대출 30조 원 풀린다는데, 내 차례도 올까?

서울 아파트

매매지수: 102.0 (▲0.22)

전세지수: 101.9 (▲0.21)

수도권 아파트

매매지수: 101.4 (▲0.17)

전세지수: 101.4 (▲0.18)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.01)

전세지수: 100.3 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

8월 31일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 금융권의 대출 여력이 30조 원 늘어납니다.

► 분양·입주와 청년 전세에 먼저 풀립니다.

► 일반 주담대에 풀리는 돈은 많지 않습니다.

대출 30조 원 풀린다는데, 내 차례도 올까?

정부가 올해 대출 여력을 30조 원 늘립니다. 늘어난 여력은 청년·신혼 전세대출과 분양·입주 자금에 먼저 씁니다.

30조 원, 누구에게 먼저 갈까

은행들이 올해 대출 목표를 거의 채우자, 정부가 30조 원을 더 풀기로 했습니다(출처: 금융위원회). 한데 내 주택담보대출(주담대) 한도가 그만큼 늘진 않습니다. 일반 주담대·신용대출 몫은 6조~8조 원으로 추산됩니다. 나머지 상당 부분은 집단대출과 청년 전세 등에 갑니다.

▸ 누가 먼저 체감할까

•분양·입주: 잔금·중도금대출 여유 확대

•청년·신혼·유자녀: 전세대출보증 확대

•기존 주택 구매자: 일반 주담대 경쟁 계속

청년·신혼 대출은 언제 열릴까

먼저 달라지는 건 전세대출입니다. 10월부터 청년특례전세대출보증¹⁾ 대상이 35~39세 무주택 청년까지 넓어지고, 신혼·유자녀는 한도가 3억 원으로 오릅니다. 같은 달엔 신혼부부 보금자리론의 소득 문턱도 낮아집니다. 합산 소득이 8500만 원을 넘어도 한 명이 7000만 원 이하면 받을 수 있게 되죠. 내년 1월엔 39세 이하 생애최초 구매자용 청년미래보금자리론도 나옵니다.

▸ 나도 해당될까

•청년 전세: 39세 이하·무주택

•청년 첫 집: 4억 원 이하 비아파트

•청년 소득: 7000만 원 이하

•첫 집 한도: 수도권·규제지역 70%·그 밖 80%

•신혼부부: 1명 소득 7000만 원 이하

¹⁾ 청년특례전세대출보증: 소득이 적은 청년도 전세대출을 받기 쉽도록 만든 보증입니다. 일반 전세대출보증보다 소득을 넉넉하게 인정하고, 대출금 전액을 보증합니다.

뭘 확인해야 할까

혜택 대상이라도 상품별 시행일과 은행별 접수·실행일이 다르니 꼭 확인하세요.

Q 전세 만기가 10월 언저리면 새 보증을 못 받나?

A 10월 며칠부터인지, 신청일과 실행일 중 어느 쪽이 기준인지도 아직 발표 전입니다. 만기가 그즈음이면 은행에 시행일과 적용 기준부터 물어보세요.

Q 분양 잔금대출은 이제 걱정 안 해도 되나?

A 아직 아닙니다. 은행이 잔금대출을 내줄 여력이 생긴 것이지, 누구나 원하는 만큼 받는다는 뜻은 아닙니다. 소득과 기존 빚을 따지는 개인 심사도 그대로고요. 시행사·조합엔 취급 은행과 접수일을, 은행엔 내 잔금일에 실제로 나오는 금액을 확인해야 합니다.

Q 첫 집이 아파트라면?

A 아파트는 청년미래보금자리론 대상이 아니라, 기존 보금자리론·디딤돌대출과 은행 주택담보대출을 함께 따져봐야 합니다. 은행별 접수·실행 시점이 다르니 잔금일에 맞는지도 확인하세요.

Q 집을 사기 전, 대출은 뭘 확인해야 할까?

