고신용자가 저신용자보다 고금리

서울 아파트

매매지수: 106.8 (▲0.17)

전세지수: 102.7 (▲0.14)

수도권 아파트

매매지수: 102.7 (▲0.10)

전세지수: 101.6 (▲0.11)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (▲0.02)

전세지수: 100.3 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

12월 1일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 신용점수 900점인데도 이자는 더 비쌉니다.

► 두 가지 정책이 동시에 꼬여 작동해섭니다.

► 그래도 한도는 고신용자에게 먼저 열립니다.

고신용자가 저신용자보다 고금리 

상식이 뒤집혔습니다. 신용점수가 900점이 넘는데도 은행 이자는 더 비쌉니다. 리스크가 낮은데 비용은 더 냅니다. 대체 왜요? 

고신용자가 235만 원 더 냄

지난 10월 신한은행 주택담보대출(주담대) 이자는 고신용자(1등급) 4.14%, 저신용자(6등급 이하) 3.67%였습니다. 5억 원을 빌리면 고신용자가 연 235만 원을 더 내는 셈입니다. 하나은행 마이너스통장은 격차가 더 컸습니다. 고신용자가 1%p 넘게 더 냈습니다.

▸ 뒤집힌 금리표 

•신한은행 주담대: 고신용 4.14%, 저신용 3.67%

•하나은행 신용대출: 고신용 4.58%, 저신용 3.44%

•5대 시중은행 공통: 주담대는 고신용이 더 비쌈

왜 이런 판이 나왔을까

정부가 동시에 두 가지 정책을 밀어붙였기 때문입니다.

• 저신용자(금리 인하): ① 정부가 “서민 살려라” 하며 저리 정책대출을 대거 풂 ② 싼 이자 상품이 전체 통계에 섞여 들어 평균 금리를 끌어내림

• 고신용자(금리 인상): ① 정부가 “빚 줄여라” 하며 가계부채 총량 규제를 걺 ② 은행이 대출 수요를 꺾으려고 고신용자 가산금리만 콕 집어 올림

진짜 게임은 ‘한도’ 

억울하다고요? 그래도 신용을 놓치면 끝입니다. 금리는 잠깐, 한도는 평생이거든요. 저신용자는 금리가 떨어져도 LTV·DSR 규제에 막힙니다. 서울 집은 결국 고신용자 몫이고요. 지금 비싼 이자요? ‘대출 실행권’ 비용입니다. 금리가 잡히면 갈아타면 됩니다.

▸ 신용점수를 지켜야 하는 이유

•한도: 고신용자만 LTV·DSR 최대 한도 가능 

•착시: 저신용 금리 하락은 정책대출 효과 

•전략: 한도 확보 후 금리 정상화되면 대환

보증금 받자마자 상환! 

이달부터 전세사기 피해자가 보증금을 돌려받으면 은행 대출부터 갚아야 합니다(출처: 주택도시기금대출). 약관이 바뀌었기 때문입니다. 전엔 정해진 순서가 없어 피해자가 자금을 융통할 여지가 있었지만, 앞으론 ‘은행 전세대출 우선 상환 → 남은 돈으로 정책대출 상환’ 순서를 지켜야 합니다. 은행 금리가 더 높아 먼저 갚는 게 유리하긴 합니다.

월세 비싸도 서울로 몰리는 이유?

2023년 기준 지방 청년이 수도권으로 오면 월급이 평균 22.8% 올랐습니다(출처: 국가데이터처). 지방에 남을 때 상승률(12.1%)보다 2배 가까이 높았습니다. 여성은 25.5% 올라 증가 폭이 더 컸고요. 소득이 보장되면 살인적 주거비를 감당하더라도 서울로 올라온다는 얘기가 나옵니다.

이젠 집배원이 빈집 체크

정부는 우체국 집배원을 통한 빈집 확인 시범 사업을 추진합니다(출처: 국토교통부). 지금까진 전기·수도 사용량으로 추정했습니다. 정확도는 51%에 그쳤고요. 이제 집배원이 우편함 등을 직접 확인합니다. 우선 경기 광주와 경북 김천 등 579곳에서 시범 운영합니다. 그 결과를 보고 전국 확대를 검토합니다.

