“임차인, 당신은 누구?”
- BOODING
- 38분 전
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서울 아파트
매매지수: 106.4 (▲0.20)
전세지수: 102.5 (▲0.15)
수도권 아파트
매매지수: 102.5 (▲0.13)
전세지수: 101.4 (▲0.12)
지방 아파트
매매지수: 99.3 (▲0.02)
전세지수: 100.2 (▲0.04)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
11월 17일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 전세가 줄자 시장 공기가 달라졌습니다.
► 이제 임대인이 사람부터 봅니다.
► 임차인 면접제 청원까지 나왔습니다.
“임차인, 당신은 누구?”
전세 축소로 시장 규칙이 바뀌고 있습니다. 그 변화 속에서 임대인은 묻습니다. “당신은 누구?”
임차인 면접 보게 해주세요
전세가 흔들리고 월세가 늘자 시장이 임차인을 고르는 쪽으로 기울었습니다. 임대인이 면접을 본다는 얘기까지 나옵니다. 실제로 ‘임차인 면접제’ 청원까지 올라왔고요. 임대인은 “누가 들어오나” 알고 싶어 하고, 임차인은 “차별 아니냐”며 우려하고 있습니다.
▸ 왜 지금 이런 이슈?
•전세 급감: 서울 아파트 전세, 1년 새 19% 감소
•월세 확대: 전국 월세 비중 64%까지 올라감
•리스크 전가: 보증금 줄면 임대인이 손실 떠안음
•계약 변수: 임대차보호법 개정(최대 9년) 논의, 임대인 신중해짐
‘전세 예외’ 깨지는 중
사실 해외는 월세가 기본이라 임차인 심사는 흔합니다. 한국만 전세제도가 있어 예외였죠. 지금은 그 시장이 빠르게 작아지고 있습니다.
▸ 해외 vs 한국, 뭐가 다를까
•미국: 신용점수부터 전 직장 이력까지 체크
•독일: ‘재정 자소서’ 같은 상세 정보 제출
•일본: 보증 회사 통과해야 하고 소득 증빙도 필수
•한국: 아직 본격 심사 없음
월세화로 갈수록 심사는 당연?
법제화는 멀지만, 시장에선 임차인 조건을 따지는 사례가 이미 나타나고 있습니다.
Q 임대인이 면접을 보겠다는 말, 법적으로 문제없을까?
A 법적으론 가능합니다. 계약 전 임대인과 임차인의 상호 협의 과정이니까요. 다만 성별이나 장애, 출신 등으로 차별하면 불법이고, 과도한 개인정보 요구는 문제가 될 수 있습니다.
Q 11월 현재, 서울 아파트 전세 매물 2만6000가구면 많은 편 아닌가?
A 서울 아파트 170만 가구 중 1.5% 수준입니다. 최근엔 매물 하나에 여러 명이 몰리며 임대인이 임차인을 고르는 시장도 나타나고 있습니다.
Q 월세가 더 늘면 심사 기준도 강해질까?
A 이미 강화되는 분위기입니다. 고액 월세는 소득·이력 증빙부터 확인하는 경우가 많습니다. 이에 “법 없이도 시장에서 자연스럽게 자리 잡을 것”이란 얘기가 나옵니다.
Q 임차인은 가만히 있어야 하나?
A 임차인도 가만히 있을 순 없습니다. HUG를 통해 임대인 정보 조회는 기본입니다. 전세·월세 계약에 모두 필요한 점검이니까요. HUG에선 임대인의 보유 주택 수나 전세보증 사고 이력 같은 핵심 위험 정보를 확인할 수 있고, ‘안심전세 앱’이나 중개사를 통해 간단히 조회할 수 있습니다.
매물 거둬들이는 중?
10·15 대책¹⁾이 나오고 한 달간 서울 아파트 매물이 약 15% 빠져 6만2000여 건을 유지했습니다(출처: 아실). 성북·강서·서대문구 같은 중저가 지역에선 20% 넘게 줄었고, 강남 3구는 한 자릿수 감소에 그쳤습니다. 집주인들이 팔아도 이사 갈 곳이 없으니 매물을 거둬들인다는 평가도 나옵니다.
¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 시장 과열을 막기 위해 주택담보대출 한도를 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 낮췄습니다.
경관 안 가린다 vs 기 누른다
오세훈 서울시장이 종묘 앞 개발 시뮬레이션을 공개하며 “경관을 가리지 않는다”고 반박했습니다. “종묘의 눈을 가리고 기를 누른다”는 김민석 총리의 우려에 대한 응답이었습니다. 세계유산 보존을 중시하는 정부와 도심 개발을 밀어붙이는 서울시의 충돌이 장기전으로 돌입하는 흐름입니다.
