허가구역 해제, 선거 앞둔 플러팅?

서울 아파트

매매지수: 107.0 (▲0.18)

전세지수: 102.9 (▲0.15)

수도권 아파트

매매지수: 102.8 (▲0.11)

전세지수: 101.7 (▲0.13)

지방 아파트

매매지수: 99.4 (▲0.02)

전세지수: 100.3 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

12월 8일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 내년 6월 지방선거가 가까워지며

► 토지거래허가구역 해제론이 다시 나옵니다.

► 서울에선 6개 구가 첫 해제 후보입니다.

허가구역 해제, 선거 앞둔 플러팅?

정부가 토지거래허가구역 카드를 들었다 놨다 합니다. 대통령실이 “임시 조치”라며 문을 열면 국토교통부가 “논의 없음”이라며 닫습니다.

대통령실 vs 국토부, 누구 말이 진짜? 

불씨는 대통령실이 댕겼습니다. “토지거래허가구역¹⁾ 지정은 임시 조치라 길게 못 간다”고 했거든요. 내년 지방선거를 앞두고 “집값 안 오른 곳까지 왜 묶냐”는 비강남권의 반발을 의식한 겁니다. 문제는 시장이 “곧 풀리나?” 하며 들썩이자 국토교통부가 급히 “논의한 적 없다”고 벽을 친 겁니다.

▸ 허가구역 해제, 타임라인

•대통령실의 틈(12월 1일): “임시 조치, 길게 못 가” 

•국토부의 벽(12월 3일): “해제 논의 없었다”

•여의도의 불(12월 4일): “연내 해제 기정사실”

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만, 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상입니다.

푼다면 어디부터? 

만약 푼다면 ‘핀셋 해제’가 유력합니다. 강남 3구나 용산은 논외죠. 올해만 아파트값이 20% 가까이 뛰었으니까요. 이에 후보는 명확합니다. 노원·도봉·강북, 금천·관악·구로요. 이 6개 구는 올해 집값이 0~3% 올랐습니다. 하지만 규제는 강남급으로 받았죠.

▸ 올해 아파트값 상승률(서울 평균 7.8%) 

•노도강: 노원 1.7% / 도봉 0.74% / 강북 0.9%

•금관구: 금천 1.1% / 관악 3.29% / 구로 2.98%

•한강벨트: 송파 19.38% / 성동 17.63% / 마포 13.28%

허가구역 풀면 뭐가 바뀔까? 

규제가 풀리면 갭투자¹⁾가 부활합니다. 그간 허가구역에선 ‘2년 실거주’라는 족쇄 때문에 전세를 못 놨는데, 그게 사라지는 겁니다. 투자자에겐 소액으로 서울에 집을 살 수 있는 기회지만, 실수요자에겐 경쟁자가 늘어나는 악재입니다. 특히 해당 지역 전세 임차인이라면 갭투자로 임대인이 바뀔 수도 있으니 대비해야 합니다.

▸ 허가구역 해제 시 체크리스트

•투자자: 실거주 의무 사라짐 → 갭투자 가능

•실수요자: 투자자 유입 → 호가 상승 주의

•임차인: 임대인 변경 가능 → 보증금 보호 필수

¹⁾ 갭투자: 전세금을 받아 집을 사는 방식입니다. 예를 들어 5억 원짜리 집을 전세 3억 원을 끼고 2억 원만 내고 삽니다. 집값이 오르면 차익을 남기고요. 하지만 집값이 떨어지거나 임차인을 못 구하면 전세금 3억 원을 내 돈으로 돌려줘야 합니다.

“2년 더 살게요!” 2배 증가

올해 서울 아파트 계약갱신청구권(청구권)¹⁾ 사용이 작년보다 2배 늘었습니다(1.6만 건→3.1만 건)(출처: 국토교통부). 특히 10·15 대책 후엔 갱신계약 2건 중 1건(55%)이 청구권을 썼을 정도입니다. 매물은 마르고 이사비는 비싸, 5%를 더 내고 눌러앉는 ‘4년 전세’를 택했단 풀이입니다.

¹⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약을 1회 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.

임차인 정보 조회 초읽기 

대한주택임대인협회가 임차인의 신용을 조회하는 ‘스크리닝 서비스’를 내놓습니다. 전세사기로 임대인 정보는 낱낱이 공개되는데, 정작 내 집에 누가 사는지는 모른다는 ‘정보 비대칭’에 대한 대응입니다. 정부가 정식으로 도입하는 건 아니지만, 시장에선 파급력이 클 전망입니다.

