수도권 경매 2만 건 육박, 나도 살 수 있는 집일까?
서울 아파트
매매지수: 102.4 (▲0.16)
전세지수: 102.2 (▲0.17)
수도권 아파트
매매지수: 101.7 (▲0.15)
전세지수: 101.8 (▲0.16)
지방 아파트
매매지수: 100.1 (■0.00)
전세지수: 100.3 (▲0.04)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
9월 14일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 알립니다 ]
오는 22일(화)엔 전문가 칼럼을 선보입니다.
예산 안에서 원하는 조건을 다 가질 순 없습니다.
그럼 뭘 포기하고, 무엇만큼은 끝까지 지켜야 할까?
실제 사례에서 그 기준을 찾아봅니다.
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 수도권 아파트·빌라 경매가 크게 늘었습니다.
► 입찰보증금과 잔금을 치르면 내 집이 되죠.
► 단, 대출 한도와 떠안을 보증금 등은 따져야 합니다.
수도권 경매 2만 건 육박, 나도 살 수 있는 집일까?
수도권 아파트·빌라 경매가 1년 새 62.1% 늘었습니다. 모은 돈에 대출을 보태면, 경매로 첫 집을 살 수 있을까요?
경매, 왜 이렇게 늘었을까
2분기 수도권 아파트·빌라 경매 진행 건수는 1만9641건. 1년 새 62.1% 증가했습니다(출처: 지지옥션). 특히 외곽의 빌라 경매가 늘었죠. 깡통전세·전세사기 후폭풍에 대출 상환 부담까지 겹친 탓입니다. 참고로 이는 7·8월 기준금리¹⁾ 인상 전 수치입니다. 늘어난 이자 부담이 뒤늦게 반영되면 경매 물건은 더 늘 수 있습니다.
▸ 어떤 경매 물건부터 볼까
•아파트: 같은 단지 실거래가로 가격 비교가 쉬운 물건
•빌라: 주변 비슷한 집이 최근 거래된 물건
•공통: 떠안을 보증금에 취득세 등을 더해도 싼 물건
¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리 흐름에 기준이 되는 정책금리입니다. 오르내리면 시중은행 금리에도 영향을 줍니다.
입찰보증금 5000만 원, 잔금은 따로
그럼 경매하려면 내 돈이 얼마나 있어야 할까요? 경매 시작가가 5억 원이라면 입찰보증금은 보통 10%, 5000만 원입니다. 이후 낙찰가에서 보증금을 뺀 잔금을 내죠. 기한은 매각허가결정이 확정된 뒤 보통 한 달 안입니다. 잔금이 모자라면요? 낙찰받은 집을 담보로 잔금을 빌리는 ‘경락잔금대출’을 알아볼 수 있습니다.
▸ 최저매각가격이 5억 원이라면
•입찰 시: 보증금은 보통 5000만 원
•낙찰 이후: 써낸 가격에서 보증금을 뺀 잔금
•따로: 취득세·등기비·수리비 준비
나도 경매로 집을 살 수 있을까
경매로 집을 사기 전 알아야 할 대출 등 핵심 사항을 살핍니다.
Q 경락잔금대출, 빌라도 아파트만큼 나올까?
A 경락잔금대출도 DSR¹⁾을 따져, 갚을 원리금이 많으면 한도가 줄어듭니다. 빌라도 대상이지만 거래가 드물면 금융회사가 집값을 낮게 볼 수 있죠. 입찰 전 금융회사에 물건 주소와 예상 입찰가를 알리고 예상 한도를 물어보세요.
Q 지금 사는 전셋집 보증금으로 잔금을 내도 될까?
A 잔금 기한 전에 보증금을 돌려받고, 전세대출을 갚은 뒤에도 잔금을 치를 돈이 남아야 합니다. 보증금 반환이 늦어져도 잔금일은 그대로거든요. 잔금을 못 내면 원칙적으로 입찰보증금을 돌려받지 못합니다.
Q 낙찰받은 집의 임차인 보증금도 내가 돌려줘야 하나?
A 그런 물건도 있습니다. 매각물건명세서와 등기, 임대차 현황을 함께 보세요. 어렵다면 입찰 전 전문가에게 돌려줘야 할 보증금과 액수를 확인하는 게 좋습니다.
Q 입찰 전에 집 상태와 이사 날짜를 알 수 있나?
A 거주자가 있으면 집 안을 보기 어렵고 입주일도 정하기 힘듭니다. 현황조사서와 감정평가서를 보고 현장도 살피는 수밖에 없죠. 내부를 못 봤다면 수리비를 넉넉히 잡고, 집을 넘겨받는 협의가 길어질 때 쓸 임시 거처 비용도 준비하는 게 좋습니다.
¹⁾ DSR: 연소득 중 한 해 갚아야 할 모든 대출 원금과 이자가 차지하는 비율입니다. 이 비율이 높으면 새로 빌릴 수 있는 돈이 줄어듭니다.
