‘덜 똘똘한 한 채’의 탄생

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서울 아파트

매매지수: 101.8 (▲0.29)

전세지수: 101.7 (▲0.22)

수도권 아파트

매매지수: 101.2 (▲0.22)

전세지수: 101.2 (▲0.20)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.01)

전세지수: 100.2 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

8월 24일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 세금·대출이 집의 기준을 바꾸며

► ‘덜 똘똘한 한 채’가 떠오릅니다.

► 매수·전월세 셈법도 달라집니다.

‘덜 똘똘한 한 채’의 탄생

강남의 비싼 집 한 채로 돈이 몰리던 ‘똘똘한 한 채’ 공식이 흔들립니다. 대신 떠오른 ‘덜 똘똘한 한 채’가 내 집 마련의 경쟁 상대를 바꿉니다.

덜 똘똘한 한 채?

서울 핵심지보다 싸지만 실거주 경쟁력을 갖춘 집을 이렇게 부릅니다. 배경은 정부가 8월 발표한 세제개편안입니다. 초고가·비거주 주택의 종합부동산세¹⁾는 올리고, 거주 1주택은 공시가격 14억 원(시세 약 20억 원)까지 과세 대상에서 빼는 내용이죠. 규제지역에서 15억 원을 넘기면 주택담보대출 한도도 4억 원으로 줄어듭니다. 세금도 대출도 기준 아래 집이 유리해진 겁니다.

▸ 덜 똘똘한 한 채의 특징

•가격: 주로 15억 원 이하

•입지: 서울 출퇴근이 용이한 경기 역세권

•상품: 신축·대단지 등 실거주 수요가 받치는 집

¹⁾ 종합부동산세: 주택 공시가격 합계가 과세 기준을 넘으면 내는 보유세입니다. 집을 팔 때가 아니라 보유하는 동안 냅니다.

서울 전세 대신 경기 매수로

그 돈이 향한 곳이 경기 역세권입니다. 서울 아파트 평균 매매가격이 이달 처음으로 16억 원을 넘겼거든요. 오른 전셋값을 더 넣기도 부담스럽고요. 서울 출퇴근은 유지하면서 집값 눈높이를 낮춘 겁니다. 세금 부담이 커진 초고가 대신, 갈아타기 수요도 경기로 방향을 틀었습니다. 그 결과가 8월 셋째 주 집값 상승률, 경기 0.23%, 서울 0.13%입니다.

▸ 경기 역세권으로 모인 두 수요

•원래 흐름: 비용 부담에 서울을 떠난 실수요

•새 흐름: 세금 계산을 다시 한 갈아타기 수요

•공통분모: 서울 접근성은 포기하지 않는 선택

덜 똘똘한 한 채, 나와 무슨 상관일까?

시장이 이렇게 재편되면, 당장 살 계획이 없더라도 계산법이 달라집니다. 바뀌는 지점을 짚어봅니다.

Q 덜 똘똘한 한 채, 계속될 유행일까?

A 세제개편안의 국회 통과 여부에 달렸습니다. 개편안 시행 목표가 2027년이거든요. 국회에서 논의 중인 기준 금액이 바뀌면 수요는 다시 움직일 수 있습니다.

Q 내 집 마련 계산법, 뭐가 달라질까?

A 예산이 같더라도 경쟁 상대가 달라집니다. 규제지역¹⁾ 대출은 집값의 40%까지, 자기자금(전세라면 보증금에서 전세대출을 뺀 돈)을 0.6으로 나누면 넘볼 수 있는 가격 상한이 나옵니다. 이 상한이 15억 원 아래라면 서울에서 내려온 수요와 같은 매물을 두고 겨루는 셈입니다.

Q 전월세로 사는 내게도 변화가 올까?

A 빌릴 수 있는 집도, 빌리려는 사람도 같이 줄어듭니다. 규제지역에서 덜 똘똘한 한 채를 산 사람은 직접 들어가 살아야 해서, 세를 놓던 집이 팔리면 전월세 매물이 줄어듭니다. 대신 임차인이 집을 사서 떠나면 그만큼 경쟁자도 줄죠. 보증금이 오를지는 그 둘의 속도에 달렸으니, 우리 동네 전세 매물이 늘고 있는지 줄고 있는지부터 확인해보세요.

¹⁾ 규제지역: 집값 과열을 막으려고 정부가 지정해 대출·청약 규칙을 더 엄격하게 적용하는 지역입니다. 2026년 8월 현재 서울 전역과 경기 15곳이 해당합니다.

