서울 아파트, 달러로 사면 2% 할인?
- BOODING
- 13분 전
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서울 아파트
매매지수: 106.6 (▲0.18)
전세지수: 102.6 (▲0.14)
수도권 아파트
매매지수: 102.6 (▲0.10)
전세지수: 101.5 (▲0.12)
지방 아파트
매매지수: 99.3 (▲0.01)
전세지수: 100.2 (▲0.05)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
11월 24일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 고환율에 서울 아파트가 세일 중입니다.
► 외국인은 환율 효과로 2% 싸게 삽니다.
► 환율이 꺾여야 내 집 대출이자도 꺾입니다.
서울 아파트, 달러로 사면 2% 할인?
1470원 환율, 우리에겐 재앙이지만 외국인에겐 기회입니다. 달러를 손에 쥔 그들에게 서울 아파트는 지금 바겐세일 중이니까요.
외국인만 ‘블랙프라이데이’ 중
최근 5개월 새 서울 아파트값이 6% 오를 때(출처: KB부동산), 환율은 8% 뛰었습니다. 달러를 기준으로 보면 집값이 2% 싸진 셈이죠. 우린 대출 규제에 묶였는데, 외국인은 ‘환율 효과’를 누리며 쇼핑 중입니다. 그 결과 작년 말 국내 외국인 보유 주택이 사상 처음으로 10만 가구를 넘겼고요.
▸ 환율이 만든 아이러니
•내국인: 대출 규제 + 집값 상승 = “비싸서 못 사”
•외국인: 달러(+8%) & 위안화(+9%) = “어? 더 싸네?”
•큰손: 외국인 주택 10만 가구 돌파(수도권이 73%)
우린 왜 이 꼴?
“미국은 금리를 내렸는데 우린 왜?”라고 묻고 싶을 겁니다. 그 범인은 11월 말 현재 1476원대까지 치솟은 환율입니다. 여기서 금리까지 내리면 원화가치가 폭락해 환율 1500원을 뚫을 수 있거든요. 결국 한국은행은 환율을 방어하느라 고금리를 유지 중입니다. 외국인은 싸게 담고, 우린 이자만 더 내는 구조입니다.
▸ 내 이자가 안 내리는 이유
•금리차: 한국 2.5% vs 미국 4.0%, 1.5%p 차이
•주담대: 연 4% 중반, 1년 새 0.5%p 상승
•부담: 3억 원 대출 시 월 이자 12만 원 더 냄
일본이 보여준 미래
이웃 나라 일본을 볼까요. 지난 몇 년간 역대급 엔저에 외국인이 도쿄 맨션을 쓸어 담았습니다. 덕분에 도쿄 신축 맨션값은 1년 새 20% 폭등, 사상 최고치인 1억3300만 엔(약 12억5200만 원)을 기록했습니다. 서울도 같은 길을 갑니다. 내국인이 빠진 자리를 외국인이 메우고, 환율 효과가 가격을 떠받치는 버티기 장세. 집값 하락을 기다린다면, 환율부터 봐야 할 때입니다.
▸ 서울도 예외 아닌 이유
•도쿄: 집값 폭등에 여야 모두 외국인 규제 검토 중
•패턴: 통화 약세 → 외국인 유입 → 가격 상승
연말까지 문 닫아요
KB국민·신한·우리·하나은행이 연말까지 주택담보대출¹⁾ 창구를 사실상 닫습니다. 정부가 정한 연간 대출한도를 이미 33%나 초과했기 때문입니다. 이미 비대면·대면 접수 모두 막은 곳도 있습니다. 잔금대출이 막혀 입주하지 못할 수도 있으니, 내년 초까진 자금계획을 보수적으로 짜야 합니다.
¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.
올랐대, 내렸대, 뭐가 맞음?
같은 서울 아파트값을 두고 한국부동산원과 KB부동산은 “올랐다”, 부동산R114는 “내렸다”고 엇갈린 통계를 내놨습니다. 대출 규제로 서울 거래량이 800건대(11월)로 급감해 표본이 부족해진 탓입니다. “지금 일희일비하기보단 내년 상반기 실거래가 흐름을 봐야 한다”는 조언이 나옵니다.
“일단 받자” 보금자리론 오픈런
시중은행 대출이 막히자 정부표 주택담보대출인 보금자리론¹⁾으로 수요가 몰렸습니다. 지난 9월 공급액만 2조 원을 넘어 작년보다 6배 가까이 급증했습니다. ‘소득 7000만 원 이하’ 등 조건이 까다로워도, 집 살 돈 구할 데가 여기뿐이라 “일단 받고 보자”는 심리가 작용한 겁니다.
