한두 번 대책으론 답 없음!

2025년 9월 16일
4분 분량

서울 아파트

매매지수: 103.9 (▲0.09)

전세지수: 101.3 (▲0.07)

수도권 아파트

매매지수: 101.2 (▲0.03)

전세지수: 100.6 (▲0.04)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (▼0.02)

전세지수: 99.9 (▲0.01)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

9월 8일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 대통령이 추가 규제를 예고했습니다.

► 한두 번 대책으론 투기를 못 잡는다는 겁니다.

► 실수요 보호책이 필요하단 주장도 나옵니다.

한두 번 대책으론 답 없음!

이재명 대통령이 ‘추가 부동산 대책’을 또 예고했습니다. 다만 돌아보면 대책이 늘어나는 만큼 청년에게 기회가 돌아간 건 아니었습니다.

추가 규제 카드 예고

이재명 대통령이 추가 규제 카드를 예고했습니다. “투기를 잡으려면 계속 대책을 낼 수밖에 없다”고요. 9·7 대책¹⁾ 발표 후 며칠 만입니다. 이번엔 갭투자를 직격했습니다. “돈을 빌려 전세 끼고 집을 사는 관행이 청년의 내 집 마련 기회를 박탈했다.”

▸ 대통령 발언 핵심

• “한두 번 대책으론 답 안 나옴.”

• “부동산 투기가 국가경제 발전에 걸림돌.”

• “부동산에 몰린 돈이 첨단산업으로 가야 함.”

• “투자는 부동산이라는 생각은 끝나가고 있음.”

¹⁾ 9·7 대책: 2025년 9월 7일 발표한 주택공급·금융 대책으로, 도심 정비·공급 보완과 전세·주담대 보증·한도·DSR 등 대출 규제를 강화한 조치입니다.

과거 정권 데자뷔?

과거에도 대책은 많았습니다. 문재인 정부에선 스물일곱 차례나 나왔죠. 한데 임기 내 서울 아파트값은 62% 올랐습니다(출처: KB부동산). 왜 안 먹힌 걸까요? 시장 분석은 간단합니다.

▸ 반복 대책, 왜 안 먹힘?

•공급 시차: 대책은 즉시, 공급은 2~3년 후

•풍선효과: 규제지역 → 비규제지역으로 수요 이동

•대책 피로감: 시장이 규제 패턴 학습

대책 많음 vs 기회 적음

한편 대책이 늘어나는 동안 청년 기회는 오히려 줄었습니다. 30대 주택 소유자는 2021년 164만7000명에서 2023년 148만 명으로 2년간 16만7000명 줄었거든요(출처: 박용갑 의원실). 부동산 대책이 늘수록 정작 청년 기회는 줄어드는 아이러니입니다. 이에 실수요 보호책이 필요하다는 주장이 나옵니다.

▸ 청년의 기회, 왜 줄었을까?

•구매 보증 축소: 정책금융 줄어듦(2021~2023년)

•전세 보증 확대: 전세사기 후 반환보증 강화(2021~2023년)

•앞으론 더 힘듦: 6·27, 9·7 대책으로 대출 규제 누적

집값 상승 26%는 금리인하 때문

한국은행이 올 상반기 서울 집값 상승분의 26%는 금리인하¹⁾, 나머지 74%는 공급·규제·심리 때문이라고 했습니다. 작년부터 1년간 기준금리를 1%p나 내렸는데 정작 소비·투자는 꿈쩍 않고, 집값만 쑥 올랐다는 겁니다. 불확실성 앞에 소비와 투자는 멈칫했다는 겁니다.

¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리를 말합니다. 이걸 올리면 시중은행의 금리도 오르고, 이걸 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다.

서울 5주 만에 오름폭 확대

서울 아파트값이 5주 만에 오름폭을 키웠습니다(출처: 한국부동산원). 하필 정부가 135만 가구를 착공하겠다는 9·7 대책을 발표한 직후라 더 눈길을 끕니다. 특히 성동(0.27%), 마포(0.17%), 용산(0.14%) ‘마용성’ 삼형제가 선두에 섰고, 강남구도 0.15% 올랐습니다.

59㎡가 84㎡ 4년째 눌러

민간분양¹⁾에서 전용면적 59㎡(25평)가 ‘국평’ 84㎡를 4년째 눌렀습니다(출처: 리얼하우스). 올해 전국 기준 59㎡ 평균 경쟁률은 19.2 대 1, 84㎡는 5.5 대 1입니다. 수도권은 격차가 더 심해 28.3 대 1 vs 4.8 대 1. 초기 자금 부담이 덜한 소형 쪽에 손이 더 가고 있습니다.

¹⁾ 민간분양: 공공기관(LH 등)이 아닌 일반 건설회사 등이 직접 집을 지어 분양하는 걸 말합니다.

공적주택 110만 가구 시작

정부가 윤석열 정부의 공공주택 브랜드 뉴:홈¹⁾을 접습니다(출처: 국토교통부). 대신 이재명 대통령 공약인 공공주택과 공공지원민간임대 등 ‘공적주택 110만 가구'로 방향을 틉니다. 이 대통령이 경기도지사 시절부터 밀던 토지임대부주택도 대거 늘어날 전망입니다.

¹⁾ 뉴:홈: 윤석열 정부의 공공분양 브랜드로, 나눔·선택·일반형으로 아파트 50만 가구를 5년간 공급하는 계획입니다.

고양 창릉, 2년 일찍 착공

LH가 3기 신도시 고양 창릉지구 착공을 2년 앞당깁니다. 2028년 이후 예정된 8000가구를 2026~2027년에 시작, 2028년 전 착공 물량을 1만3800가구로 늘립니다. 교통·학교 같은 기반시설도 같이 당겨 짓는 방안을 검토 중입니다. 9·7 대책 이후 급한 불부터 끄자는 심산입니다.

