하반기 1만2000가구, 진짜 알짜는?

수도권 아파트

매매지수: 101.1 (▲0.04)

전세지수: 100.4 (▲0.01)

지방 아파트

매매지수: 99.4 (▼0.02)

전세지수: 99.8 (■)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

7월 28일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 수도권에 공공분양 1만2000가구가 쏟아집니다.

► 입지와 가격을 다 잡은 단지는 따로 있습니다.

► 대출 한도 축소로 현금 준비는 필수입니다.

하반기 1만2000가구, 진짜 알짜는?

수도권에 공공분양이 쏟아집니다. 민간분양 가격이 치솟자 공공분양이 대안으로 떠올랐습니다. 오늘 부딩은 ‘수도권 공공분양: 하반기 1만2000가구, 진짜 알짜는?’에 대해 다룹니다.

하반기 1만2000가구, 진짜 알짜는?

1만2000가구 중 눈길이 가는 곳은 다섯 곳입니다. 하지만 숫자에 속으면 안 됩니다. 이미 사전 청약 물량이 빠진 데다, 본청약에선 분양가가 더 오를 수도 있기 때문입니다. 실제로 최근 남양주 왕숙에선 본청약 분양가가 사전 청약보다 22.5%(약 8000만 원) 뛰기도 했습니다.

▸ 지역별 주요 단지 특징

남양주 진접2(A-7)

•일정: 9월

•물량: 405가구

•사전 청약가: 3억1000만 원(55㎡ 기준)

•특징: 수도권 4·9호선 연장 예정

남양주 왕숙(B-17)

•일정: 11월

•물량: 499가구

•사전 청약가: 5억2000만 원(84㎡ 기준)

•특징: 59㎡, 74㎡, 84㎡ 등 선택의 폭 넓음

인천 영동(A24)

•일정: 12월

•물량: 638가구

•사전 청약가: 3억4000만 원(84㎡ 기준)

•특징: 인천공항과 가까움

마곡지구(10-2)

•일정: 12월

•물량: 381가구

•사전 청약가: 3억1000만 원(건물만, 59㎡ 기준)

•특징: 토지는 임대, 건물만 분양(토지임대부분양) 구조

과천 주암(C1)

•일정: 12월

•물량: 120가구

•사전 청약가: 8억8000만 원(84㎡ 기준)

•특징: 서초구와 맞닿은 입지

공공분양의 장단점?

공공분양은 LH 같은 공공기관이 시행하는 분양입니다. 가장 큰 장점은 ‘가격’. 분양가상한제¹⁾ 적용 단지로 주변 시세보다 10~20% 저렴합니다. 다만 전매제한기간이 있어 일정 기간 못 팔고, 청약 조건도 까다로운 편입니다.

▸ 공공분양 당첨 확률을 높이는 TIP

•거주지역 우선: 해당 지역 거주자에게 우선 공급

•청약통장 관리: 2년 이상 + 24회 납입 필수

•무주택 기간: 길수록 청약가점에 유리

•특별공급 활용: 신혼·생애최초·다자녀 등 조건 맞으면 신청

¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 2025년 1월 현재 서울 강남 3구와 용산구, 3기 신도시 같은 공공택지 등에서 분양하는 아파트에 이를 적용합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.

대출만 믿어도 될까?

공공분양이라고 안심하긴 이릅니다. 분양가는 낮지만, 잔금 단계에선 현금이 더 필요할 수 있어섭니다. 전엔 “디딤돌대출이면 충분하다”는 분위기였지만, 6·27 대책 이후 디딤돌·보금자리대출 한도가 줄고, 수도권에선 잔금대출까지 제한되며 대출만으론 부족해졌습니다. 청약 전, 대출한도부터 확인해야 합니다.

▸ 달라진 디딤돌대출 한도

•신혼부부: 4억 원 → 3억2000만 원

•생애최초: 3억 원 → 2억4000만 원

•일반 가구: 2억5000만 원 → 2억 원

※ 토지임대부분양 등 별도 대출이 적용되는 단지는 이와 다를 수 있습니다.

