집값 올린 범인? 빚 아니고 현금

서울 아파트

매매지수: 107.0 (▲0.18)

전세지수: 102.9 (▲0.15)

수도권 아파트

매매지수: 102.8 (▲0.11)

전세지수: 101.7 (▲0.13)

지방 아파트

매매지수: 99.4 (▲0.02)

전세지수: 100.3 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

12월 8일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 거래는 식었는데 집값은 올랐습니다.

► 대출이 막히자 현금만 움직였습니다.

► 매물은 줄고, 호가는 더 단단해졌습니다.

집값 올린 범인? 빚 아니고 현금

10·15 대책 발표 후 두 달, 시장이 기묘합니다. 거래는 식었는데, 가격은 올랐습니다. 

현금만 ‘프리패스’ 

10·15 대책¹⁾ 발표 후 두 달, 시장이 칼로 자른 듯 갈렸습니다. 빚 쓰는 쪽은 멈췄고, 현금 쥔 쪽은 달렸습니다. 발표 직후 한 달 성적표가 그 증거입니다. 서울 전체 아파트 거래량이 5분의 1토막 날 때, 강남·용산은 오히려 늘었습니다(출처: 국토교통부). 문턱을 높이자 ‘자금력’ 순으로 줄을 다시 선 겁니다.

▸ 대책 발표 직후 한 달 변화 

•거래: 서울 -79.3% vs 강남·용산 +69.6% 

•가격: 서울 +1.8% vs 송파 +4.0% 

•격차: 상·하위 가격차 6.8배(역대 최대)

¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 주택담보대출 한도를 15억 원 초과 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 낮추고 스트레스 금리를 3%로 올렸습니다. 시장 과열을 막기 위한 조치입니다.

“안 팔아요” X, “못 팔아요” O 

거래가 멈춘 상태에서 가격을 끌어올린 방식은 더 독특합니다. 바로 ‘매물 잠김’. 집주인들도 대출이 막혀 갈아타지 못하니, 매물을 거둬들이고 눌러앉은 겁니다. 즉 물건이 귀해 가격은 버티는 구조. 그 희소한 물건을 현금이 두둑한 수요가 가져가며 호가를 올렸습니다.

▸ 매물 잠김 현상의 결과 

•매물 증발: 서울 1만3000건 감소(-18%) 

•가격 추이: 주춤하더니 3주 만에 오름폭 확대 

•양극화: 강북은 ‘잠잠’ vs 강남은 ‘신고가’

누를수록 튄다? 

시장이 던지는 메시지는 분명합니다. 규제로 수요를 없앨 순 없다는 겁니다. 누른다고 증발하진 않거든요. 강남 진입이 막힌 수요는 경기 핵심지로 튑니다. 규제 틈새나 가치 있는 곳을 기어코 찾아냈고요. 정부는 추가 규제 카드를 만지작거리지만, 현금 중심으로 굴러가는 시장은 쉽게 꺾일 조짐이 보이지 않습니다.

▸ 시장이 보내는 신호

•욕망: 대출을 조여도 매수 불씨는 잘 안 꺼짐

•이동: 규제권 내에서도 상대적 저평가 찾음

•지표: 과천·분당이 가장 크게 들썩임

10쌍 중 4쌍 내 집 마련

지난해에 신혼부부 10쌍 중 4쌍만 집이 있었습니다(출처: 국가데이터처). 유주택 부부 90.9%는 평균 2억2800만 원의 빚이 있었고, 무주택 부부(1억4200만 원)보다 1.6배 많았습니다. 또 신혼부부 54.2%는 수도권을 택했고, 지역은 경기 30.3%, 서울 17.5%, 인천 6.4% 순이었습니다.

대출 막혀 구축이 인기

‘얼죽신’ 현상이 꺾이고 구축이 다시 주목받습니다. 실제로 서울 20년 초과 아파트값 상승률이 최근 3주째 신축을 제쳤습니다(출처: 한국부동산원). 대출 규제가 고가 신축 진입을 막아섭니다. 내년 서울 입주 물량은 올해의 4분의 1 수준, 헌 집 쟁탈전은 더 거세질 전망입니다.

