대출이 줄었는데 30대 매수는 역대 최고?

서울 아파트

매매지수: 100.5 (▲0.11)

전세지수: 100.3 (▲0.08)

수도권 아파트

매매지수: 100.3 (▲0.09)

전세지수: 102.7 (▲0.09)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.02)

전세지수: 100.2 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

2월 23일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 신혼부부 대출한도가 1억 원 줄었습니다.

► 반면 30대 매수 비중은 최고였습니다.

► 정책대출 자격이 매수를 갈랐습니다.

대출이 줄었는데 30대 매수는 역대 최고?

대출 문턱을 높였는데 30대 주택 매수는 역대 최고를 기록했습니다. 같은 30대인데 누구는 샀고, 누구는 막혔습니다. 조건에서 갈린 겁니다.

1억 원이 사라졌다 

지난해에 10·15 대책¹⁾으로 대출이 확 줄었습니다. 수도권 규제지역을 중심으로 집값 대비 대출 비율인 LTV가 70%에서 40%로, 대출 심사 때 적용하는 스트레스 DSR은 3%로 상향됐습니다. 서울시가 무주택가구를 분석한 결과, 신혼부부는 대출 가능액이 평균 1억 원 줄었습니다. 소득은 그대로인데 대출한도만 줄었습니다.

▸ 10·15 대책 전후 대출 가능액

•신혼부부: 4억776만→3억772만(약 1억 원↓)

•청년: 2억5513만→1억9282만(약 6000만 원↓)

¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 주택담보대출 한도를 15억 원 초과는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 낮췄습니다. 시장 과열을 막기 위한 조치입니다.

같은 30대끼리 갈린 이유 

대출이 줄었으니 거래도 줄었을까요? 아닙니다. 지난해 서울 생애최초 주택 매수 중 30대 비율은 49.8%였습니다(출처: 법원등기정보광장). 올해 1월엔 53.7%로 50%를 넘겼습니다. 그 갈림길요? 정책대출¹⁾이었습니다. 정책대출 조건이 맞는 30대가 샀고, 안 되는 30대는 막혔습니다.

▸ 30대 서울 집합건물 생애최초 매수

•지난해 비중: 49.8%, 역대 최고

•올해 1월 비중: 53.7%

•지난해 건수: 3만482건

•서울 시내 1위: 송파구 2004건

¹⁾ 정책대출: 집을 사거나 전세보증금을 마련하기 어려운 서민·청년·신혼부부·무주택자를 위한 정부 지원 대출입니다. 시중 대출보다 금리가 낮아 조건만 맞으면 유리합니다.

내 문은 열려 있나 

정책대출이 되면 길이 열리고, 안 되면 막힙니다. 나는 그중 어디에 해당하는지 먼저 살펴야 합니다.

Q 신생아특례대출 조건은?

A 신청일 기준 2년 이내 출산·입양 가구가 대상입니다. 부부 합산 연 소득이 기본 1억3000만 원 이하면 됩니다. 맞벌이면 2억 원까지 가능하고요. 최대 4억 원까지 빌릴 수 있고, 금리는 연 1.8~4.5% 수준입니다. 중요한 건 일반 주택담보대출처럼 스트레스 DSR에 걸리지 않는다는 점입니다. 그래서 실제로 받을 수 있는 한도가 꽤 차이 납니다.

Q 디딤돌대출은 누가 받나?

A 부부 합산 연 소득 6000만 원 이하가 기본 조건입니다. 생애최초나 2자녀 이상이면 7000만 원, 신혼가구는 8500만 원까지 가능합니다. 한도는 일반 2억 원, 생애최초 2억4000만 원, 신혼·2자녀 이상은 3억2000만 원입니다. LTV 70~80%가 적용됩니다.

Q 둘 다 해당하지 않으면?

A 일반 주택담보대출을 받아야 합니다. LTV 40%에 스트레스 DSR 3%가 얹히죠. 서울시 자료에 따르면 무주택 청년 실수요 가구 평균 자산은 1억5000만 원입니다. 규제 이후 대출 가능액은 1억9000만 원 수준입니다. 둘을 합쳐도 서울 아파트 평균 매매가에 못 미칩니다. 결국 예산에 맞추거나 자금을 더 마련해야 합니다.

Q 30대 매수가 역대 최고라는데, 서두르는 게 맞나?

A 매수가 늘었다고 해서 나한테 기회가 온 건 아닙니다. 분위기와 내 조건은 다르니까요. 먼저 세 가지부터 보세요. 내가 정책대출 대상인지, LTV 40%를 적용하면 실제로 얼마까지 나오는지, 그 예산 안에 매물이 있는지입니다. 타이밍은 시장이 아니라 내 조건이 정합니다.

강남 3구 모두 하락

2월 넷째 주(16일 기준) 서울 강남(-0.06%)·서초(-0.02%)·송파(-0.03%) 아파트값이 일제히 내렸습니다(출처: 한국부동산원). 2년 만입니다. 서초구는 97주 연속 상승에 마침표를 찍었고, 용산(-0.01%)도 합류했습니다. 서울 전체 상승률(0.11%)도 4주째 꺾이는 중입니다.