공직자도 서울 아파트 올인
4급 이상 고위 공직자 2581명 중 48.8%가 집을 2채 이상 가지고 있었습니다(출처: 리더스인덱스). 보유 자산의 58.7%가 부동산, 서울 중심과 강남 3구 편중도 뚜렷했습니다. 최다 보유자는 강남구청장으로 42채, 국회의원 중 최다 기록은 13채였습니다. 고위 공직자 자산도 서울 주택 쪽에 힘이 실린 모습입니다.
서울은 이미 평당 4700만 원
10월 말 기준 전국 민간분양¹⁾ 3.3㎡(약 1평)당 분양가가 처음으로 2000만 원을 넘었습니다(출처: HUG). 수도권에서 고가 분양이 줄줄이 나오며 평균치를 끌어올린 겁니다. 3.3㎡당 2000만 원이면 84㎡(약 32평) 기준 6억 원이 훌쩍 넘습니다. 서울은 이미 평당 4700만 원을 넘어섰습니다.
¹⁾ 민간분양: LH·SH 같은 공공기관이 아닌, 민간 건설사나 시행사가 직접 사업을 추진해 공급하는 분양입니다.
변동금리, 다시 6% 돌파
변동형 주택담보대출 금리 상단이 6개월 만에 연 6%를 넘겼습니다. 증시가 좋아지며 예금이 증권사로 빠지자 은행들이 예금금리를 올렸고, 대출금리도 바로 올린 겁니다. 여기에 한국은행 총재가 기준금리 인상 가능성까지 언급하며 시장금리는 더 뛰었습니다.
Q 오산 집 팔고, 동탄으로 가도 될까요?
•가족구성원: 39세 남편, 33세 아내(2인가구)
•현재 거주지: 경기도 오산시 소재 아파트(자가)
•주택 소유 여부: 유주택
•자산/부채: 4억9000만 원(보유 아파트 시세 4억 원 + 현금 5000만 원 + 주식 4000만 원) / 7000만 원(회사대출, 6년 상환)
•월수입: 570만 원
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 300만 원
•내 집 마련 희망 지역: 경기도 광명시, 화성시 동탄신도시, 수원시 동·서수원
•내 집 마련 우선순위: 입지 > 교통 > 학군 = 자연 = 투자
•고민 내용:
-2021년 12월, 결혼 1년 차에 경기도 오산 소재 아파트 청약에 당첨돼 현재 1년 6개월째 거주하고 있습니다. 당시 청약 붐으로 동탄, 오산 세교 등 여러 단지 청약에서 계속 탈락한 뒤 조급해져 직장이 가까운 지금의 나홀로아파트에 청약을 넣었고, 운 좋게 당첨됐습니다.
-다만 1년 이상 거주했지만 아파트값은 분양가에서 전혀 오르지 않았고, 지금도 분양가 수준에서 매매되고 있습니다. 자녀 출산을 준비하며 현재 거주지가 양육 환경에 적합하지 않다고 판단, 지금의 집을 팔고 동탄 또는 친정부모님이 계신 광명으로 이동하고자 합니다.
-올 초만 해도 실거주 2년을 채우고 양도세 비과세 혜택을 받은 뒤 광명·철산으로 이동할 계획이었지만, 최근 규제 정책으로 아파트값이 크게 올라 수원·동탄 이동을 고려하고 있습니다.
-남편 근무지는 안산, 아내인 저는 화성 봉담 지역에 근무하고 있습니다.
-맞벌이 세후 실수령은 700만 원 정도고, 분양 당시 받은 대출 원리금으로 월 130만 원을 상환하고 있습니다.
질문 1.
매매가가 분양가와 동일하고 개발 호재가 없다면 가능한 한 빨리 상급지로 이동하는 것이 맞을까요?
질문 2.
규제 정책으로 집값이 계속 오르는 상황에서 지금 상급지 이동을 계획하는 것이 올바른 선택일까요? 앞으로도 집값이 더 상승한다고 보시는지 궁금합니다.
질문 3.
출산을 준비 중인 데다 나홀로아파트에 거주하며 입지의 중요성을 크게 느끼고 있습니다. 현재 소득과 대출 부담을 고려할 때 아이 키우기 좋은 지역 중 추천해주실 만한 곳이 있을까요?
A 3년 버틸 수 있으면 지금 GO
현재 거주 중인 오산 아파트를 팔고 상급지로 갈아타시는 게 좋겠습니다.
부동산시장은 지역별 탄력성이 달라 핵심 지역부터 먼저 오르고, 외곽 지역은 나중에 반짝 올라가는 경향이 있습니다.
