전엔 비싸서, 요샌 없어서

수도권 아파트

매매지수: 101.1 (▲0.04)

전세지수: 100.4 (▲0.02)

지방 아파트

매매지수: 99.4 (▼0.01)

전세지수: 99.8 (■)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

8월 11일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 지난 6월, 전국 주택 10채 중 6채는 월세였습니다.

► 서울 전세는 한 달 새 2000여 채나 사라졌고요.

► 월세를 자산 전략으로 봐야 할 때입니다.

전엔 비싸서, 요샌 없어서 

월세 비중이 또 역대 최고치입니다. 단순한 등락이 아니라 판이 바뀌는 흐름일 수 있습니다. 오늘 부딩은 ‘전세대란 예고: 전엔 비싸서, 요샌 없어서’에 대해 다룹니다.

전엔 비싸서, 요샌 없어서 

6월 전국 주택 10채 중 6채는 월세였습니다(출처: KB금융지주 경영연구소). 아파트도 절반 가까이가 월세였고요. 서울 전세 매물은 한 달 새 2000여 채나 사라졌습니다. 전엔 전세가 비싸서 어쩔 수 없이 월세로 갔다면, 이젠 전세 자체가 없어서 월세로 내몰립니다. 게다가 하반기 서울 입주 물량은 20% 줄어듭니다.

▸ 월세로 쏠리는 시장

•전국 주택 월세 비중: 63.3%(6월, 역대 최고)

•전국 아파트 월세 비중: 46.1%(6월)

•서울 전세 매물: 2만4518건 → 2만2480건(–8.3%)

•서울 하반기 입주 물량: 상반기 대비 –20%

전세제도는 어쩌다! 

전세는 원래 ‘내 주머니 사정에 맞는 집’을 고르는 제도였습니다. 한데 2008년 정부가 전세대출을 풀면서 판이 바뀌었습니다. 없는 돈까지 빌려 더 비싼 전세에 들어가자 전셋값은 치솟았고, 전세대출은 10년 만에 36조 원에서 200조 원 가까이 불어났습니다. 그런데 상황이 달라졌습니다. 정부가 “빚이 많다”며 6·27 대책으로 전세대출 고삐를 죄기 시작한 거죠.

▸ 전세대출 변천사

•2008년: 전세대출 본격 도입

•2016년 vs 현재: 36조 원 → 200조 원

•현재 연체율: 0.32%(2015년 이후 최고)

이번엔 다르다? 

이번 전세의 월세화는 잠깐의 유행이 아니라 판 자체가 달라진 흐름일 수 있습니다. 서민 주거 안정을 내세운 전세대출이 결국 전세를 사라지게 만든 셈이죠. ‘전세=저축’ 공식은 이미 끝났습니다. 이제 물어야 할 건 하나입니다. 월세를 버리는 돈으로 볼 건지, 아니면 살아남는 자산 전략으로 바꿀 건지.

▸ 월세 시대, 이런 방법도 있어요!

•인상 막기: 계약갱신청구권, 연 5% 제한

•세금 줄이기: 월세세액공제, 최대 1000만 원

•전략 선택: 입지 좋은 월세 vs 외곽 전세

•장기 계획: 월세 거주 + 목돈 투자

10만 원씩, 25년간 넣어야 당첨

올 상반기 3기 신도시 공공분양¹⁾, 당첨선은 어디였을까요? 하남 교산 59㎡(A2)와 고양 창릉 84㎡(S5)가 가장 높았습니다(출처: LH). 특히 고양 창릉 84㎡는 청약통장에 2990만 원을 채워야 했죠. 즉 매달 10만 원씩 25년을 모아야 하는 수준이었습니다. 

¹⁾ 공공분양: LH 등 공공기관이 공급하는 전용면적 85㎡(약 32평) 이하 주택입니다.

특례대출, 10건 중 4건은 경기·인

올 상반기 신생아특례대출(디딤돌대출)¹⁾ 1만6000여 건 중 30%가 경기도에 몰렸습니다(출처: 이연희 의원실). 인천도 8.7%로 높았고요. 반면 서울은 고작 7.3%에 그쳤습니다. ‘9억 원 이하’ 제한 때문에 서울 대부분 지역은 아예 엄두도 못 낸 겁니다. 노원 같은 중저가 지역에서만 131건 정도가 나왔습니다.

¹⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다.

지방에 한 채 더 사도 1주택 혜택

정부가 추가로 집을 한 채 더 사도 1주택자 혜택을 받는 ‘세컨드홈’ 지역을 늘렸습니다. 기존 80곳에 강릉·속초·익산·경주·통영 등 9곳을 추한 겁니다. 기존 지역도 집값 기준을 4억 원에서 9억 원(시세 12억원)으로 확 올렸습니다. 지방 소멸을 막아보려는 정부의 고육지책입니다.

대학가 원룸, 최고가 지역은?

지난 7월 서울 대학가 원룸 월세가 작년보다 4.5% 하락했습니다(출처: 다방). 서울대 근처가 –15.4%로 하락폭이 가장 컸고, 중앙대(–13.3%), 한국외대(–10.5%)가 뒤를 이었습니다. 보증금 1000만 원 기준 평균 월세는 58만1000원이었습니다. 이대는 여전히 71만 원으로 최고가였고, 서강대(62만 원), 연대(61만 원)가 뒤를 이었습니다.

