전셋집, 넉 달 전 계약이 늘어난 이유
- 11분 전
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서울 아파트
매매지수: 100.6 (▲0.27)
전세지수: 100.6 (▲0.27)
수도권 아파트
매매지수: 100.4 (▲0.18)
전세지수: 100.4 (▲0.19)
지방 아파트
매매지수: 100.0 (■0.00)
전세지수: 100.1 (▲0.04)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
7월 20일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 전세가 귀해져 조기 계약이 늘었습니다.
► 집을 먼저 잡는 대신 변수도 늘어납니다.
► 조기 계약 땐 보증금 반환일부터 챙겨야 합니다.
전셋집, 넉 달 전 계약이 늘어난 이유
서울에서 입주 넉 달 전부터 전세계약을 맺는 임차인이 늘었습니다. 오르는 전셋값은 보증금만 올리는 게 아니라 집 구하는 시점까지 당기고 있습니다.
조기 계약, 2.8배 증가
지난 6월 서울 아파트 신규 전세계약 중 9.05%는 입주 넉 달 이상 전에 맺었습니다(출처: 매일경제). 1년 전 3.29%의 2.8배입니다. 통상 이사 한두 달 전에 찾던 전셋집을, 매물이 줄고 값은 오르면서 넉 달 전부터 계약하는 사례가 늘어난 겁니다.
▸ 조기 계약을 함께 볼 세 가지 지표
•가격: 6월 서울 아파트 전셋값 1.37% 상승
•입주: 서울 올해 3만2703가구 → 내년 1만8475가구
•지역 차이: 금천구 조기 계약 비중 21.28%
집은 먼저 잡지만, 이런 위험도
새집에 기존 임차인이 있다면, 잔금일엔 지금 집의 임대인에게 보증금을 받아 새집 임대인에게 잔금을 내고, 새집 임대인은 그 돈으로 기존 임차인의 보증금을 돌려주는 경우가 많습니다. 이 중 하나만 늦어져도 이사 일정이 밀릴 수 있죠. 즉 넉 달 전 계약은 집을 먼저 확보하는 대신, 입주일까지 보증금과 잔금의 흐름이 어긋날 위험도 함께 떠안는 일입니다.
▸ 잔금일에 연결되는 돈
•현재 집 보증금: 지금 임대인에게 돌려받음
•새집 잔금: 받은 보증금에 대출을 더해 냄
•기존 임차인 보증금: 새집 임대인이 반환
넉 달 먼저 잡으려면 뭘 해야 할까
입주 넉 달 전 계약할 때 확인할 내용을 추렸습니다.
Q 넉 달 뒤 나올 전세는 어떻게 찾나?
A 주변 중개업소에 예산과 입주 가능 기간, 대출 여부를 미리 알려두세요. 만기를 앞둔 집이 언제 나오는지는 중개인이 가장 먼저 압니다. 연락을 받으면 기존 임차인이 퇴거 의사를 확실히 밝혔는지부터 확인해야 합니다.
Q 현재 집 보증금과 새집 잔금은 어떻게 맞추나?
A 지금 임대인에게 만기 2개월 전까지 퇴거 의사를 알리고 기록을 남기세요. 보증금 반환일과 새집 잔금일이 같다면 대출금이 들어오는 시간과 이체 한도까지 맞춰야 합니다.
Q 현재 집 보증금 반환이 늦어지면 먼저 이사해도 될까?
A 권리를 지키려면 먼저 이사해선 안 됩니다. 보증금을 받기 전에 집을 비우거나 다른 집으로 전입신고를 옮기면 대항력·우선변제권¹⁾을 잃을 수 있거든요. 꼭 이사해야 한다면 계약이 끝난 뒤 임차권등기²⁾를 신청하고, 등기부등본에 실제로 올라온 걸 확인한 뒤 옮기세요.
Q 계약서엔 어떤 특약을 넣어야 할까?
