집값 90% 넘으면 보증 거절
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서울 아파트
매매지수: 103.7 (▲0.08)
전세지수: 101.1 (▲0.06)
수도권 아파트
매매지수: 101.2 (▲0.03)
전세지수: 100.5 (▲0.03)
지방 아파트
매매지수: 99.3 (▼0.02)
전세지수: 99.8 (▲0.01)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
8월 25일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► HF가 전세대출 보증을 더 조였습니다.
► 보증금+대출이 집값의 90%를 넘으면 막힙니다.
► 전세가 막히면 월세가 기본값이 될 수 있습니다.
집값 90% 넘으면 보증 거절
전세대출 문턱이 또 높아졌습니다. 전세사기를 방지하기 위해서라지만, 임차인의 돈길은 더 막힐 수 있습니다.
새 보증 장벽 등장
8월 28일부터 HF가 전세대출 보증¹⁾을 더 조입니다. 집값 기준 전세보증금과 임대인 대출을 합쳐 90%를 넘으면 보증을 안 해주는 겁니다. 예를 들어 5억 원짜리 집에 전세 3억 원, 대출 1억6000만 원이면 합계 4억6000만 원(92%), 비율로는 92%라 막히게 됩니다. 특히 빌라는 전세가율이 높아 대출이 조금만 있어도 금세 90%를 넘겨 직격탄을 맞습니다.
▸ HF 90% 룰의 핵심
•기존: 집값 80~90%까지만 전세대출 보증 가능
•신규: 보증금+대출 90% 넘으면 보증 불가
•결과: 3대 보증 기관 모두 까다로워져 빌라 전세대출 대폭 축소
¹⁾ 전세대출 보증: 임차인이 전세대출을 받을 때 보증 기관이 은행 대신 위험을 떠안는 장치. 보증서를 발급해주면 은행이 이를 근거로 대출을 실행합니다.
왜 이렇게 조일까?
취지는 전세사기 예방입니다. 그런데 임차인 입장에선 불편이 이어집니다. 전세대출이 막히면 → 새 임차인을 들이기 어렵고 → 기존 임차인 보증금도 못 돌려주고 → 전세 물량이 줄고 월세화가 빨라지며 → 결국 주거비 부담이 커질 수 있는 겁니다.
▸ 새 규제로 바뀌는 판
•빌라 전세가율: 서울 평균 63.1%
•아파트 전세가율: 서울 평균 53%, 강남 39.4%
•결과: 빌라는 공시가가 낮아 90% 룰에 더 빨리 걸림, 결국 ‘전세 포기’ 분위기
그럼 어쩌라는 거야?
내가 사는 집이 HF 90% 규제에 걸리면 새 임차인을 구하기가 막혀 보증금이 묶일 수 있습니다. 지금부터 임대인의 상황을 살펴보세요. 특히 관리비·세금 체납은 위험 신호입니다. 계약 만료 6개월 전엔 임대인과 대화를 시작하세요. 보증금 대신 받을 수 있는 담보가 있는지도 슬쩍 물어봐야 하고요. 전입신고·확정일자 같은 대항력·우선변제권도 꼭 챙겨두세요.
서울 빌라 거래 34% 증가
2분기 서울 빌라 거래는 9175건, 1년 새 34% 늘었습니다(출처: 부동산플래닛). 성동구 121%, 동작구 95%처럼 재개발 기대 지역이 거래를 이끌었습니다. “나중에 아파트 된다”는 기대 때문입니다. 반면 전세사기 여파로 전월세 거래는 11% 줄고, 월세 비중은 58%까지 올랐습니다.
집값 낮아도 연금은 더!
정부가 주택연금¹⁾을 손봅니다(출처: 금융위원회). 집값이 낮은 고령층이 더 많은 연금을 받도록 수령액을 늘리려는 겁니다. 생활비 부담을 덜고, 수도권 쏠림을 줄이려는 목적도 있습니다. 인구 줄어든 지역으로 귀농·귀촌하면 인센티브를 주는 방안도 검토 중입니다.
¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 국가에서 매월 연금을 주는 상품을 말합니다. 2022년 기준 전국 평균 72세에 가입해 3억4500만 원짜리 집을 담보로 내놓고 월 112만 원씩 받는다는 집계가 있습니다.
