전세금 더 넣으면, 집 살 돈은 언제 돌려받을 수 있을까?

서울 아파트

매매지수: 102.6 (▲0.09)

전세지수: 102.6 (▲0.16)

수도권 아파트

매매지수: 102.0 (▲0.12)

전세지수: 102.1 (▲0.14)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.4 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

9월 28일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 아파트 평균 전셋값이 2년 새 올랐습니다.

► 집 살 돈까지 넣으면 계약금이 부족할 수 있죠.

► 계약 해지 후 보증금이 바로 올지는 따져봐야 합니다.

전세금 더 넣으면, 집 살 돈은 언제 돌려받을 수 있을까?

집 살 돈까지 보증금에 보탠다면, 필요할 때 돌려받을 수 있을까요? 계약 종료 시점은 갱신 방식에 따라 다르고, 실제 입금일도 확인해야 합니다.

집 살 돈은 있는데, 계약금 없음 

서울 아파트 평균 전셋값이 2년 새 14.9% 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 2024년 가을 전세계약을 했다면, 지금 재계약을 고민할 때죠. 이때 집 살 돈까지 보증금에 보태면, 계약 기간 중 사고 싶은 집이 생겼을 때 계약금이 부족할 수 있습니다. 재계약할 땐 얼마를 더 넣을지, 그 돈을 언제 돌려받는지 함께 따져봐야 하는 이유죠.

▸ 서울 아파트 평균 전셋값

•2024년 8월: 5억5395만 원

•2026년 8월: 6억3663만 원

•2년간 상승액: 8268만 원

재계약하면 2년 꽉 채워야 하나? 

2년 연장을 요구하는 계약갱신청구권을 썼거나, 말없이 같은 조건으로 이어진 묵시적 계약갱신이라면 언제든 임대인에게 해지를 통지할 수 있습니다. 하지만 청구권을 쓰지 않고 임대인과 합의해 연장한 재계약은 다릅니다. 계약서를 새로 썼다고 모두 합의 재계약은 아니니, 갱신 방식을 계약서에 꼭 적어두세요. 이미 했다면 계약서와 당시 주고받은 문자부터 확인하고요.

▸ 갱신 방식별 중도해지

•청구권 행사: 5% 이내 인상, 통지 3개월 뒤 해지

•묵시적 갱신: 조건 유지, 통지 3개월 뒤 해지

•합의 재계약: 임대료 협의, 특약·합의대로 해지

집 살 돈, 어떻게 남겨둘까 

집을 살 땐 계약금 먼저, 잔금은 나중에 필요합니다. 보증금으로 넣은 돈을 그때마다 꺼낼 수 있을까요?

Q 합의해 전세 재계약을 했는데, 중간에 집을 사면 나갈 수 있을까?

A 쓰지 않은 계약갱신청구권은 다음 계약갱신 때 쓸 수 있습니다. 하지만 이번 계약을 중간에 끝낼 수 있는 권리는 아니죠. 만기 전에 나가려면 임대인과 중도해지 특약을 맺거나 나중에 따로 합의해야 합니다. ‘다음 임차인을 구한 뒤’라는 조건이 붙으면 원하는 날 나가지 못할 수도 있습니다.

Q 집 살 계약금만 먼저 돌려받을 수 있을까?

A 계약이 끝나기 전엔 임대인과 합의해야 합니다. 집을 산다는 이유만으로 보증금 일부를 먼저 돌려받을 권리는 없거든요. 합의 전엔 계약금을 따로 남겨두는 편이 안전합니다. 전세대출이 있다면 일부 반환금을 실제로 쓸 수 있는지도 은행에 물어보세요. 대출 상환에 먼저 쓰일 수 있습니다. 돌려받기로 했다면 금액과 지급일은 서면으로 남기고요.

Q 계약해지를 통지했다면, 3개월 뒤로 매수 잔금일을 잡아도 될까?

A 청구권을 행사했거나 묵시적 갱신이라면 임대인에게 통지하고 3개월 뒤 계약은 끝납니다. 한데 보증금이 그날 들어온다는 보장은 없습니다. 임대인이 다음 임차인의 보증금을 받아 돌려준다면 새 계약과 잔금일을 확인하세요. 전세대출을 갚고 남는 돈으로 매수 잔금을 계산하고, 반환이 늦으면 매도인과 잔금일을 다시 합의해야 합니다.

월세 붙은 갱신 1061건

올해 계약갱신청구권을 쓴 서울 아파트 전세 갱신 중 보증금은 그대로, 월세만 붙은 계약이 1061건입니다(출처: 국토교통부). 계약갱신청구권을 써도 전월세상한제¹⁾에 따라 임대료는 5% 이내에서 올릴 수 있죠. 올해 새로 붙은 월세의 중윗값은 13만 원. 1년이면 156만 원이 더 나갑니다.

