판교급 물량, 서울은 ‘빈칸’

서울 아파트

매매지수: 106.6 (▲0.18)

전세지수: 102.6 (▲0.14)

수도권 아파트

매매지수: 102.6 (▲0.10)

전세지수: 101.5 (▲0.12)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (▲0.01)

전세지수: 100.2 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

11월 24일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 수도권에 ‘판교급’ 물량이 나옵니다.

► 하지만 서울 몫은 빈 껍데기입니다.

► 월 25만 원을 채우면 당첨에 더 가까워집니다.

판교급 물량, 서울은 ‘빈칸’

정부가 “판교신도시급”이라며 공공분양 2만9000가구를 자랑합니다. 하지만 서울 청약자에겐 숫자만 큰 착시입니다.

숫자 착시, 서울 몫 4.5%

정부가 2026년 3월부터 연말까지 수도권에 공공분양¹⁾ 2만9000가구를 내놓습니다(출처: 국토교통부). 5년 평균치의 2배라 숫자만 보면 엄청 많습니다. 하지만 숫자가 크다고 내 몫이 생기는 건 아닙니다. 문제는 어디에 깔리느냐입니다.

▸ 어디에 얼마나 나옴?

•총물량: 2만9000가구 / 전년 대비 +32.2% 

•3기 신도시: 7500가구 / 창릉·왕숙·계양신도시 등 

•2기 신도시: 7900가구 / 평택 고덕·동탄2신도시 등

¹⁾ 공공분양: LH 등 공공기관이 공급하는 전용면적 85㎡(약 32평) 이하 주택입니다.

같은 집, 7년 차이

문제는 서울입니다. 전체 물량의 95%가 경기·인천으로 빠졌고, 서울 몫은 고덕강일 1305가구뿐입니다. 작년에 서울 수방사 부지는 월 10만 원씩 23년을 모아야 당첨 선에 닿았습니다.

▸ 서울 vs 3기 신도시 당첨 하한선

•서울 수방사(59㎡): 2770만 원, 23년 필요

•하남 교산 A-2(59㎡): 2490만 원, 20년 필요

•고양 창릉 S6(59㎡): 1890만 원, 16년 필요

승부처는 ‘월 25만 원’

좁은 문을 뚫으려면 판부터 다시 짜야 합니다. 공공분양은 ‘청약통장 납입 총액’이 결과를 만듭니다. 2024년 11월부터 월 인정액이 25만 원으로 올라 예전 공식은 무력해졌습니다. 전략은 두 갈래입니다. 총액을 끌어올리거나, 공급 많은 곳을 찾거나.

① 납입액 증액: 월 10만 원 → 25만 원

→ 25만 원 채우면 당첨선 도달 시간이 2.5배 빨라짐

② 선납 정정: 미리 낸 회차 취소 후 재납입

→ 2024년 11월 이후 회차만 해당

③ 타깃 전환: 서울이 어려우면 선택지 변경

→ 고양·남양주 등 3기 신도시가 현실적 대안

월세 90만 원 살아도, 이자 지원 

서울시가 ‘전월세보증금대출 이자’ 지원을 늘립니다(출처: 서울시). 신혼부부는 자녀 2명 출산 시 최장 12년까지 쓸 수 있고, 청년은 월세 90만 원 이하 집까지 임차보증금 대출 이자를 지원받습니다. 11월 20일 신청분부터 적용되니 서울주거포털(housing.seoul.go.kr)에서 꼭 혜택을 챙기세요.

집 살 때 코인도 소명

이르면 2026년부터 서울 등 규제지역에 집을 살 때, 자금조달계획서에 ‘코인 투자 수익’ 등 그 내역을 낱낱이 적어야 합니다(출처: 국토교통부). 정부가 자금 출처를 현미경 검증하겠다며 양식을 뜯어고쳤기 때문입니다. 주택 매수 계획이 있다면 꼭 소명자료를 영수증 모으듯 챙겨두세요.