미리내집 485가구 입주자 모집

서울시가 8월 11일부터 이틀간 신혼부부 대상 장기전세주택 미리내집¹⁾ 485가구 입주자를 모집합니다(출처: 서울시). 전세보증금은 동작 힐스테이트 장승배기역(44㎡) 3억3228만 원부터, 강남 청담르엘(49㎡) 7억7298만 원까지며, 시세의 80% 수준으로 최대 20년까지 거주할 수 있습니다.

¹⁾ 미리내집(장기전세Ⅱ): 주변 시세의 약 70~80% 수준 전세금에 최장 20년간 거주할 수 있는 주택입니다. 2자녀 이상 출산 시, 우선매수권이 부여돼 시세보다 저렴하게 해당 주택을 분양받을 수 있는 기회가 생깁니다.

전세대출 연체해도, 1인만 책임

부부가 함께 책임지던 전세대출 연대보증이 사라집니다(출처: SBS biz). HF(한국주택금융공사)가 ‘부부 연대보증’ 제도를 없앴기 때문입니다. 앞으로는 소득을 합쳐도, 상환 책임은 대출받은 사람 1인에게만 갑니다. 소득 합산은 그대로, 연대보증만 사라진 겁니다.

서울보다 4.7% 적은 경기 전세

경기 아파트 전세 매물이 2만2450건으로 2022년 7월 이후 최저치입니다(출처: 아실). 집을 사고 바로 전세를 놓는 ‘소유권이전 조건부 전세대출’을 막은 영향이란 분석입니다. 경기도 인구는 1370만 명으로 서울보다 400만 명 많지만, 전세 매물은 오히려 4.7% 적습니다(서울 2만3562건).

신고가 66.1%, 역대 최대

6·27 대책¹⁾ 한 달 만에 수도권 아파트 거래가 72.5%나 줄었습니다(출처: 집토스). 비수도권(39.9%)보다 1.8배 더 빠진 겁니다. 20억 원 초과 고가 아파트 거래도 85.8% 줄었지만, 신고가 비율은 66.1%로 역대 최고치를 경신했습니다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 더 확실해지고 있습니다.

¹⁾ 6·27 대책: 2025년 6월 27일 발표한 대출 제한 규제로, 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한한 조치입니다. 집값 상승 기대에 ‘빚투’ 수요가 다시 늘자, 이를 억제하기 위해 시행했습니다.

“지주택은 준사기”

김윤덕 국토교통부 장관이 인사청문회에서 지역주택조합¹⁾은 “거의 준사기”라며 폐지를 시사했습니다. 이재명 대통령 지시로 이미 실태조사도 시작했습니다. 참고로 서울 지역주택조합 118곳 중 착공률은 11.9%, 전국 618곳 중 절반은 여전히 모집 단계에 머물러 있습니다.

¹⁾ 지역주택조합(지주택): 주민이 조합을 만들어 함께 땅을 사서 아파트를 짓는 방식입니다. 재개발·재건축은 기존 집주인이 조합을 꾸려 자기 땅에 짓는 반면, 이 방식은 처음부터 땅을 사야 해 해당 지역 땅 주인들과 협의가 꼭 필요합니다. 이 과정에서 사업이 무산되기도 합니다.

〈수도권〉

•서울 아파트값 상승률 5주 연속 하락

•서울 주택 증가율 0.5%로 60년 만에 최저

•강남 ‘압구정3구역’ 3조 원 규모 땅 소유권 논란

•강서 ICAO 고도제한 기준 개정에 기대

•금천 ‘1인 취약가구’에 대형폐기물 내려드림 서비스 지원

•서초 ‘반포주공1단지 1·2·4주구’ 조합원에게 분양가 40% 할인 허용

•서초 ‘한신서래·궁전·동궁’ 통합 재건축 시동

•성북 ‘돈암6구역’ 900가구로 재개발 추진

•양천 ‘목동 재건축’ ICAO 고도제한 기준 개정에 주민 반발 본격화

•수도권 6월 오피스텔 계약 10건 중 7건이 월세

•경기 청년·신혼부부 결혼자금 100만 원 지원(신청: ~8월 29일)

