상승폭 왜 다시 커짐?

수도권 아파트

매매지수: 101.1 (▲0.05)

전세지수: 100.4 (▲0.02)

지방 아파트

매매지수: 99.4 (▼0.03)

전세지수: 99.8 (■)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

8월 4일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 6·27 대책 6주 만에 상승폭이 커졌습니다.

► 인기 단지가 가격을 올렸기 때문입니다.

► 과거 규제는 보통 4개월이면 약발이 끝났습니다.

상승폭 왜 다시 커짐?

6·27 대책이 나온 지 6주 만에 서울 아파트값 상승폭이 다시 커졌습니다. 시장에선 “10월이 분수령”이라는 말이 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘6·27 대책 적응: 상승폭 왜 다시 커짐?’에 대해 다룹니다.

6주 만에 다시 ↑ 

서울 아파트값이 8월 첫째 주(4일 기준) 0.14% 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 전주 0.12%에서 더 뛴 겁니다. 0.14%라는 수치는 작아 보이지만, ‘역대 가장 강력한 대출 규제’로 불린 6·27 대책 발표 이후 6주 만에 오름폭이 커진 거라 시장은 주목합니다.

▸ 6·27 대책 이후 상승폭 변화

△6월 30일: 0.40% △7월 7일: 0.29% △7월 14일: 0.19% △7월 21일: 0.16% △7월 28일: 0.12% △8월 4일: 0.14%

[ ☑️ Check! ] 6·27 대책 이후 서울 아파트값은 줄곧 올랐습니다. 다만 오름세가 한동안 둔화했을 뿐이고, 이번 주에 그 상승폭이 조금 더 커진 겁니다.

상승폭 왜 다시 커짐? 

재건축, 학군·역세권 인기 단지가 가격을 올렸기 때문입니다. 특히 마포(0.11%→0.14%), 용산(0.17%→0.22%), 성동(0.22%→0.33%)의 상승폭 확대가 눈에 띕니다. “수요는 줄었지만, 선호 단지에선 오히려 거래가 붙었다”는 게 한국부동산원의 설명입니다. 여기에 대출 없이 사는 고가 주택 거래와 ‘공급부족’ 인식이 겹쳐 규제 약발이 더 빨리 약해졌다는 분석도 있습니다.

▸ 대출 규제 약발

•2019년 12·16 대책(15억 원 초과 주담대 금지)

→ 약 4개월 뒤 반등

•2020년 6·17 대책(규제지역 LTV 강화)

→ 약 3개월 뒤 반등

•주택산업연구원(민간기관)

→ “6·27 대책 효과, 길어야 3~6개월”

•한국개발연구원·국토연구원(국책기관)

→ “과열기 대출 규제 효과는 대체로 3~6개월” 

다음 카드는? 

10월이 고비입니다. 과거 대출 규제라는 댐은 보통 4개월 만에 금이 가기 시작했으니까요. 한데 이번엔 6주 만에 틈이 벌어졌습니다. 시장 시계가 정부보다 빠르게 도는 건 이번에도 다르지 않을 수 있습니다. 다만 추가 대책이 제때 나오면 흐름을 바꿀 여지는 남아 있습니다.

▸ 정부가 꺼낼 수 있는 다음 카드?

•3기 신도시 조기 공급: 분양 6개월 당김

•재개발·재건축 완화: 안전진단 3년→2년

•공공분양: 1만2000가구 + 연말 추가

40%는 본청약 포기

3기 신도시¹⁾ 남양주 왕숙 A1·A2블록 사전 청약 당첨자 40%가 본청약을 포기했습니다(출처: LH). 698명 중 422명만 신청, 일반공급은 227가구에서 503가구로 2배 늘었습니다. 포기율이 높은 이유는 왕숙지구 내 공급이 워낙 많고, GTX-B 역세권과 거리가 있기 때문이란 분석입니다.

¹⁾ 3기 신도시: 인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등 수도권 5대 핵심지구를 포함해 총 32만8000가구를 짓는 정부의 주택공급 정책입니다. 첫 입주 시기는 당초보다 지연된 2026년 12월입니다.

90% 넘으면 보증 거부

HF는 8월 28일부터 전세보증금과 기존 대출의 합이 집값의 90%(법인 80%)를 넘기면 전세자금보증 가입을 거부합니다(출처: HF). 정부도 전세대출과 정책대출에 DSR 적용을 검토 중입니다. 전세자금보증 가입 제한과 DSR 적용이 겹치면, 실수요자의 전세 구하기는 더 어려워질 수 있습니다.