낙찰률 31% → 33.6%

10·15 대책¹⁾ 이후 서울 아파트 신건 낙찰률이 33.6%까지 튀었습니다(출처: 지지옥션). 6월 31%보다 속도가 더 붙은 흐름입니다. 토지거래허가구역처럼 규제를 비껴가는 경매에 수요가 몰렸고, 감정가 이상 낙찰도 늘고 있습니다. 경매가가 오르면 일반 매매 호가도 함께 움직인다는 풀이입니다.

¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 시장 과열을 막기 위해 주택담보대출 한도를 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 낮췄습니다.

주담대 금리, 왜 오름? 

한국은행이 4회 연속 금리를 동결했지만, 은행 주택담보대출¹⁾ 금리 상단은 연 5.62%까지 올라갔습니다(출처: KB국민은행). 2년 만에 최고치입니다. 은행이 돈을 빌려오는 수단인 은행채 금리가 뛰었고, 연말 총량 관리까지 겹친 탓입니다. 생활안정자금 대출도 막히는 등 대출 한파가 거셉니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

〈수도권〉

•서울 고급 주택 가격 1년 새 25% 급등, 세계 2위 기록

•서울 강남 4구·마용성 아파트 증여 2077건, 국세청 전수조사 착수

•서울 ‘지주택’ 점검 결과, 자금 횡령 등 65건 부정행위 적발

•강동 ‘고덕아르테온’ 외부인 통행 시 ‘질서유지부담금’ 부과 논란

•광진 ‘자양5구역’ 전국 최대 규모 600면 임시 주차장 조성 추진

•성북·강북·마포 등 모아타운 6곳 확정, 총 8478가구 공급 계획

•송파 ‘잠실르엘’ 전용면적 84㎡ 입주권 48억 원, 한 달 새 8억 원 폭등

•양천 ‘목동1~3단지’ 정비구역 지정

•영등포 문래·양평·당산 준공업지역 용적률 400% 상향, 재건축 기대

•은평 ‘불광5구역’ 2425가구 규모로 재개발 추진

•종로 ‘북촌’ 3분기 상가 공실률 9.1% → 1.9%로 급락

•성남 수정·중원, 국토부에 규제지역 해제 요청

•성남 야구 전용 구장 설계 착수, 2026년 하반기 착공 목표

•시흥 배곧~월곶 잇는 324m 보도교 건립 추진

•이천 미분양관리지역임에도 12월 1300가구 추가 분양 예고

•포천 GTX-G 노선, 국가철도망구축계획 반영 건의

•수도권 12월 1만2467가구 입주, 전세난 진정 기대

•1기 신도시 선도지구 8곳, 도시계획위 심의 거쳐 재건축 구역 지정

〈지방〉

•부산 아파트값 6주 연속 상승

•울산 KTX 역세권 미래형 자족도시 ‘뉴온시티’ 착공

•대전 ‘관저4지구’ 개발 30년 만에 본격화

•춘천 춘천역 일대 역세권 개발사업 예비타당성조사 통과

•진주 흉물 방치 ‘옛 영남백화점’, 행정복지센터로 재탄생

•제주 부동산경매 낙찰률 20%대, 침체 여전

〈해외〉

•미국 9월 계약 취소 매물 8만5000건으로 8년 만에 최다, 70%가 60일 넘게 안 팔린 매물

•미국 뉴욕 부동산 2026년 거래량 2022년 이후 최고치 전망, 매물 증가와 금리 완화로 매수 속도 빨라지지만 임대료는 공급 부족으로 계속 상승 예상