3만명은 왜 빌라를 샀을까?

지난해 서울 빌라 매매는 3만3458건으로 전년보다 27% 늘었습니다(출처: 부동산플래닛). 성동(+77.7%), 송파(+62.4%), 동작(+59.8%) 등 한강벨트에서 거래량이 크게 뛰었습니다. 아파트가 규제로 막히자 정비사업 수혜 빌라로 수요가 옮겨간 흐름입니다.

LH 둘로 쪼개면 뭐가 달라?

LH를 ‘토지주택개발공사’와 ‘토지주택은행’으로 쪼개는 안이 나왔습니다. 쉽게 말해 ‘개발’과 ‘금융’을 나눠 공공임대주택 부채를 따로 떼어내겠다는 구상입니다. 이렇게 되면 토지는 국가가 소유하고 건물만 분양하는 토지임대부주택¹⁾이 공공분양의 기본이 될 가능성이 크다는 분석입니다.

¹⁾ 토지임대부주택: 국가·지자체 땅을 빌려 짓는 주택입니다. 건물값만 반영해 분양가는 낮지만, 땅 사용료를 매달 냅니다. ‘반값아파트’로 불립니다.

전세 17% 줄고, 월세 16% 늘고

지난해에 서울 빌라 임대차 10건 중 6건은 월세였습니다(출처: 부동산플래닛). 특히 보증금이 거의 없는 ‘순수 월세’가 전년 대비 16.1% 늘어난 반면, 전세는 같은 기간에 17.3% 줄었습니다. 전세사기 트라우마에 고금리까지 겹치며, 빌라 시장에서 전세가 빠르게 사라지고 있습니다.

가짜 농부 짐 싼다?

이재명 대통령이 농지 투기 전수조사·매각명령 검토를 지시했습니다. “산골짜기 땅도 평당 20만~30만 원”이라며, 농사짓는 이가 땅을 가져야 한다는 헌법상 ‘경자유전’ 원칙이 유명무실해졌다고 직격했습니다. 집값에 이어 농지까지, 부동산 압박의 범위가 넓어지는 분위기입니다.

Q 2억 원대로 신혼집, 어디가 나을까요?

•가족구성원: 37세 예비 신랑, 35세 예비 신부

•현재 거주지: 예비 신랑: 경기 부천 본가 / 예비 신부: 인천 검암동 사택

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 3억1000만 원 / 부채 없음

•월수입: 830만 원(예비 신랑 450만 원 + 예비 신부 380만 원)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 250만 원

•내 집 마련 희망 지역: 인천 1호선 아라역 인근 & 공항버스로 인천공항 출퇴근 1시간 이내 지역

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자

•고민 내용:

-1년 내 결혼을 앞둔 예비부부입니다. 예비 신랑 직장은 서울 공덕동, 예비 신부 직장은 인천공항입니다.

-신혼집 마련을 위해 주택 매수를 고민하고 있습니다. 주택 매수에 투입 가능한 현금은 총 2억5000만 원(IRP·연금저축·퇴직연금·퇴직금 중간정산 포함), 예상 대출 가능 금액은 4억5000만 원(예비 신부 사내기금대출 5300만 원(금리 1.5%, 1년 거치 후 7년 분할상환) 포함)입니다.

-예비 신랑은 ‘생애최초’ 대상이 아니며, 예비 신부는 사택(인천 검암동, 18평)을 약 5년간 활용할 수 있습니다. 실거주 시엔 공항철도나 공항버스 이용이 가능한 지역을 고려하고 있습니다. 아래 두 가지 방향을 고민하고 있습니다.

▸ 사택 거주 + 갭투자

1-1. 경기 부천 신중동 인근 대장단지 갭투자

1-2. 서울 관악구 신림1구역 재개발 ‘뚜껑 매물’(초기비용 약 3억9000만 원) 구입(5년은 사택 거주, 이후 5년은 월세 거주 계획)

▸ 실거주 매수

2-1. 검단 대장단지(‘호우금’) 6개월 내 매수

2-2. 2027년 예비 신부 사내기금대출 한도 1억 원으로 상향 후 매수

질문 1.

사택 거주 후 투자 전략을 택한다면, 부천 신중동 대장단지와 신림1구역 재개발 중 수익성과 리스크를 함께 고려할 때 어떤 선택이 더 유리할까요?

질문 2.

검단신도시 ‘호우금’ 같은 대장단지를 6개월 내에 매수하는 것과 2027년 예비 신부 대출한도 확대 후 매수하는 것 중 어떤 선택이 더 적절할까요?

질문 3.

현재 조건에서 위 선택지 외에 더 현실적인 대안이 있다면 무엇일까요?

A 실거주용이라면 검단신도시로 가세요

사택 5년 거주가 가능하다면, 전세를 끼고 구입하는 게 유리한 전략입니다. 전세는 무이자대출과 같거든요.

