5월 앞둔 시장, 누가 먼저 움직일까

2분 전
5분 분량

서울 아파트

매매지수: 100.4 (▲0.15)

전세지수: 100.2 (▲0.08)

수도권 아파트

매매지수: 100.2 (▲0.10)

전세지수: 100.2 (▲0.09)

지방 아파트

매매지수: 100.0 (▲0.02)

전세지수: 100.1 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

2월 16일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 알립니다 ]

2026년 2월 경기 화성시 행정구역 개편을 반영해

한국부동산원 지수 기준시점이 변경되었습니다.

지수 절대값은 달라졌지만, 변동률은 동일합니다.

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 코앞입니다.

► 증여·대출 모두 예전만큼 쉽지 않습니다.

► 수도권 외곽은 매물 출회가 빠를 수 있습니다.

5월 앞둔 시장, 누가 먼저 움직일까

5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예가 끝납니다. 2021년에도 세금 압박은 컸습니다. 하지만 지금은 시장 조건이 다릅니다.

2021년엔 왜 안 팔았을까

다주택자 양도세 중과¹⁾는 이번이 처음은 아닙니다. 2021년에도 “세금이 무거우면 매물이 쏟아질 것”이라는 예상이 있었거든요. 하지만 시장은 반대로 움직였습니다. 팔지 않고 자녀에게 넘겼습니다. 기준금리가 0.5~1% 수준으로 이자 부담이 거의 없었고, 집값도 상승 중이었거든요. 보유를 유지할 이유가 있었던 겁니다.

▸ 2021년 보유 유지 조건

•금리: 기준금리 0.5~1%, 이자 부담 미미

•우회로: 증여 38만5000건(집합건물), 역대 최다

•배경: 서울 아파트값 상승 중, “팔면 손해” 심리

¹⁾ 다주택자 양도세 중과: 집을 여러 채 가진 사람이 주택을 팔 때 기본 세율에 추가 세율을 얹어 과세하는 제도입니다. 조정대상지역 2주택자는 +20%p, 3주택자 이상은 +30%p가 붙습니다.

같은 세금, 다른 주머니

이번에는 5월 9일이 지나면 양도세 중과가 붙습니다. 다만 보유 비용은 전과 달라졌습니다. ① 기준금리가 2.5%로 올라 이자 부담이 늘었고 ② 규제지역 증여 취득세¹⁾가 12%라 자녀에게 넘기는 부담도 커진 데다 ③ 대출 규제 탓에 자녀의 자금 조달 여건도 예전만 못합니다. 지금은 단순 보유보다 비용 계산이 더 중요해진 환경이란 평입니다.

▸ 2021년 vs 2026년

•금리: 0.5~1% → 2.5%

•이자: 4억 원 대출 연 600만 원대 → 1800만 원대

•증여: 취득세 12%, 자금 조달 부담 확대

¹⁾ 취득세: 일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 집을 샀을 때도 이를 내야 합니다.

누가 먼저 움직일까

조건이 바뀌었다고 한 방향으로 쏠리진 않습니다. 즉 ‘매물 폭탄’ 한 컷으로 끝날 장면은 아닙니다. 이번엔 셈법이 크게 세 갈래로 갈립니다.

① 이자 압박: 외곽·비선호 지역은 보유 비용이 큰 매물이 먼저 나올 가능성

② 핵심지 체력: 서울 핵심지는 보유 기조를 이어가는 매물이 많아 가격 반응이 늦어질 가능성

③ 가격대 분화: 대출 규제로 15억 원 이상 고가와 10억 원 이하 실수요 구간 흐름이 따로 갈 가능성

청년안심주택, 인허가 0건

청년안심주택¹⁾이 사실상 멈췄습니다. 지난해 서울시 인허가 실적은 ‘0’건(출처: 서울시). 치솟는 공사비와 묶인 임대료가 사업성을 갉아먹었다는 풀이입니다. 약속된 금융지원마저 지연되며 시장은 등을 돌렸습니다. 청년을 위한 정책이 되레 청년을 외면하고 있습니다.

¹⁾ 청년안심주택: 서울시가 19~39세 청년, 신혼부부에게 시세의 75~85%로 빌려주는 임대주택입니다.