서울만 온탕, 30배 온도차

10월 전국 청약 경쟁률 평균은 7 대 1로 25개월 만에 최저치였습니다(출처: 리얼하우스). 다만 서울은 83 대 1로 끓었습니다. 경기(2 대 1)와 비교해도 30배 차이죠. 시장이 불확실할수록 핵심지로 수요가 몰린다는 방증입니다. 서울 청약 당첨은 더 어려워질 수 있어 전략을 다시 짜야 한단 얘기가 나옵니다.

3.3㎡당 2000만 원 돌파

10월 전국 민간분양¹⁾ 분양가가 처음으로 3.3㎡(약 1평)당 2000만 원을 넘겼습니다(출처: HUG). ‘로또’라는 분양가상한제²⁾ 단지도 1년 새 3.3㎡당 300만 원씩 올랐습니다. 공사비랑 땅값이 지속적으로 오른 탓입니다. 향후 내 집 마련 예산을 짤 때 ‘작년 기준’을 생각하면 낭패를 볼 수 있습니다.

¹⁾ 민간분양: LH·SH 같은 공공기관이 아닌, 민간 건설사나 시행사가 직접 사업을 추진해 공급하는 분양입니다.

²⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.

중소형만 상승, 대출 한도 때문 

6·27 대책 이후, 대출이 비교적 잘 나오는 9억~15억 원 중소형 아파트로 수요가 몰렸습니다(출처: KB부동산). 실제로 최근 6개월간 서울 소형(60㎡ 이하)은 2.5% 올랐지만, 대형(135㎡ 초과)은 0.8% 상승에 그쳤습니다. 대출한도가 ‘칸막이’가 돼 유동성이 중소형으로 쏠리는 모양새입니다.

〈수도권〉

•서울 아파트값 43주 연속 상승

•서울 ‘고속버스터미널’, 60층 주상복합으로 재개발 추진

•서울 아파트 중 준공 20년 넘은 비중 64%로 집계

•서울 재개발조합 설립 동의율 75%→70%로 완화 추진

•서울 11월 아파트값, 동작(3.94%)·성동(3.85%) 등 한강벨트 중심 상승세 분명

•서울 재개발 공공기여로 첫 어린이병원 건립

•강동 ‘고덕8단지’ 공무원임대아파트 1800가구로 재건축 추진

•강북 ‘미아2구역’ 4003가구로 재개발 추진

•광진 ‘자양5구역’ 1699가구로 재개발 추진

•송파 ‘올림픽훼밀리타운’ 재건축 예비추진위원회 신청

•송파 올해 10월까지 출생아 3040명, 서울 1위 기록

•용산 ‘이촌 한강맨션’ 임대가구 한강 뷰 배정 논란에 조합장 해임

•용산·성동 매매계약 해제율 10% 돌파, 집값 급등 지역 위주로 증가

•군포 ‘군포대야미 A-2블록’ 신혼희망타운 1300가구 입주자 모집(신청: 12월 8일~10일)

•성남 분당 아파트값 고공비행, 1주 만에 0.44% 상승

•인천 2026년 1월부터 무주택 청년·신혼부부 전월세 계약 시 ‘천원복비’ 사업 추진

•인천 11월 전월세 거래 전년 대비 20% 넘게 감소

•수도권 ‘성남~서초 고속도로’ 민자사업 추진 확정

〈지방〉

•부산 아파트값 5주째 상승, 상승폭은 둔화

•부산 ‘구서5구역’ 800가구로 재건축 추진

•울산 아파트값 17주 연속 상승, 10·15 대책 반사이익 신호

•충남 아파트값 54주 만에 반등

•대구 미분양 3년여 만에 7000가구대로 감소

•김해 전입 대학생 주거 지원비 30만 원 지급(신청: ~12월 11일)

