청년근심주택?

서울 아파트

매매지수: 103.6 (▲0.09)

전세지수: 101.1 (▲0.05)

수도권 아파트

매매지수: 101.2 (▲0.03)

전세지수: 100.5 (▲0.02)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (▼0.02)

전세지수: 99.8 (■)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

8월 18일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 청년안심주택이 흔들리고 있습다.

► 서울시 간판, 민간 운영의 모순 때문입니다.

► 이미 3100가구가 위험에 노출됐습니다.

청년근심주택? 

서울시 청년안심주택에서 ‘안심’할 수 없는 일이 이어집니다. 전세사기를 피하려다 보증금을 못 받아 ‘근심’만 늘고 있습니다. 

청년안심주택이 뭐였더라? 

서울시가 19~39세 청년, 신혼부부에게 시세의 75~85%로 빌려주는 임대주택입니다. 2017년 ‘역세권 청년주택’이 시초고, 현재 70여 개 단지가 운영 중이죠. 하지만 최근 시행사 부실로 인한 강제경매, 보증금 미반환 등 문제가 속출하며 ‘안심’이란 말이 무색해졌습니다.

▸ 청년안심주택 문제 현황

•잠실센트럴파크: 강제경매로 238억 원 묶임

•사당역 코브: 30가구 가압류, 단기숙박 의혹

•에드가쌍문: 6가구 2억 원 미반환

•임대보증금보증 미가입: 15곳, 3100가구

민간에 맡겨서일까? 

맞아요. 책임 소재가 애매합니다. 청년들은 ‘서울시 간판’을 믿지만, 실제 계약 상대는 민간업체입니다. 시는 용적률 특혜를 주고, 민간은 집을 짓죠. 문제는 사고가 나면 “민간과 계약한 거라서요”라며 시는 빠진다는 겁니다.

▸ 왜 불안할까?

•간판만 있음: 서울시는 이름만 내걸고 운영은 민간

•관리 안 됨: 허가 뒤 사후관리·감독 부실

•처벌 약함: 보증보험 미가입도 과태료뿐

•부담 전가: 문제 터지면 임차인이 떠안음

안 들어가는 게 답? 

꼭 그렇진 않습니다. 시세보다 15~25% 저렴해 메리트는 있습니다. 문제는 집값이 아니라 그 ‘구조’입니다. 문제가 터지면 약자인 임차인이 책임을 떠안습니다. 결국 ‘안심’을 원한다면 스스로 ‘확인’해야 하는 아이러니. ‘안심’은 ‘확신’이 아닌 ‘불안’의 다른 이름이 된 셈입니다. 다행히 서울시가 뒤늦게 나섰지만, 제도 개선 없인 ‘안심’은 이름뿐입니다.

9월 초 공급 대책 발표

정부는 9월 초 새 공급 대책을 내놓습니다(출처: 국토교통부). 6·27 대책¹⁾은 “부분 치료제”였다며 이번엔 더 꼼꼼히 준비 중이라고 밝혔습니다. 3기 신도시 속도를 높이고, 지분적립형·이익공유형 공공주택을 늘리고, 신규 택지에 아파트를 더 높이 짓고, 도심 빈 땅도 활용할 방침입니다.

¹⁾ 6·27 대책: 2025년 6월 27일 발표한 대출 제한 규제로, 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한한 조치입니다. 집값 상승 기대에 ‘빚투’ 수요가 다시 늘자, 이를 억제하기 위해 시행했습니다. 

무주택가구 1000만 육박

우리나라 전체 가구 2200만 중, 무주택가구가 1000만에 바짝 다가섰습니다(출처: 통계청). 2020년 900만을 돌파한 뒤 빠르게 늘고 있습니다. 그중 절반이 수도권에 몰렸는데, 경기 230만, 서울 210만 순으로 많았습니다. 특히 서울은 높은 집값으로 무주택 비율이 유일하게 50%를 넘어섰습니다.

