다. 공기·물·소음·생태계까지 영향을 따져보고, 문제 있으면 계획을 다시 짜야 하죠. 신도시처럼 한 번에 수천 가구를 짓는 주거지 개발에선 이걸 안 거치고는 첫 삽도 못 뜹니다.
교통영향평가
대규모 개발로 교통 흐름이 어떻게 바뀌는지 미리 따져보는 절차입니다. 차량 통행이 얼마나 늘어날지, 주변 도로와 교차로가 버틸 수 있는지를 함께 봅니다. 신도시는 입주와 동시에 교통 체증이 체감되기 쉬워, 사실상 필수 관문으로 여겨집니다.
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다음 주에 또 눈 내린다고?
사진 제공 | @hamseul_photo
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