[1] 서울 아파트 평균 전셋값이 떨어졌습니다.
[2] 39개월 만입니다.
[3] 한 달 전보다 전세 매물도 12.8% 늘었습니다.
착착착, 전세 매물 쌓이는 소리
서울 아파트 평균 전셋값이 오랜만에 하락했습니다. 올 초만 해도 많은 전문가가 8월 전세대란을 예측했지만, 대란은커녕 오히려 전셋값이 떨어지고 있고 전세 매물도 착착 쌓이고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘서울 전셋값 하락: 착착착, 전세 매물 쌓이는 소리’에 대해 다룹니다.
39개월 만에 하락
서울 아파트 평균 전셋값이 떨어졌습니다. 최근 KB부동산 통계에 따르면 7월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억7788만 원을 기록, 전월보다 4만 원 내렸습니다. 이 정도 하락폭으로 웬 호들갑이냐고요? 서울 아파트 평균 전셋값이 떨어지는 건 보기 드문 현상입니다. 39개월 만에 처음이니까요. 7월엔 경기도 아파트 평균 전셋값(3억9161만 원)도 떨어졌습니다. 36개월 만입니다.
check! 한 부동산 기업 통계에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 7월 26일 기준 3만1591가구입니다. 한 달 전(2만7985건)보다 12.8% 늘었습니다. 경기도 아파트 전세 매물도 같은 기간 15.8% 증가했습니다.
왜 떨어졌을까?
전셋집을 찾는 이는 줄었는데 매물은 늘었기 때문입니다. 정확히 말하면 ① 고금리에 추가 전세대출을 받는 대신 아예 이사를 하지 않고 있어섭니다(a.k.a. 계약갱신청구권¹⁾). ② 전세대출 금리가 월세보다 높아지며 반전세 수요가 늘어난 원인도 있고요. 결과적으로 금리인상 여파가 매매가격과 전셋값을 동시에 끌어내리고 있는 셈입니다.
check! 덧붙여 8월 전국 아파트 입주 예정 물량은 총 2만7735가구입니다. 6월 이후 2개월 연속 증가세입니다. 이에 전셋값 하락세는 더 심해질 전망입니다. 새 아파트 입주가 늘면 전세 물량이 상당수 나오기 때문입니다.
¹⁾ 전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 집주인에게 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리입니다.
착착착, 전세 매물 쌓이는 소리
지금 시장에선 전셋값 하락 그 후를 예측합니다. 전셋값이 집값을 떠받치는 우리나라 부동산시장의 특성상 전셋값이 떨어지는 만큼 집값이 하락할 수 있다는 겁니다. 이게 끝이 아닙니다. 전셋값이 하락하면 갭투자¹⁾ 수요도 쪼그라듭니다. 전세가율²⁾이 낮아지면 갭투자의 부담이 늘어 시세보다 가격을 낮춘 급매물이 나올 가능성도 있습니다.
check! 정부는 8월 2일부터 전월세를 직전 계약 대비 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세³⁾ 비과세에 필요한 실거주 요건(2년)⁴⁾을 면제해주는 제도도 시행합니다.
¹⁾ 집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다.
²⁾ 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 6억 원이면 전세가율은 60%.
³⁾ 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다.
⁴⁾ 1주택자라 하더라도 규제지역 내 집을 팔려면 2년 이상 실거주해야 양도세를 면제해 주는 제도를 말합니다.
OO대란설 등장
이 때문인지 올 초 시장을 흔든 전세대란¹⁾설이 다시 주목받습니다. 전세대란이 올 거면 진작에 징후가 나타났을 텐데 지금 상황은 영 딴판이라는 겁니다. 전셋값이 안정세를 보이고 있으니까요. 이런 와중에 최근엔 월세대란설이 새롭게 떠오릅니다. 월세 수요가 늘면서 월셋값이 지금보다 올라 세입자 부담이 커질 거란 전망입니다. 물론 이에 대해 괜한 공포심을 조장한다는 주장도 만만치 않습니다.
check! 월세대란설의 이면엔 ‘전세의 월세화’가 자리합니다. 전셋값이 4년 전에 비해 크게 올랐고, 그 인상분을 월세로 돌려 반전세를 택하는 이들이 증가하면서 월세 수요가 늘고, 그에 따라 월셋값 상승세도 이어질 거란 주장입니다.