〈해외〉

•미국 2033년부터 사망자가 출생아 앞지르며 ‘향후 주택 수요 지형 바꿀 변수’로 진단

•미국 주택시장 “2008년 금융위기 때보다 나쁠 수 있다” 전망

•미국 주택 매물 급증했지만 60일 넘게 안 팔린 비중 70%로 사상 최고치

•중국 ‘부동산 붐 시대 종말’ 보고서, “GDP 25~30% 차지하던 부동산 향후 경제서 작은 역할만 할 것” 전망

•EU 공공주택 공급 확대 위해, 그간 빡빡하던 국가보조금 규제 풀 계획

•영국 생애 첫 집 구매자 비중 4년간 7%p 하락, 전체 수요도 40% 줄며 시장 위축

•일본 10월 7만1871가구 신규 착공, 7개월 만에 플러스 전환 

•일본 도쿄 23구 중심 오피스 수익률, 3~4%대로 횡보

•일본 도쿄 23구 신축 단독주택 가격 평균 7959만 엔(약 7억4900만 원)으로 2017년 이후 최대 폭(3.6%) 상승

서울 땅따먹기의 역사: 강남 3구 족보 파기

강남의 엄마가 성동구였다는 사실을 아세요? 서울은 돈과 사람이 몰릴 때마다 지도를 갈아 끼웠습니다. 강남 3구가 어떻게 태어났는지 족보를 펼칩니다.

① 성동 → 강남(1975) → 광진(1995)

지금 핫한 성동구, 한때는 서울 동쪽을 통째로 품은 ‘대장 구’였습니다. 강남·서초·송파·강동이 전부 성동이었고, 압구정까지 성동 소속이었죠. 하지만 개발 바람이 불자 1975년 강남을 떼어주고, 1995년엔 광진까지 분리됐습니다. 큰 애(강남)는 내줬지만, 최근 성수동이 다시 성동을 키우는 중입니다.

•1975년: 강남구 분리(한강 이남 독립)

•1995년: 광진구 분리(알짜 건대·구의동 이관)

② 강남 → 서초(1988)

강남과 서초는 원래 한 뿌리였습니다. 성동에서 떨어져 나올 땐 ‘강남구’ 하나였죠. 하지만 인구가 터지자 1988년 서초가 갈라졌습니다. 묘한 건 둘의 역할입니다. 강남은 테헤란로를 중심으로 돈을 키웠고, 서초는 법원·검찰청을 품으며 권력을 챙겼습니다. 서로 다른 길을 걸었지만, 둘이 붙어 있기에 집값은 더 날아올랐습니다.

•경계: 강남역 기준 동쪽은 강남, 서쪽은 서초

•캐릭터: 돈(강남) vs 권력(서초)

③ 강남 → 강동(1979) → 송파(1988)

강동도 원래 강남의 일부였습니다. 1979년 천호출장소가 승격해 강동구가 됐고, 1988년 서울올림픽을 앞두고 잠실·선수촌이 떼어져 송파가 만들어졌습니다. 따지면 강남이 낳고 강동이 키우고 송파가 커 간 셈입니다. 나라가 올림픽을 준비한다고 지도를 다시 그리던 시절, 그 한 번의 선 긋기가 지금의 강남 동남권을 만든 셈입니다.

•1979년: 강남구 → 강동구 분리

•1988년: 강동구 → 송파구 분리(올림픽 준비)

유치권

남의 물건에 돈 받을 권리가 생기면, 그 물건을 돈을 받을 때까지 붙잡을 수 있는 권리입니다. 건설사가 공사비를 못 받으면 아파트를 점유하는 식입니다. 법적으론 맞지만 거래에선 문제를 키웁니다. 경매로 집을 사도 이게 걸려 있으면 바로 못 들어가고, 진짜인지 가짜인지 확인하는 데 몇 달이 걸리기 때문입니다.

명도소송

점유자가 집을 비우지 않을 때 내보내달라고 청구하는 소송입니다. 임차인이 계약이 끝났는데 안 나가거나 무단 점유할 때 씁니다. 이기면 강제집행으로 내보낼 수 있지만 보통 6개월~1년이 걸립니다. 그동안 월세는 못 받고 관리비·소송비만 빠집니다. 경매나 문제 있는 빌라를 살 땐 이 리스크부터 봐야 합니다.

해질녘

어제 해질녘엔 노을이 축축하게 의자에 앉더라.

사진 제공 | @abracos.donggyu