퇴직연금 해지, 80%는 집 때문

2023년 퇴직연금 중도 해지자 6만3783명 중 80%는 집 마련 때문이었습니다(출처: 통계청). 주택 구입 52.7%, 전월세보증금 27.5%였고, 해지자 75.7%는 30·40대였습니다. 연 2.86% 연금보다 집값 상승을 더 믿은 건데, 실제로 최근 1년(2024년 6월~2025년 6월) 새 아파트값은 6% 올랐습니다.

〈수도권〉

•서울 아파트값 28주 연속 상승 

•서울 아파트 전셋값 27주 연속 상승 

•서울 ‘일제강점기∼1975년 토지 기록’ 100만 건 내년까지 전산화 

•서울·경기 아파트값 상승폭 다시 둔화 

•서울 6·27 대책 이후 거래된 아파트의 절반이 9억 원 이하 

•서울 비아파트형 미리내집 149가구 입주자 모집(공고: 8월 29일) 

•서울 ‘실거주하지 않는 외국인 고가 주택 매입 규제’ 검토 

•강남 3구 올 상반기 매수자 10명 중 7명 갈아타기 

•강남 일원동 ‘가람’ 828가구로 재건축 추진 

•강남 ‘압구정5구역’ 건설사 소유 토지 발견 

•송파 ‘가든파이브’ CGV 떠난 자리에 대형 교회 입점 

•송파 ‘잠실 스포츠·MICE 복합공간 조성사업’ 내년 착공 

•송파 ‘아시아선수촌’ 3400가구로 재건축 추진 

•용산 이태원동 ‘청화’ 679가구로 재건축 추진 

•은평 응암동 700·755 일대 2942가구로 재개발 추진 

•수도권 6·27 대책 이후 아파트 하락 거래 비중 4.1%p 증가 

•이천 전국 유일 미분양관리지역 지정 

•인천 주택임차보증금 이자 지원 대상자 추가 모집(신청: ~8월 29일)

〈지방〉

•부산 미분양 적재에도 재개발·재건축 추진 

•대구 아파트 전셋값 94주 만에 하락세 멈춤 

•세종 7월 아파트 하락 거래 9.9%p 증가해 전국 1위 기록 

•제주 2025년 청년 희망충전 월세 지원(신청: ~12월 31일) 

•김해 ‘NHN 데이터센터 부지’ 공동주택 중심 개발계획 변경 확정 

•남원 ‘청년·신혼부부 주택 구입비’ 이자 월 16만 원 5년간 지원

〈해외〉

•미국 30년 만기 주담대 평균 금리 6.63%로 고금리 유지 

•미국 코로나19 이후 기업 72%가 사무실 출근 기준 충족, 재택근무 5년 만에 안정화 

•미국 2분기 집값 상승세 둔화로 전체 228개 도시권 중 75%만 가격 상승 

•캐나다 7월 주택 거래량 4개월 연속 증가, 인플레이션 위기 이후 회복세 평가 

•영국 가정 이사 결정 시 자녀 영향력 74%에 달해, Z세대 40%와 밀레니얼 32%가 자녀를 주요 결정자로 인정 

•영국 부모 73% 명문교 학군 거주 위해 추가 비용 지불 의향(전년 63%→73%) 

•일본 전국 빈집 소유자 10명 중 8명 이상 관리·분쟁 문제 겪고, 잡초·침입·파손이 주요 원인 

•일본 도서·산간 7만8000여 마을 조사, 절반 이상이 65세 이상인 고령화 마을 40% 기록 

•일본 도쿄 중심 5개 구(지요다·주오·미나토·신주쿠·시부야구) 오피스 공실률 1.84%로 5개월 연속 감소

금리 오총사 총정리

금리를 내리느냐, 유지하느냐에 온 나라가 들썩이는 요즘, 헷갈리는 금리 용어 한 번에 살펴보기.

기준금리🏦

•뜻: 중앙은행이 정하는 대표 금리

•예시: “한은이 3.5%로 결정” → 모든 금리 움직임

명목금리💰

•뜻: 은행 창구에서 보이는 금리

•예시: “정기예금 2.5%” → 물가 반영 없음

실질금리📊

•뜻: 물가까지 고려한 ‘찐’ 금리

•예시: “예금 3%인데, 물가 4% 오름” → 실질 –1%

고정금리🔒

•뜻: 대출 시 정한 금리 그대로 유지

•예시: “주담대 4% 확정” → 끝까지 유지

변동금리🔄

•뜻: 기준금리에 따라 변하는 금리

•예시: “기준금리 +1%” → 금리 오르내림

👉 실제 주담대 금리는?

•순수 고정형: 만기까지 쭉 고정(드물고 비쌈)

•혼합형: 보통 3~5년 고정 후 변동 전환(가장 흔함)

•변동형: 처음부터 끝까지 변동  

중산층

흔히 말하는 ‘middle class’입니다. 생활은 안정적이지만 경제적 여유는 크지 않은 계층이죠. 한국에선 주택 소유 여부나 생활 안정성을 기준으로 많이 구분합니다. 통계청·연구기관 기준으론 중위소득의 50~150% 가구가 여기에 해당합니다.

중상층

중산층 안에서도 더 여유 있는 집단입니다. 소비나 저축 여력이 상대적으로 있고, 경제적 안정성도 높은 층이죠. 상류층 바로 아래쯤 되고, 소득 기준으로는 중위소득의 125~150% 가구를 가리키기도 합니다. 연구마다 기준은 다릅니다.

묘한

해질녁 강가는 묘한 구석이 있더라.

사진 제공 | @youngsunnn41