A 은행 두세 곳에 잔금일 기준 신청 가능일과 실행 가능액을 물어봐야 합니다. 가조회 금액만 믿고 있다간 실제 심사 후 자금이 모자랄 수 있어요. 신청이 안 되는 달이면 잔금일을 조정할 수 있는지도 매도인에게 확인해보세요.

세 놓은 1주택, 세금 다시 원래대로

정부가 비거주 1주택자의 종합부동산세(종부세)¹⁾ 기본공제액을 12억 원→9억 원으로 낮추려던 세제개편안을 철회했습니다. 공시가격 9억~12억 원 집을 세 놓은 사람이 새로 낼 뻔한 세금이 사라진 겁니다. 단, 양도세 공제를 거주 기간 중심으로 바꾸는 안은 남아, 살지 않고 세만 놓다 팔면 세금이 더 붙을 수 있습니다.

¹⁾ 종합부동산세: 가진 주택의 공시가격 합계가 일정 금액을 넘으면 매년 내는 세금입니다.

서울 갭투자, 절반 가까이 30대

2025년 10월까지 1년간 서울 아파트 갭투자¹⁾ 의심 거래 6680건 중 3095건(46.3%)을 30대가 샀다는 추정이 나왔습니다(출처: 국토교통부). 자금조달계획서에 전세보증금과 대출로 집값을 채운다고 적은 거래로, 1년 새 54.6% 늘었습니다. 30대의 빚 낀 매수가 빠르게 늘어난 겁니다.

¹⁾ 갭투자: 전세를 낀 집을 사서 실제 집값과 전세보증금의 차액만 내 돈으로 마련하는 방식입니다.

금리 오르는데 왜 변동형 골랐을까?

7월 신규 주택담보대출의 68.1%가 변동형이었습니다(출처: 한국은행). 기준금리가 오르는데도 변동형이 고정형보다 약 0.5%p 싸서 당장 낮은 쪽을 고른 겁니다. 단, 코픽스¹⁾가 오르면 이자도 따라 뜁니다. 변동형이라면 내 대출금리가 1%p 오를 때 월 상환액이 얼마나 되는지부터 계산해야 합니다.

¹⁾ 코픽스: 은행이 대출해줄 돈을 마련하는 데 든 비용을 보여주는 금리입니다. 오르면 변동형 주택담보대출 금리도 대체로 따라 오릅니다.

공공임대, 이제 중산층도 입주 가능

공공임대는 소득이 낮아야 들어간다고요? 2027년엔 중산층에게도 문이 열립니다. 수도권 역세권에 보편형 공공임대¹⁾ 3만6000가구가 나옵니다. 기본 6년을 살 수 있고, 30평대도 들어갑니다. 이 중 2만 가구는 무주택 청년 몫. 기존 공공임대 소득 기준을 넘었다면 후속 입주 기준을 지켜볼 만합니다.

¹⁾ 보편형 공공임대: 기존 공공임대보다 소득 기준을 넓혀 중산층도 들어갈 수 있게 하는 임대주택입니다.

싸게 내놔도 8279가구가 빈집

6월 말 기준 LH 매입임대주택¹⁾ 20만3247가구 중 8279가구가 6개월 넘게 빈집입니다(출처: LH). 공실률은 지난해 말 3.2%에서 4.1%로 올랐고, 세종(23%)과 충남(21%)은 5집 중 1집이 비었습니다. LH가 임대료를 낮추거나 공급 대상을 바꿀 계획이라, 매입임대를 찾는다면 바뀐 조건을 다시 봐야 합니다.

¹⁾ 매입임대주택: LH 등이 기존 주택을 사들여 무주택자에게 시세보다 싸게 빌려주는 공공임대주택입니다.

 A 2.2% 전세대출, 2년 더 연장할까요? 