¹⁾ 2020년 7월 말에 시행한 임대차 3법 중 ‘계약갱신청구권’을 써서 4년간 거주한 전세 계약이 순차적으로 만료되는 오는 8월 이후 전셋값이 크게 오를 가능성을 말합니다.
용산 개발 10년 만에 재추진
서울에서 대규모 개발이 가능한 마지막 땅인 용산정비창(서울지하철 1호선·KTX 용산역 인근) 개발사업을 서울시가 10년 만에 재추진합니다. 전체 부지(약 15만 평)의 70% 이상을 초고층 빌딩(비주거 용도)으로 채우고, 주거 시설은 6000가구를 넣는 것이 개발계획의 핵심입니다. 참고로 서울시는 롯데월드타워(550m)보다 높은 빌딩을 지을 수 있도록 법적 용적률¹⁾도 손보기로 했습니다.
¹⁾ 건축할 땅에서 건물 연면적(각 층 바닥면적의 총합계)이 차지하는 비율을 뜻합니다. 가령 땅 100평 중 70평에 1층 건축물을 지었다면 용적률은 70%, 2층으로 올렸다면 140%입니다. 즉 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거로 이해하면 쉽습니다.
평택 깡통전세 위험!
수도권 일부 지역에서 외지인 갭투자가 여전히 이어집니다. 한 부동산 기업에 따르면 지난 5월 이후 3개월간 갭투자 거래가 가장 활발한 지역은 경기 평택(120건)입니다. 외지인이 사들이는 아파트는 공시가격¹⁾ 1억 원 이하 매물이 대부분이라고. 갭투자가 뭔 문제냐고요? 갭투자는 전세가율이 높은 지역에서 흔한데, 집값 하락 시 깡통전세²⁾가 될 수 있는 위험이 있기 때문입니다.
¹⁾ 정부가 세금을 부과하기 위해 정하는 부동산 가격으로 이해하면 쉽습니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘기 때문입니다.
²⁾ 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.
서울 청약통장 625만 개
집값 하락세가 이어지지만, 청약통장 신규 가입자는 꾸준히 이어질 거라는 예측이 나옵니다. 한국부동산원에 따르면 6월 서울의 청약통장 가입자 수는 625만1306명으로 5월(625만5424명)에 비해 4118명 줄었지만, 4월 625만 명을 넘어선 이후 비슷한 수준을 유지하고 있어섭니다. 참고로 빠르면 8월 중 정부는 청약제도 개편안을 내놓습니다. 추첨제¹⁾ 비율을 높여 가점이 낮은 20·30대에게 더 많은 청약 당첨 기회를 주기 위해섭니다.
¹⁾ 말 그대로 청약가점과 무관하게 무작위로 당첨자를 선정하는 제도입니다. 진입장벽이 낮아 경쟁률은 치솟을 수 있습니다.
도시재생 확 줄입니다
정부가 전 정부에서 밀어붙인 도시재생¹⁾사업을 전면적으로 뜯어고칩니다. 지원 예산도 절반 아래로 깎고요. 이유요? ‘벽화 칠하기’ 수준의 재생사업 등으로 효율성이 떨어진다는 겁니다. 과거 4년간 도시재생사업에 쓴 예산은 약 30조2000억 원에 이릅니다. 단, 정부는 공익성이 있다면 앞으로 재개발²⁾사업 등도 도시재생사업으로 인정해 예산을 지원하기로 했습니다.
