용산공원 집짓기, 반대는 모이고 찬성은 흩어지는 이유

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서울 아파트

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100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

8월 17일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 용산공원 집짓기의 쟁점은 물량보다 부지입니다.

► 정부는 공원 안을, 서울시는 밖을 봅니다.

► 청년·신혼부부도 청약을 기다리긴 이릅니다.

용산공원 집짓기, 반대는 모이고 찬성은 흩어지는 이유

용산공원에 집을 짓자는 구상이 논란입니다. 반대와 찬성은 목소리를 모으는 조건부터 다릅니다.

공원 전체? 일부 부지?

국토교통부 장관이 용산공원에 청년·신혼부부·다자녀가구를 위한 집을 짓자는 구상을 밝힌 뒤, 정부와 서울시의 대립이 이어지고 있습니다. 정부는 공원 전체가 아니라 기존 건물이 있는 곳을 보겠다는 입장입니다. 다만 어디에 어떤 집을 몇 채 지을지는 아직 정해지지 않았습니다.

▸ 같은 용산, 다른 주장

•정부: 공원 안 건물 부지도 검토

•서울시: 공원 밖 캠프킴 등 제안

왜 반대 목소리는 더 또렷할까

쟁점은 ‘얼마나 지을지’보다 ‘공원 일부라도 집터로 쓸지’입니다. 정부는 기존 건물이 있거나 녹지 기능을 잃은 곳을 검토합니다. 서울시는 앞으로 공원으로 만들 땅이라며 캠프킴¹⁾ 같은 주변 부지를 제안하고요. 한데 찬반이 힘을 모으는 조건은 다릅니다. 반대할 주민은 용산에 모여 있지만, 찬성할 미래 입주자는 정해지지 않아 흩어져 있습니다.

▸ 용산 땅을 보는 세 가지 입장

•용산 주민: 공사·교통 부담, 녹지 축소 우려

•미래 입주자: 서울 중심부에 살 수 있는 기회

•공원 이용자: 도심 공원을 오래 누릴 수 있는 기회

¹⁾ 캠프킴: 서울 용산구 남영역·삼각지역 사이의 옛 주한미군 기지로, 2020년 한국에 반환됐습니다. 용산공원 본체와 분리된 개발 부지입니다.

앞으로 뭘 더 봐야 할까

찬반 중 어느 한쪽을 고르기엔 아직 빈칸이 많습니다. 일단은 다음 세 가지만 보면 됩니다.

Q 정부가 짓겠다고 하면 바로 지을 수 있나?

A 아닙니다. 현행법으로는 공원 땅을 집터로 바꿀 수 없어 법부터 고쳐야 합니다. 서울시·용산구와 어디까지 협의해야 할지도 법을 어떻게 고치느냐에 따라 달라지고요. 그 뒤에도 땅마다 계획을 다시 짜고, 오염됐다면 정화 작업도 해야 합니다.

Q 건물이 있던 자리만 집터로 쓰면 공원은 그대로일까?

A 꼭 그렇진 않습니다. 지금 건물이 있느냐보다는 집이 들어선 뒤 녹지와 산책길이 얼마나 줄고 끊기는지, 차가 다닐 길과 주차장이 얼마나 더 필요한지 봐야 합니다.

Q 청년·신혼부부라면 기다려볼까?

A 아직 청약 계획에 넣긴 이릅니다. 정부는 청년 공공임대 중심의 방향을 밝혔지만, 위치·물량·입주 시점·입주 자격은 아직 정해지지 않았거든요.

첫째 때 전세, 둘째 출산 16.3%↓

첫째를 낳을 때 전세에 살던 가구는 자가 가구보다 둘째를 낳을 확률이 16.3% 낮았습니다(출처: 한국부동산원). 여성 1079명 중 둘째를 낳은 비율은 42.1%, 낳지 않은 비율은 57.9%였죠. 연구진은 보증금이 오르거나 이사해야 할지 모르는 불안이 둘째 출산 계획과도 맞물린다고 봤습니다.