10건 중 9건은 15억 원 ↓

2월 들어 서울 아파트 매매 10건 중 9건은 15억 원 아래에서 거래됐습니다(출처: 국토교통부). 10·15 대책¹⁾이 그은 대출 금지선 앞에서 멈춘 겁니다. 15억 원을 넘기면 대출한도가 확 깎이니까요. 특히 노원·성북·강서구는 15억 원 턱밑까지 가격을 맞추는 ‘선 맞추기’ 흐름을 보이고 있습니다.

¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 주택담보대출 한도를 15억 원 초과 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 낮추고 스트레스 금리를 3%로 올렸습니다. 시장 과열을 막기 위한 조치입니다.

서울 오피스텔 가격 0.63% ↑

서울 오피스텔 가격이 1월 한 달 새 0.63% 치솟았습니다(출처: 한국부동산원). 2020년 통계 집계 이후 최고치입니다. 전셋값도 0.31% 오르며 상승세에 가담했습니다. 아파트 대출 규제와 전세 품귀로 무주택 수요가 빌라·오피스텔로 이동했다는 설명입니다.

서울 상승폭 3주째 둔화

서울 아파트값 상승폭이 2월 16일 기준 3주째 줄었습니다(출처: 한국부동산원). 강남 3구는 보합으로 멈췄고, 경기 과천은 88주 만에 하락으로 돌아섰습니다. 대출 규제가 기세를 꺾은 모양새입니다. 아직 오르고자 하는 흐름은 남았지만, 위로 치고 올라가는 힘은 분명 약해졌습니다.

다주택자 대출 정밀검사

금융감독원이 다주택자 대출에 현미경을 들이댔습니다. 다주택자 양도세 중과 유예¹⁾ 종료 전 ‘시간 벌기’를 막겠다는 의지입니다. 이제 대출 연장이나 갈아타기도 신규 대출 수준으로 재심사합니다. 특히 임대사업자가 월세를 받아 이자 낼 체력이 되는지 송곳 검증합니다.

¹⁾ 다주택자 양도세 중과 유예: 다주택자가 주택을 팔 때 적용되는 중과세율을 한시적으로 빼주는 제도입니다. 2021년에는 중과 강화로 매도 압박이 컸고, 이후 거래 경색 완화 목적 등으로 2022년 유예가 도입돼 여러 차례 연장됐습니다. 현재는 2026년 5월 9일까지 계약분에 한해 일반세율을 적용합니다.

〈수도권〉

•서울 ‘수서-광주 복선전철’ 주민 민원에 무산 위기

•서울 아파트 매매 87%가 15억 원 이하에 몰리며 대출 규제 여파 직격

•서울 아파트 전세 매물 1년 새 32.4% 급감

•서울 1월 아파트 포함 모든 집값 0.91% 상승, 두 달째 상승률 확대

•서울 오세훈 시장 “강북에 16조 원 투자” 계획

•강남 3구 집값 오름폭 크게 둔화하며 사실상 보합세 진입

•송파 ‘전세사기 피해자’ 최대 50만 원 지원(신청: 2월 23일~)

•양천 2031년까지 약 5만7000가구 착공 목표로 정비사업 추진

•경기 ‘부동산 부패 제보 핫라인’ 개설, 집값 띄우기 특별조사

•경기 올해 ‘기존주택 매입·전세임대’ 3715가구 공급

•고양 일산신도시 등 노후계획도시 정비 선도지구 3곳 특별정비계획 초안 접수 완료

•과천 아파트값 1년 8개월 만에 하락 전환

•성남 ‘분당 재건축 인허가 물량 제한’ 전면 폐지 촉구

•용인 수지 아파트값 상승률 10주째 경기도 내 상승률 1위 유지

•안산 ‘렛츠런파크 서울’ 유치 본격 검토

•용인 ‘반도체 메가클러스트’ 5년 후 세수 1조 원 기대

•화성 동탄역 일대 GTX-A노선 삼성역 무정차 전 구간 연결 앞두고 집값 상승세

•인천 도심 한복판 군부대 이전 사업 돌파구 찾을지 주목

〈지방〉

•부산 1월 생애최초 주택 매수자 1년 만에 159% 증가

•대구 시의회 “권한 빠진 대구·경북 행정통합은 껍데기” 평가

•광주 ‘광천터미널 복합개발’, 무등산 주상절리 모티브 설계

•세종 1월 전세가 0.97% 상승, 전국 최대 상승폭

•정읍 ‘전입 대학생 주거비 최대 100만 원 지원’ 계획(신청: 3월 3일~31일)

