5월 전 급매, 먼저 볼 포인트는?

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서울 아파트

매매지수: 107.8 (▲0.18)

전세지수: 103.5 (▲0.14)

수도권 아파트

매매지수: 103.3 (▲0.11)

전세지수: 102.2 (▲0.11)

지방 아파트

매매지수: 99.5 (▲0.02)

전세지수: 100.6 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

1월 5일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

►5월, 양도세 중과가 부활하며,

► 세금을 피해 던진 급매가 시장에 나옵니다.

► 현금 동원력이 기회를 결정합니다.

5월 전 급매, 먼저 볼 포인트는?

오는 5월, 멈췄던 다주택자 양도세 중과가 돌아옵니다. 시장은 벌써 급매를 두고 눈치 보기 시작했습니다.

5월, 유예가 끝나는 달

양도세¹⁾ 중과는 집이 여러 채면 서울 같은 조정대상지역에서 팔 때 세금을 더 얹는 규제입니다. 세금이 너무 세다 보니 집주인들이 거래를 미뤄 시장에 매물이 줄고, 일부 지역에선 호가가 불안하게 튄 사례도 있었죠. 그래서 정부가 4년간 지금 팔면 덜 걷겠다며 숨통을 틔워준 상황인데, 오는 5월 그 기간이 끝납니다.

▸ 중과를 멈춘 배경

•취지: 다주택자의 주택 매도 유도, 공급 늘리려 함

•현실: 세금이 너무 세서 버티기만 늘어남

•5월 9일: 무거운 세금이 다시 붙음

¹⁾ 양도세: 집을 팔아 번 돈에 매기는 세금입니다. 산 값보다 비싸게 팔면 차익에서 비용을 뺀 금액에 세금이 붙습니다.

시장은 벌써 꿈틀

’안 팔면 그만 아님?’이라 생각할 수 있지만 현실은 다릅니다. 보유세¹⁾와 이자 부담이 쌓이고 대출 규제까지 겹쳐 다주택자들은 버티기 어렵습니다. 그래서 시장은 두 갈래로 갈렸습니다. 일부는 유예기간이 끝나기 전 급매로 던지고, 일부는 아예 자녀에게 증여하는 쪽으로 방향을 틉니다.

▸ 요즘 시장 흐름

•다주택자: 급매와 증여로 갈림

•매수세: 대출 제한으로 현금 동원력이 핵심

•전세시장: 증여로 임대인 바뀌는 사례 증가

¹⁾ 보유세: 집을 가진 사람이 내는 세금입니다. 기본은 재산세고, 집값이 기준을 넘으면 종합부동산세가 더 붙습니다.

내게 진짜 기회일까?

이제 이 흐름을 내 상황에 맞춰 어떻게 써먹을지 판단하는 단계입니다.

Q 중과가 부활하면 집값이 떨어질까?

A 이론상 급매가 쏟아져야 하지만 현실은 다를 수 있습니다. 5월 이후 세금이 무거워지면 임대인들은 “이럴 바엔 안 판다”며 버티게 됩니다. 공급이 잠기면 오히려 남은 물건값이 뛸 수 있습니다.

Q 5월 전 나오는 급매를 잡는 게 내게 기회일까?

A 세금 회피 매물은 분명 찬스입니다. 다만 ‘계약만 5월 전에 하면 된다’가 아니라 잔금까지 5월 9일 이전에 끝나야 합니다. 대출 규제가 강해 현금 동원력이 핵심 요건입니다.

Q 집 살 생각 없는 전세 임차인도 알아야 하나?

A 네. 임대인이 세금을 피하려고 자녀에게 증여하면 내 계약 상대가 바뀝니다. 보증금 반환 능력이 있는 사람인지, 전세보증금반환보증은 유지되는지 다시 체크해야 합니다.

Q 급매라는데, 진짜 급매인지 어떻게 알까?

