1주택 기준, 보유 말고 거주로?

서울 아파트

매매지수: 100.5 (▲0.11)

전세지수: 100.3 (▲0.08)

수도권 아파트

매매지수: 100.3 (▲0.09)

전세지수: 102.7 (▲0.09)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.02)

전세지수: 100.2 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

2월 23일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 1주택 기준이 ‘보유’에서 ‘거주’로 옮겨갑니다.

► 장특공제 구조도 달라질 수 있습니다.

► 실거주 여부, 지금 확인할 때입니다.

1주택 기준, 보유 말고 거주로?

정부가 비거주 1주택자에게도 규제 카드를 꺼냈습니다. 기준은 ‘실제로 살고 있느냐’인데, 이게 생각보다 단순하진 않습니다.

장특공제가 불씨 

“통상적 주거는 보호하되, 투자·투기는 철저히 봉쇄되도록 설계할 것.” 이재명 대통령이 비거주 1주택자를 겨냥해 꺼낸 말입니다. 이 얘기의 시작은 장기보유특별공제(장특공제)¹⁾입니다. 1주택자는 오래 집을 보유하면 팔 때 최대 80%까지 세금을 깎아줍니다. 한데 정부의 시각은 다릅니다. 살지도 않으면서 장특공제를 적용받는 보유가 이어지면 매물이 잠기는 구조라는 겁니다.

▸ 장특공제 현행 구조와 개편 방향

•공제율: 보유 1년당 4%, 거주 1년당 4%

•최대 한도: 10년 이상이면 최대 80%

•방향: 거주 중심, 비거주 축소

¹⁾ 장기보유특별공제(장특공제): 집을 오래 보유하면 팔 때 차익 일부를 공제해주는 제도입니다. 보유·거주 기간을 합산해 계산하며, 1주택자는 최대 80%까지 공제됩니다. 예로 양도차익 5억 원이면 80% 적용 시 과세 대상은 1억 원입니다.

‘주거용’을 어떻게 구분? 

정부는 ‘주거용’과 ‘투기·투자용’을 나눠 규제하겠다는 건데, 문제는 그 경계가 불분명하다는 겁니다. 서울·수도권 비거주 1주택자 비중은 15~20%에 달합니다(출처: 한국부동산원). 그중엔 투자 목적도 있지만, 개인적 사정으로 어쩌다 비거주가 된 경우도 많죠. 상황을 보면 결이 다릅니다.

→ 주거용: “발령 나서 지방에 살아요. 서울 집은 세 놨는데, 저도 해당되나요?”

→ 투기·투자용: “거기 살 생각은 없고, 오르면 팔려고 전세 끼고 샀어요.”

오래 뒀냐 no, 거기 사느냐 yes 

세부 기준은 6월 이후에야 윤곽이 잡힙니다. 다만 방향은 하나입니다. ‘얼마나 오래 뒀냐’보다 ‘실제로 거기 살고 있느냐’가 과세의 기준이 되는 흐름. 주민등록상 주소와 내가 실제 사는 곳이 같은지, 한번 확인해볼 타이밍입니다. 

▸ 지금 확인할 것

•주소 일치 확인: 주민등록·실거주 확인

•개편안 모니터링: 6월 이후 세제 개편안 챙기기

•장특공제 체크: 장기보유 중이면 개편 내용 점검

3억 원대 마곡 청약

SH가 3월 10일~18일 서울 강서구 마곡17단지 토지임대부주택¹⁾ 381가구 본청약을 진행합니다. 건물만 사고 땅은 빌려 쓰는 ‘반값아파트’입니다. 전용면적 59㎡(약 25평) 기준 2억9000만~3억4000만 원대로, 초기 자본이 적은 20·30대는 선택지 중 하나로 고려해볼 만합니다.

¹⁾ 토지임대부주택: 국가·지자체 땅을 빌려 짓는 주택입니다. 건물값만 반영해 분양가는 낮지만, 땅 사용료를 매달 냅니다.