•가족구성원: 30대 초반 여성(1인가구)

•현재 거주지: 서울시 동작구 다세대주택(전세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 2억3000만 원(예적금 1억1000만 원 + 주식 7000만 원 + 전세보증금 5000만 원) / 1억8000만 원(정부 전세대출)

•월수입: 350만 원(세후)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 100만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 동작·관악·영등포구 우선, 서울 전역과 지하철을 이용할 수 있는 경기권

•내 집 마련 우선순위: 교통>투자>자연>상권

•고민 사연:

-올해 말 전세계약 만기를 앞두고 있습니다. 현재 집은 위치와 주거 상태가 괜찮고, 연 2.2% 금리로 정부 전세대출을 이용해 살고 있습니다. 연장할 때 자격을 다시 확인해야 하지만, 1회 연장 시 같은 금리가 적용되는 것으로 알고 있습니다.

-예적금과 주식, 전세보증금을 활용하고 부모님께 약 1억 원을 빌리면 매수 자금으로 총 3억 원가량을 마련할 수 있습니다. 다만 월 원리금 상환액은 최대 100만 원을 넘기고 싶지 않습니다.

-이직을 고려하고 있어 직장 위치를 기준으로 거주지를 정하기는 어렵습니다. 운전을 못해 지하철을 이용할 수 있는지 여부가 중요합니다. 동작·관악·영등포구에 계속 살고 싶지만 현재 가진 자금으로 이 지역 아파트를 사기는 어려울 것 같아 서울 전역과 경기권까지 살펴보고 있습니다.

-매수한다면 서울 외곽이나 경기권의 구축 아파트를 살지, 선호 지역의 정비사업 가능성이 있는 빌라를 살지도 고민입니다. 아직 지역과 단지를 충분히 알아보지 못한 탓에 전세 만기에 쫓겨 급하게 매수하게 될까 봐 걱정입니다.

-아직 결혼 계획은 없습니다. 만약 가족과 자금을 합치면 최대 5억 원까지 마련할 수 있습니다. 다만 그 가족이 1~2년 안에 결혼할 가능성이 있어, 이후 자금 회수와 소유관계가 복잡해질 수 있다는 점이 걸립니다.

질문 1.

현재의 낮은 전세대출 금리와 이직 가능성, 부족한 매수 준비 기간을 고려하면 전세를 2년 더 연장하는 게 나을까요? 아니면 올해 말~내년 초에 예산에 맞는 집을 사는 게 나을까요?

질문 2.

자기자금 약 3억 원과 월 원리금 상환 한도 100만 원을 기준으로 현실적인 매수 가격은 얼마일까요? 서울 외곽이나 경기 역세권의 구축 아파트와 동작·관악·영등포구의 정비사업 가능성이 있는 빌라 중 어느 쪽이 적합한지도 궁금합니다.

질문 3.

가족과 자금을 합쳐 예산을 약 5억 원으로 높이면 입지나 주택 유형이 의미 있게 달라질까요? 함께 매수할 가족이 1~2년 안에 결혼할 가능성까지 고려하면, 예산을 낮추더라도 단독으로 매수하는 게 나을까요?

A 연장하지 말고, 3억 원으로 집을 사세요

전세계약을 연장하지 마세요. 지금 내 집 마련을 하는 게 맞습니다. 지금도 전월세난이지만, 어찌 보면 지금이 그나마 나은 때입니다. 내년부턴 더 심해질 테니까요.

서울 아파트 입주 물량은 작년보다 올해 40% 줄고, 2027년엔 올해보다 또 30% 줄어듭니다. 이런 흐름이 2030년까지 이어지면 연 1만 가구 아래로 내려옵니다.

서울의 적정 입주 물량은 연 4만7000가구고, 아파트 공사 기간은 4~5년입니다. 지금 착공해도 현 정부 임기 안에 입주로 이어지긴 쉽지 않습니다. 게다가 재건축·재개발 정비사업으로 멸실 가구가 늘면 이주 수요도 함께 늘겠죠.

세제개편으로 20억 원 이하 아파트 시장에선 임차인들이 더 힘들어질 것 같습니다. 다주택자와 비거주 1주택자의 부담이 커지면 그 부담이 임차인에게도 넘어가겠죠. 결국 선택지는 둘뿐입니다. 나가거나, 보증금을 올려주거나.

2년 뒤 전월세시장이 안정될 거로 믿는다면 기다려도 됩니다. 하지만 저는 그 반대로 봅니다. 오히려 더 나빠질 확률이 90%라고 봅니다.