현금 2억5000만 원에 임차인 전세금을 더해 매수하면, 사택에 사는 5년 동안 전세금을 사실상 무이자로 쓰는 셈입니다.

반면 실거주 매수를 택하면 현금에 4억5000만 원을 대출받아야 하고, 이자만 월 150만 원, 5년이면 거의 1억 원입니다.

최근 정부는 다주택자 규제를 강화하는 흐름입니다. 서울 한강벨트 고가 아파트 시장은 다주택자 양도세 중과 매물이 나오는 4월 중순까진 급매물이 보이겠지만, 그 후엔 매물이 잠기면서 약세 거래 분위기가 당분간 이어질 가능성이 높습니다. 

반면 대출이 6억 원까지 나오는 15억 원 이하 아파트 시장은 다주택자 규제 영향이 상대적으로 크지 않고, 실수요층도 두터워 매물과 거래가 비교적 꾸준히 나올 가능성이 있습니다.

실수요자라면 무작정 집값이 크게 떨어지길 기다리기보다는, 필요할 때 내 집 마련을 하면 됩니다.

전세를 끼고 사려면 서울 전역이나 경기 12곳 같은 토지거래허가구역은 실거주 의무 때문에 사실상 갭투자가 어렵습니다. 그래서 허가구역이 아닌 곳을 봐야 합니다. 예를 들어 부천 중동신도시 선도지구 은하대우·동부, 은하효성·쌍용이나 산본신도시 장미처럼 전세를 안고 들어갈 수 있는 단지가 대안이 될 수 있습니다.

선택지를 넓히면, 검단신도시 ‘호우금푸(호반써밋1차, 우미린더시그니처, 검단금호어울림센트럴, 검단신도시푸르지오더베뉴)’까지 범위를 확장해 볼 수 있습니다.

수도권지하철 7호선 개통 예정인 청라, GTX-B 개통 예정인 송도, 신안산선 개통 예정인 안산 성포동 주공11단지, 반도체 도시로 입지가 더 확고해질 동탄신도시까지 비규제지역 중 그간 많이 오르지 않은 곳까지 범위를 넓혀봐도 좋습니다.

거주 목적을 완전히 배제하고 오직 투자 목적만 고려한다면, 신림1구역 재개발 투자는 괜찮습니다.

경기 성남 수진1구역 등은 자금 범위를 벗어날 수 있지만, 상계뉴타운이나 구리시 수택2지구 같은 재개발구역도 함께 고려해볼 만합니다.

정리합니다. 실거주 아파트 구입을 원한다면 공항철도 라인인 검단신도시 호우금푸가 최선의 선택일 것 같습니다.

다만 대출은 언제든 예상치 못한 변수로 하락 구간이 생길 수 있습니다. 절대 무리하게 받으면 안 되고, 현재 자금계획에서 대출이자가 2배로 늘어나더라도 3년 정도는 버틸 수 있는 수준이어야 합니다.

집은 10년 후를 바라보고 마련하는 것인 만큼, 단기 수익을 노리는 단타 투자는 바람직하지 않습니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 3월 3일~3월 6일

•해링턴플레이스 노원센트럴 ★(1/5)

GOOD: “신축 가뭄인 노원에 새 아파트.”

BAD: “분양가는 아파트, 상품은 오피스텔급, 평면 경쟁력도 약함.”

•천안 아이파크시티 5·6단지 ★★(2/5)

GOOD: “하이닉스·삼성SDI를 등에 업은 성성동 입지.”

BAD: “옆 단지 웃돈 형성 후 그 가격에 맞춰 나옴.”

⚡[무순위] 3월 3일 | 1가구⚡

•무안 오룡지구 우미린1차 ★★★★(4/5)

GOOD: “무안·목포 이주 수요를 빨아들이는 신도시 내 핵심 물량.”

BAD: “공공택지 10년 전매제한은 투자자에겐 족쇄.”

⚡[무순위] 3월 3일 | 7가구⚡ 

•창원 포레힐스 데시앙 ★(1/5)

GOOD: “창원 지표는 순항 중.”

BAD: ”의창구에 있지만 스타필드 ‘그 동네’는 아님.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

무상옵션

분양가에 포함된 기본 품목을 말합니다. 단지에 따라 발코니 확장, 시스템에어컨 일부가 여기에 들어가기도 합니다. 방 두 곳까지만 에어컨을 주는 식으로 제한을 두는 경우도 많습니다. 겉으론 공짜처럼 보이지만, 분양가에 이미 반영된 항목입니다.

유상옵션

추가 비용을 내고 고르는 품목입니다. 시스템에어컨 추가 설치, 붙박이장, 마감재 업그레이드가 대표적입니다. 계약 뒤 별도 신청하며, 대출이 되지 않는 경우도 많습니다. 입주 전 수천만 원이 한 번에 나가 체감 부담이 큽니다.

살구

서울은 저녁이 되면 살구를 꺼낸다.

사진 제공 | @pancake.photo