14만 → 11만 → 10만 가구

2년 뒤 수도권 아파트 입주 물량이 10만 가구대로 줄 전망입니다(출처: 부동산R114). 올해 14만5237가구에서 2026년 11만1470가구, 2027년 10만5100가구로 예상됩니다. 서울은 4만6000가구에서 8803가구로 급감합니다. 도심 유휴 부지 활용, 고밀개발 등 공급을 늘리는 대책이 필요하다는 지적입니다.

10월 금리 인하?

미국 연준의 9월 기준금리¹⁾ 인하 가능성이 90%를 넘자, 한국은행의 기준금리 인하 기대가 커졌습니다. 하지만 서울 아파트값이 6·27 대책에도 불구하고 상승폭이 커지며 시장의 인하 전망이 8월에서 10월로 밀리는 분위기입니다. 한국은행 안팎에선 "집값이 꺾여야 인하할 수 있다"는 시각이 여전합니다.

¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리를 말합니다. 이걸 올리면 시중은행의 금리도 오르고, 이걸 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다.

230여 채 쇼핑, 외국인 49명 조사

국세청이 강남 3구 등에서 고가 아파트를 사고 세금을 안 낸 외국인 49명을 조사합니다. 탈세 추정 규모는 2000억~3000억 원, 보유 아파트는 230여 채로, 1인당 평균 4채 이상 갖고 있는 셈입니다. 이들은 대부분 해외 계좌 편법증여나 사업체 탈루 소득으로 아파트를 샀습니다.

〈수도권〉

•서울 ‘제2세종문화회관’ 설계 공모 실시

•강남 ‘압구정5구역’ 1401가구로 재건축 추진 

•광진 무주택 1인가구 청년, 최대 240만 원 월세 지원(신청: 8월 13일~21일) 

•노원 상반기 20대 아파트 매수 지역 1위 차지

•동작 ‘사당동 63-1’ 일대 859가구로 재개발 추진 

•동작 ‘흑석9구역’ 1540가구로 재개발 추진 

•서대문 ‘홍제3구역’ 620가구로 재건축 추진 

•서초 ‘서리풀 복합시설 개발사업’ 포스코이앤씨 여파로 공사 중단 

•성동 상반기 30대 아파트 매수 지역 1위 차지

•성동 ‘성수3지구’ 설계안 부적합 판정 

•송파 ‘마천4구역’ 1254가구로 재개발 추진 

•송파·성남·하남 ‘위례신도시’ 공동 학군 도입 주장 제기 

•양천 ‘목동4단지’ 2436가구로 재건축 추진 

•종로 ‘휴먼타운 2.0’으로 옥인동 47 일대 높이 완화, 주차장 확충 

•남양주 왕숙지구 첫 일반분양 경쟁률 19.8 대 1 

•남양주 별내선 개통 1년, 이용자 31% 증가

•성남 ‘분당신도시’ 대출 규제로 거래 95% 감소 

•인천 ‘송도 6·8공구’ 18홀 대중제 골프장 조성 추진

〈지방〉

•부산 준공 후 미분양 최고치에도 분양가 연이어 갱신 

•대전 ‘2호선’ 트램 지하화 구간 9월 착공 

•광주·전남 ‘특별지자체’ 협의 

•전주 ‘마이스복합단지’ 도시개발사업 첫 삽 

•강원 ‘춘천~속초 동서고속화철도’ 2028년 개통 지연 가능성 

•강원 신혼부부 전월세대출 최대 연 3% 이자 2년간 지원(신청: ~8월 31일)

〈해외〉

•미국 Z세대 주택 보유자 42%가 구입 후회, 비율은 밀레니얼·X세대보다 27%p 높아 

•미국 7월 말 주담대 신청 4주 만에 반등, 금리 하락에 전년 대비 구매·재융자 신청 모두 18% 증가 

•미국 여러 주에서 재산세 폐지·개혁 검토, 5년간 30% 급등해 월 중간값 250달러(약 34만 원) 도달 원인 

•중국 부동산 침체 여파로 학생들 해외 유학길 막혀, 서방 유학 중국인 다시 소수 엘리트 중심 전망 

•중국 홍콩 미분양 9만3000가구, 30% 할인에도 소화하는 데 57개월 소요 전망 

•영국 노숙 담당 장관 러샤나라 알리, 임차인 퇴거 후 월세 700파운드(약 130만 원) 인상 재임대 논란으로 사임 

•이탈리아 해외 이주 희망지 1위, 응답자의 53%가 은퇴나 삶의 변화 목적으로 선택 

•일본 오모테산도·하라주쿠, 시부야, 신사이바시, 고베 4개지역서 상가 임대료 역대 최고치 갱신 

•일본 수도권 신축 단독주택 가격 평균 4630만 엔(약 4억3500만 원)으로 3개월 연속 하락

시행사? 시공사? 신탁사?