전국 3만9000가구 분양
9월 전국에서 3만9000가구를 분양합니다(출처: 부동산R114). 2년 만에 최대 물량입니다. 수도권이 2만5000가구, 이 중 경기만 1만6000가구로 가장 많습니다. 공급은 쏟아지지만 시장이 침체돼 청약은 ‘희소 단지 vs 미분양 리스크’로 갈릴 전망입니다.
오피스텔 7개월째 상승
서울 오피스텔값이 7개월 연속 올랐습니다(출처: KB부동산). 8월 중대형(85㎡ 초과)은 0.31%, 대형(138㎡ 초과)은 0.61% 뛰었습니다. 아파트 대체재 ‘아파텔’에 수요가 몰린 결과입니다. 평균 매매가는 3억356만 원, 임대수익률은 5.39%로 국고채(5년물 2.47%)의 2배 수준입니다.
지산, 주거용 전환?
2분기 수도권 지식산업센터¹⁾ 경매는 594건, 1분기보다 42% 늘었습니다(출처: 지식산업센터114). 그럼에도 서울 낙찰률은 6.3%로 급락했습니다. 공실이 쌓이자 “주택으로 전환하자”는 주장과 품질·인프라 우려가 맞섭니다. 오피스텔처럼 ‘주거 전환 카드’가 될지 시험대에 오른 겁니다.
¹⁾ 지식산업센터: 주로 중소기업이 입주하는 3층 이상 건물. 2010년까진 ‘아파트형 공장’이라 불렸지만, 공장 이미지를 기업들이 꺼리자 이름을 바꿨습니다.
Q 서울 못 들어가면 시흥·안산 중 어디가 답일까요?
•가족구성원: 30대 초반 부부
•현재 거주지: 경기도 시흥시 소재 아파트(전세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산/부채: 1억5000만 원(현금)
•월수입: 약 550만 원(부부 합계)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 150만 원
•내 집 마련 희망 지역: 경기도 서남권(시흥·안산)
•내 집 마련 우선순위: 교통 > 상권 > 자연 > 투자 > 학군
•고민 내용:
-경기 시흥시 아파트에 전세로 사는 신혼부부입니다. 집값이 올라 당분간은 전세로 살려 했지만, 출산 계획으로 2026년 신생아특례대출(4억 원)을 활용해 집을 마련하려 합니다.
-보유 현금과 대출을 합쳐 최대 6억 원짜리 아파트 매수를 고려 중입니다. 서울 진입은 어렵기에 경기 시흥 장현·능곡지구, 안산 초지역 주변을 중심으로 보고 있습니다.
-장현·능곡지구는 서해선 개통, 향후 신안산선·월판선 호재가 있으나, 항아리 상권이라 교통 외 발전은 제한적일 거로 봅니다.
-안산 초지역 주변은 신안산선·KTX 호재와 발달된 상권이 장점이지만, 서울과 거리가 멀고 외국인 거주자가 많다는 점이 고민입니다. 관련해 궁금한 게 있습니다.
질문 1.
시흥 장현·능곡지구 구축 33평(20년 차) 매수 후 리모델링, 안산 초지역 인근 준구축 29평(10년 차) 매수 중 어느 쪽이 나을까요?
질문 2.
남편 직장이 경기 화성에 있어 교통 접근성과 생활 여건도 함께 고려해야 합니다. 추가로 서울 강서구도 예비 후보지로 보고 있는데, 소형 평형이라도 강서구로 진입하는 게 나을까요?
A 시흥보다 안산이 낫습니다
내 집 마련에 정답은 없습니다. 결국 가진 자금에 맞춰 실행하는 게 최선입니다. 다만 경기 시흥·안산 같은 수도권 외곽은 가격탄력성이 크지 않습니다. 서울이 먼저 오르고 나서 따라붙는 곳이거든요.
실제로 강남은 2016년부터 올랐지만, 시흥은 2020~2021년에야 집값이 뛰었습니다.