A ① 잔금일 다음 날까지 새 근저당권·압류·소유권 이전 금지 ② 기존 임차인 미퇴거 시 계약 해제·지급금 반환 ③ 집·임대인 문제로 대출·보증 거절 시 계약 해제·지급금 반환을 확인하세요. 특히 ③은 임대인이 꺼릴 수 있는 조항이라 계약 전에 합의해야 합니다.
¹⁾ 대항력·우선변제권: 임대인이 바뀌어도 계약을 인정받고, 경매 땐 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 받는 권리입니다. 둘 다 입주·전입신고가 필요하며, 우선변제권에는 확정일자도 필요합니다.
²⁾ 임차권등기: 계약이 끝나도 보증금을 못 받았을 때, 이사 뒤에도 권리를 지키는 등기입니다. 신청만 하고 이사하면 안 됩니다. 서류에 등기가 완료된 걸 확인한 뒤 이사해야 합니다.
집 먼저 넘기고, 집값은 나중에
서울 강남권에서 매도인이 매수인에게 잔금 일부를 빌려주는 셀러 파이낸싱¹⁾ 사례가 나옵니다. 집값은 오르고 고가주택 대출한도는 줄어 잔금 마련이 어려워진 영향입니다. 매수인은 부족한 돈을 채우고, 매도인은 이자를 받을 수 있죠. 단, 매수인은 빚이 늘고 매도인은 돈을 떼일 위험이 있습니다.
¹⁾ 셀러 파이낸싱: 부족한 집값을 매도인이 대신 빌려주는 방식입니다. 언제, 얼마씩 갚을지는 둘이 정합니다.
최소 6억9000만 원 필요
올해 서울 전용 84㎡(약 32평) 청약 당첨엔 최소 6억9000만 원의 자기 자금이 필요합니다(출처: 조선일보). 강북구가 이 정도고, 서초구는 최대 25억6000만 원이죠. 분양가 전액을 대출로 채울 수 없어섭니다. 청약 전 계약금·중도금·잔금 기일마다 내 돈이 얼마나 필요한지부터 계산해야 합니다.
재건축에서 상가를 빼는 이유
일부 서울 재건축 단지에서 상가를 사업에서 빼거나 새로 짓지 않는 사례가 나옵니다. 잠실우성4차는 상가 분양 예상 수입 82억 원도 포기했습니다. 미분양 부담과 소유주 갈등을 줄여 사업 속도를 높이려는 겁니다. 재건축 단지에 투자할 땐 새 상가가 생기는지, 기존 상가가 옆에 남는지도 보세요.
강제경매 매수인 3명 중 1명은 30대
시세보다 싼값을 노린 청년들이 경매로 향합니다. 빌라 비중이 높은 강제경매¹⁾에선 지난해 상반기 30대 매수인이 33.1%로 가장 많았습니다. 아파트는 서울 낙찰가율²⁾이 3개월째 100%를 넘었고요. 빌라는 권리관계와 보증금 인수 여부를, 아파트는 최근 실거래가와 낙찰가율을 특히 따져 입찰해야 합니다.
¹⁾ 강제경매: 돈 받을 사람이 ‘빚을 갚으라’는 판결 등을 받아 법원에 신청하고, 빚진 사람의 집을 파는 절차입니다. 집이 팔리면 그 돈을 정해진 순서대로 나눕니다.
²⁾ 낙찰가율: 감정가와 실제 낙찰가를 비교한 비율입니다. 감정가 5억 원인 집이 5억 원에 낙찰되면 100%입니다.
노도강 원정 매수 95.4% 증가
올 상반기 서울 노원·도봉·강북(노도강)의 아파트·빌라·오피스텔 등을 산 건수는 45.3%, 금천·관악·구로(금관구)는 42.5% 늘었습니다(출처: 법원등기정보광장). 특히 다른 서울 자치구 주민의 노도강 매수는 95.4% 뛰었죠. 외곽의 자체 수요가 늘었다기보다, 대출에 막힌 매수세가 서울 안에서 더 싼 지역으로 옮겨가는 흐름입니다.
Q 가족과 떨어져서라도 수도권 집을 사야 할까요?