분양 공고에서 자주 보이는 시행사·시공사·신탁사. 누가 뭘 하는지 한 번에 살핍니다.

Q 시행사란?

A 아파트 사업의 총책임자입니다. 땅을 사고, 인허가를 받고, 돈을 모으죠. 전체 기획과 관리까지 맡습니다. 쉽게 말해 ‘사업의 기획자’. 대형 건설사가 땅 매입부터 기획·시공까지 직접 한다면, 그 회사가 시행사이자 시공사가 됩니다. 하지만 대부분은 시행사와 시공사가 따로 있습니다.

Q 시공사는 뭐가 다를까?

A 실제로 건물을 짓는 회사입니다. 시행사의 도급을 받아 설계대로 완성하죠. 건설 기술력과 품질이 핵심입니다. 예를 들어 삼성물산 건설부문이 짓는 ‘래미안’이라면, 시공사는 삼성물산 건설부문이고 브랜드는 래미안입니다.

Q 신탁사는 또 뭐람?

A 돈을 안전하게 관리하는 회사입니다. 분양대금과 공사비 등 프로젝트 자금을 중립적으로 관리합니다. 투자자 보호와 리스크 관리도 맡고요. 한국토지신탁과 한국자산신탁, KB부동산신탁 같은 곳이 대표적입니다.

Q 왜 이렇게 나눈 걸까?

A 전문성과 리스크 분산을 위해섭니다. 각자 잘하는 분야에 집중하고, 한쪽에 문제가 생겨도 다른 주체가 사업을 이어갈 수 있게 하죠. 만약 시행사만 있으면 자금이 부족할 때 공사가 중단될 수 있지만, 신탁사가 있으면 자금 관리를 별도로 해줍니다.

Q 실제로는 어떻게 운영될까?

A 상황마다 다릅니다. 대형 건설사가 직접 땅을 사서 기획부터 시공까지 맡기도 하고, 규모가 작은 업체들은 시행·시공을 나누기도 합니다. 최근엔 여러 회사가 컨소시엄을 꾸려 시공을 맡는 경우도 많습니다. 서울 강동구 올림픽파크포레온(현대건설·롯데건설·대우건설·HDC현대산업개발)이 대표 사례입니다.

Q 분양받을 때 뭘 확인해야 할까?

A 시공사 브랜드와 신탁사 신뢰도를 먼저 보세요. 시행사는 사업 진행 능력을, 시공사는 건설 품질을, 신탁사는 자금 안전성을 좌우합니다. 특히 요즘은 시공능력평가 상위권 건설사 브랜드일수록 시세 방어력이 높습니다. 시공사 브랜드 인지도와 신탁사가 금융권 모회사를 둔 곳인지 확인하는 게 좋습니다.

Q 요즘 시장 분위기는?

A 분양시장은 여전히 관망세지만, 소비자 보호 장치는 강화되는 흐름입니다. 전세사기와 깡통전세로 신탁사 역할이 커졌고, 자금 관리 투명성이 핵심 이슈가 됐습니다. 분양보증 의무화 범위도 확대되고 있습니다.

버블세븐

2006년 집값이 급등해 정부의 집중 관리 대상이 된 7개 지역을 말합니다. 강남·서초·송파, 목동, 분당, 평촌, 용인이 여기에 해당합니다. 1년 새 집값이 평균 35% 뛰며 언론에서 ‘버블세븐’이란 이름을 붙였습니다. 하지만 글로벌 금융위기 때 급락했고, 지금은 과열 지역을 비유적으로 부를 때 쓰입니다.

하우스푸어

집은 있지만 대출 이자 등으로 생활이 어려운 사람들을 뜻하는 용어입니다. 집값이 급등할 때 높은 가격에 집을 사거나 과도한 대출을 받아 구매한 경우, 월 이자 부담이 커져 생활비가 부족해지는 상황을 말합니다. 자산은 많아 보이지만 실제론 경제적 여유가 없는 상황으로, 중산층의 몰락을 보여주는 사회 현상이기도 합니다.

낮의 기둥

낮의 기둥 아래 모여 앉은 사람들.

사진 제공 | @513f__1996