실거주 유예 1년 더
정부가 임차인 낀 토지거래허가구역¹⁾ 집을 사는 무주택자의 입주를 미뤄줍니다(출처: 국토교통부). 2027년 말까지 신청하면 갱신계약도 인정해 최대 2029년 말까지 기다려주죠. 단, 올 5월 12일부터 허가 신청 때까지 무주택이어야 하며, 입주 뒤엔 2년을 살아야 합니다.
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지 거래 시 지자체 허가를 받는 제도입니다. 실거주 목적만 허가됩니다. 주택도 대지 지분이 있어 허가 대상입니다.
가족 찬스 13조 원
올 1~8월 집을 사며 증여·상속받거나 가족 등에게 빌린 돈은 13조1313억 원(증여·상속 7조3492억 원, 사적 대출 5조7821억 원)입니다(출처: 국토교통부). 지난해 1년 치 10조9277억 원을 여덟 달 만에 넘었죠. 은행 대출을 조이자 부족한 집값을 가족 돈으로 채우는 거래가 늘고 있습니다.
수원~청량리 30분, GTX-C 재착공
착공식만 해놓고 2년 8개월간 멈춰 있던 GTX-C가 9월 15일 착공에 들어갔습니다(출처: 국토교통부). 공사비를 두고 줄다리기한 끝에 첫 삽을 뜬 겁니다. 개통하면 수원~청량리 이동시간은 75분에서 30분으로 줄어듭니다. 단, 2028년 말이던 개통 목표는 빨라도 2031년 하반기로 밀렸습니다.
아파트만 빼준 대출 총량, 오피스텔도?
주거용 오피스텔 집단대출¹⁾을 금융회사 대출 총량에서 빼는 안을 검토합니다(출처: 금융위원회). 은행이 올해 빌려줄 몫을 다 썼다며 대출을 막는 일을 줄이자는 겁니다. 참고로 아파트 집단대출은 8월부터 총량에서 빠졌지만, 준주택인 오피스텔은 예외였습니다.
¹⁾ 집단대출: 같은 아파트나 오피스텔을 분양받은 이들이 중도금·잔금을 함께 빌리는 대출입니다. 시행사 등이 금융회사를 정해 계약자에게 한꺼번에 연결합니다.
토지거래허가 8896건→3012건
서울 아파트 토지거래허가 신청이 넉 달째 줄었습니다. 4월 8896건에서 8월 3012건으로 내려왔죠(출처: 서울시). 대출이자 부담에 매수를 미루면서도, 남은 신청의 절반 가까이는 중저가 아파트가 많은 강북권에 몰렸습니다.
Q 둘째를 계획 중인데, 청약을 기다려야 할까요?
•가족구성원: 39세 남편, 37세 아내, 5세 자녀(둘째 계획 있음)
•현재 거주지: 경기도 부천시 소재 주거형 오피스텔(전세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산/부채: 8000만 원(현금) / 2억8000만 원(전세대출)
•월수입: 700만 원(부부 합산)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 250만 원
•내 집 마련 희망 지역: 인천시 부평구·남동구(첫째 유치원은 구월동 소재)
•내 집 마련 우선순위: 교통 > 학군 > 상권 > 자연 > 투자
•고민 사연:
-현재 부천시 주거형 오피스텔에 전세로 살고 있습니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 반환 절차를 밟고 있으며, 2027년 초에는 이사할 수 있을 것으로 예상합니다.
-평일에는 아이와 인천 구월동 친정에서 지내고, 남편과는 주말부부처럼 생활합니다. 맞벌이라 친정 부모님이 육아를 많이 도와주고 계십니다. 첫째가 구월동 유치원에 잘 적응해, 둘째 출산과 첫째의 초등학교 진학까지 이 생활권을 유지하고 싶습니다.
-저는 과천, 남편은 시흥으로 출퇴근하며 남편은 평택·오산 현장 근무도 잦습니다. 부부 모두 자차를 이용해 대중교통 접근성은 크게 중요하지 않습니다.
-첫 번째 선택지는 구월동 인근 구축 아파트 매수입니다. 둘째 출산 후에도 안정적으로 살 수 있겠지만 인테리어 비용이 들고, 향후 부천 대장지구로 옮길 때 자산가치 측면에서 도움이 될지 고민입니다.
-두 번째 선택지는 구월동이나 인근 지역에서 전세로 한 번 더 살며 무주택 상태를 유지하는 것입니다. 대장지구 민간분양에 청약하고, 당첨되지 않으면 분양권을 사는 방안도 보고 있습니다. 예상 청약가점은 50점 중반이라 추첨제까지 고려하고 있습니다. 하지만 분양 시기와 분양가, 당첨 가능성이 불확실하고, 이미 보증금 문제를 겪어 다시 전세를 선택하는 것도 부담스럽습니다.
질문 1.
구월동 아파트를 산 뒤 대장지구로 옮기는 것과 전세로 한 번 더 살며 청약을 기다리는 것 중 어느 쪽이 합리적 선택일까요? 구월동 아파트를 산다면 매수 가격, 인테리어 비용, 향후 매도 가능성을 고려해 어떤 기준으로 집을 골라야 할까요?
