청년에게 원가로 내놓습니다!
오는 3월 9일 치르는 대선은 ‘부동산 대선’으로 불립니다. 부동산 문제 해결을 위한 공약이 선거의 핵심 키워드로 떠올랐기 때문입니다. 오늘 부딩은 ‘대선 부동산 공약: 청년에게 원가로 내놓습니다!_윤석열 편'에 대해 다룹니다. 들어가며 한국 사회엔 “부동산이 경제고, 정책의 대부분”이란 말이 있습니다. 그만큼 부동산정책이 중요하단 얘깁니다. 그래서인지 이번 대선의 주요 후보들도 부동산시장과 관련한 각종 공약을 쏟아냈습니다. 부딩은 4회에 걸쳐 주요 대선 후보가 내놓은 핵심 부동산 공약을 살핍니다. 대선 기사만 보면 진저리 난다고요? 포기하지 마세요. 이번 대통령은 그런 당신이 정합니다! ‘대선 부동산 공약: 311만 가구 짓습니다!_이재명 편’ 보기 윤석열 후보의 대표 공약은? 임기 5년간 250만 가구를 공급한다는 계획입니다. 그중 수도권에만 최대 130만 가구를 짓겠다고 했고요. 현 정부의 조세정책이 불합리하다며 세금을 줄이는 방안도 내놨습니다. 주요 공약을 키워드로 살피면 아래와 같습니다. #250만: 5년간 전국에 250만 가구를 공급합니다. 용적률* 등 부동산 관련 규제를 확 풀어 그중 80%(200만 가구)는 민간이 주도하게 한다는 방침이고요. 즉 그간 막혀 있던 서울을 비롯한 수도권 ‘알짜 용지’에 재건축·재개발 등을 허락해 ‘양보다 질’로 승부한다는 전략입니다. *건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거라고 이해하면 쉽습니다. 이 수치가 클수록 그만큼 높이 건물을 지을 수 있습니다. #청년원가주택: 전체 250만 가구 중 50만 가구는 청년원가주택(30만 가구)*과 역세권첫집(20만 가구)**으로 짓습니다. 특히 청년원가주택은 건설 원가 수준의 낮은 금액으로 분양해 청년의 자산 증식을 돕는 방식. 임대주택 위주인 여타 청년 부동산 공약과 달리 자가주택을 공급해 그들의 내 집 마련을 돕겠다는 플랜입니다. *무주택 청년이 시세보다 싼 원가로 분양받아 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 차익의 70% 이상을 보장받을 수 있는 주택입니다. **교통이 좋은 역세권에 짓는 공공분양주택을 말합니다. 이를 위해 역세권 재건축아파트의 용적률을 높이는 등 다양한 방법이 거론됩니다. #세금경감: 현 정부의 부동산 조세제도를 전면 수정한다는 계획입니다. 구체적으론 2022년 부동산 공시가격*을 2020년 수준으로 돌리고, 종합부동산세**를 재산세***와 합치겠다고 약속했습니다. 또 다주택자가 집을 팔 때 양도세를 중과하는 조치를 2년간 유예하겠다는 공약도 내놨습니다. *정부가 매년 조사, 산정해 알리는 부동산 가격입니다. 이를 토대로 정부는 집을 가진 사람이 내는 세금인 보유세를 부과합니다. 또 건강보험료 등을 부과하는 지표로도 사용하고요. **과세기준일인 매년 6월 1일, 일정 기준을 초과하는 토지와 주택을 가진 이에게 정부가 누진세를 적용해 부과하는 세금입니다. 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다. 애초에 상위 1%만 납부하게 하는 걸 목표로 도입했지만 최근 집값 상승으로 과거보다 훨씬 많은 이가 이를 납부하고 있습니다. ***매년 6월 1일을 기준으로 주택이나 건물 등을 소유하고 있는 이에게 부과되는 지방세의 한 종류입니다. 지금의 문제 상황에 적합한 공약임? 집값을 잡기 위해 ‘정공법’으로 대규모 공급 계획을 냈습니다. 현시점 규제가 심한 재건축·재개발, 세제 등과 관련해 규제 완화로 방향 전환도 예고했고요. 즉 현 정부가 임기 초부터 집값을 잡겠다며 각종 규제로 수요를 억제해 결과적으로 집값은 더 폭등한 만큼 이를 반면교사 삼겠다는 전략입니다. 다만 다주택자의 세금 경감과 관련해선 ‘부자 감세’라는 비판도 나옵니다. 실현 가능한 공약임? 대규모 공급 계획을 두고 방향은 맞지만 현실성이 떨어진다는 얘기가 나옵니다. 특히 청년원가주택(30만 가구)이 그런데, 치솟은 땅값을 감안하면 이를 지을 토지 확보가 힘들 거라는 주장이 나옵니다. 더욱이 이를 내놓기 위해선 먼저 땅 주인과 LH, 입주자 등 이해관계자들의 이익 분배 문제를 확실히 해야 하는데 그게 쉽지 않아 나중에 갈등이 예상된다는 평. 내게 득 되는 공약은? 청년원가주택과 역세권첫집 외에 신혼부부와 청년층의 주택담보대출비율(LTV)*을 80%로 올리겠다는 공약이 눈에 띕니다. 이재명 후보의 ‘LTV 90%’ 공약에 비하면 10% 낮은 수준이지만, 현재 수도권 지역 대부분에 LTV 40%가 적용되는 것과 비교하면 2배 많은 돈을 빌릴 수 있게 되는 겁니다. 단, 이는 부동산 거품이 꺼질 경우 청년들을 빚더미로 몰아넣는 위험성도 안고 있습니다. *집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 50%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 2억5000만 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻. 전문가들의 평가는? 전문가들은 윤석열 후보의 공약을 시장 친화적이라고 평합니다. 민간 위주로 주택공급을 늘리고 조세제도와 대출 등 규제를 완화하는 것은 시장에 긍정적 영향을 준다는 겁니다. 물론 이 때문에 건설사와 집 부자를 위한 ‘특혜 선물 세트’라는 비난도 받지만요. 이와는 별개로 수도권 집값 문제 해결을 위한 150만 가구 공급을 두고는 장기적으로 국토 쏠림을 해소할 정책이 없다는 평가도 받습니다.