대통령 분당 자택 29억 원 매도

이재명 대통령이 분당 자택을 29억 원에 매물로 내놨습니다. 1998년 3억6000만 원에 매입해 29년째 보유한 주택입니다. 같은 규모 아파트가 최근 29억5000만~32억 원에 나오고 있는 점을 보면, 시세보다 5000만~2억5000만 원 낮은 가격입니다. 청와대는 “부동산시장 정상화 의지를 보여주기 위한 결정”이라고 밝혔습니다.

주택 구입 의향 30% 선 붕괴 

지난해 주택 구입 의향이 29.8%로 집계됐습니다(출처: HF). 7년 만에 30% 아래로 내려왔습니다. 30% 선이 무너진 건 2018년 이후 처음입니다. 반대로 구입 의향이 없다는 응답은 약 70%로, 전년보다 3%p 늘었습니다. 

대학가 월세 62만 원 돌파

서울 대학가 원룸 평균 월세가 62만 원을 넘었습니다(출처: 다방). 성균관대 인근 지역이 작년 1월 62만5000원에서 올해 1월 73만8000원으로 18.1% 올라 가장 큰 상승률을 보였습니다. 대학가 빈방 품귀 현상 속 월세 대책이 절실하다는 목소리가 나옵니다. 

농지 소유자, 첫 전수조사

정부가 전국 농지 소유자를 전수조사합니다(출처: 농림축산식품부). 10%만 표본 점검했는데, 이번엔 전 필지를 봅니다. 소유·거래·이용 현황을 확인하고, 수도권은 실제로 농사를 짓는지 집중 점검합니다. 위반이 나오면 처분 명령을 내리고, 투기성 보유는 매각을 요구할 방침입니다.

〈수도권〉

•서울 주택가격전망지수 108, 한 달 새 16p 급락

•서울 김민석 총리, 김포 골드라인 탑승 후 ‘5호선 연장 속도’ 지시

•서울 노도강·금관구 최고가 대비 30~38% 급락 거래 포착

•서울 작년 4분기 명동 등 7대 상권 공실률 하락, 외국인 관광객 증가 영향

•강남 신혼부부·청년에게 전월세대출 이자 최대 300만 원 지원(신청: 3월 9일~4월 10일)

•강남 ‘은마’ 재건축 6개월 만에 서울시 통합심의 통과

•강남 ‘한국감정원 부지’ 38층 업무·전시시설 개발 추진

•강남 ‘자녀 둘 의대 보낸 집’ 내건 대치동 아파트 매물 등장 논란

•강북 ‘번동주공1단지’ 2084가구 재건축 추진

•관악 ‘신림5·8구역’ 재개발구역 지정, 6230가구 단지로 탈바꿈 계획

•성동 ‘성수4지구’ 최고 64층, 1439가구로 재개발 추진, 2031년 착공 예정

•송파 ‘헬리오시티’ 8억 원 급락 거래, 증여로 확인

•부천 심곡본동·원미동, 미니뉴타운 시범사업 지구 지정

•화성 ‘과천 렛츠런파크 서울’ 유치 건의서 제출 예정, 특별법 제정 추진

•인천 신혼·신생아·다자녀가구에 ‘1000원주택’ 700가구 공급(신청: 3월 16일~20일)

〈지방〉

•부산 아파트값 상승세 주춤한 가운데 전셋값 상승폭 확대

•광주·전남 주택가격전망지수 전월 대비 25p 하락, 13년 만 최대 낙폭

•광주 ‘더현대 광주’ 2028년→2029년 개점 지연

•울산 부동산시장 아파트·비아파트 양극화 심화

•김해 월 최대 20만 원 청년 월세 지원 대상자 모집(신청: 3월 11일~)

•영암 월 1만 원 임대료로 최대 2년간 귀농·귀촌 경험 입주자 모집(신청: ~3월 10일)

〈해외〉

•미국 첫 주택 구매자 중위 연령 35세로 1년 전 36세보다 하락, 30년 고정 주택담보대출 평균 금리 6.6%로 낮아지고 매물 늘어난 영향이라는 분석