〈수도권〉

•서울 아파트값 32주 연속 상승

•서울 아파트 전셋값 31주 연속 상승

•서울 7월 중순 이후 혼인신고 부부에게 100만 원 지급

•서울 ‘소규모 재건축’ 3년간 8000가구 추가 공급 추진

•강남 ‘자곡·세곡·수서동’ 6억 원 대출 제한 반사이익

•관악 ‘신림8구역’ 2257가구로 재개발 추진

•광진 ‘워커힐1단지’ 민간 자율 재건축 추진위 승인 1호 선정

•노원 ‘상계·중계·하계동’ 재건축 마스터플랜 공개, 10만 가구 자족도시 기대

•도봉 정비사업 이주대책 가동, 관내 이주 시 중개수수료 20% 감면

•동작 ‘다자녀가구’ 재산세 100% 감면 추진

•영등포 ‘신길우성2차’·‘우창’ 1212가구로 통합 재건축 추진

•광명 재건축·재개발조합 4곳과 국공립 어린이집 설치 협약

•화성 비행안전구역 고도 제한 완화로 동부·남부권 개발 탄력 기대

•인천 송도국제도시 103층 타워 건립 위한 비행 안전성 검증 시작

•인천 ‘구월2지구’ 토지거래허가구역 1년 연장

〈지방〉

•부산 ‘사직야구장 재건축’ 전문가 자문단 위촉

•강릉 신혼부부 주거자금 대출이자 최대 300만 원 지원(신청: ~9월 26일)

•보성 월세 1만 원 ‘전남형 만원주택’ 건립 추진

•전북 ‘새만금공항’ 기본계획 취소 판결에도 정상 추진 전력

•울주 덕하지구 토지구획정리사업 27년 만에 완료

•제주 주택임대차계약 QR코드 즉시 신고제 도입

〈해외〉

•미국 2분기 흑인 가구 주택 보유율 43.9%로 2021년 말 이후 최저, 높은 실업률과 정부·민간 고용 축소가 원인

•미국 8월 주택 압류 3만5697건, 고금리와 가계 재정 부담으로 전년 대비 18% 증가

•미국 8월 맨해튼 고급 임대주택 공급 감소로 선택지 줄며 중위 임대료 1만500달러(약 1400만 원) 기록

•미국 오픈AI 샘 올트먼, 4900만 달러(약 680억 원) 하와이 초고가 주택 매각 추진

•영국 런던 주택 구매 수요 많은 지역 TOP 5_1위 도크랜즈(평균 55만 파운드), 2위 해크니(67만 파운드), 3위 이즐링턴(81만 파운드), 4위 서턴(49만 파운드), 5위 월섬스토(53만 파운드) 순

•인도 주택 가격 상승세 예상보다 가팔라, 저가 주택 1000만 채 부족으로 다수는 비싼 임대에 머무는 실태, 부유층 수요는 확대

•뉴질랜드 주택 가격 상승세 둔화, 경기침체와 실업률 증가로 수요 위축

•일본 국민 66% 재난 대비 필요성 인식하나, 20%는 비축품 보관 어려움 호소

•일본 수도권 신축 소규모 목조 단독주택 평균가 5645만 엔(약 5억3200만 원), 3개월 만에 상승

84㎡는 어쩌다 ‘국평’이 됐을까?

국민평형이라 불리는 전용면적 84㎡. 다들 당연하게 쓰는데, 왜 하필 84㎡일까요?

1973년의 계산법 📏

1970년대 정부는 고민했습니다. 국민에게 얼마나 큰 집을 지어줄까? 답은 간단했습니다. 1인당 5평씩 주자. 당시 평균 가구원은 5명, 1인당 5평씩 배정하니 총 25평이 됐죠. 이를 제곱미터로 바꾸면 82.64㎡. 이게 애매하다 싶어 85㎡로 맞췄습니다. ‘국민주택규모(국민평형)’는 이렇게 시작됐습니다.

25평인데 왜 32평? 🏠

사실 전용면적 84㎡는 실평수로 25평 남짓입니다. 한데 시장에선 다들 ‘32평형 아파트’라고 부릅니다. 이유는 간단합니다. 발코니와 복도, 계단 같은 공용면적을 얹으니 105㎡, 즉 32평이 나오기 때문입니다. 전용면적은 84㎡, 분양은 32평대. 지금도 곧잘 혼용해 쓰는 대표적 이중장부입니다.

기준선의 무서운 힘 💰

85㎡는 단순한 숫자가 아닙니다. 이 선 하나가 세금과 청약을 갈라놓으니까요.

•취득세: 85㎡ 이하면 농어촌특별세 0.2% 감면

•청약: 85㎡ 이하는 가점제 75%, 초과는 30%

•대출: 규제지역 LTV도 평형별 차등

그래서 설계도면엔 84.99㎡ 아파트가 줄줄이 등장합니다. 최고급 아파트도 84㎡에서 멈춰서고요. 1㎡ 차이에 따라 내야 할 세금이 확 달라지거든요.

59㎡는 새로운 국평? ⚡

최근 ‘국평’이 외면받고 있습니다. 1·2인가구가 60%를 넘어섰고, 20·30대는 수도권에서 소형 평형으로 몰리고 있습니다. 실제 전국 청약 경쟁률도 59㎡가 84㎡를 앞지르고 있죠. 1973년엔 5명이던 평균 가구원 수는 2024년 기준 2.2명까지 떨어졌습니다. ‘국평’은 이미 59㎡로 넘어간 걸지도 모릅니다.