2월 18일까지 신청
입주 후 최장 30년까지 거주할 수 있는 통합공공임대주택* 입주자 신청을 2월 18일까지 받습니다. 경기도 과천시(605가구)와 남양주시 별내(576가구)에서 물량이 나옵니다. 중위소득 150% 이하(월 소득 291만 원), 자산 2억9200만 원 이하, 자동차 가액 3496만 원의 기준을 충족하는 무주택가구 구성원이면 LH청약센터를 통해 신청, 입주할 수 있습니다.
*국민임대와 영구임대, 행복주택 등으로 분류한 공공임대주택을 하나로 통합한 임대주택을 말합니다.
구룡마을에 1만2000가구
서울에 남은 마지막 무허가 판자촌인 강남구 개포동 ‘구룡마을’. 이재명 대선 후보는 이곳에 1만2000가구를 짓고, 그중 5000가구는 청년·신혼부부에게 반값 이하로 내놓겠다고 했습니다. 전에 서울시가 내놓은 2838가구 건설 계획의 약 4배 수준입니다. 한정된 땅에 많은 가구를 넣는 방법요? 용적률을 500%까지 끌어올린다는 방침입니다. 다만 개발 주체인 서울시, SH와는 아직 논의하지 않았습니다.
서울 분양가 17% 상승
지난해에 서울 민간분양* 아파트 3.3㎡(약 1평)당 평균 분양가가 약 17% 올랐습니다. 정부가 집값 안정화를 위해 민간 땅에 짓는 아파트에도 분양가상한제**를 적용했지만, 오히려 분양가는 전보다 크게 뛴 겁니다. 시장에선 정부의 공시가격 현실화** 방침이 그 원인이라고 평했습니다. 즉 땅값을 높게 책정해 분양가가 올랐다는 겁니다. 참고로 분양가는 택지비(땅값)와 건축비, 이윤을 더해 정합니다.
*삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편입니다. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있고요.
**정부가 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도입니다.
예측보다 30조 원 더 걷혔어요!
지난해 국세가 정부가 예측한 것보다 30조 원 가까이 더 걷혔습니다. 부동산시장 예측 실패가 역대 최대 규모 세수 오차를 불러왔다는 평입니다. 세목별로 보면 부동산 거래가 늘어난 영향으로 양도소득세*가 예측 대비 11조2000억 원 더 걷히며 가장 크게 늘었고, 종합부동산세 역시 예상보다 1조 원 늘었습니다. 기획재정부는 세수 추계 과정의 오류를 시인하면서도 코로나19 국면의 특수성을 강조했습니다.
*집을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금입니다. 현재 이것의 최고세율은 지방세를 포함해 최대 82.5%입니다.
반값 아파트 1만5500가구
시세차익을 공공과 나누는 반값 아파트* 1만5500가구를 올해 3기 신도시** 등에서 공급합니다. 국토교통부는 올 상반기 중 이에 관한 구체적 내용을 발표할 예정입니다. 시장에선 반값 아파트가 내 집 마련의 대안이 될 수 있다는 의견과 주류 공급 방식으로 자리 잡긴 어렵다는 전망을 동시에 내놨습니다. 부동산시장 하락기엔 시세차익 공유 방식에 대한 선호도가 떨어진다는 이유였습니다.
*반값 아파트의 또 다른 이름은 ‘토지임대부주택’입니다. 이는 국가나 지자체 땅을 빌려 아파트를 분양하는 겁니다. 일반 아파트와 달리 건물값만 분양가에 반영해 가격이 싼 대신 땅에 대한 사용료를 매달 내야 하는 단점이 있습니다.
**인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택공급 정책입니다.
공인중개사
일정한 수수료를 받고 부동산 중개를 업으로 하는 이들을 말합니다. 공인중개사법에 따라 1985년 이후 공인중개사 자격증을 취득한 후 ‘OO부동산’, ‘OO중개사사무소’ 같은 곳에서 일하는 이들이죠.
부동산중개인 공인중개사 자격증 없이도 합법적으로 부동산중개업을 할 수 있는 이들입니다. 즉, 1985년 이전부터 소개영업법에 따라 중개업을 하던 이들. 단, 공인중개사와 달리 이들은 사무소를 폐업하면 자격증 없이 다시 열 수 없습니다. ‘공인중개사’란 명칭도 쓸 수 없어 간판 역시 ‘OO부동산중개인사무소’ 등으로 제작해야 한다고.
눈부셔
집 가다가 뒤돌아보는 눈길이 너무 눈부셔.
사진 제공. @gyu____r
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