[1] 정부가 곧 특례보금자리론을 내놓습니다.
[2] 영끌한 이들에게 도움이 될 거란 기대와
[3] 집값 떠받치기 정책이라는 우려가 따릅니다.
집값 떠받치기?
예고편만 나돌던 특례보금자리론. 정부가 1월 30일 드디어 그 본편을 출시합니다. 하지만 시장에 기대와 우려의 목소리가 교차합니다. 오늘 부딩은 ‘특례보금자리론 출시: 집값 떠받치기?’에 대해 다룹니다.
특례보금자리론이 뭐였더라?
1월 30일에 출시해 올 연말까지 운영하는 정부표 주택담보대출(주담대)입니다. 9억 원 이하 집을 살 때 소득과 관계없이(DSR¹⁾ 규제 미적용) 최대 5억 원까지 연 4~5%대 금리로 최장 50년 만기 대출이 가능합니다. 정부는 “실수요자나 영끌해 집을 샀다 고금리에 괴로워하는 이들이 갈아탈 수 있게 만들었다”고 설명합니다. 단, 시중은행 상품에 비해 금리가 낮지 않다는 주장도 있습니다.
check! 1월 13일 기준 5대 시중은행의 고정금리 주담대 금리는 연 4.386~6.4%입니다. 특례보금자리론 금리는 연 4.65~5.05%(우대금리 적용 시 최저 연 3.75%)고요. 하단만 놓고 보면 시중은행 상품 금리가 특례보금자리론보다 오히려 낮습니다.
¹⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.
이 상품으로 매수 가능한 주택은?
집값 ‘9억 원 이하’가 대상인 걸 고려하면 전국 아파트의 80%는 매수가 가능해집니다. 서울 아파트는 34%가 그 대상에 속하고요. 가령 △노원(81%) △중랑(78%) △금천(76%) △강북(74%) △구로(65%) △관악(55%) △은평(52%) 등 아파트의 절반 이상이 그 대상입니다. 그건 그렇고 이 상품의 집값 상한이 9억 원인 이유요? 정부가 보는 ‘적정 수준 집값’이라는 평입니다.
check! 이 상품을 이용할 경우 매달 갚아야 하는 원리금(원금+이자) 수준요? 약 220만 원입니다. 최대 대출한도 5억 원을 연 4.8% 금리, 50년 만기 대출로 빌렸을 때 말입니다. 이에 외벌이 직장인은 감당하기 힘든 상품이라는 얘기도 나옵니다.
집값 떠받치기?
이 상품, 흥행할 거 같냐고요? 시장에선 기대와 우려의 목소리가 교차합니다. Ⓐ 금리가 높아 흥행 실패는 물론 집값도 지금보다 더 떨어질 거란 주장 Ⓑ 매수 수요에 불을 당겨 흥행하는 건 물론 집값도 반등할 거란 주장이 대표적입니다. 다만 상당수 전문가는 전자의 가능성에 힘을 싣는 모양새입니다. 주택 구매 심리 자체가 바닥이라 거래량이 크게 늘진 않을 거란 전망입니다. 훗날 기준금리가 떨어지면 되레 부담이 될 수 있다는 주장도 나옵니다.
check! 그런가 하면 이 상품에 대한 비판의 목소리도 들립니다. 일부 영끌한 이들에겐 도움이 되겠지만, 수년 전보다 2~3배 폭등한 집값을 무주택자에게 빚내서 떠받치게 하는 상품이라는 겁니다.
미니 Q&A
특례보금자리론과 관련해 헷갈릴 만한 내용을 Q&A 형식으로 정리합니다.
Q 특례보금자리론, 어떻게 신청할까?
A 1월 30일부터 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)와 스마트주택금융 앱을 통해 신청할 수 있습니다.
Q 연 3.75% 최저 금리 적용은 어떻게 받을 수 있을까?
A 저소득 청년(0.1%p), 신혼부부·한부모·장애인 가구 등 사회적 배려가 필요한 계층(0.2∼0.4%p) 같은 우대 혜택을 다 받을 경우 가능합니다. 단, 요건이 까다로워 저금리 혜택을 볼 수 있는 이는 소수에 불과하다는 지적이 있습니다.
Q ‘9억 원’짜리 급매물은 상품 이용이 불가능하다던데?
A 맞습니다. 특례보금자리론을 받으려면 KB부동산 시세와 매맷값이 모두 9억 원 이하여야 합니다. 그런데 동일 단지의 평균 가격보다 싸게 나온 급매물은 KB부동산 시세가 9억 원을 웃도는 경우가 많아섭니다.
Q 대출 신청부터 실행까지 소요 시간은?
A 신청 접수 가능일(1월 30일)에서 30일 이후 대출 실행이 가능합니다. 3월은 되어야 대출을 받을 수 있는 겁니다. 2월 중 잔금을 입금해야 하는 이는 사실상 이용이 어렵습니다.
Q 이 상품으로 오피스텔이나 상가주택 매수도 가능할까?
A 불가능합니다. 오피스텔을 포함해 주택법상 준주택인 생활숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등은 이 상품으로 매수할 수 없습니다.
