청약 치트키 삭제, 내겐 득일까 실일까?

수도권 아파트

매매지수: 101.1 (▲0.05)

전세지수: 100.4 (▲0.02)

지방 아파트

매매지수: 99.4 (▼0.03)

전세지수: 99.8 (■)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

8월 4일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 정부가 분상제 손질을 검토합니다.

► 집값을 띄우고 소수만 이익을 챙긴다는 겁니다.

► 집을 팔 때 정부와 나누는 방식 등이 거론됩니다.

청약 치트키 삭제, 내겐 득일까 실일까?

이재명 대통령은 ‘로또 청약’이 집값을 띄우고 소수만 이익을 챙긴다며, 분양가상한제를 그 원인으로 꼽았습니다. 오늘 부딩은 ‘분상제 손질 예고: 청약 치트키 삭제, 내겐 득일까 실일까?’에 대해 다룹니다.

분상제, 뭐가 문제? 

이재명 대통령은 국무회의에서 분양가상한제(분상제)를 “주변 집값 폭등의 원인”으로 지목했습니다. 서민의 내 집 마련을 돕는 제도였지만, 지금은 오히려 집값을 더 올린다는 겁니다. ① 분양가가 시세보다 수억 원 낮아 ② 시세차익을 노린 수요가 몰리고 ③ 청약 경쟁이 과열되며 ④ 주변 집값까지 자극한다는 지적입니다.

▸ 분상제 핵심 요약

•정의: 아파트 분양가에 상한선을 두는 제도

•지정 지역: 강남 3구, 용산 등 일부 민간택지와 전국 공공택지(3기 신도시 포함)

•경쟁률: 적용 시 26.2 대 1 vs 미적용 시 4 대 1(약 6배)

•분양가: 주변 시세보다 평균 20~40% 저렴

어떻게 바꿀까? 

핵심은 ‘로또 당첨 이익, 독식 금지’. 결국 청약 판도 자체가 달라질 수 있다는 얘깁니다.

▸ 정부가 꺼낸 카드

•채권 의무 매입: 차익 규모에 따라 수억 원 채권 구매

•수익 공유 대출: 집 팔 때 차익의 30~50% 환수 

•전매제한기간 연장: 3년 → 5~10년, 현금화 지연

청약 치트키 삭제, 내겐 득일까 실일까? 

이번 개편안, 내겐 기회가 될 수도, 발목을 잡는 걸림돌이 될 수도 있습니다. 특히 경쟁 구도가 어떻게 바뀌는지부터 살펴야 합니다. 다만 효과를 내려면 제도 보완은 필수입니다.

① 당첨자: “전매제한기간이 5~10년이면 단기 차익은 줄고, 자금이 묶여 다른 투자도 힘들어짐.”

② 낙첨자: “차익 환수로 과열은 잡을 수 있을 듯. 하지만 분양가가 낮은데, 경쟁률이 낮아질까?”

③ 건설사: “환수한 이익을 임대주택에 쓰면 좋음. 다만 수익성은 더 낮아져 분상제 기피는 여전할 듯.”

보금자리론, 상반기에만 8조 원

6억 원 이하 집을 살 때 받는 보금자리론¹⁾이 올 상반기에만 8조 원 가까이 팔렸습니다(출처: HF). 작년 같은 기간보다 3배나 뛰었습니다. 6·27 규제를 피한 데다, 시중은행보다 금리도 낮아(연 3.65~3.95%) 인기가 폭발했습니다. 단, 이 또한 수도권에선 6개월 내 전입 의무가 있습니다.

¹⁾ 보금자리론: HF가 운영하는 대표적 저금리 주택담보대출 상품입니다. 부부 합산 소득 7000만 원 이하(신혼부부·다자녀·생애최초 8500만 원 이하) 무주택자가 이용할 수 있습니다. 단, 다자녀 우대금리는 합산 소득 1억 원 이하까지 적용됩니다. ‘아낌e-보금자리론’ 기준 최대 3억6000만 원(일부 대상 4억2000만 원), 대출 가능 집값 6억 원 이하입니다.