¹⁾ 리모델링처럼 형태는 유지하되 도심 환경을 새롭게 개선하는 걸 말합니다. 도시 건축 전문가들은 하나같이 ‘개발의 시대는 지났다’고 강조하며 이것의 중요성을 강조하기도 합니다. 물론 지역 주민들이 이것으로 인한 변화를 대부분 체감하지 못한다는 목소리도 있습니다.
²⁾ 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 그 자리에 아파트 등을 짓는 걸 말합니다.
세종 땅값 상승률 1위
올 상반기 전국 땅값 상승폭이 줄었습니다. 최근 국토교통부 통계에 따르면 올 상반기 전국 땅값 상승률은 1.89%로 작년 상반기(2.02%)나 하반기(2.11%)보다 상승폭이 쪼그라들었습니다. 주택 매매거래가 줄고 가격이 떨어진 영향이라는 평입니다. 이런 와중에 세종(2.55%) 땅값은 전국에서 가장 많이 올랐습니다. 행정수도 이전에 대한 기대 때문입니다.
부와 고양이가 행복을 누리는 집
#20 부부와 고양이가 사는 아파트 아파트라는 공간은 언뜻 보면 평면이 정해져 있어 내부를 디자인하는 데에도 한계가 따를 것 같다. 하지만 되레 이런 점 때문에 일을 맡고 싶은 마음이 드는 때도 있다. 2018년 첫 프로젝트는 아파트 디자인이었다. 전에 4인 가족이 살던 원숙한 분위기의 아파트를 부부와 고양이를 위한 산뜻한 집으로 바꿔야 했다. 10년 차가 되어가는 집의 바닥과 포인트 월은 어두운 나무 톤이었고, 주방 가구 일부는 주황색이었던 것으로 기억한다. 작업이 시작되자 주방 옆으로 복도를 만들듯 길게 세운 가벽을 없애고, 벽은 모두 아이보리색으로 마감했다. 침실에는 고재 미닫이문을 제작해 달았다. 바닥엔 너무 밝지도, 어둡지도 않은 톤의 마루를 깔았다. 거실에서 가장 큰 창문 밖 풍경이 특히 아름다워서 그 부분만 단을 높여 조금 더 자연스러운 질감과 한 톤 짙은 원목마루를 깔았다. 부부 침실 외에 아내에겐 그림을 그릴 수 있는 방이, 남편에겐 게임을 즐길 수 있는 방이 생겼고, 고양이 버피는 그런 부부를 졸졸 따라다닌다. 러그도, 조명도, 식물도 신중히 골라 배치하니 이전과는 영 딴판인 집이 되었다. 4년이 지난 지금도 종종 이 집에 초대되어 간다. 계절마다 가구와 소품의 배치를 바꾸고 창밖 풍경을 기록하는 일상을 가까이서 지켜본다. 그리고 그때마다 세 가족이 공간과 더불어 행복을 누리며 살고 있음을 느낀다. 아마도 이건 내가 이 일을 시작한 후 경험하는 가장 큰 기쁨일 것이다.
1인가구
혼자 독립적으로 취사, 취침 등 생계를 유지하는 가구를 말합니다. 2021년 기준 서울 시민 10명 중 3명은 1인가구입니다. 그중 청년 1인가구가 41.2%로 가장 많은 비율을 차지하고요. 청년 1인가구 중 절반 이상은 월세로 살고 있습니다.
1인세대 ‘1인가구’가 혼자 사는 이를 의미한다면, 1인세대는 혼자 사는 이와 1인세대주로 분리된 ‘독립자’를 합친 개념입니다. 즉 같은 집에 살아도 주민센터에서 ‘세대분리’를 신청해 받아들여지면 1인세대가 되는 것. 1인세대를 신청하는 가장 큰 이유는 주택청약 때문입니다.
데이트
제주 어느 골목, 강아지 두 마리.
