은행에서 막힌 집 살 돈, 매도인이 빌려준다면?

서울 아파트

매매지수: 102.2 (▲0.20)

전세지수: 102.1 (▲0.19)

수도권 아파트

매매지수: 101.6 (▲0.16)

전세지수: 101.6 (▲0.16)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.01)

전세지수: 100.3 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

9월 7일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► ‘매도인 대출’ 매물 광고가 늘고 있습니다.

► 매도인이 부족한 잔금 일부를 빌려주는 형태죠.

► 빌릴 금액과 갚을 날짜는 따로 협의해야 합니다.

은행에서 막힌 집 살 돈, 매도인이 빌려준다면?

은행 대출을 다 받아도 잔금이 모자란다면, 매도인에게 나머지를 빌릴 수 있을까요? ‘셀러 파이낸싱’이 집 살 때 쓸 만한 방법인지 살핍니다.

셀러 파이낸싱이란? 

매도인이 매수인에게 집값 일부를 빌려주는 방식입니다. 가령 10억 원짜리 집을 사며 7억 원을 먼저 내고, 나머지 3억 원은 매도인에게 나중에 갚는 식이죠. 매도인은 돈을 못 받을 때를 대비해 그 집을 담보로 잡습니다. 이런 ‘매도인 대출’ 매물 광고가 7월 21일 4건에서 9월 7일 261건으로 늘었습니다. 고가 주택 중심이었지만 이제 5억 원 미만 매물에서도 보입니다(출처: 국민일보).

▸ 셀러 파이낸싱의 구조

•계약: 빌릴 금액, 금리, 갚을 날짜를 정함

•등기: 매수인 소유권·매도인 근저당권

•상환: 약속한 날짜에 원금과 이자 지급

왜 사는 사람에게 돈을 빌려줄까? 

매도인 입장에선 집을 팔아야 하니까요. 잔금 일부를 나중에 받으면 가격을 덜 깎고 팔 수 있는 기회가 생기고, 매수인은 돈을 마련할 시간을 벌 수 있죠. 단, 이자를 주기로 했다면 기다려주는 시간만큼 비용도 듭니다. 즉 집값에 그 이자까지 더해도 살 만한지 따져봐야 하죠.

▸ 내가 매수인이라면

•집값: 다른 비슷한 집보다 비싸게 사는 건 아닐까?

•대출액: 이 돈이면 부족한 잔금을 메울 수 있을까?

•이자: 은행 이자와 합쳐도 매달 낼 수 있을까?

•만기: 그날까지 원금을 어디서 마련할까?

셀러 파이낸싱, 나도 쓸 수 있을까? 

매물 광고의 ‘대출 가능’은 확답이 아니며, 금액과 조건은 매도인과 따로 협의해야 합니다.

Q 은행 대출한도를 다 써도 매도인에게 더 빌릴 수 있나?

A 매도인과 합의하면 가능합니다. 잔금 일부를 빌려주는 것 자체가 불법은 아니거든요. 다만 은행의 LTV·DSR 규제를 우회하는 데 쓰여 ‘편법’이라는 비판은 나옵니다. 은행 대출도 함께 받는다면, 매도인 근저당권이 있어도 한도가 줄지 않는지 계약 전에 은행에 확인하세요.

Q 은행보다 싼 이자로 오래 빌릴 수 있나?

A 금리와 갚을 날짜는 둘이 정하기 나름입니다. 은행보다 싼 이자로 오랜 기간 빌려준다는 보장은 없습니다. 금리뿐 아니라 일찍 갚을 때 내는 비용과 늦게 갚을 때 붙는 연체이자까지 비교해야 하죠. 합의한 조건은 계약서에 적어두고요.

Q 약속한 날까지 빌린 돈을 못 갚으면?

A 매도인이 근저당권을 설정했다면 내가 산 집이 경매로 넘어갈 수 있습니다. 살던 집이 안 팔리거나 전세보증금을 제때 못 받았다고요? 그래도 상환일은 저절로 미뤄지지 않습니다. 늦게 갚으려면 매도인과 다시 합의해야 하고요.