갭투자 대출 중단

신한은행이 갭투자 수단으로 자주 쓰인, 집을 사면서 전세보증금으로 바로 잔금을 치르는 ‘소유권이전 조건부 전세대출’을 전국에서 막았습니다. 6·27 대책으로 수도권만 막힌 걸 전국으로 확대한 겁니다. KB국민·우리은행은 이미 전국에서 중단했고요. 정부가 올 하반기 가계대출 목표를 절반으로 줄인 영향입니다.

5개월 새, 매물 23% 증발

서울 아파트 매물이 최근 5개월 새 22.7% 증발했습니다(출처: 아실). 특히 송파(-46%), 서초(-41%), 용산(-38%) 등의 매물 감소세가 두드러졌습니다. 토지거래허가구역 지정과 6·27 대책 때문이란 풀이인데, 가격은 떨어지지 않아 ‘규제의 역설’이라는 분석도 나옵니다.

세종집무실, 임기 내 완공

세종시에 2030년까지 대통령 집무실이 들어섭니다(출처: 국정기획위원회). ‘제2집무실’에서 ‘세종집무실’로 격상하고, 규모도 키웁니다. 이재명 대통령 임기 내 완공이 목표. 참고로 세종 집값은 이재명 정부 출범 직전 대통령실 세종 이전 기대감에 급등 후 다시 침체 중입니다.

미분양, 신고 의무화 추진

숨은 미분양을 찾기 위해 ‘미분양 신고 의무화’ 법안을 추진합니다. 전국 미분양 6만4000가구 중 준공 후 미분양¹⁾은 2만7000가구지만, 건설사 자율 신고라 실제로는 더 많다는 지적입니다. ‘가짜 계약’ 등으로 통계를 조작하는 꼼수도 거론됩니다. 업계는 “행정 부담이 크다”며 반발합니다.

¹⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고 주택’을 의미합니다.

 Q  고령인 할머니 집, 가족 어른들 지분을 사서 인수해도 될까요?

•가족구성원: 30대 중반 맞벌이 부부(2인가구) 

•현재 거주지: 서울시 성북구 소재 아파트(자가) 

•주택 소유 여부: 유주택 

•자산 / 부채: 약 13억 원(보유 아파트 시세 약 10억 원 + 금융자산 3억 원) / 약 2억 원(주택담보대출) 

•월수입: 약 1000만 원 + 인센티브 등(부부 합산) 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 300만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 송파구 

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 상권 > 학군 > 자연 

•고민 내용:

-실거주 중인 보유 아파트를 팔고, 서울 광진구 자양2동 B구역에 있는 할머니 소유 단독주택에 투자할지 고민 중입니다. 

-할머니가 고령이어서 부친 포함 자녀 세 분이 향후 대책을 고민 중입니다. 자녀들은 재정 여력이 없어 할머니가 돌아가시면 주택을 처분해 나눌 계획인 듯합니다. 

-하지만 예전에 인근에 거주한 경험으로 자양동 가치가 크다고 느껴, 가족들에게 지분만큼 현금을 드리고 제가 인수하려 합니다. 단, 절차가 복잡하고 남은 자금으로는 월세살이를 해야 할 수 있습니다.

질문 1.

가족들 지분을 현금으로 사서 단독주택을 인수해도 될까요? 

질문 2.

현재 집을 팔고 자양동 주택에 투자하는 게 월세살이까지 감수할 만한 가치가 있을까요?

 A  적극 시도해 볼 만한 구조입니다

성북구 아파트를 팔고 월세로 살며 자양동 단독주택에 투자하는 전략, 저는 찬성합니다. 서울, 특히 한강 변 자양동이기에 가능한 전략입니다.

현재 서울에서 단독주택이 의미 있는 이유요? 수요 대비 공급이 절대적으로 부족하기 때문입니다. 대부분 개발을 완료해 더는 집을 지을 땅이 없기 때문입니다.

재건축·재개발이 아니면 1000가구 이상 아파트 단지는 불가능한 상황이라, 정부와 서울시도 노후주거지 정비에 나설 수밖에 없습니다. 

단독주택의 장점은 아파트보다 많은 땅을 보유해 재개발 시 감정가격이 높게 나온다는 겁니다. 권리가액을 높게 받을 수 있고, 추가분담금 부담도 줄어듭니다.