비거주 1주택자, 세금 덜 오를까

정부가 자기 집에 살지 않는 1주택자의 세 부담을 덜어주는 쪽으로 세제개편안을 손볼 전망입니다. 육아·가족 돌봄으로 집을 비워도 양도세에선 거주로 인정하고, 종부세는 거주 여부를 따지지 않는 방안이 나옵니다. 확정되면 비거주자의 종부세 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추는 안도 빠질 수 있습니다.

세제개편안 뒤 강남 매물 증가

8월 17일 기준, 강남·서초 아파트값 낙폭이 2배 넘게 커졌습니다(출처: 한국부동산원). 2주 연속 하락이죠. 8월 3일 세제개편안¹⁾을 발표한 후 20일까지 서울 매물은 4843건 늘었고, 그중 절반가량이 강남 3구에서 나왔습니다(출처: 아실). 아직 정부안이지만 양도세²⁾가 오르기 전에 팔자는 생각입니다.

¹⁾ 세제개편안: 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세금 개편안입니다. 양도세 공제를 거주 중심으로 바꾸고, 비거주·고가주택의 세 부담을 높이는 내용입니다.

²⁾ 양도세: 집이나 토지 등을 팔아 얻은 이익에 매기는 세금입니다.

국토 16.7%에 인구 90% 거주

2025년 말 국토의 16.7%인 도시지역에 인구 10명 중 9명이 살았습니다(출처: 국토교통부). 한데 그중 70.8%는 녹지고, 주거지역은 15.7%뿐이었죠. 2021년보다 늘긴 했는데 1.9%에 그쳤습니다. 공급 대책을 내놓을 때마다 어느 땅을 쓸지가 쟁점이 되는 배경입니다.

전국 미달, 서울만 북적

7월 전국에서 분양한 아파트 24곳 중 13곳이 1순위 청약에서 미달했습니다(출처: 리얼하우스). 1000가구 넘는 대단지도 4곳 중 3곳이 분양 가구를 못 채웠죠. 반면 서울 2개 단지엔 전국 1순위 청약 신청의 26.5%가 몰렸습니다. 전국이 미달인데 서울만 붐빈 겁니다.

〈수도권〉

•서울 6월 아파트 실거래가 2.5% 올라 5년 만에 최고 상승폭 기록

•서울 정비사업 조합설립 기간 365일→120일로 단축 추진

•서울 ‘미리내집’ 58개 단지 496가구 입주자 모집(신청: 9월 7일~9일)

•서울 세곡·강일·마곡 등 23개 지구 국민임대주택 1973가구 입주자 모집(신청: 8월 31일~9월 3일)

•강동 ‘삼익그린2차’ 최고 45층, 3420가구 재건축 통합 심의 통과

•동작 ‘상도동 214 일대’ 최고 29층, 1840가구로 재개발

•서대문 북가좌동 청년안심주택 382가구 완공, 10월부터 입주 시작

•서초 ‘신반포4차’ 최고 49층, 1833가구 재건축, 2029년 착공 목표

•양천 ‘신정4동 922 일대’ 최고 25층, 2170가구 신통기획 확정

•양천 무주택 청년·신혼부부 공동체주택 28가구 입주자 모집(신청: ~8월 28일)

•수도권 HUG 든든전세 경쟁률 165.5 대 1, 올해 3600가구 공급

•인천 계양 3기 신도시 올해 첫 입주, 주요 기반시설 준비

〈지방〉

•대구 7월 생애 첫 집합건물 매수자 2108명, 7개월 만에 2000명 선

•광주 삼성전자 첨단 산단에 AI 데이터센터용 공조 공장 건립, 2000억 원 투자

•세종 아파트값 상승폭 전국 3위 기록

•청주 가경동 시외버스터미널 복합개발 연구용역, 이르면 9월 착수

•전주 옛 대한방직 부지 21만㎡ 복합개발, 6조 원대 사업 장기 표류 우려

•제주 행복주택 예비 입주자 모집(신청: 8월 31일~9월 7일)

〈해외〉

•미국 새 주택법으로 모듈러 등 공장 제작 주택 규제 완화, 건축비 최대 1만 달러 절감 전망

•중국 올 상반기 3000만~5000만 위안(약 61억~102억 원) 고급 주택 거래 38% 증가, 전체 시장 침체 속 고액 자산가 수요로 고급 주택값만 반등