10월부터 악성 임대인 정보 공유

10월 1일부터 HUG, HF, SGI서울보증이 보증금을 안 돌려준 임대인 정보를 공유합니다(출처: HUG). 그중 한 곳이 대신 돌려준 보증금을 갚지 않으면, 세 곳 모두 그 임대인 주택의 전세보증금반환보증¹⁾ 가입을 막죠. 혹시 내 집 임대인이 그들 중 하나인지는 9월 21일부터 안심전세 앱에서 확인하세요.

¹⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 먼저 돌려주고, 나중에 임대인에게 받아내는 제도입니다.

분당 29.5%, 전국 상승률 1위

최근 1년간 아파트값 상승률은 분당구가 29.5%로 전국에서 가장 높았고, 광명(28.4%)과 동작구(25.3%)가 그 뒤를 이었습니다(출처: 직방). 반면 강남구는 직전 1년간 22.6%에서 6.8%로 낮아졌죠. 고가 주택은 대출도, 세금도 무거워 수요가 강남 밖 서울과 경기로 옮겨간 겁니다. 

30대는 빌리고, 50대는 자기 돈으로

올 1~7월 50대 이상이 산 집은 41조2743억 원어치입니다(출처: 국토교통부). 집값의 79%를 자기 돈으로 냈고, 은행 대출은 11.2%뿐이었죠. 반면 30대는 40.3%를 빌렸습니다. 5억 원짜리 집이라면 30대는 2억 원, 50대는 5600만 원을 빌린 겁니다. 같은 규제라도 세대별 충격은 달랐습니다.

주담대 연체액 1조→2조2000억 원

은행권 주택담보대출 연체액이 2022년 말 1조 원에서 올 6월 2조2000억 원으로 늘었습니다(출처: 금융감독원). 대출 잔액은 21% 늘었는데 연체액은 120%나 뛴 겁니다. 3개월 이상 연체도 5000억 원→1조4000억 원으로 뛰어, 빌린 돈보다 못 갚는 돈이 더 빨리 늘었습니다.

단기 전세계약 감소

서울 아파트 1년 전세계약이 줄고 있습니다. 1월 230건에서 7월 110건까지 줄었죠(출처: 국토교통부). 전세는 2년이 기본 아니냐고요? 임대인과 임차인이 합의하면 1년도 가능합니다. 1년 뒤 나가도, 2년까지 살아도 되고요. 전세 매물이 줄며 잠깐 살 집을 구하기도 어려워졌습니다.

Q 비아파트도 내 집 마련이 될 수 있을까요?

•가족구성원: 20대 중반 여성(1인가구)

•현재 거주지: 서울시 소재 회사 기숙사

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 3500만 원(현금 + 전세보증금) / 1400만 원(신용대출, 매달 원리금 50만 원 상환 중)

•월수입: 400만 원(세후)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 100만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 동대문구 답십리·장한평, 성동구 한양대학교 인근

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 실거주 만족도 > 상권 > 투자

•고민 사연:

-부모님 지원과 신용대출로 서울 동대문구 답십리동의 원룸형 도시형생활주택(도생)을 어머니 명의로 매수했습니다. 이곳에서 주거비 걱정 없이 2년간 안정적으로 살았습니다.

-이후 외근과 출장이 잦은 직장으로 옮겨 현재는 회사 기숙사에서 임시로 지내고 있습니다. 원래 살던 원룸은 지인에게 전대해 월 100만 원 정도를 받고 있습니다.

-갑자기 거주지를 이리저리 옮기며 스트레스가 컸습니다. 상황이 어느 정도 정리되고 나니 다시 안정적으로 머물 수 있는 공간을 갖고 싶다는 생각이 들었습니다.