자양동은 한강벨트 지역이지만, 아직 체계적 개발이 되지 않아 저평가된 상태입니다. 마포 공덕동이나 성동 옥수·금호동도 개발 전엔 마찬가지였습니다.

다만 해당 단독주택의 위치, 면적, 용도지역 등 구체적 정보가 없어 가치판단은 어렵습니다. 토지이음(eum.go.kr)에서 주소를 입력하면 면적과 공시지가, 용도지역을 확인할 수 있습니다. 대지면적이 클수록 좋고, 공시가격의 2~3배 정도를 시세로 보면 됩니다.

용도지역은 주거지역의 경우 준주거지역 > 3종일반주거지역 > 2종일반주거지역 >1종일반주거지역 > 2종전용주거지역 > 1종전용주거지역 순으로 선호도가 높습니다. 준주거지역이 가장 토지 활용도가 높고 가치가 크다는 의미입니다.

조부모 소유 단독주택을 취득하는 방법은 증여와 매매 두 가지입니다. 증여는 증여세, 매매는 양도세가 발생하는데, 1주택 12억 원까지 비과세 혜택을 받으면 양도세가 절세에 유리합니다. 실제 자금이 오가고 계약서만 작성하면 문제없고요.

어른들이 합의해주면 할머니가 돌아가신 후 다른 분들이 상속을 포기하고 손주가 상속받는 방법도 있습니다. 다만 정확한 상속세와 양도세는 세무사와 함께 계산해보세요.

자양동 단독주택에 들어가 살아도 되고 월세로 살아도 되지만, 30대라면 투자가치를 위해 약간 불편해도 감수할 만합니다.

정리하면 자양동 단독주택 투자 계획은 일단 ‘합격’입니다. 다만 정확한 정보 확인 후 투자가치를 판단하고, 증여·매매·상속 중 세금을 최소화할 수 있는 방법을 찾아보세요.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 8월 11일~8월 19일

•구리 갈매역세권 A-1블록 신혼희망타운(공공분양)(본청약) ★★★★(4/5) 

GOOD: “갈매·별내역이 가까운데, 시세보다 1억 원 저렴.”

BAD: “소득·자산·신혼 기준 삼중 관문.”

•남양주 진접2지구 A-4블록 신혼희망타운(공공분양)(본청약) ★★★★(4/5)

GOOD: “풍양역 접근성 + 9호선 연장 호재 + 시세보다 5000만 원 저렴.”

BAD: “신혼 아니면, 그림의 떡.”

•남양주 진접2지구 A-1블록 공공분양주택(본청약) ★★★★(4/5)

GOOD: “공공분양으로 시세 대비 1억 원 낮은 가격.”

BAD: “사전 청약 당첨자가 선점해 수량이 적음.”

•써밋 리미티드 남천 ★★(2/5)

GOOD: “부산 랜드마크 간판 단 대어.”

BAD: “부산에서 가장 높은 평단가로, 미분양 가능성.”

•김해 삼계 동일스위트 ★(1/5)

GOOD: “부산김해경전철 가야대역 도보권.”

BAD: “입지는 애매한데, 가격은 당당.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

임야

지목이 ‘산’으로 등록된 땅입니다. 보통 나무가 자라고 있는 산과 같은 곳이지만, 땅만 있고 나무가 없어도 임야일 수 있습니다. 개발하려면 ‘형질변경허가’나 ‘산지전용허가’ 등 까다로운 절차를 거쳐야 합니다. 저렴하다고 샀다가 건축이 막힐 수 있어 주의가 필요합니다.

잡종지

용도가 정해지지 않은 ‘잡다한 땅’이란 뜻이지만, 실제론 주차장, 자재 적치장, 폐기물 처리장, 간이창고 부지 등 다양한 형태로 쓰이는 땅입니다. 건축이 아예 불가능한 건 아니지만, 지목 변경과 개발허가가 필수입니다. 주변 도로, 용수, 지형 조건에 따라 땅값과 활용도가 크게 달라집니다.

빛

호수는 늘 그 자리에, 하지만 빛은 매번 다른 얼굴로.

사진 제공 | @film_batixxi