용산 말고 탄천요? 글쎄요

용산공원 집짓기에 반대하는 오세훈 서울시장이 탄천물재생센터를 대안으로 꺼냈습니다. 40년 넘은 센터를 옮겨 피지컬 AI 산단과 청년주택을 짓자는 겁니다. 국토교통부도 검토하겠다고 했지만, 센터를 옮길 곳을 찾기도 어렵고 그 지역이 반대할 수도 있다는 입장을 내비쳤습니다.

서울 아파트 평균 16억 원 돌파

8월 서울 아파트 평균 매맷값은 16억739만 원으로 처음으로 16억 원이 넘었습니다(출처: KB부동산). 작년 12월 15억810만 원이었으니, 8개월 만에 약 1억 원이 올랐죠. 특히 중랑·성북·노원처럼 15억 원 이하 아파트가 많은 지역의 상승률이 높았습니다. 강남 밖 아파트도 키 맞추기에 들어갔습니다.

20대 주담대 1인당 2억 원

2분기 주택담보대출을 받은 20대 1명당 평균 잔액은 2억394만 원으로 처음으로 2억 원이 넘었습니다(출처: 한국은행). 1분기보다 575만 원 늘었죠. 단, 신규 취급액에서 20대 비중은 6%뿐이었습니다. DSR¹⁾ 규제를 통과할 소득이 되는 20대만 대출을 받아 평균이 올라간 착시현상입니다.

¹⁾ DSR: 연소득 중 한 해 갚아야 할 모든 대출 원금과 이자가 차지하는 비율입니다. 이 비율이 높으면 새로 빌릴 수 있는 돈이 줄어듭니다.

1인 세대 1027만, 전체의 42.3%

지난해 주민등록상 1인 세대는 1027만2573세대로, 전체의 42.3%를 차지했습니다(출처: 행정안전부). 그중 20·30·40대가 43.1%였죠. 인구는 2019년 정점을 찍은 후 73만 명이 줄었는데, 세대수는 지난해에만 18만1159세대 늘었습니다. 인구가 줄어도 필요한 주택 수는 같은 속도로 줄지 않았습니다.

건설사 하루 11.8곳꼴 폐업

올 들어 8월 25일까지 폐업 신고한 건설사는 2798곳. 작년 같은 기간보다 26.1% 늘어 하루 11.8곳꼴이었습니다(출처: 국토교통부). 6월 말 전국 미분양의 72.2%, 준공 후 미분양¹⁾의 84.2%가 비수도권에 쌓였습니다. 지방 분양을 본다면 시공사가 끝까지 버틸 수 있는지부터 따져봐야 합니다.

¹⁾ 준공 후 미분양: 집을 다 지었는데도 팔리지 않고 남은 물량입니다.

Q 정책대출로 5억 원 이하 집을 사도 될까요?

•가족구성원: 30대 부부, 11개월 자녀(3인가구)

•현재 거주지: 경기도 광명시 소재 주택(아내 명의 전세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 7000만 원(전세보증금 중 자기자금 2500만 원 + 주식 2500만 원 + 청약통장 1000만 원 + 청년도약계좌 1000만 원) / 1억9700만 원(아내 명의 전세대출 1억7800만 원 + 신용대출 1900만 원)

•월수입: 560만 원

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 250만 원

•내 집 마련 희망 지역: 경기도 부천시

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 상권 > 학군 > 자연

•고민 사연:

-2027년 4월 경기 광명시 전셋집 계약 만료를 앞두고 신생아특례대출을 이용한 내 집 마련을 고민하고 있습니다.

-보유 자산은 7000만 원이며, 매달 250만~270만 원을 저축할 수 있습니다. 신생아특례대출로 집값의 70%를 빌리고 부족한 금액은 추가 신용대출로 마련해 5억 원 이하 주택을 매수할 계획입니다.

-현재 부천 상동의 반달마을·한아름마을, 송내동의 뉴서울, 범박동의 범박힐스테이트1~6단지를 살펴보고 있습니다.

-참고로 현시점 임대인 A는 저희가 이사하면 해당 주택에 직접 들어와 살겠다며 중도 퇴거에 협조하기로 했습니다. 다만 A도 다른 집에 전세로 살고 있습니다. A가 거주 중인 주택의 임대인 B는 계약 만료 전에 나가려면 중개수수료와 이사비를 부담하고 새 임차인도 구해야 보증금을 반환할 수 있다는 입장입니다.