-정부가 청년미래보금자리론을 출시한다는 소식을 접하고, 큰 시세차익을 얻지 못하더라도 도생이나 오피스텔을 매수해 직접 거주하는 방안을 생각하고 있습니다. 현재 가진 돈과 원룸을 처분한 뒤 세후 금액을 합치면 약 1억6000만 원을 마련할 수 있을 것으로 봅니다.

-현재 보고 있는 집은 2015년식 청계푸르지오시티(298가구) 1.5룸 도생으로, 호가는 3억8000만 원입니다. 다른 후보는 2019년식 답십리동의 한성아펠시티 투룸 오피스텔로, 호가는 2억6000만~2억8000만 원입니다. 두 곳 모두 전용면적은 약 30㎡로 비슷합니다.

-두 곳 모두 매매가 활발하다고 들었습니다. 큰 시세차익은 얻지 못하더라도 추후 이사하거나 결혼할 때 매도해 목돈을 마련하기는 어렵지 않을 것으로 생각했습니다. 특히 청년미래보금자리론을 이용하면 낮은 금리로 매수할 수 있는 좋은 기회가 아닐까 싶습니다.

-하지만 부모님을 제외한 주변 어른들은 모두 비아파트 매수를 말리고 있습니다. 계획대로 정책대출을 이용해 비아파트를 사는 게 좋을지, 자금을 더 모아 아파트를 사거나 청약에 도전하는 게 좋을지 고민입니다.

질문 1.

도시형생활주택이나 오피스텔은 큰 시세차익을 기대하기 어렵더라도, 추후 이사하거나 결혼할 때 매도해 목돈을 마련하기에 괜찮은 선택일까요?

질문 2.

청년미래보금자리론을 이용해 지금 비아파트를 매수하는 게 좋을까요? 아니면 자금을 더 모아 아파트를 사거나 청약에 도전하는 게 좋을까요?

A 살 집이라면 사고, 투자라면 마세요

어머니께서 사주신 도시형생활주택은 어머니 명의이므로, 현재 무주택인 것으로 이해하겠습니다.

결혼 계획이 있거나 청약 당첨 가능성이 높다면 무주택을 유지하면서 결혼 후 자금 사정에 맞춰 내 집 마련 계획을 세우는 게 맞습니다.

하지만 20대 중반이라 청약 당첨 가능성이 높지 않을 것 같고, 아직 결혼 계획도 없어 보입니다. 따라서 청약만 기다리며 내 집 마련을 미룰 필요는 별로 없어 보입니다. 월수입이 400만 원 정도라면 지금 내 집 마련을 해도 괜찮습니다.

지금 시장은 최악의 전월세난을 겪고 있습니다. 아파트 전세 매물은 씨가 말랐고, 월세는 계속 오르고 있습니다.

가을 이사철을 앞두고 있어 상황이 개선되긴 어렵고, 2027년에도 좋아지긴 힘들어 보입니다. 입주 물량은 몇 년간 계속 감소하고 있고, 정비사업에 따른 멸실과 실거주 의무 정책으로 전세 매물도 씨가 말랐습니다.

시간은 임차인 편이 아닙니다. 향후 기숙사를 나와 직접 거주할 집이 필요하다면 전월세로 살기보다는 말씀하신 비아파트를 구입해 주거 안정성을 높이는 게 좋습니다.

다만 걱정되는 건 본인도 알고 있듯이 큰 시세차익을 기대하기 어렵다는 점입니다. 주거 안정이 우선이니 많이 오르지 않아도 괜찮다고 할 수 있지만, 취득세와 재산세, 기회비용까지 고려하면 인플레이션을 방어하지 못하는 물건은 아쉬움이 큽니다.

그럼에도 실거주 목적으로 구입하고 싶다면 정책자금대출인 청년미래보금자리론을 활용해 비아파트를 구입해야겠죠.