•파주 ‘서패동 메디컬클러스터’ 내 종합병원 유치 기반 마련

〈지방〉

•부산 아파트값 하락 폭 둔화

•부산 준공 후 미분양 2663가구로 4년 11개월 만에 최다

•대구 준공 후 미분양 3824가구로 전월 대비 20가구 감소

•광주 상반기 아파트 거래량 증가, 하락 폭 축소

•세종 2분기 집합상가 수익률 -0.16%로 전국 유일 마이너스

•강원 ‘제2경춘국도’ 연내 발주

〈해외〉

•미국 ‘트럼프 관세’로 단독주택 평균 가격 7885달러(약 1090만 원) 상승 전망

•미국 워싱턴DC ‘연방공무원 대량 해고’ 여파로 6월 주택 매물 22.7% 급증

•미국 ‘스타터홈(입문형 주택)’ 6월 판매량 4% 증가, 가격은 3% 상승

•미국 주요 50개 대도시 중 14곳에서 작년 대비 집값 하락, 오클랜드 6.8% 급락 선두

•중국 억만장자들 ‘상하이 럭셔리 호텔’ 매입 러시, 희소가치 투자 전략

•중국 홍콩 쪽방 임차인 70% “임대료 5% 이상 인상 못 견뎌” 응답

•영국 임대인 58.5% ‘지난 12개월간 임대료 인상’, 73%는 만실 유지

•일본 ‘집 전체 냉난방 설치’ 만족도 95%, 미설치 대비 25%p 높아

•일본 대도시권 오피스 28.7% ‘회의실 부족’ 호소, 16.4%는 확장 계획

피·마피·무피, 대체 뭔 소리?

대출 규제로 분양권 시장에 마피·무피 같은 각종 피 용어가 쏟아지는 요즘, 헷갈리는 표현 한 번에 톲아보기.

피(+P) 📈

•뜻: 프리미엄의 줄임말. 분양가보다 비쌀 때 붙는 웃돈

•예시: 분양가 5억 원 → 거래가 6억 원 = 피 1억 원

•조건: 입지 좋고 분양가가 낮으면 경쟁이 붙으며 생김

무피(무P) ⚖️

•뜻: 프리미엄 없음. 분양가 그대로 넘기는 거래

•예시: 분양가 4억 원 → 거래가 4억 원 = 피 0원

•조건: 차익은 없지만, 빠르게 정리하고 싶을 때 나옴

마피(-P) 📉

•뜻: 분양가보다 싸게 팔아 손해 보는 경우

•예시: 분양가 3억 원 → 거래가 2억8000만 원 = 마피 2000만 원

•조건: 잔금을 못 내거나, 대출이 안 나와 급할 때

초피(초P) 🚀

•뜻: 청약 당첨 직후 붙는 프리미엄. 당첨만 돼도 웃돈 생김

•예시: 분양가 6억 원 → 당첨 직후 6억5000만 원 = 초피 5000만 원

•조건: 경쟁률 수십 대 1 이상 인기 단지에서 나옴

손피(손P) 🤝

•뜻: 계약금은 그대로, 손에 쥐는 돈만 받고 넘기는 거래

•예시: 거래가 5억 원인데 매도자는 3000만 원만 받는 조건 = 손피 3000만 원

•조건: 잔금·세금 부담 커서 손에 쥐는 돈만 남기려 할 때

Q 최근 분위기는?

A 6·27 대책 이후 분양권 시장은 대출이 막히면서 피보다 마피·무피가 많아졌습니다. 지금은 ‘얼마를 벌까’보다 ‘얼마를 덜 잃을까’가 더 중요해졌습니다.

수익형 부동산

월세처럼 매달 돈이 들어오는 부동산입니다. 직접 살지 않고, 임대로 수익을 얻는 구조죠. 상가, 오피스텔, 원룸 건물, 상가주택 등이 대표적입니다. 시세차익보다 월세 수입이 핵심이라, 은퇴자들이 선호합니다. 다만 공실이나 관리 문제가 생기면 수익이 줄 수 있어, 입지와 수요를 꼭 따져봐야 합니다.

임대 수익률

수익형 투자에서 가장 기본이 되는 지표입니다. 투자금 대비 월세 수입이 얼마나 되는지를 계산하죠. 보통 ‘연 임대료 ÷ 매입가 × 100’으로 따집니다. 예를 들어 3억 원짜리 오피스텔에서 월 100만 원을 받으면, 수익률은 약 4%입니다. 단순히 수익률만 보지 말고, 공실 가능성이나 지역 수요도 함께 봐야 합니다.

일몰

일몰을 기다리는 사람.

사진 제공 | @film_batixxi