¹⁾ 보금자리론: HF가 운영하는 대표적 저금리 주택담보대출 상품입니다. 부부 합산 소득 7000만 원 이하(신혼부부 8500만 원, 1자녀 9000만 원, 2자녀 이상 1억 원 이하) 무주택자가 이용할 수 있습니다.
떼이면 바로 경매? 초강력 법안 등장
전월세계약 만료 후 2~3개월만 보증금을 안 줘도, 임차인이 바로 집을 경매에 넘길 수 있는 법안이 발의됐습니다(출처: 윤종오 의원실). 지금은 법원 판결까지 한세월인데, 이 절차를 없애 임차인 권리를 강화하잔 겁니다. 다만 임대인들은 “재산권 침해”라며 반발하고 있습니다.
고금리 롱런 확정?
한국은행이 기준금리¹⁾를 연 2.50%로 또 묶었습니다. 환율이 1470원대라 금리까지 내리면 원화 가치가 더 떨어질 수 있어섭니다. 내년 인하도 불확실합니다. 한국은행이 ‘인하 기조’란 표현을 ‘인하 가능성’으로 바꿨거든요. 당분간 고금리 흐름이 이어질 분위기입니다.
¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리를 말합니다. 이걸 올리면 시중은행의 금리도 오르고, 이걸 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다.
Q 광명 하안동 재건축, 신혼집으로 괜찮나요?
•가족구성원: 30대 초반 예비 맞벌이 부부
•현재 거주지: 경기도 광명시 하안동 소재 주택(전세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산/부채: 2억1000만 원(유동성 자금 1억 원 + 전세보증금 여분 7000만 원 + 현금 4000만 원) / 2억 원(전세대출)
•월수입: 700만 원(두 사람 합계)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 250만 원
•내 집 마련 희망 지역: 경기도 광명시 하안동
•내 집 마련 우선순위: 투자 > 상권 > 학군 > 교통 > 자연
•고민 내용:
-올해 말 결혼 예정인 30대 초반 예비부부입니다. 현재 광명시 하안동에서 전세로 거주 중이며, 실거주용 아파트 매수를 고민하고 있습니다. 광명 하안주공6단지와 8단지 20평대 매물을 중심으로 선택지를 좁히고 있습니다.
-6단지는 ‘초품아’ 입지에 더해 7단지와 통합 신탁 방식 재건축 추진으로 속도가 빠른 편이고, 대단지 프리미엄까지 기대돼 투자 측면에서 매력적으로 보입니다.
-반면 8단지는 패스트트랙 조합 방식으로 진행하지만 주거 환경이 조용하고 주차 여유도 있어 재건축 전까지 실거주 만족도가 높을 것 같습니다.
-다만 최근 발표한 광명시흥신도시 분양 일정을 고려하면 청약을 기다려야 하나 고민도 됩니다. 하지만 광명시 전입 이력이 짧고 청약가점도 낮아 당첨 가능성은 불확실한 상황입니다.
질문 1.
지금 하안주공6·8단지 중 한 곳을 매수할지, 광명시흥신도시 청약에 도전할지, 3기 신도시 공급 시점을 기다릴지 고민입니다. 광명 외에 수원·안양 등 다른 지역이 더 현실적인 선택인지도 알고 싶습니다.
질문 2.
매수하기로 결정한다면, 하안주공6단지(투자 중심)와 8단지(실거주 중심) 중 어느 단지가 더 적합하다고 보시는지 궁금합니다.
A 하안주공6단지로 하세요
매물 호가 차이가 크지 않다면 하안동 주공8단지보다 6단지를 택하시는 게 좋습니다. 조용한 주거 환경을 선호할 수 있지만 투자 관점에선 초등학교와 편의시설, 재건축 추진 속도가 더 크게 작용합니다.
실거주 환경에 치명적 문제가 없다면 투자 중심으로 판단하는 게 낫습니다. 하안주공6단지(1990년, 1260가구, 용적률 155%)와 8단지(1990년, 1680가구, 용적률 160%) 모두 대단지지만 입지는 6단지가 더 좋습니다.