질문 2.
청약가점 50점 중반이라면 대장지구 중대형 평형의 가점제·추첨제 당첨 가능성과 무주택을 유지할 경우 실익은 어느 정도일까요? 당첨되지 않을 경우 분양권 매수까지 고려한 자금계획과 주거 전략도 궁금합니다.
A 청약보다 주거 안정을 먼저 챙기세요
신도시 물량의 30%는 해당 지역 거주자에게 먼저 배정합니다.
부천 대장지구 청약을 노린다면 거주자 우선 물량을 활용할 수 있게 주소를 부천시로 옮기는 게 좋습니다. 지금 주소가 인천시라면 인천 계양신도시가 당첨될 확률은 더 높으니까요. 다만 청약은 도전해도 당첨된다는 보장이 없습니다.
9월 현재 전월세난은 심각합니다. 입주 물량은 계속 줄고 있고, 토지거래허가나 대출을 받을 때 실거주를 요구하는 등 실거주 중심 정책도 이어지고 있습니다.
이 때문에 임대인이 전세 놓기를 꺼리는 분위기가 퍼져, 지금의 전월세난이 금방 풀리기는 어려워 보입니다. 결국 시간이 갈수록 전셋값과 월세, 분양가와 집값이 오를 가능성이 높습니다.
그래서 이 사연은 전세 한 번 더 살기보다 주거 안정을 먼저 챙기는 쪽에 조금 더 무게를 두겠습니다.
매수 가격은 대출 원리금이 상한으로 정해둔 월 250만 원을 넘지 않는 선에서 잡으세요. 대중교통을 이용하지 않고 차로 이동하신다고 했지만, 집의 가치는 나중에 이 집을 살 사람이 정합니다.
역과 초등학교가 가까운지 먼저 보세요. 인테리어는 집값과 합쳐 계산하되, 사는 데 불편하지 않을 만큼 최소한으로 하는 게 좋겠습니다.
청약으로 승부하려면 전세를 유지하면서 당첨 확률을 높여야 합니다. 다만 50점대 중반 가점만으로 당첨을 낙관하긴 어렵습니다. 가점제만 보지 말고 추첨제와 특별공급도 함께 노리세요.
아시겠지만 일반공급은 공공분양이면 청약통장 납입액, 민간분양이면 가점제로 당첨 순위를 정합니다. 신혼부부나 다자녀 특별공급을 적극 활용하고, 청약통장에는 인정 한도인 월 25만 원씩 꾸준히 넣어야 합니다.
둘째도 빨리 임신하는 게 좋습니다. 무주택을 유지할 경우 실익은 이런 청약 기회를 계속 가져갈 수 있다는 데 있습니다.
청약이 안 되면 분양권만 기다리기보다 구월동이나 지하철 7호선 라인 아파트를 사는 쪽으로 돌아올 시점도 미리 정해두세요. 계산기를 두드리는 사이, 집은 한 발 멀어질 수 있습니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 9월 21~28일
•더샵 분당하이스트 ★(1/5)
GOOD: “분당 입지는 분명한 장점.”
BAD: “아무리 그래도 강남보다 분양가가 비싸?”
•화서역 호수공원 아너스빌 ★★★★(4/5)
GOOD: “화서역·수원역·구운역을 두루 누리고, 서호 조망까지.”
BAD: “도보 역세권이 아니며, 브랜드와 단지 규모도 아쉬움.”
•힐스테이트 고덕엘리스트 A12BL·A65BL 공공분양주택 ★★★(3/5)
GOOD: “평택 상급지 고덕에서 ‘국평’ 6억 원 이하.”
BAD: “고덕의 입지와는 별개로, 평택의 공급 부담은 따져봐야.”
•문수로 비스타 더파크 ★★(2/5)
GOOD: “울산의 선호 주거지 무거동.”
BAD: “무거동의 장점이 온전히 이어지는 단지 입지는 아님.”
⚡[무순위] 9월 22일 | 14가구 ⚡
•더 리치먼드 미아(3차) ★★(2/5)
GOOD: “지난 무순위보다 별 하나 추가. 그사이 강북 집값도 올랐거든요.”
BAD: “자금을 좀 더 보태면 한화포레나미아도 갈 수 있음.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
최저매각가격
법원이 감정평가액을 바탕으로 정하는, 경매에서 써낼 수 있는 가장 낮은 가격입니다. 이보다 낮게 써내면 입찰은 무효죠. 응찰자가 없어 유찰되면 다음 경매에선 가격을 낮춰 다시 내놓습니다. 입찰보증금도 이 가격을 기준으로 정합니다.
입찰보증금
경매에 참여할 때 법원에 미리 내는 돈입니다. 보통 최저매각가격의 10%입니다. 낙찰되면 매각대금에 포함되고, 낙찰되지 않으면 돌려받습니다. 다만 낙찰 뒤 잔금을 내지 못하면 원칙적으로 돌려받지 못합니다.
⛰️
용산에서 남산 보기.
사진 제공 | @film_batixxi
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