전세대출 이자가 월세보다 비싸요!
‘전세의 월세화’가 빠르게 일어나는 가운데 그 원인 중 하나로 금리인상이 거론됩니다. 서울의 월세 거래 비중이 사상 최고치를 기록하고 있는 시점이라 시사하는 바가 큽니다. 오늘 부딩은 ‘금리인상 후폭풍: 전세대출 이자가 월세보다 비싸요!’에 대해 다룹니다.
41.96%가 월세
서울 아파트의 월세 거래 비중이 빠르게 늘고 있습니다. 지난해 12월 서울 아파트 전월세 거래는 총 1만3532건이었는데 그중 5678건(41.96%)이 월세(준월세·준전세 포함)를 조금이라도 낀 계약이었습니다. 이는 2011년 이후 가장 높은 수치입니다. 2020년 상반기만 해도 20%대를 유지하던 이 수치는 2020년 7월 임대차보호법* 시행 이후 계속 30% 이상을 기록해왔습니다.
*세입자가 계약을 한 번 더 연장할 수 있어 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 보증금 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’ 등의 제도를 말합니다. 이 법은 세입자의 권리를 보호한다는 취지에서 만들었습니다.
반전세도 월세일까?
시장에선 반전세가 ‘준전세’ 혹은 ‘준월세’로 통용된다는 걸 먼저 체크해야 합니다. 보증금이 월세의 240개월 치를 초과하면 준전세, 보증금이 월세의 12∼240개월 치라면 준월세로 말입니다. 물론 둘 다 월세를 내기에 통계상 ‘월세’로 잡히고요. 이 말은 즉 준전세도 월세세액공제 혜택을 받을 수 있다는 겁니다. 사람들은 잘 모르는 것 같지만요.
월세가 전세보다 많은 곳은?
지난해에 서울에서 아파트 월세 거래량이 전세를 뛰어넘은 자치구도 등장했는데 바로 금천구입니다. 금천구는 2021년 서울에서 유일하게 월세 비중(56.6%)이 전세 비중(43.4%)보다 높았습니다. 2020년 504건이던 월세 거래가 2021년 2018건을 기록했으니 4배 넘게 증가한 겁니다. 강남 고가 주택에서 시작한 전세의 월세화가 서울 외곽 지역에서도 빠르게 진행되고 있습니다.
전세대출 이자가 월세보다 비싸요!
그런가 하면 서울 일부 지역에선 전세대출 이자가 월세보다 비싼 현상이 나타날 거란 전망도 나옵니다. 2~3년 전 전세대출 이자는 2%대 초반이었지만 최근 금리가 뛰어 연 5%대* 진입을 앞두고 있어서입니다. 2년 전 2% 금리로 받은 전세대출은 연 이자 부담이 400만 원(월 33만 원)밖에 되지 않았는데, 금리가 5%로 뛰면 1000만 원(월 83만 원)을 내야 하기 때문입니다. 월세 내며 사는 것보다 전세대출 이자가 저렴한 게 상식이던 세상이 저물 수 있는 겁니다.
*1월 18일 기준 시중은행 전세대출 금리는 연 3.65~4.57%입니다.
극심한 월세 부담 해결책은?
빠르게 치솟는 월세와 전세대출 이자 자체를 끌어내릴 방법은 거의 없습니다. 하지만 제한적으로 그 부담을 줄일 순 있습니다. 정부가 올해 한시적으로 공제율을 올린 월세세액공제*와 세입자의 임대료 인상률을 2년간 5% 이내로 제한하는 상생임대인** 대책을 적극 이용하는 겁니다. 두 대책이 대통령 선거 등을 앞두고 내놓은 임시방편이라는 시각은 여전히 강하지만요.
*내 집이 없는 월급쟁이가 85㎡(약 25평) 이하 집(오피스텔, 고시원 포함)에 월세로 사는 경우 세금 일부를 깎아주는 걸 말합니다. 월세로 1년간 낸 돈에 대한 세금을 줄일 수 있죠. 정부는 월세 세입자의 부담을 줄이기 위해 올해 한시적으로 세액공제율을 최대 15%까지 늘렸습니다. 단, 세액공제 대상 금액 한도는 750만 원으로 전과 같습니다.
**신규 혹은 갱신 계약 시 임대료를 ‘직전 계약’ 대비 5% 이내로 인상(유지·인하 포함)한 집주인이 해당 계약을 2년간 유지하면 양도세 비과세 적용을 위한 실거주 요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 쳐주는 제도입니다. 임대 개시일 당시 1주택자가 보유한 공시가격 9억 원 이하 주택 등에만 적용되는 점은 아쉽습니다.