집을 사고 나서 집값이 떨어지면 어떡하냐는 걱정이 많지만, 평균 주택 보유기간이 약 8년이라 10년 거주한다는 생각이면 중간 하락 구간은 크게 문제 되지 않습니다. 실거주 기반 장기보유 전략이 부동산의 장점입니다.
광명시흥지구를 포함한 3기 신도시 청약은 당첨 가능성부터 냉정히 볼 필요가 있습니다. 이미 하남 교산·남양주 왕숙·고양 창릉·부천 대장·인천 계양은 사전 청약이 진행됐고, 본청약은 2026년부터 나올 것으로 보입니다.
해당 지역 거주자에게 30% 우선 배정되고, 예비부부는 당첨 확률이 높지 않습니다. 생애최초 우선 조건도 자녀 수가 핵심이라 향후 자녀 계획이 있다면 확률은 올라갑니다.
광명시흥지구는 다른 3기 신도시보다 3~4년 진행이 늦어 빠르면 2028년, 시장 공급이 막히고 분양가 인상 이슈까지 고려하면 2030년 정도는 돼야 첫 분양이 가능할 것 같습니다.
당첨되면 좋지만 확률 자체가 높지 않고, 거주지가 광명이라 하남·남양주 같은 곳은 더 어려울 수 있습니다. 시간만 흘려버릴 가능성이 있어 현실적으로는 하안주공6단지 매수가 더 맞는 선택으로 보입니다.
만약 여러 사정으로 매수가 틀어지면 3기 신도시 청약은 계속 도전해보세요. 광명에 계속 살면 광명시흥신도시 거주자 우선 물량으로 한 번은 기회가 올 수 있습니다.
대신 공공분양은 점수가 아닌, 납입 총액 싸움입니다. ‘매월 25만 원’씩 꾸준히 넣으면, 훗날 청약에서 힘을 제대로 씁니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 12월 1일~12월 8일
•안양자이 헤리티온 ★★(2/5)
GOOD: “1호선 명학역 초역세권 + 규제 피한 만안구.”
BAD: “‘국평’ 12억 원대, 이 가격을 받아줄 수 있을까?”
•의왕시청역 SK VIEW IPARK ★★★★★(5/5)
GOOD: “내년 개통 인동선 코앞, ‘국평’ 9억 원대면 훌륭함.”
BAD: “근데 의왕은 왜 투기과열지구일까?”
•화성 남양뉴타운 우미 린 에듀하이 ★★★★(4/5)
GOOD: “‘국평’이 4억 원대 중반.”
BAD: “동탄신도시 라인은 아님.”
•시티오씨엘 8단지 ★★★(3/5)
GOOD: “계약금 5% + 비규제지역 인천.”
BAD: “이 동네, 분양 참 많네.”
•인천 검단신도시 AB13블록 호반써밋Ⅲ(본청약) ★★★★★(5/5)
GOOD: “인천1호선 아라역 역세권 + 검단신도시 메인 지역.”
BAD: “논밭 뷰, 좋다는 사람도 있긴 하겠지.”
•엘리프 세종 스마트시티 ★(1/5)
GOOD: “세종 5생활권 기대감.”
BAD: “세종도 ‘국평’ 6억 원대, 입지·가격은 스마트해 보이지 않음.”
⚡[불법행위 재공급] 12월 1, 2일 | 3가구⚡
•청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 ★★★★★(5/5)
GOOD: “분양가 10억 원 + 시세 10억 원.”
BAD: “30여만 명 청약 예상.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
드롭오프존
호텔 로비처럼 아파트 동 출입구 앞에 차를 잠깐 세워 타고 내릴 수 있게 만든 공간입니다. 보통 필로티나 지붕 아래 있어서 비나 눈이 와도 우산 없이 승하차할 수 있습니다. 요즘 신축 단지는 학원 차량 대기 공간인 ‘키즈 스테이션’과 연결해 필수로 넣는 추세입니다. 어린 자녀 둔 부모에겐 천지 차이입니다.
광폭주차장
기존보다 폭을 넓게 만든 주차 공간입니다. 2019년 법 개정으로 일반 주차 칸이 2.3m에서 2.5m로 늘었는데, 광폭은 보통 2.6m 이상입니다. 10cm 차이 같지만 체감은 큽니다. 요즘 차들이 워낙 커서 좁은 주차장은 내릴 때마다 숨을 참아야 하는데, 광폭은 그럴 필요가 없습니다. ‘문콕’ 스트레스도 줄고요.
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어젠 종일 노란 카펫 위를 걸었지.
사진 제공 | @film_batixxi
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