A 최근 시세보다 5~10% 낮고, 중개사가 “빨리 결정해야 한다”고 압박하면 급매일 확률이 높습니다. 다만 다주택자는 보통 가장 덜 좋은 집부터 처분하니 집 상태와 권리관계, 전세계약 여부를 꼼꼼히 체크해야 합니다. 싸다고 모두 기회는 아닙니다.

3억 원 빌리면, 월 100만 원 더

주택담보대출¹⁾ 금리 상단이 6%대에 묶여 있습니다. 2021년에 2%대로 빌린 차주들은 올해 부담이 확 늘 수 있습니다. 5년 주기 금리 조정이 들어오면 이자가 한꺼번에 오르기 때문입니다. 3억 원이면 연이자가 600만 원에서 1800만 원까지 뛸 수 있습니다. 월로는 약 100만 원이 더 나갑니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

38%는 갱신계약

작년 서울 아파트 전월세거래 중 갱신계약이 38%로 치솟았습니다(출처: 국토교통부). 전년보다 2만3000건 늘었습니다. 매물이 줄어드니 결국 갱신으로 몰린 겁니다. 올해는 임대인의 월세 선호로, 월세 월세 비중도 늘며 가격 압력이 커질 전망입니다.

공공분양 2만9000가구

올해 수도권에서 공공분양¹⁾ 2만9000가구가 쏟아집니다(출처: 국토교통부). 5년 평균의 2배 수준입니다. 3월 왕숙을 시작으로 5월 동탄, 6월 창릉, 8월 서울 고덕강일 차례입니다. 왕숙·창릉 등 3기 신도시는 대출 여건이 비교적 유리한 편입니다.

¹⁾ 공공분양: LH 등 공공기관이 공급하는 전용면적 85㎡(약 32평) 이하 주택입니다.

49층 3개동 확정

현대차그룹이 서울 삼성동 GBC를 49층 3개 동으로 최종 확정했습니다(출처: 서울시). 서울시에 내는 공공기여금만 2조 원으로, 민간 개발 프로젝트 중 역대 최대 규모입니다. 올해 인허가를 마치고 2031년 준공이 목표입니다.

데이터가 너무 늦어요

서울 집값 데이터가 시장을 못 따라갑니다. 토지거래허가구역¹⁾ 심사로 실거래 신고가 늦어지며 가격 확인 속도가 떨어졌기 때문입니다. 실수요자는 신고가를 빠르게 확인하려 하고, 중개사는 높은 신고가가 공개돼 매수 심리가 꺾일까 봐 신고를 늦추기도 합니다. 11월 실거래는 3321건인데, 허가 신청은 4669건으로 차이가 큽니다(출처: 서울부동산정보광장).

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만, 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상입니다.

Q 신축 당첨의 늪, 구축 매매가 답일까요?

•가족구성원: 29세 남성, 27세 여성(예비 맞벌이 부부)

•현재 거주지: 서울에서 각자 자취 중(남성: 청년안심주택 월세 30만 원 / 아내: 전세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 1억5000만 원 / 대출 X

•월수입: 620만 원(두 사람 합계)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 200만 원

•내 집 마련 희망 지역: 출퇴근 1시간 30분 이내 거리(남성: 분당, 강남 / 여성: 압구정동)

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 상권 > 학군 > 투자 > 자연

•고민 내용:

-20대 예비부부입니다. 최근 군포 대야미 A2블록 신혼희망타운(55형)에 당첨됐습니다. 하지만 기쁨도 잠시, 이 선택이 저희 생활 방식과 자산 목표에 맞는지 확신이 서지 않습니다. 신혼희망타운(신희타)이 자산 형성 기회인지, 아니면 골든타임을 놓치는 선택인지 판단하기 어렵습니다.

-가장 큰 고민은 직주근접입니다. 예비 신부는 압구정 근무, 예비 신랑은 강남·분당권 이직을 준비 중입니다. 대야미에서 압구정까진 대중교통 기준 편도 1시간 20분 이상 걸립니다. 하루 왕복 3시간에 가까운 이동 시간이 20대 후반 신혼부부에게 감내할 수 있는 선택인지 의문이 듭니다.