•양산 ‘도시개발·철도망 구축’으로 2040년 인구 48만 명 목표

〈해외〉

•미국 1인가구 64% 월 주거비 부담 호소, 기혼 가구 39%와 격차 확대 속 집값 팬데믹 이전 대비 약 50%, 임대료 약 20% 상승 압박

•미국 1월 주택 매매거래 전월 대비 0.8% 감소, 주담대 금리 하락에도 거래 부진

•미국 하와이 빅아일랜드 400만 달러(약 58억 원) 이상 ‘초고가 주택’ 842채 별도 재산세 구간 신설 추진

•미국 플로리다 순이주 3년 새 93% 급감, 팬데믹 정점 31만 명→지난해 2만2517명으로 둔화

•중국 부동산 침체 장기화 속 추가 부양책 논의 전망

•호주 시드니 중위월세 800호주달러(약 81만 원)로 중위소득 절반 넘는 수준

•일본 도쿄 중심 5개 구(지요다·주오·미나토·신주쿠·시부야구) 오피스 공실률 2.15%로 11개월 연속 감소

•일본 도쿄도 지하철·철도역 기준 임대 매물 조회수 1위 ‘마치다’, 2위 ‘하치오지’, 3위 ‘미타카’ 집계

•일본 1월 주담대 이용자 75%가 변동금리 선택

출근 대신 퇴근하는 빌딩

뉴욕에서 JP모건이 쓰던 오피스가 아파트로 바뀌었습니다. 서울에서도 빈 상가와 업무시설을 집으로 바꾸려는 움직임이 조용히 시작됐습니다.

🗽 뉴욕: 낮의 금융가, 밤의 주거지

재택근무가 굳어지며 맨해튼 오피스 공실이 쌓였습니다. 낮에만 붐비던 파이낸셜 디스트릭트는 밤이면 텅 비었죠. 공실이 길어지자 건물주들은 용도를 바꾸기 시작했고, 민간 전환이 먼저 움직이자 규제도 뒤따라 완화됐습니다. 25 워터스트리트(25 Water Street)는 JP모건 등이 쓰던 빌딩을 1320가구 규모 ‘SoMA’로 전환한 사례입니다. 미국 최대급 오피스→주거 전환으로 꼽히죠.

•규모: 미국 역사상 최대급 오피스→주거 전환

•파이프라인: 맨해튼 전환 대기 1만6000여 가구

🏙️ 서울: 아직은 예고편

작년 1분기 기준 서울 주요 상권 평균 공실률은 15.1%입니다(출처: 쿠시먼앤드웨이크필드). 비어 있는 상업 공간이 적지 않죠. 그래서 비주택을 주거로 돌리자는 논의가 나옵니다. 제도는 아직 걸음마 단계지만, 민간이 먼저 움직입니다. 실제로 서울 강동구 길동의 미분양 오피스텔을 공매로 낙찰받아 임대주택으로 리모델링한 사례도 있습니다. 국토교통부와 LH도 관련 사업 재가동을 두고 협의 중입니다.

•흐름: 민간 선행, 정책 후행 구조

•시점: 뉴욕은 현재형, 서울은 진행형

🏗️ 청약 없이 도심 한복판으로

이 흐름의 매력은 단순합니다. 청약통장 없이 계약으로 도심 업무지구에 바로 들어가는 겁니다. 출퇴근 시간이 확 줄죠. 실제로 뉴욕 SoMA 입주자들이 입주를 선택한 이유로 가장 많이 꼽은 것도 “걸어서 출근”이었습니다. 다만 도심 직주근접에는 가격이 따라옵니다. SoMA 월세는 4000달러(약 570만 원)부터 시작하거든요.

•진입: 청약 대신 계약

•대가: 직주근접 프리미엄, 임대료 부담 증가

🔄 도시가 얼굴을 바꾸는 방법

공장이 창고가 되고, 창고는 사무실이 되고, 사무실은 집이 됩니다. 도시는 비어 있는 공간부터 다시 씁니다. 성수동 공장이 카페로 바뀌는 데 10년이 걸렸습니다. 이번 사이클도 조용히 진행 중입니다. 공실은 위기지만, 동시에 다음 쓰임을 찾는 신호입니다. 서울 도심의 빈 빌딩이 어떤 얼굴을 하게 될지, 밑그림은 이미 그려지고 있습니다.

•신호: 공실은 다음 용도의 출발점

•변화: 도심은 낮과 밤을 다시 섞는 중