•영국 철도·트램·지하철역 도보권 주택 개발 원칙적 허용, 150만 가구 공급 목표 달성 위해 인허가 완화

•영국 8월 신규 매물 평균 호가 36만4999파운드(약 6억8800만 원)로 한 달 새 2% 하락, 고금리와 매물 증가로 2018년 이후 같은 달 최대 낙폭

•아일랜드 생애 최초 주택 구입 지원 신청자 8만8532명 중 4만8878명 이용, 최대 3만 유로(약 4800만 원) 지원하고 2029년까지 운영

•아일랜드 주택대출 5년 이상 연체 8030건, 그중 절반은 10년 넘게 연체돼 국가가 연체 주담대 매입하는 방안 제안

•포르투갈·스페인 2021~2025년 주택공급 부족분 각각 30만·75만 가구, 전체 가구의 6.6%·3.7% 규모

•일본 도쿄 23구 7월 신축 맨션 1028가구 평균 분양가 2억6520만 엔(약 23억 원), 1년 새 96% 상승

•일본 집값 상승에 부부가 각각 주담대를 받아 대출한도 늘리는 ‘페어론’ 이용 확대

고시원은 언제 집이 됐을까

정부가 고시원 방에 욕조 설치를 허용하는 안을 내놨다가 9일 만에 재검토에 들어갔습니다. 한데 문제는 정말 욕조였을까요?

📝 독서실과 하숙집 사이

고시원은 애초 집이 아니었습니다. 독서실과 하숙집을 합친 방이었죠. 1975년 서울대가 관악으로 옮긴 뒤, 1980년대 초 신림동에 고시생이 몰리며 생겨났습니다. 1990년대엔 신축도 늘었고요. 외환위기 뒤엔 값싼 방을 찾는 사람이 들어왔습니다. 시험이 끝나도 방은 남았습니다. 그렇게 사는 곳이 됐습니다.

•변화: 1981년 사법시험 합격 정원 300명으로 확대

•준주택: 2010년 7월 주택법 시행령으로 편입

•안 바뀐 것: 건축법상 다중생활시설

🏠 사는 방, 규칙은 공부방

방의 쓰임은 바뀌었지만 규칙은 그대로였습니다. ‘2022년 주택이외거처 주거실태조사’에 따르면 고시원·고시텔 거주 가구는 전국 15만8374가구. 거주자들은 일자리·학교와 가깝고, 더 싼 월세를 찾기 어렵다는 점을 이유로 꼽았죠. 한데 책상은 꼭 둬야 했고, 취사시설과 욕조는 방 안에 들일 수 없었습니다. 사람이 사는 방에 공부방 규칙을 씌운 셈입니다.

•현실: 고시원·고시텔 15만8374가구

•이유: 일자리·학교 접근성·싼 월세 대안 부족

•규칙: 책상 의무·방 안 취사시설과 욕조 금지

🛁 책상은 빼고, 욕조는 다시 보고

정부는 이 어긋남을 고치겠다며 8월 12일 책상 의무를 없애고 욕조 설치를 허용하는 안을 행정예고했습니다. 한데 반발이 붙은 건 욕조였습니다. 좁은 방엔 습기와 환기가 먼저고, 공사비가 입실료로 넘어갈 수 있다는 겁니다. 결국 9일 만인 21일 욕조 규정만 다시 보겠다고 밝혔습니다.

•개정안: 책상 의무 폐지·욕조 설치 허용

•반발: 습기·환기·공사비 전가 우려

•결과: 욕조 재검토·책상 의무 폐지는 언급 없음

🚪 먼저 바뀐 건 사람

고시원은 이름을 그대로 둔 채, 사는 사람부터 바뀌었습니다. 실제로 살면 전입신고가 가능하고, 요건에 따라 주거급여나 주택임대차보호법의 보호도 받을 수 있죠. 건축법상 용도는 여전히 다중생활시설이고요. 책상과 욕조를 두고 규칙을 고치는 사이, 질문 하나가 남습니다. 집을 만드는 건 방 안의 시설일까요, 그 안에서 이어지는 생활일까요?

•먼저 바뀐 것: 방을 쓰는 사람

•이제 바꾸려는 것: 방 안의 규칙

•남은 질문: 무엇이 집을 만드는가