•미국 초고가 주거지 1~3위 모두 해안·프라이버시·희소성 결합 지역, 캘리포니아 뉴포트코스트(중위 매물가 1250만 달러)·플로리다 피셔아일랜드(1198만 달러)·캘리포니아 베벌리힐스(1049만 달러) 상위권 형성

•미국 주담대 보유자 중 금리 6% 이상 비중 21.2%로, 3% 이하 20%를 처음 추월

•미국 1월 주택 매매계약 13.7% 해지, 2017년 이후 1월 기준 최고치, 매수자 우위와 경기 불안 겹친 결과

•중국 70개 주요 도시 주택 가격 하락폭 1월 대비 완화, 바닥론 확산

•영국 2월 전국 평균 집값 27만 파운드(약 5억2500만 원) 유지, 시장 안정화 단계 진입

•영국 남부 해안 도시 브라이턴 임대료 2025년 15% 올라 전국 최고 상승률, 남부 해안권 평균 10.5% 상승, 런던 1.5% 상승

•스위스 추크(Zug) 등 고소득 지역 임대료 전년 대비 12% 이상 상승, 공급부족 심화

•일본 수도권 기존 아파트 매매 중 41년 이상 비중 23.5%로 연식 구간 중 가장 높아지며 거래 무게 노후주택으로 이동

초품아, 왜 인구 감소에도 선호될까?

올해 초등학교 신입생이 29만 명대로 내려왔습니다. 아이는 줄지만, 학교를 끼고 있는 단지 선호는 쉽게 꺾이지 않습니다.

📉 30만 선 붕괴

올해 초등학교 신입생 수가 29만 명대로 내려앉았습니다. 학생이 줄자 학교 신설은 더 까다로워졌습니다. 새 아파트가 생겨도 학교가 자동으로 따라오지 않는 구조죠. 그래서 이미 학교를 끼고 있는 단지는 상대적으로 선호가 유지됩니다.

•신입생: 29만 명대 

•신설: 기존 학교 수용 먼저 검토 

•결과: 학교 인접 단지 선호 고착

💰 시간 = 돈

왜 굳이 학교 옆이냐고요? 거리가 곧 시간이기 때문입니다. 도보 통학이 안 되면 돌봄이 필요하고, 그만큼 비용이 듭니다. 아이돌봄 서비스는 평일 4시간 기준 월 약 100만 원 수준입니다. 이를 연 4% 이자로 환산하면 3억 원 대출 이자와 비슷합니다. 일부 가구에겐 집값 차이가 아니라 시간 비용 문제입니다.

•돌봄비: 월 약 100만 원 

•이자 환산: 3억 원 × 4% ≒ 월 100만 원 

•의미: 거리 선택의 폭이 자산 선택으로 작용

🏝️ 인구는 감소, 선호 학교는 유지

학생 수는 줄고 있습니다. 그러나 모든 학교가 함께 사라지진 않습니다. 지방에선 폐교가 늘지만, 선호 학군은 유지됩니다. 문제는 수가 아니라 분포입니다. 새로 짓기는 더 어려워졌고, 있는 학교는 쉽게 줄지 않습니다. 결국 수요는 넓게 퍼지지 않고 검증된 학교 주변으로 더 촘촘하게 압축됩니다.

•인구: 감소세

•학교: 신설은 어려움, 기존은 유지

•귀결: 선호 학군 주변 압축

특약

매매든 전·월세든 계약서에 따로 덧붙이는 ‘추가 약속’입니다. 표준 계약서에 없는 조건을 당사자끼리 합의해 적는 문장이죠. “대출이 안 나오면 계약을 해제한다” 같은 내용이 여기에 들어갑니다. 법에 어긋나지 않는 한 효력이 있습니다.

위약금

매매나 임대차 계약을 지키지 못했을 때 물어야 하는 돈입니다. 매매에선 계약금이 기준이 되는 경우가 많아, 매수인이 깨면 계약금을 포기하고 매도인이 깨면 두 배를 돌려주는 식입니다. 전·월세도 특약에 따라 금액과 기준이 달라질 수 있습니다.

봄 팽팽

전선이 노을을 가로질러 팽팽.

사진 제공 | @noxpic_