“진짜 대책 따로 있음”

대통령실은 “10·15 대책¹⁾은 수도권 집값 급등을 막기 위한 브레이크였을 뿐”이라며 “진짜 대책은 다 준비돼 있다”고 했습니다. 핵심은 ‘지방 우대’를 통한 수요 분산. 하지만 시장의 반응은 싸늘합니다. “서울 집값을 잡겠다면서 뜬금없이 지방 타령이냐”는 겁니다. 

¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 시장 과열을 막기 위해 주택담보대출 한도를 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 낮췄습니다.

3기 신도시, 교통 공백 확정?

‘선교통 후입주’를 약속한 3기 신도시¹⁾. 한데 3기 신도시 5곳 모두 입주 시 탈 전철은 없을 듯합니다. 하남 교산은 입주(2027년) 후 5년은 지나야 지하철이 뚫리고, 남양주 왕숙과 고양 창릉도 3년 이상 ‘교통 감옥’에 갇힐 판입니다. 정부는 “공사비 문제”라지만 그 피해는 입주민 몫입니다.

¹⁾ 3기 신도시: 인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등 수도권 5대 핵심지구를 포함해 총 32만8000가구를 짓는 정부의 주택공급 정책입니다. 첫 입주 시기는 당초보다 지연된 2026년 12월입니다.

지산 경매 2배 폭증

지식산업센터(지산)¹⁾가 나락으로 떨어졌습니다. 올 3분기 매매는 5년 만에 최저, 경매 물건은 1년 새 2배나 폭증했습니다(출처: 부동산플래닛). 공실이 넘치자 소유주들은 “주거용으로라도 쓰게 해달라”고 매달리는데, 정부는 “일조권 때문에 불가”라며 딱 잘라 거부하는 분위기입니다.

¹⁾ 지식산업센터: 주로 중소기업이 입주하는 3층 이상 건물. 2010년까진 ‘아파트형 공장’이라 불렸지만, 공장 이미지를 기업들이 꺼리자 이름을 바꿨습니다.

Q 결혼 앞두고 강서구 아파트, 어디가 좋을까요?

•가족구성원: 29세 여성(본인), 32세 남성(예비 맞벌이 부부) 

•현재 거주지: 서울시 강서구 소재 아파트(전세) 

•주택 소유 여부: 무주택 

•자산/부채: 3억5000만 원(현금 3억 원 + 주식 5000만 원) / 1억6000만 원(전세대출) 

•월수입: 550만 원(예비 부부 합산) 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 280만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 강서구 

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 자연 > 학군 > 상권 

•고민 내용:

-2026년 4월 결혼 예정입니다. 현재 살고 있는 아파트 전세 만기가 2026년 2월이라, 신혼집을 바로 매수할지 아니면 부천 공무원 아파트에 들어가 청약을 노려볼지 고민입니다. 

-집값이 계속 오를 것으로 보여 신혼부부 혜택을 활용해 수도권지하철 9호선 가양역 근처에서 매매하는 방향, 신혼부부 우대 청약을 기대하며 공무원 아파트에 먼저 입주하는 선택지를 고려하고 있습니다. 

-2026년 4월 결혼 후 2년 안에 출산 계획도 있어, 아이 키우기 좋은 환경을 고려해 8억 원 이내 20평대를 선호합니다. 최근 본 매물은 다음과 같습니다.

▸ 매수 고려 리스트

•마곡벽산(25평, 7억9000만 원)

상권은 약하지만 한강·공원 접근성이 좋아 거주 만족도가 높음.

•등촌마을서광(24평, 8억5000만 원)

9호선 급행 이용이 쉽고 올수리 매물이라 초기 부담이 적음.

•등촌주공3단지(24평, 8억4000만~10억 원 대)

예산은 넘지만 인근 최대 규모 단지라 안정적 수요가 기대됨.

질문 1. 

청약 우대(신혼부부·무주택)를 포기하고 지금 생애 최초 혜택으로 아파트를 매수하는 게 더 나을까요?

질문 2. 

예산을 조금 넘기더라도 등촌주공3단지 같은 대장 단지가 나중에 갈아타기 시점에 더 많이 오를까요? 위 3곳 외에 서울 강서구에서 실거주와 투자 모두 만족시키는 추천 단지가 있을까요?

A ‘매수+청약’ 투 트랙으로 가세요

내 집 마련은 언젠가 꼭 치러야 하는 인생의 숙제와 같습니다. 결혼할 때 바로 사느냐, 전세로 살다 사느냐, 시점의 차이일 뿐이죠.

청약? 물론 좋습니다. 당첨만 되면 최고지만, 그것만 바라보다간 ‘희망고문’에 당하기 십상이라 매수와 청약을 동시에 노리는 ‘투 트랙 전략’이 필수입니다.