리모델링 접고 재건축

리모델링을 접고 재건축¹⁾으로 갈아타는 단지가 늘었습니다. 서울 이촌동 ‘이촌우성’, 응봉동 ‘대림1차’가 대표적입니다. 서울시가 용적률 혜택을 크게 열자 “고쳐 쓰느니 새로 짓자”는 분위기가 퍼졌습니다. 다만 이미 쓴 돈과 시간이 변수입니다. 괜히 판을 엎었다가 분담금만 튈 수 있으니까요.

¹⁾ 재건축: 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 정비에 들어가는 ‘재개발’과 헷갈리지 마세요.

공공임대, 구석 말고 역세권에

이재명 대통령은 국토교통부에 “공공임대주택¹⁾을 구석에 몰아서 짓지 말라”며 역세권 배치를 지시했습니다. 알짜 택지도 민간이 아닌 LH가 직접 개발하라고 강조했습니다. 청년·신혼부부가 들어갈 공공주택, 입지와 품질을 둘 다 잡겠다는 겁니다. 관건은 그 의지의 실행입니다.

¹⁾ 공공임대주택: 국가나 지자체 등에서 지원을 받아 일정 기간 저렴하게 임대하거나 임대 후 구매할 수 있게 지은 주택으로, 주거지 마련이 어려운 사회적 배려 계층에게 우선적으로 공급합니다.

수도권 2만9000가구 곧 분양

김윤덕 국토교통부 장관이 “공적 주택 110만 가구 공급”을 못 박았습니다. 2026년 상반기 로드맵을 내놓고, 수도권 공공택지 2만9000가구 분양도 예고했습니다. 지지부진하던 ‘LH 개혁’과 ‘공공기관 2차 이전’도 내년에 결론을 냅니다. 공급 확대와 지방 분산으로 집값을 잡겠다는 겁니다.

〈수도권〉

•서울 아파트값 상승률 재확대, 강남·한강벨트 상승폭 확대

•서울 이수·사당역 동작대로 변 규제완화, 용적률 최대 800% 상향

•서울 종로·강동·강서에 모아타운·모아주택 1093가구 공급

•서울 용산정비창 주택공급 6000가구→1만 가구 이상 확대, 국토교통부와 협의

•서울 “세계유산 500m 내 영향 평가 의무화는 과잉·중복 규제” 입장

•강남 ‘압구정3구역’ 최소 70층 포기, 65층으로 선회

•강남 수서역 KTX·SRT 교차 운행 2026년 3월 시행, 인근 아파트값 한 달 새 2억 원 상승

•강동 ‘천호동 338 일대’, 586가구 재개발 추진

•구로 ‘구로동 511 일대’, 1329가구 재개발 추진

•구로 개봉역 인근 청년·신혼부부 임대주택 299가구 공급 추진

•영등포 ‘여의도광장’, 49층 1314가구 재건축 추진

•영등포 ‘대림1구역’, 1026가구 재개발 추진

•중랑 ‘면목3·8동 453-1 일대’, 1998가구 재개발 추진

•광명 하안주공6·7·9·10·11·12단지 재건축 정비구역 일제히 지정

•평택·이천·동두천 수도권 외곽 아파트값 하락폭 확대

〈지방〉

•부산 북구 화명·금곡동, 해운대구 일대 7318가구 노후계획도시 정비 선도지구로 선정

•부산 해양수산부 12월 21일까지 이전 완료

•대구 아파트값 106주 연속 하락

•대전·세종·충남 아파트값 하락 전환

•제주 성산읍 ‘제주 제2공항’ 예정지 토지거래허가구역, 2026년 상반기 조기 해제 여부 결정

•하동 ‘정착형 0원 임대주택’ 입주 경쟁률 11.9 대 1 기록

〈해외〉

•미국 집을 사서 고쳐 되파는 ‘플리핑’, 고금리·공사비 부담, 매물 부족으로 수익성 악화

•미국 11월 라스베이거스 주택 중위가격 48만8995달러(약 7억2000만 원)로 사상 최고치

•미국 단독주택 시장의 투자자 비중 연중 30% 안팎 유지

•미국 주택 가격 2년 만에 하락 전환, 단기 추세 유지 가능성

•중국 2026년 최우선 과제로 부동산시장 안정화 설정

•영국 ‘어쩌다 집주인’ 신규 매입 계획자의 42%로 최대 비중

•캐나다 은퇴자 미국 체류 망설이며 겨울 체류지 멕시코·스페인 등으로 확대

•일본 도쿄 23구 대형 오피스 신규 공급 2029년 정점 전망

•일본 설계사 대상 조사에서 천장 높이를 올리는 ‘경사천장’이 공간 확장 효과 1위로 선정

월세 60만 원, 관리비 20만 원?