•가족 구성원: 39세 남편, 39세 아내, 4세 자녀(3인가구)
•현재 거주지: 강원도 원주시 소재 아파트(자가)
•주택 소유 여부: 유주택
•자산/부채: 7억3000만 원(현금 5억 원 + 보유 주택 시세 2억 원 + 금 2000만 원 + 주식 1000만 원) / 대출 없음
•월수입: 460만 원
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 300만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울 동부, 경기 동부(하남 등)
•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 학군 > 상권 > 자연
•고민 사연:
-아이에게 물려줄 자산을 늘리기 위해 갈아타기를 고민하고 있습니다. 원주에서 일해 직장을 옮기기 어려운 만큼, 처음에는 현재 살고 있는 전용 59㎡ 아파트를 팔고 2027년쯤 원주에서 가장 비싼 신축 아파트로 옮길 계획이었습니다.
-하지만 원주 안에서 갈아타는 것만으로는 충분한 자산 증식을 기대하기 어렵다는 생각이 들었습니다. 이에 서울·경기권까지 범위를 넓혔지만, 아내와 아이만 먼저 이주하고 저는 원주에 남아 주말마다 오가야 합니다. 가족과 떨어져 지내면서까지 수도권으로 옮기는 게 맞는지 판단이 서지 않습니다.
-수도권으로 옮긴다면 원주 집을 약 2억 원에 팔아 마련할 수 있는 총자산은 최대 7억3000만 원입니다. 실제 매도가에 따라 줄어들 수 있지만, DSR 기준 최대 4억3000만 원까지 대출이 가능하다는 안내를 받아 총 11억~12억 원으로 전용 59㎡를 알아보고 있습니다.
-이 예산으로 서울에서는 강동구 천호태영·천호삼성·길동우성·명일GS를, 경기에서는 하남 에코타운2단지·하남더샵센트럴뷰·하남풍산아이파크1단지를 살펴봤습니다. 하지만 최근 두 지역 모두 가격이 많이 올라 실제로 살 수 있을지 확신이 서지 않습니다.
질문 1.
원래 계획대로 내년에 원주 신축 아파트로 갈아타는 것과 서울·경기권으로 옮기는 것 중 순수하게 자산 증식 측면에서는 어느 쪽이 더 유리할까요?
질문 2.
강동구와 하남 후보 단지 중 현재 예산(11억~12억 원, 전용 59㎡)으로 노려볼 만한 곳이 있을까요? 이 두 지역 외에 원주를 오가기 편하고, 가족이 먼저 이주하기에 적합하며 투자·교통·학군 순의 우선순위에 맞는 지역이나 단지도 추천받고 싶습니다.
질문 3.
강동구와 하남은 토지거래허가구역으로 알고 있습니다. 저는 원주에 남고 아내와 아이만 해당 주택에 거주해도 실거주 요건을 충족할 수 있을까요?
A 자산 증식이 우선이라면 서울로 옮기셔야죠
자녀의 미래를 위한 자산 증식을 우선시한다면 원주보다 서울로 눈을 돌리는 것이 맞습니다.
원주에 계속 실거주할 생각이라면 계획대로 원주 신축 아파트로 갈아타도 됩니다. 다만 원주 아파트의 가격탄력성은 서울을 따라가기 어렵습니다.
순수하게 자산 증식만 본다면 서울이 유리합니다. 대한민국은 양질의 일자리와 대학 등 주요 인프라가 서울에 몰린 1극 체제입니다. 출산율은 줄었지만 일자리와 대학을 찾아 지방에서 유입되는 수요가 많고, 결혼 등으로 가구도 꾸준히 분화하고 있습니다.
반면 아파트를 지을 신규 택지는 제한적이어서 수요와 공급의 균형이 맞지 않습니다. 특히 ‘선진국병’을 눈여겨봐야 합니다. 선진국 수도는 인프라가 집중돼 공급보다 수요가 많고, 집값도 비쌉니다.