현재 정부 대책만으로 전월세시장을 안정시키긴 쉽지 않습니다. 따라서 임대인에게 전세보증금을 돌려받아 내 집 마련에 나서길 권합니다.

이직 가능성이 있는 만큼 특정 직장과의 거리보다 지하철 접근성을 우선하는 게 낫습니다. 아직 지역과 단지를 충분히 알아보지 못했다면 지금부터 후보지를 좁혀 직접 다녀보세요.

그렇다고 전세 만기에 쫓겨 아무 집이나 사라는 얘긴 아닙니다. 가용자금 3억 원으로 정책자금대출을 이용한다면 매수 가격은 6억 원 이하로 봐야 합니다.

대출액은 월 원리금이 100만 원을 넘지 않게 정합니다. 이 예산으로 서울 아파트를 찾기는 사실상 어렵습니다. 그래서 수도권 역세권 구축 아파트를 먼저 권합니다.

꼭 서울에 거주해야 한다면 재개발 초기 단계 빌라를 차선으로 두세요. 지금 부동산시장 흐름을 보면 서울 전역과 경기 동남권이 더 오르며 상승세가 부천·안산·인천·일산·의정부까지 번질 가능성이 큽니다. 분당과 평촌은 현재 가진 자금으로 접근하기 어렵습니다.

대신 산본·중동·상동·일산 등 1기 신도시, 7호선 라인 인천 부평, 신안산선 개통 예정지인 안산 성포동 구축 아파트, 수원 화서역 인근 천천·정자동, 고양 행신·화정동까지 범위를 넓혀보세요.

서울에선 노원구 상계·중계·월계동, 도봉구 창동의 소형 구축 아파트도 뒤져봐야 합니다. 

마지막으로 가족과 자금을 합쳐 5억 원을 만들면, 앞서 언급한 후보지에서 역과 더 가깝거나 면적·상태가 나은 집을 고를 수 있습니다. 하지만 1~2년 뒤 그 가족이 결혼해 자금 회수를 원한다면 이야기가 달라집니다.

집은 예금처럼 필요한 만큼만 현금화할 수 없습니다. 만약 집값까지 떨어졌다면 손실을 어떻게 나눌지도 정해야 하죠. 그래서 제 결론은 단독 매수입니다. 지금은 부지런히 손품과 발품을 팔며 서둘러야 할 때입니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 9월 7~17일

•브라운스톤 월곡 센트럴 ★★★★★(5/5)

GOOD: “신축 가뭄인 월곡동에 나온, 가격까지 합리적인 분양.”

BAD: “145가구 소규모 단지라 커뮤니티 시설은 열악.”

•의정부우정 A2블록 공공분양주택(본청약) ★★(2/5)

GOOD: “굳이 찾자면, 새 아파트라는 점.”

BAD: “3기 신도시라는 이름이 무색한 규모와 입지.”

⚡[무순위] 9월 7일 | 5가구 ⚡ 

•포레나더샵 인천시청역(3차) ★★★(3/5)

GOOD: “인천 남동구 대장 후보, 역세권·초품아·공세권에 대단지.”

BAD: “59㎡ 가격이면 주변 대단지 84㎡를 사고도 1억 원이 남음.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

집단대출

같은 아파트를 분양받거나 재개발·재건축에 참여한 사람들이 함께 받는 대출입니다. 은행이 시행사·조합과 협약해 중도금·잔금·이주비 대출을 한꺼번에 내줍니다. 절차는 함께 진행해도 실제 한도는 개인별 심사에 따라 달라집니다.

이주비대출

재개발·재건축 공사로 집을 비워야 하는 조합원이 이사비와 임시 거처 비용을 빌리는 대출입니다. 조합이 선정한 금융회사에서 대개 집단대출로 받습니다. 사업이 시작돼도 자동으로 나오진 않으며, 감정가와 기존 대출 등에 따라 한도가 달라집니다.

낮의 집

지쳐 보이는 낮의 주택가.

사진 제공 | @513f__1996