겨울철 관리비 고지서, 볼 때마다 손이 떨립니다. 특히 오피스텔 자취러라면 “내가 쓴 게 맞나?” 싶을 정도죠. 아껴 써도 줄지 않는 관리비, 숨은 ‘제2의 월세’ 꼼수를 뜯어봅니다.

관리비 폭탄의 함정은 전용률

오피스텔 관리비가 아파트보다 비싼 결정적 이유는 ‘전용률’입니다. 아파트는 내가 사는 실면적(전용면적) 비율이 70~80%지만, 오피스텔은 40~50% 수준이거든요. 문제는 관리비가 복도·주차장을 포함한 ‘계약면적’ 기준으로 부과된다는 점입니다. 즉, 실평수 7평 원룸에 살아도 관리비는 15평 기준으로 냅니다. “방은 코딱지만 한데 관리비는 운동장급”인 이유죠.

•아파트: 전용률 높음 → 면적 대비 관리비 적정

•오피스텔: 전용률 낮음 → 면적 대비 관리비 비쌈

•결론: 오피스텔 관리비는 아파트의 약 1.5배 수준

이사 갈 때 챙길 것? ‘돈’

관리비 고지서에서 ‘장기수선충당금’을 찾아보세요. 엘리베이터를 고치고 외벽을 칠하는 돈입니다. 법적으론 임대인이 내야 하지만, 편의상 임차인이 관리비에 포함해 냈을 뿐이죠. 그래 이사 갈 때 관리실에서 납부확인서를 받아 임대인한테 청구하면 100% 돌려받습니다. 2년 살았으면 몇십만 원은 족히 됩니다.

•타깃: 장기수선충당금(매달 1~2만 원 선)

•의무: 법적 납부자는 임대인

•행동: 이사 당일 정산해서 100% 환급받기

돈, 받나요, 안 받나요?

이사 날 헷갈리는 관리비 정산, YES or NO로 살핍니다.

Q 장기수선충당금, 임대인에게 돌려받나?

A YES. 내 집 가치를 유지하는 돈이니 임대인이 냅니다. 임차인은 낸 돈 다 받고 나갑니다.

Q 수선유지비, 이것도 돌려받나?

A NO. 전구 교체, 공용 청소 등 내가 ‘소비’한 돈입니다. 실거주자인 임차인 몫입니다.

Q TV 없는데 수신료, 빼줌?

A YES. KBS 수신료 2500원이 관리비에 숨어 나오는 경우가 많습니다. 집에 TV가 없다면 관리실(또는 한전)에 전화해 ‘TV 없음’을 알리고 해지 요청하세요. 이미 낸 돈 환불은 어렵지만 다음 달부턴 빠집니다.

입주예정자협의회

흔히 ‘입예협’이라고 부르는, 분양받은 사람들이 입주 전 꾸리는 단체입니다. 전엔 커뮤니티 성격이었지만, 요즘은 시공사와 마감재·조경·공용시설을 협의하는 역할이 커졌습니다. 단지에 따라 단체대출·공동등기처럼 실리적 활동도 합니다. 협의가 잘 되면 품질은 좋아지지만, 요구 수준이 엇갈리면 입주 일정이 늦어질 수 있습니다.

층간소음사후확인제

아파트 공사가 끝난 뒤 층간소음 차단 성능을 실제로 측정하는 제도입니다. 2022년 8월 4일 이후 사업계획승인을 신청한 단지부터 적용됩니다. 기준에 미달하면 건설사는 성능 보완이나 손해배상 등 필요한 조치를 해야 합니다. 신축을 고를 때 바닥 두께와 소음 등급을 함께 확인하는 지표로 활용됩니다.

여름 시작

남반구 뉴질랜드는 한여름에 크리스마스를 맞습니다.

사진 제공 | @sallybellyyyyyyy