가령 ① 서울 강남 3구와 용산구가 먼저 움직이고 ② 마포·성동·광진·강동·동작구 중 한강벨트가 뒤따르고 ③ 경기 과천, 성남 분당구(판교·분당) 등 수도권 중심지가 오릅니다.
이어 ④ 서대문·영등포·성북구 등 서울 전역으로 확산되고 ⑤ 경기 용인 수지, 수원 광교, 화성 동탄이 움직이고 ⑥ 구리, 남양주 다산, 인천 송도·청라·검단 등으로 이어집니다.
⑦ 마지막으로 의정부, 오산, 인천 부평 등 나머지 지역이 오른 뒤 지방으로 가죠.
집값 상승은 수요가 받쳐준다는 전제하에 주거인프라가 좋은 지역은 적어도 20년 정도는 우상향합니다.
물가상승으로 화폐가치가 떨어지는 흐름, 그리고 양질의 일자리를 찾아 유입되는 수요를 생각하면 서울을 포함한 수도권, 역세권, 신도시 등 인기 지역은 크게 걱정하지 않아도 됩니다.
물론 일시적 하락 구간이 나올 수 있지만, 그건 운에 맡기고 그 구간이 지나갈 때까지 대출이자를 내며 3년 정도 버틸 수 있는 리스크 관리만 되면 됩니다.
예상치 못한 변수가 생겨 갑자기 대출이자가 올라도 감당할 수 있어야 하고, 그게 어렵다면 자금계획을 다시 세워야 합니다.
현재 분양받아 거주 중인 아파트가 분양가에서 크게 벗어나지 못하는 이유는 약세 지역 특성 때문입니다.
오산시의 나홀로아파트 청약 당첨은 ‘운이 좋았다’는 의미만 내포하는 게 아닙니다. 당시 분위기에서 다른 곳 청약은 다 떨어지고 그곳만 붙었다면, 그만큼 선호도가 낮았다는 의미입니다.
시간이 지나 지역별로 상승세가 한 바퀴 돌고 오산 순서가 오면 오를 수 있습니다. 현재 아파트가 마음에 들고 출퇴근도 편하다면 그대로 거주하다가 나중에 한 차례 오를 때 만족하는 전략도 가능합니다.
하지만 가격탄력성이 마음에 들지 않는다면 기다리기보다는 탄력성이 높은 지역으로 갈아타는 쪽이 더 좋습니다.
하지만 명심하세요. 갈아탈 땐 오산 아파트값을 조금이라도 더 받으려고 붙잡기보다, 매수자가 나오면 미련 없이 시세대로 매도하고 용기 있게 이동하는 게 좋습니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 11월 24일~11월 27일
•성남복정1지구 B1블록 복정역 에피트 ★★★★★(5/5)
GOOD: “8호선·수인분당선 복정역 더블역세권 + 잠실 10분 컷, 강남 20분 컷.”
BAD: “위례신도시 하위 호환.”
•시흥거모지구 대방 엘리움 더 루체 1·2차 ★★★★(4/5)
GOOD: “택지지구 + 분상제 조합으로 1억 원 수익 기대.”
BAD: “소셜믹스 + 공공·민간임대 + 신혼희망타운 3중 압력.”
•송천 아르티엠 더 숲 ★★★(3/5)
GOOD: “전주 지역 완판 흐름 속, 특히 선호도 높은 송천동1가 공급.”
BAD: “전북 최상급지 에코시티보단 못함.”
•울산다운2지구 유승한내들 에듀포레 ★(1/5)
GOOD: “산 좋고, 물 좋음.”
BAD: “울산 사람들은 원래 매연 내뿜는 도시를 좋아함.”
⚡[무순위] 11월 24일 | 17가구⚡
•인천 힐스테이트 숭의역 ★★★(3/5)
GOOD: “수인분당선 숭의역에 꼭 붙어 있는, 리얼 역세권.”
BAD: “미추홀구 분양 물량이 너무 많음.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
분양대상 제외자
재개발·재건축 조합원이지만 처음부터 새 아파트를 받을 자격이 없는 사람입니다. 불법 증축이 있거나 땅지분이 너무 적거나, 조합비를 안 냈거나, 사업 발표 후 너무 늦게 집을 산 경우가 많습니다. 본인 의사와 관계없이 분양 대신 감정가로 돈만 받고 나가야 합니다.
분양신청 포기자
새 아파트를 받을 자격은 있었지만, 신청 기간에 스스로 신청하지 않은 조합원입니다. 원하는 평형이 없거나 분담금이 부담스러울 때 이런 선택을 합니다. 신청을 안 하면 자동으로 분양 대상에서 빠지고, 감정가로 돈만 받고 사업에서 나가게 됩니다.
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궁 산책 하기 좋은 나날.
사진 제공 | @hamseul_photo
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