연 3.5% 기준금리로 찬물?
한국은행이 기준금리¹⁾를 연 3.5%(기존 연 3.25%)로 올리며 시장에 찬물을 끼얹었다는 주장이 나옵니다. 뚝뚝 떨어지던 집값이 1·3 부동산 대책²⁾으로 겨우 숨 고르기에 들어갔는데, 금리인상 소식에 시장이 다시 얼어붙게 생겼다는 겁니다. 시장 호재인 규제완화와 악재인 금리인상이 혼재해 매도자와 매수자의 힘겨루기가 당분간 이어질 거란 전망입니다.
¹⁾ 기준금리: ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 이자율을 몇 퍼센트로 할지 기준을 정하는 거로 이해하면 쉽습니다. 통상 은행 대출금리는 기준금리에 가산금리(은행 이익) 등을 더해 산정합니다.
²⁾ 1·3 부동산 대책: 정부가 2023년 1월 3일에 발표한 부동산 규제완화 방안으로 금융, 세제, 청약 등 모든 분야를 망라했습니다.
“그냥 사세요” 1만여 가구 조사
정부가 막 입주했거나 입주를 앞둔 공공지원민간임대주택¹⁾ 1만여 가구에 대한 하자 전수조사에 들어갔습니다. 최근 도배가 덜 된 벽에 “그냥 사세요”라는 조롱 섞인 글을 남겨 논란이 된 임대주택 사건이 그 시발점입니다. 조사를 주문한 원희룡 국토교통부 장관은 “사전점검에서 지적한 하자가 조처됐는지 철저히 확인하고 공사비를 지급한 뒤 입주할 수 있도록 하겠다”고 했습니다.
¹⁾ 공공지원민간임대주택: 민간 건설사가 정부 지원금을 받아 임대하는 아파트입니다. 민간 건설사는 입주자에게 주변 시세보다 70~95% 저렴한 임대료를 받는 대신 정부나 지자체에서 30~40% 이상 싼값에 땅을 공급받고 재산세 감면 등 각종 세제 혜택을 누립니다.
인천 신축 전셋값이 1억 원
올해도 서울을 포함한 수도권 아파트 전셋값이 급락할 거란 전망이 나옵니다. 고금리에 새 아파트 입주 물량까지 지난해보다 많은 18만 가구로 추산돼섭니다. 특히 인천 지역 아파트 전셋값이 많이 떨어질 거란 평입니다. 2022년 입주 물량이 2021년보다 2배 이상 많은 데다, 올해 입주 예정 물량은 4만4984가구로 2000년 이래 최대치를 기록할 전망이기 때문입니다. 그 영향인지 최근 인천의 한 신축 아파트 전용면적 77㎡(약 31평) 전셋값은 1억 원까지 떨어졌습니다.
매맷값·전셋값 격차 역대 최대
작년 말 기준 서울 아파트 매맷값은 3.3㎡(약 1평)당 4235만 원, 전셋값은 2076만 원으로 둘 사이 갭이 2159만 원으로 벌어져 2000년 이래 최고치를 기록했습니다. 이는 지난해부터 이어진 전셋값 하락세가 집값 하락세보다 급격했기 때문입니다. 참고로 2015년 같은 조사에서 둘 사이 격차는 496만 원이었습니다. 갭투자¹⁾ 등이 어려워졌다는 주장이 나옵니다.
¹⁾ 갭투자: 집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다.
처분 기한 3년으로 늘립니다
정부가 일시적 2주택¹⁾의 처분 기한을 3년(기존 2년)으로 늘렸습니다. 전엔 2년 안에 기존 주택을 팔아야 1주택자와 같은 낮은 수준의 세금을 낼 수 있었는데 그 기한을 늘린 겁니다. 이렇게 한 건 세금 부담으로 집주인들이 급매물을 쏟아내 집값이 급락하는 걸 막기 위함입니다. 참고로 정부는 작년 5월에도 일시적 2주택자의 주택 처분 기한을 기존 1년에서 2년으로 늘렸습니다.
¹⁾ 일시적 2주택: 상속, 이사 등 부득이한 사정에 따라 일시적으로 보유 주택이 두 채가 된 경우를 말합니다. 정부는 기존 주택을 처분 기한 내에 팔면 양도세 등 각종 세금을 1주택자 수준으로 적용합니다.
신도시 국가가 나서 면적 330만㎡(약 100만 평) 이상인 땅에 새로 조성하는 도시를 말합니다. 여기에 더해 자족성과 쾌적성 등을 확보하고자 국가적 차원의 계획에 의해 추진하는 도시여야 하고요. 우리 역사에 기록된 최초의 신도시요? 백제 온조왕의 하남 위례성입니다.
필지 땅을 세는 단위입니다. 면적이 아닌 수량 개념. 이에 필지 하나당 지번 하나가 붙습니다. 통상 땅 거래도 필지 단위로 합니다. 필지 단위로 매매하고, 소유권을 이전하고, 등기부에 등기하죠.
계동길
밤, 가로등, 거리, 사람들, 계동길 37번지 바람.
사진 제공. @dongdong_ju_9