반면 실거주보다 투자가치를 우선한다면 답은 달라집니다. 저는 컨설팅을 하는 입장이라 투자가치도 생각하지 않을 수 없습니다. 그래서 재개발을 추진 중인 빌라를 전세 끼고 구입하고, 당장은 회사 기숙사에 거주하는 방안이 가장 효과적이라고 봅니다.

단, 총투자금이 1억6000만 원이라면 서울에서 재개발 물건을 찾긴 쉽지 않을 것 같습니다. 그러니 재개발로 눈을 돌린다면, 신림동과 상계뉴타운 등 서울의 초기 단계 재개발지역부터 찾아보시기 바랍니다.

자금이 부족한 만큼 동의서를 걷는 단계의 지역까지 살펴봐야 할 것 같습니다. 서울에서 적당한 물건을 찾기 어렵다면 범위를 넓혀 경기·인천 비규제지역의 아파트를 전세 끼고 구입하는 방법도 고려해보기 바랍니다.

신안산선 개통 예정인 안산 성포동 주공10·11단지나 7호선 라인인 인천 굴포천역 주변 부개동 뉴서울 등도 한번 검토해보기 바랍니다. 결국 주거 안정과 투자가치 중 무엇을 앞에 두느냐에 따라 선택이 달라집니다.

실거주가 우선이고 서울 동북권 비아파트를 구입해 안정적으로 살고 싶다면 청계푸르지오시티 같은 비아파트를 구입하는 방안이 있습니다.

여기에 무주택 청약 자격까지 유지하고 싶다면 앞서 그리한 것처럼 어머니 명의를 한 번 더 활용한 뒤, 3기 신도시를 비롯한 수도권 청약에 꾸준히 도전해보기 바랍니다.

투자 목적이 우선이라면 가용자금이 부족하긴 하지만 상계와 신림 등 서울의 초기 단계 재개발 물건을 찾아보고, 수도권 비규제지역의 역세권 아파트를 전세 끼고 구입하는 방안도 고려해보기 바랍니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 9월 14~17일

•양주회천지구 A-26블록 공공분양주택 ★★★(3/5)

GOOD: “1호선과 GTX-C가 만나는 덕정역이 코앞.”

BAD: “양주에선 대장, 수도권에선 골목대장.” 

•더샵 여주역더퍼스트 ★(1/5)

GOOD: “‘더샵’ 이름값, 여주에서도 통할까?”

BAD: “투자수익까지 얻을 수 있을까?”

•두정역 푸르지오 그랑피크 ★★★★(4/5)

GOOD: “고층 국평도 6억 원 이하로 의외로 저렴함.”

BAD: “계속된 천안시 분양으로 입주 시 전셋값 하락도 각오해야.”

•그랑라크 에일린의 뜰 ★★(2/5)

GOOD: “울산 남구 야음동 새 주거타운의 얼굴.”

BAD: “얼굴값이 비싸요.”

⚡[무순위] 9월 14일 | 7가구 ⚡ 

•드파인 아르티아(2차) ★★★(3/5)

GOOD: “서울 상급지 노량진, 당장은 계약금만 있으면 됩니다.”

BAD: “30억 원 이상 고가 주택에 불리한 세제개편까지, 지금은 타이밍이 나쁨.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

근저당권

집을 담보로 돈을 빌릴 때, 돈을 빌려준 쪽이 등기부에 설정하는 권리입니다. 빚이 늘거나 줄어도 미리 정한 한도 안에서 담보할 수 있죠. 돈을 갚지 못하면 집이 경매로 넘어갈 수 있으며, 대출을 다 갚아도 등기부 기록은 따로 말소해야 합니다.

채권최고액

근저당권으로 담보하는 금액의 최대치입니다. 원금뿐 아니라 이자 등도 이 한도에 포함되죠. 등기부에 채권최고액이 3억 원으로 적혀 있어도 실제 빚이 3억 원이라는 뜻은 아닙니다. 정확한 빚은 대출 잔액을 따로 확인해야 합니다.

딱 걸려

해가 건물에 딱 걸려 있었다.

사진 제공 | @oo_rang_