코픽스 10개월 연속 하락

은행이 돈을 빌려오는 비용인 코픽스(자금조달비용지수)가 10개월 연속 떨어졌습니다(출처: 은행연합회). 코픽스가 내려가면 주택담보대출(주담대) 변동금리도 같이 내려갑니다. 실제 KB국민은행 신규 코픽스 기준 주담대 변동형 금리는 8월 19일 기존 3.93∼5.33%에서 3.90∼5.30%로 0.03%p 내려갔습니다.

서울 월세 48%, 전세 52%

7월 서울 아파트 임대차에서 월세가 48%, 전세가 52%로 거의 반반이 됐습니다(출처: 직방). 동대문·강북·용산·강남구에선 월세가 더 많았고요. 대출 규제로 전세금 마련이 어려워지며, 월세가 현실적 선택지로 떠오르고 있습니다. 참고로 월세엔 반전세도 포함됩니다.

건설 근로자 사망률 OECD 평균 2배

국내 건설업 근로자 사고 사망률이 OECD 주요국 평균(0.78)의 2배에 달했습니다(출처: 한국건설산업연구원). 우리나라는 1.59로 10개국 중 1위였습니다. 근로자 1만 명 중 1.6명이 사고로 목숨을 잃는다는 의미. 캐나다(1.08), 프랑스(0.97)가 그 뒤를 이었고, 영국(0.24)이 가장 낮았습니다.

Q   4억~5억 원대, 17~24평, 어디가 좋나요?

•가족구성원: 30대 초반 여성 

•현재 거주지: 경기도 고양시 소재 아파트(부모님과 거주) 

•주택 소유 여부: 무주택 

•자산/부채: 약 1억8000만 원(현금 7000만 원 + 주식 6400만 원 + 퇴직연금 5100만 원) / 대출 없음 

•월수입: 375만 원 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 185만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 노원구, 경기도 안양시 동안구 

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 학군 > 상권 > 자연 > 투자 

•고민 내용:

-경기 고양시에서 부모님과 함께 거주 중입니다. 향후 5년간 결혼 계획은 없지만, 아파트 한 채는 꼭 필요하다고 생각합니다. 

-청약통장을 보유하고 있으나 미혼이라 당첨 가능성은 낮다고 봅니다. 그래서 생애최초 보금자리론, 디딤돌대출을 활용한 6억 원 이하 수도권 구축 아파트 매수를 목표로 삼았습니다. 

-실거주를 희망하며 4억~5억 원대, 17~24평 아파트를 고려 중이고, 투자가치도 있으면 좋겠습니다. 매수를 검토 중인 단지는 아래와 같습니다.

▸ 매수 검토 단지

•상계주공3·4단지(서울 노원구 상계동) 

•초원7단지부영(경기 안양시 동안구 평촌동) 

•목련3단지(경기 안양시 동안구 호계동)

질문 1. 

상계동 아파트는 재건축 초기 단계로 압니다. 지금 매수해도 안전할까요? 현재 모은 돈으로는 퇴직금까지 중간 정산해야 가능한데, 수도권 집값이 오르는 상황에서 영끌해 매수하는 게 나을까요, 아니면 더 모으며 하락 사이클을 기다리는 게 나을까요?

질문 2. 

직장이 명동 부근인데, 1·4호선 라인에서 제가 검토 중인 아파트 외에 생애최초 보금자리론으로 살 수 있는 6억 원 이하 단지가 있을까요?

질문 3. 

검토 중인 단지 중 장기 투자성과 실거주 안정성을 고려하면 어디가 더 나을까요?

A  상계주공3단지, 평촌 목련3단지가 괜찮습니다

고양시 부모님 집에 살며 내 집 마련을 준비하는 건 좋은 전략입니다. 직장이 명동이라 4호선 라인 중심으로 보신 거군요. 

상계주공3단지(1987년, 2213가구, 용적률 178%)는 상계동 대표 단지입니다. 수도권지하철 4·7호선 더블역세권이고, 롯데백화점 같은 편의시설도 잘 갖춰져 있죠.