월급 생활자가 노력만으로 수도의 집을 사기 어려운 이유입니다. 대한민국도 비슷한 단계에 들어선 만큼 서울 집 사기는 현실적으로 점점 더 어려워질 것입니다.
11억~12억 원의 예산으로 강동구에서 마음에 드는 아파트를 찾는 건 만만치 않습니다. 길동우성 전용 84㎡는 7월 말 현재 13억~14억 원대로 어렵고, 전용 57㎡는 12억 원 수준으로 간신히 가능할 수 있습니다.
천호태영 전용 59㎡는 가격대에 맞는 매물이 없습니다. 천호동에서 비교적 저렴하고 재건축 기대감이 있는 천호우성도 전용 51㎡가 12억 원 수준입니다. 하남 후보 단지도 예산에 맞는 매물이 없다면 무리해 따라가기보다, 구리·다산까지 범위를 넓혀 비교하시기 바랍니다.
남양주 다산역 인근의 다산롯데캐슬과 다산자이아이비플레이스 등 다산신도시 아파트도 함께 알아보시기 바랍니다.
전세를 끼고 매수할 계획이라면 규제 여부도 나눠서 봐야 합니다. 현재 서울과 경기 하남·구리는 토지거래허가구역으로 지정돼 전세를 끼고 살 수 없습니다.
반면 남양주와 수원 권선구는 비규제지역이라 전세를 끼고 살 수 있습니다. 아울러 실거주 의무는 매수인에게 적용되기에, 남편이 원주에 남는다면 아내 단독 명의로 허가받을 수 있는지 관할 지자체에 먼저 확인하시기 바랍니다.
가격 회복 여지를 기준으로 보면 인천 송도·검단신도시와 부천 중동신도시도 대안이 될 수 있습니다. 원주보다 가격탄력성이 높으면서 아직 2021년 고점을 회복하지 못한 지역입니다.
원주 거주를 유지하고 싶다면 서울 재개발구역에 투자하는 방법도 있습니다. 토지거래허가구역이 아닌 지역 가운데 5억 원 이하 투자를 생각한다면 서울 동작구 사당·상도, 강동구 천호, 성북구 장위 등의 재개발구역을 찾아보시기 바랍니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 7월 27일~30일
•월계 중흥S-클래스 리비에르 ★★★★★(5/5)
GOOD: “장위 푸르지오 마크원과 비교하니 분양가 참 괜찮네.”
BAD: “서울에선 아직 낯선 브랜드 ‘중흥S-클래스’.”
•이천 휴먼빌 클래스원 ★(1/5)
GOOD: “SK하이닉스가 버티는 반도체 도시 이천.”
BAD: “도시 이름값과 집값은 무관.”
•창원 한신더휴 메가센텀 ★★(2/5)
GOOD: “마산회원구에서 손꼽히는 대규모 재개발.”
BAD: “지방 분양은 시세보다 10% 비싼 게 ‘국룰’이 되어버림.”
⚡ [무순위] 7월 27일 | 1가구 ⚡
•e편한세상 강동 프레스티지원 ★★★★★(5/5)
GOOD: “3년 전 서울 분양이 무순위로 나온다면 거의 반값.”
BAD: “‘강동’보다 ‘천호동’ 입지를 먼저 체크하시길.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
원리금균등상환
원금과 이자를 합쳐 매달 같은 돈을 갚는 방식입니다. 초반엔 이자를 많이, 갈수록 원금을 많이 갚죠. 매달 나가는 돈이 일정해 생활비를 짜기 편합니다. 다만 원금이 천천히 줄어, 같은 조건이라면 원금균등상환보다 총이자는 많습니다.
원금균등상환
원금을 매달 똑같이 나눠 갚고, 남은 원금에 붙은 이자를 더해 내는 방식입니다. 처음엔 갚을 돈이 많지만 원금이 줄면서 월 부담도 점점 낮아집니다. 초반 부담을 견딜 수 있다면 빚을 빨리 줄이고 총이자도 아낄 수 있습니다.
서촌
비가 그친 뒤에도 골목은 한동안 조용.
사진 제공 | @star_from_byul
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