•미국 100대 도시 중 22곳에서 내년 집값 하락 전망, 플로리다 ‘케이프코럴–포트마이어스’ -10.2%로 가장 큰 조정 예상

•중국 홍콩 센트럴 A급 오피스 임대료, 전월 대비 0.1% 오르며 2022년 이후 첫 상승

•사우디아라비아 유네스코 세계유산 디리야 유적, 630억 달러 규모 초대형 부동산개발 프로젝트에 트럼프 일가 참여 검토

•영국 노스요크셔 스킵턴 ‘가장 행복한 도시’ 1위 선정, 평균 집값은 32만6093파운드(약 6억4000만 원)로 전국 평균보다 낮은 수준

•일본 2027년부터 외국인 부동산 취득 시 국적 신고 의무화 추진

•일본 부모 세대와 자녀 세대가 한 건물에 사는 2세대 주택 거주자 90%가 만족, 부모 사후 87%는 자녀·손주가 이어 쓰는 흐름

•일본 도쿄 23구 30㎡ 이하 1인용 맨션·아파트 월세 16개월 연속 상승, 평균 10만 엔(약 94만 원) 기록

서울 땅따먹기의 역사 2: 강북 족보 파기

강남에 성동이 있었다면, 강북엔 도봉이 있었습니다. 도봉은 노원·강북을 낳았고, 구로는 금천을 떼어줬죠. 강북·서남권 족보를 펼칩니다.

① 도봉 → 노원(1988) → 강북(1995)

노원구는 원래 도봉이었습니다. 도봉·노원·강북이 전부 도봉구였죠. 한데 땅이 넓어 1988년 노원을 떼어내고, 1995년 강북까지 독립시켰습니다. 결과는 묘합니다. 도봉은 주거 중심의 차분한 분위기를 유지하는데, 노원은 상계·중계 신도시를 품으며 커졌거든요. 큰 애(노원)만 더 커진 셈입니다.

•1988년: 노원구 분리(상계·중계 개발) 

•1995년: 강북구 분리 (구도심 독립)

② 구로 → 금천(1995)

구로공단의 역사를 품은 구로구. 인구가 급증하자 1995년 남쪽을 떼어내 금천구를 만들었습니다. 행정은 갈라졌지만 둘은 여전히 한 몸입니다. 구로디지털과 가산디지털을 묶어 ‘G밸리’로 부르니까요. 최근 신안산선 호재로 동생(금천)이 형(구로)을 맹추격하는 중입니다. 

•1995년: 구로구 → 금천구 분리 

•캐릭터: 구로(IT·게임) + 금천(패션·아울렛)

③ 서대문 → 은평(1979)

은평은 원래 서대문의 일부였습니다. 1979년 통일로 개발과 함께 떨어져 나왔죠. 서대문이 신촌·이대 상권을 챙기는 동안, 은평은 오래 외곽 취급을 받았습니다. 하지만 최근 GTX-A가 판을 뒤집고 있습니다. 낡은 상권보다 교통 뚫린 신주거지가 서북권의 힘을 가져오는 중입니다.

•1979년: 서대문구 → 은평구 분리 

•역전 카드: GTX-A 연신내역

신속통합기획

서울시가 기획부터 참여해 정비사업 인허가 속도를 5년에서 2년으로 압축하는 제도입니다. 공짜는 아닙니다. 임대주택이나 공공시설 같은 기부채납을 더 내놓으라는 청구서가 붙습니다. 빨라진 만큼 탈도 많습니다. 공공 기여 비율을 두고 주민끼리 편 갈라 싸우거나, 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 꽁꽁 얼어붙기도 합니다.

모아타운

재개발이 어려운 낡은 빌라촌을 묶어 아파트단지로 만드는 사업입니다. 노후도 기준이 낮아 빌라의 마지막 비상구로 통합니다. 하지만 꾼들이 미리 지분을 쪼개놔 사업성이 엉망인 곳이 많아, 지정은 쉬워도 완공까진 산 넘어 산입니다. 권리산정일 확인 없이 덤볐다간, 현금만 받고 쫓겨나는 ‘청산 엔딩’을 맞을 수도 있습니다.

성북

낮에 그림자를 따라 걸었다. 

사진 제공 | @513f__1996