자녀 계획이 있다면 속도전이 답입니다. 2026년에 혼인신고를 한다면 3기 신도시 신혼부부 특별공급을 노리기 딱 좋은 타이밍이거든요.

2026년에 수도권에서 공공분양만 2만9000가구가 쏟아집니다. 단, 냉정하게 봐야 할 건 ‘서울 물량’입니다. 서울은 강동구 강일지구 1305가구가 전부라 경쟁이 치열할 겁니다.

서울 청약만 고집한다면 당첨 확률이 낮으니, 차라리 서울의 구축 아파트를 매수하는 게 더 현명한 선택일 수 있습니다.

만약 경기도 괜찮다면 선택의 폭은 훨씬 넓어집니다. 고양 창릉이나 부천 대장 같은 3기 신도시 알짜 물량에 적극 도전하세요.

당첨 확률을 높이는 가장 확실한 방법은 ‘주소지 이전’입니다. 현재 상황에선 부천 공무원 아파트에 먼저 들어가 거주자 우선 공급 자격을 얻은 후 청약을 노리는 전략이 좋습니다. 그대로 밀고 나가세요. 내년 공공분양 일정을 붙입니다.

▸ 2026년 공공분양 청약 일정

•서울: 8월 강일 1305가구(이게 전부)

•경기: 3~12월 창릉·왕숙·대장·고덕 등 약 2만4000가구(기회의 땅)

•인천: 검단·계양·연희 중심 월별 수백 가구

아파트를 골라달라고 하셨죠? 마곡벽산과 등촌마을서광 중에선 고민할 것도 없이 등촌마을서광이 낫습니다.

부동산시장엔 불변의 법칙이 있습니다. 아파트는 ‘쾌적함(녹지)’보다 ‘편리함(역·상권)’이 가격을 결정합니다.

판교를 보세요. 쾌적한 서판교보다 편의시설 좋은 동판교가 비싸잖아요. 마곡벽산은 은퇴한 노부부가 살기엔 좋지만, 한창 활동할 신혼부부에겐 등촌서광이 훨씬 유리합니다.

등촌주공3단지도 좋지만, 9억 원이나 주고 들어갈 곳인지는 의문입니다. 가양동 가양6단지, 염창동 한마음삼성 등 59㎡가 이미 9억 원을 넘은 곳도 부담스럽습니다.

차라리 시야를 넓혀 방화동 쪽을 보는 것도 추천합니다.

마지막으로, 신혼집을 마련한다고 너무 무리하게 ‘영끌’하진 마세요. 위기는 예고 없이 옵니다. 금리가 튀어 이자가 2배가 돼도 ‘최소 3년은 버틸 수 있다’는 계산이 설 때, 그때 저지르는 겁니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 12월 15일~12월 18일

•역삼센트럴자이 ★★★★★(5/5)

GOOD: “현존 최고 ‘로또’ 단지.”

BAD: “237가구 소단지. 그래서 분양가도 DC 10% 들어감.”

•송도 한내들 센트럴리버 ★★★(3/5)

GOOD: “송도 ‘국평’은 5년째 분양가 9억 원대 고정.”

BAD: “11공구 초기 분양인데, 더 넓은 10공구가 대기 중.”

⚡[무순위] 12월 15일 | 83가구⚡

•도룡자이 라피크 ★★★★(4/5)

GOOD: “대전의 ‘강남’, 고분양가를 덮는 입지 자신감.”

BAD: “일반분양 열기는 좋았는데, 왜 83가구나 남았을까.”

⚡[무순위] 12월 15일 | 39가구⚡

•만안역 중앙하이츠 포레 ★★(2/5)

GOOD: “관악역 700m 역세권, 만안구는 비규제지역.”

BAD: “이 가격(59㎡가 6억 원대 중후반)이면 신축 대단지 대안이 많음.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

건축물대장

집의 속사정을 그대로 적어둔 문서입니다. 지은 해, 층수, 면적 배치가 다 들어 있고 불법 증축도 여기서 바로 걸립니다. 등기부엔 없는 내부 정보가 많아 매수 전 꼭 확인해야 합니다. 적힌 내용이 실제랑 다를 수 있으니 꼭 체크해두는 게 안전합니다.

토지대장

땅의 속살을 보여주는 기본 장부입니다. 지목·면적·소유자처럼 가장 기초지만 제일 중요한 정보가 담깁니다. 농지인지 대지인지에 따라 집을 지을 수 있는지가 갈리니, 개발성을 볼 땐 이걸 먼저 엽니다. 지적도랑 같이 보면 경계까지 바로 잡힙니다.

폭설

눈 사진, 이렇게 찍는 거 맞죠?

사진 제공 | @noxpic_