개발 공약 그만!
최근 홍남기 경제부총리가 대선 후보들의 대규모 개발 공약에 우려를 표했습니다. 모처럼 안정세에 접어든 부동산시장이 개발 공약에 다시 들썩일 조짐을 보인다는 겁니다. 그는 경기도 평택과 안성 등을 직접 언급하기도 했습니다. 실제로 안성시는 최근 이재명 더불어민주당 후보가 단선전철 신설을 거론한 곳으로, 아파트값 상승률이 1월 첫 주 0.11%에서 둘째 주 0.22%로 올라섰습니다.
1인가구 위해 7만 가구 공급
서울시는 2026년까지 1인가구 지원에 5조5789억 원을 씁니다. 최소 25㎡(약 7.5평) 이상 면적을 보장하는 1인가구 맞춤형 주택을 2026년까지 7만 가구 이상 공급하는 것이 핵심 사업입니다. 이렇게 하는 이유는 서울의 세 집 중 한 집이 1인가구이기 때문입니다. 그간 4인가구를 기준으로 설계하고 집행한 서울시 정책의 패러다임이 바뀌고 있습니다.
분양받은 아파트가 무너지면?
광주광역시 신축 아파트 붕괴 사고로 마음 졸이는 예비 입주자들은 계약 취소 시 위약금 명목으로 6600여만 원을 받게 됩니다. 계약을 해지하지 않고 철거 후 재시공까지 기다리면 지체 보상금으로 약 7500만 원을 받고요. 현행법상 입주 예정일에서 3개월이 지연되면 계약 취소가 가능합니다. 더 중요한 것 하나. 만약 건설 사고 등으로 입주를 못하면 계약을 해지해도 청약통장은 살아납니다.
공공전세주택 점점 인기
공공전세주택*의 인기가 높습니다. 일례로 최근 입주자 모집을 마친 서울 서초구 방배동의 공공전세주택은 선호도가 떨어지는 빌라형임에도 300 대 1이 넘는 경쟁률을 기록했습니다. 지난해부터 이어진 1~3차 공공전세주택 청약 경쟁률도 점점 높아지고 있고요. 금리인상과 대출 규제 등으로 전세 실수요자들의 자금 여력이 떨어진 탓으로 보입니다.
*LH와 SH가 도심 오피스텔이나 신축 주택 등을 사들여 중산층 가구에 시세의 80~90% 수준으로, 한시적(2021~2022년)으로 제공하는 공공전세주택을 말합니다. 최대 6년간 거주가 가능합니다.
수도권 호조, 지방 미분양?
지방 부동산시장에서 미계약* 사례가 늘고 있습니다. 무순위청약(줍줍)**에서도 미달이 나오고요. 대구시에선 미분양***아파트가 늘며 집값이 빠지는 곳도 나옵니다. 이런 탓에 전국 미분양주택 물량도 최근 2개월 연속 증가했습니다. 시장에선 올해 분양시장이 수도권은 호조, 공급이 몰린 일부 지방 지역은 미분양 등으로 양극화가 심해질 거란 전망이 나옵니다.
*당첨자가 계약하지 않아 남은 물량을 말합니다. 특별공급과 일반공급 일정이 끝나고 예비 당첨자 계약까지 마친 상태에서 남은 물량을 뜻하죠. 이게 생기는 이유요? 부적격 당첨이나 당첨자의 변심, 자금 부족 등이 그 원인입니다.
**아파트 계약 미계약분에 대해 무순위 청약을 받는 제도로 청약통장이나 예치금이 필요하지 않습니다.
***지은 아파트보다 이를 사고자 하는 이가 적은 걸 말합니다. 가령 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것.
갭 메우기
아파트 가격을 얘기할 때 쓰는 말로, A가 올랐으니 B도 그 간격을 따라잡기 위해 오르고, C도 B와의 갭을 메우기에 시세가 오른다는 이론입니다. ‘키 맞추기’나 ‘순환매’ 같은 표현을 쓰기도 합니다.
갭투자 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율(주택 매매가 대비 전세가의 비율)이 높을수록 갭이 적은 것이 특징. 소액의 투자금으로 아파트를 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.
부산의 현대를 찾아서
고가도로 없는 대도시 풍경은 상상하기 어렵다. 상상하기 싫다! 🧐
사진 제공. @journey.to.modern.seoul
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