상계주공4단지(1988년, 2136가구, 용적률 197%)는 3단지보단 한 단계 아래입니다. 입지와 용적률, 인지도 모두 그렇습니다. 

재건축은 사업성이 중요합니다. 일반분양을 많이 해서 추가분담금을 줄이는 게 핵심이죠. 용적률이 낮을수록 일반분양이 많이 나오니, 3단지가 상대적으로 유리합니다. 가격 차이가 있더라도 3단지가 낫다는 얘깁니다.

다만 ‘재건축이 빨리 될까?’는 다른 문제예요. 강남에선 추가분담금 3억~5억 원도 감당하지만, 상계동은 사정이 다르기 때문입니다.

상계주공5단지도 추가분담금 문제로 시공사를 교체했는데, 지금은 공사비를 더 불러 시공사를 못 구하는 상황입니다.

집값 사이클을 기다리는 건 현실적으로 어렵습니다. 집값이 오르면 무섭고, 내리면 더 무서워 결국 타이밍을 놓치게 되거든요.

무주택 실수요자는 단기 전망 말고, 7~10년간 보유 전략을 짜서 ‘길게’ 보는 게 옳습니다. 중간에 가격의 오르내림은 신경 쓰지 말고 버티면 어느 순간 올라가 있으니까요. 부동산은 버티는 힘이 무엇보다 중요합니다. 

평촌신도시의 초원7단지부영과 목련3단지도 괜찮은 곳입니다. 입지는 목련3단지가 교통·교육 모두 더 좋습니다. 다만 목련2단지가 리모델링으로 갈등 중이고, 3·5단지와 통합개발이 지지부진한 건 단점입니다.

1기 신도시 재건축은 ‘돈’ 문제 때문에 시간이 오래 걸릴 겁니다. 그래도 길게 보유한다면 괜찮습니다.

저라면 목련3단지나 상계주공3단지 중 하나를 고르겠습니다. 그리고 4호선 라인에서 괜찮은 6억 원 이하 단지는 미아역과 길음역 근처에도 있습니다.

예를 들면 돈암현대(1991년, 619가구, 용적률 261%)의 20평형대 물건이 그렇습니다. 재건축은 쉽지 않겠지만요.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 8월 29일~9월 3일

•잠실 르엘 ★★★★★(5/5)

GOOD: “송파 핵심 입지, 시세보다 10억 원 저렴.”

BAD: “입주 5개월 남아 잔금 폭탄 주의.”

•더폴 우정 ★★★(3/5)

GOOD: “울산 분양 열기 속 착한 가격.”

BAD: “주상복합 + 소규모 = 울산에선 비주류.”

⚡[무순위] 8월 25일 | 1가구⚡

•송도국제도시 F19-1BL 더샵 송도 센터니얼 ★★★★★(5/5)

GOOD: “준신축 계약 취소분, 시세보다 1억5000만 원 할인.”

BAD: “인천 무주택자 한정. 30일 내 잔금 90% 각오해야.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

조합원분양

재건축·재개발에서 원래 집주인이 새 아파트를 받을 수 있는 권리입니다. 면적은 기존 집 크기와 분담금에 따라 달라집니다. 보통 시세보다 싸지만 분담금 부담은 큽니다. 이 권리는 거래가 가능하지만, 관리처분계획 인가 후엔 법령에서 정한 예외 사유를 빼곤 제한됩니다.

일반분양

조합원 몫을 빼고 일반에 파는 물량입니다. 새로 늘어난 세대나 조합원이 신청 안 한 집이 해당됩니다. 분양가는 분양가상한제 적용 여부에 따라 달라집니다. 일반분양이 많을수록 조합 수익이 늘고 분담금은 줄어듭니다. 그래서 용적률 낮은 낡은 아파트일수록 재건축 기대가 크죠.

선명

잔잔할수록 더 선명해지는.

사진 제공 | @hamseul_photo