시흥능곡자연앤(2009년, 239가구, 용적률 151%) 국평의 경우 2020년까지 3억 원대였는데, 2021년 8월 7억800만 원으로 최고가를 찍었습니다. 2023년엔 4억 원대로 빠졌다가 올 7월 5억3000만 원에 거래됐죠. 고점 대비 75% 수준입니다.
서울에서 본다면 시흥보다 안산이 낫습니다. 교통·인프라 차이 때문이죠. 특히 초지역 주변은 한 수 위입니다.
초지역메이저타운푸르지오메트로단지(2019년, 1548가구) 59㎡는 6억5000만 원으로 부담스럽지만, 안산롯데캐슬더퍼스트(2018년, 469가구) 74㎡는 5억6000만~5억7000만 원 수준으로 접근 가능합니다.
GTX-C 기대감이 있는 상록수역 인근 월드(1988년, 1070가구, 용적률 128%)나 안산본오주공(1996년, 519가구, 용적률 133%), 성포역 인근 주공11단지(1994년, 1975가구, 용적률 150%)도 노후도를 감수한다면 선택지가 될 수 있습니다.
남편 직장이 화성이라면 근무지가 어디냐에 따라 갈립니다. 남양 쪽이면 서해선 라인, 동탄 쪽이면 동탄센트럴포레스트 같은 단지도 괜찮습니다.
동탄2는 역세권은 비싸지만, 차량 이동이 가능하면 레이크힐반도유보라아이비파크10.2가 6억 원 이하입니다.
마지막으로 직장이 화성시인데 왜 서울 강서구로 접근하려는지 잘 모르겠지만, 셔틀버스가 오는 등 뭔가 이유가 있겠죠?
다만 자금 6억 원으론 강서구 접근이 쉽지 않습니다. 장미(도시개발1단지)(1994년, 387가구) 49㎡가 5억3000만 원, 가양2단지성지(1992년, 1624가구) 34㎡가 5억5000만 원이지만, 자녀를 키우기엔 작은 평형입니다.
결론은 단순합니다. 강서구는 직장과 거리가 멀고 예산도 벅차니, 차라리 안산·시흥에서 매수 후 가격 상승기를 기다리는 편이 낫습니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 9월 1일~9월 8일
•엘리프 검단 포레듀(AA32BL) ★★(2/5)
GOOD: “검단신도시 생활인프라 + 분양가상한제.”
BAD: “외곽이라 인기가 시들하고, 예전에 분양 취소까지 있었던 단지.”
•탑석 푸르지오 파크7 ★★(2/5)
GOOD: “조경에 신경 써서 단지 분위기는 고급스러움.”
BAD: “탑석역까지 도보로 멀고, 단지 경사가 심함.”
•용인 고진역 대광로제비앙 ★★(2/5)
GOOD: “용인 고진역 역세권에, 초·중·고교 가까움.”
BAD: “84㎡가 7억 원대 초반이라 부담이 큼.”
•지웰 엘리움 양주 덕계역 ★★(2/5)
GOOD: “1호선 덕계역 역세권이라 교통은 준수함.”
BAD: “회천지구는 선호도가 낮고, 분양가는 높은 편.”
•에코델타시티 푸르지오 트레파크(11BL) ★(1/5)
GOOD: “에코델타시티 인프라를 누릴 수 있는 1군 브랜드 단지.”
BAD: “낮은 선호도로 미분양이 쌓이는 에코델타시티.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
깡통전세
전세보증금이 집값과 비슷하거나 더 높은 상황을 말합니다. 임대인이 대출까지 안고 있으면 경매에선 은행이 먼저 돈을 가져가 임차인은 보증금을 못 돌려받을 수 있습니다. 계약 전 등기부등본으로 근저당을 확인해야 하는 이유입니다.
허위 근저당
집에 대출이 있는데도 없는 것처럼 속이는 수법입니다. 임차인이 등기부등본을 확인해도 근저당(빚) 구조를 잘 이해하지 못하면 속기 쉽습니다. 근저당은 은행이 1순위로 돈을 가져가는 권리라 계약 전 등기부등본에서 반드시 확인해야 합니다.
밤 한강
어젠 더워서 밤새 어둠조차 식지 않더라.
사진 제공 | @song__pyeon
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