-B가 요구한 중개수수료와 이사비 220만 원은 저희가 부담하기로 A와 합의했습니다. A는 요청하는 즉시 자신이 사는 집을 매물로 내놓고 최대한 빨리 진행하겠다고 합니다.

질문1.

현재 자산과 소득으로 5억 원 이하 주택을 매수하는 것이 현실적인 계획일까요? 투자성과 교통을 우선시하면 위 매수 후보 단지 중 어디가 적합할까요?

질문2.

A가 사는 전셋집부터 매물로 내놓아야 할까요, 매수할 집부터 정해야 할까요? 중도 퇴거보다 2027년 4월 이후 입주를 목표로 기다리는 편이 나을까요?

A 부천 구축 소형부터 살펴보세요

내 집 마련이 필요하다면 감당할 수 있는 자금계획에 맞춰 사는 게 맞습니다.

최근 부동산시장은 ‘똘똘한 한 채’를 주도하던 강남 3구가 강력한 규제로 모든 길이 막히면서, 차익실현 매물이 나올 가능성이 커져 약세 흐름을 보이고 있습니다.

이를 ‘강남 하락’이라고 풀이하기보다는 차익실현으로 보는 게 더 적절한 해석인 거 같습니다.

주택 소유자들이 집값이 떨어질 거라고 생각해 급매물을 내놓는 건 아닙니다.

토지거래허가제로 전세를 끼고 거래하는 길이 막혔고, 25억 원 초과 주택의 대출한도를 2억 원으로 줄여 대출도 막혔습니다. 현금으로 사려는 사람은 자금출처조사와 세무조사 위험이 높아졌고요.

이런 상황에서 장기 보유 초고가 주택은 세제개편으로 2029년부터 장기보유특별공제 한도가 10억 원으로 줄어들 예정입니다. 이 때문에 2027년까지 팔려는 급매물이 나올 가능성이 높습니다.

강남권 고가 아파트 시장은 차익실현 매물로 약세 흐름이 내년까지 이어질 수 있습니다. 다만 35억 원 이하 실거주 주택은 세금 부담이 크지 않습니다. 20억 원 이하 1주택은 종부세 대상도 아니어서 오히려 혜택을 받는 구간입니다.

이 시장엔 내 집 마련을 원하는 30대 신혼부부가 있습니다. 세제 혜택을 받기 위해 실거주를 선택한 임대인에게 밀려나는 임차인도 있고, 집을 판 현금을 가지고 내려오는 수요자도 있습니다.

이런 수요가 맞물리며 20억 원 이하 아파트 시장은 경합 구간이 될 가능성이 높습니다. 그러니 전세 만기까지 기다리지 않고 전세금을 빼서 내 집 마련에 나서는 건 현명한 선택입니다.

이사비 220만 원을 지원하는 것도 아까워할 필요 없습니다. 가진 현금이 7000만 원으로 넉넉하지 않으니 최대한 정책자금대출을 활용하는 게 좋습니다.

금리인상 가능성이 높아진 만큼 대출금리가 언제든 오를 수 있다는 점도 알아두셔야 합니다. 이자가 늘어나더라도 3년 정도는 충분히 버틸 수 있게 위험관리를 해야 하고요.

대출을 4억 원 정도 받아야 하니 자금계획도 중요합니다. 그래도 연 소득이 약 7000만 원이고 감당할 수 있는 월 원리금 상환액이 250만 원 정도라 큰 문제는 없어 보입니다. 금리가 급등하더라도 다른 지출을 줄이면 월 300만 원까지는 버틸 수 있지 않을까 싶습니다.

부천으로 눈을 돌린 것도 현명한 선택입니다. 부천에선 상동·중동신도시의 구축 소형 아파트가 좋습니다. 범박동보다는 중동의 반달마을과 한아름마을이 괜찮습니다. 용적률이 낮은 덕유마을도 한번 알아보세요.

최근 전세난을 생각하면 전셋집은 금방 나갈 것 같습니다. 그러니 일단 갈아탈 곳부터 사전조사에 나서세요.

후보지가 정해지면 전셋집이 얼마에 나갈지, 계약까지 얼마나 걸릴지 확인하시고요. 그다음 갈아탈 아파트 매물을 살펴 물건을 정하세요. 전셋집 계약이 되는 대로 갈아탈 집을 바로 계약하시면 됩니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.