-수익 구조도 부담입니다. 신희타의 저금리 대출은 매력적이지만, 매각 시 시세차익이 상당 부분 환수됩니다. 20대라는 시간 자산을 고려하면, 차라리 일반 매매로 온전한 시세차익을 가져가는 편이 자산 증식 속도 면에서 유리하지 않을지 고민됩니다.

-청약 기회비용도 고민입니다. 포기 시 10년간 재당첨 제한이 있습니다. 다만 이 페널티를 감수하더라도, 지금 5억~6억 원대 서울 외곽이나 수도권 구축 아파트를 생애최초 대출로 매수해 장기적으로 상급지로 갈아타는 전략이 더 나은 선택일 수도 있다고 생각합니다. 신희타 입주는 2029년 예정입니다.

질문 1.

저희 조건에서 ‘신희타 실거주를 선택해 입주까지 기다리는 전략’과 ‘생애최초 LTV 80%를 활용해 강남·분당 접근성이 좋은 5억~6억 원대 구축을 매수하는 전략’ 중 어느 쪽이 더 합리적일까요?

질문 2.

이직 가능성과 2~3년 내 출산 계획을 고려하면, 인프라가 부족한 신도시 신축보다 기성 도시 구축이 신혼 생활에는 더 적합할까요? 최근 시장 흐름을 고려할 때, 10년 재당첨 제한을 감수하면서까지 지금 일반 매매 시장에 진입할 가치가 있는지도 궁금합니다. 있다면 현시점에 고려할 만한 지역에 대한 조언도 함께 듣고 싶습니다.

A 신축의 환상보다 실리를 택할 때입니다

군포 대야미 A2블록 신혼희망타운 당첨 후 입주할지, 포기하고 생애최초 대출로 다른 집을 살지 고민하는 상황입니다.

가진 자금이 1억5000만 원이라면 신혼희망타운의 저리 대출과 신축 거주는 분명 장점입니다. 적은 비용으로 쾌적한 신축에서 살 수 있다는 점만 보면 점수를 줄 수 있습니다.

하지만 단점도 분명합니다. 군포 대야미 A2블록은 직주근접과 투자 측면에서 높은 점수를 주기 어렵습니다.

가령 대야미에서 분당까지 수도권순환고속도로 기준 1시간 이내 거리지만, 압구정동까진 1시간 이상 걸립니다.

지금은 젊어서 왕복 3시간도 감내할 수 있겠지만, 출산 후엔 상황이 달라집니다.

양가 도움 없이 두 분 소득으론 도우미 고용도 쉽지 않을 수 있어, 직주근접 문제는 단순한 불편이 아니라 실질적 부담이 되거든요.

투자성도 고민입니다. 군포는 안산·오산과 비슷하게 수도권 약세 지역 흐름을 보이며, 핵심 지역이 오른 뒤 마지막 순서에 움직이는 패턴을 그려왔습니다. 가격탄력성이 높지 않고, 시세차익이 생겨도 온전히 가져오기 어렵다는 점 또한 단점이죠.

결론적으로, 저렴한 가격과 신축 거주 장점이 모든 불편을 상쇄한다면 거주 선택도 가능합니다. 하지만 직주근접과 투자가치가 용납되지 않는다면 빠르게 포기하고 기존 매물을 고려하는 편이 낫습니다.

가용자금 1억5000만 원이라면 매매가 5억~6억 원대에서 찾는 게 현실적입니다. 1기 신도시 재건축 흐름을 고려하면 평촌·산본을 우선적으로 보시는 게 좋습니다.

1월 초 기준 산본주공11단지(선도지구 지정) 24평이 5억 원 수준에서 접근 가능하며, 다른 단지도 지하철 접근성과 용적률 기준으로 선택할 수 있습니다.

평촌은 범계역 주변 목련2·3·5단지 소형, 초원7단부영, 은하수,샛별5,6단지 소형 아파트가 후보입니다.