¹⁾ 전월세상한제: 계약 기간 중이나 계약갱신청구권으로 갱신할 때 보증금·월세 인상폭을 5% 이내로 묶는 제도입니다.

기준금리 인상, 이자엔 5개월 뒤

지난 7·8월 한국은행이 기준금리를 올렸는데, 내 대출이자는 아직 그대로다? 변동금리도 약정한 주기가 돌아와야 이자가 바뀝니다. 한국은행 분석에 따르면 은행의 잔액 기준 대출금리가 기준금리 인상 약 5개월 뒤 가장 크게 반응했죠. 변동금리라면 약정서에서 다음 금리 변경일을 확인하세요.

10월 말부터 보증 사전 심사

임대인이 보증금을 안 돌려주면 HUG가 대신 주는 전세보증금반환보증. 10월 말 신청분부터는 전세 잔금을 치르기 전에 가입 가능 여부를 심사합니다(출처: HUG). 집값이나 임대인 문제로 가입이 막힐지 미리 보는 거죠. 단, 사전 심사를 통과해도 이사 후 전입신고 등을 마쳐야 보증해줍니다.

86주째, 최장 기록9월 마지막 주(28일 기준) 서울 아파트값이 86주째 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 과거 최장 기록인 85주를 넘어선 겁니다. 다만 서울 어디나 오르는 건 아닙니다. 강남·서초·송파구에선 내렸지만, 서대문·성북구 등이 올라 서울 평균을 끌어올렸습니다.

20명 중 12명, 지방 분양 악화 전망

지방 미분양이 안 늘면 시장이 나아진 걸까요? 전문가 20명 중 12명은 올 연말까지 지방 분양시장이 나빠진다고 봤습니다(출처: 뉴스1). 미분양은 현 수준에 머물 거라는 답도 12명이었죠. 기존 물량이 안 팔리니 건설사들도 새 분양을 줄입니다. 미분양이 그대로인 건 집이 잘 팔려서가 아닌 거죠.

 Q 전세로 2년 더 모을까요, 펀드 빼서 집 살까요?

•가족 구성원: 30대 초반(1인가구)

•현재 거주지: 경기도 성남시 소재 구축 빌라(전세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 3억9300만 원(펀드 2억3000만 원 + 전세보증금 1억 원 + 주식 3000만 원 + 연금저축 1700만 원 + 청약통장 900만 원 + 현금 700만 원) / 1억2600만 원(전세대출 8000만 원 + 신용대출 4600만 원)

•월수입: 월급 380만 원 + 펀드 분배금 300만~340만 원

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 300만 원

•내 집 마련 희망 지역: 경기도 성남시

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 상권 > 투자

•고민 사연:

-현재 성남시 구축 빌라에 전세(보증금 1억 원)로 살고 있습니다. 전세대출 이자는 월 20만 원대 초반이라 주거비 부담은 크지 않습니다. 자산 중 2억3000만 원을 펀드에 넣어뒀고, 월 300만~340만 원의 분배금을 받고 있습니다. 월급과 분배금을 합쳐 작년부터 연 5000만 원가량 저축하고 있습니다.

-집을 사려고 펀드에서 큰돈을 빼면 분배금이 줄어듭니다. 집을 사고도 대출 원리금을 감당할 수 있을지, 지금보다 자산을 모으는 속도가 느려지진 않을지 걱정입니다. 그래서 펀드는 최대한 유지하고, 주거비가 저렴한 지금 집에서 2년 더 저축한 뒤 전세 만기에 맞춰 매수할 생각도 하고 있습니다. 현재 매수를 고려하는 아파트는 총 3곳으로 다음과 같습니다

▸ 매수를 고려하는 아파트

•황송마을(경기 성남시 금광동)

•선경상대원2차(경기 성남시 상대원동)

•진로(경기 성남시 단대동)

황송마을은 생활권, 선경상대원2차는 규모, 진로는 역과의 거리가 마음에 듭니다. 이와 관련해 여쭙고 싶은 게 있습니다.

질문 1.

분배금이 줄어드는 점까지 고려해도 지금 집을 사는 게 나을까요? 아니면 주거비가 저렴한 전셋집에서 2년 더 자금을 모으는 게 나을까요?

질문 2.

월 원리금 상환액으로 최대 300만 원을 고려하고 있지만, 이 금액을 감당하려면 펀드 분배금이 계속 들어와야 합니다. 집을 사기로 한다면 분배금 감소까지 고려해 매수 예산과 대출액을 어느 수준으로 잡아야 할까요?

질문 3.

매수를 고려하는 아파트 3곳 중 현재 자금 사정에 맞는 곳은 어디일까요? 실거주 편의성과 나중에 팔기 쉬운지도 함께 고려하고 싶습니다.

A 기다리는 동안의 집값 변화를 가늠해보세요

먼저 내 집이 정말 필요한 상황인지 따져보세요. 주변 분위기에 이끌려 집을 사려는 건 아닌지도요. 집이 필요한 상황이라면 전월세난 속에서 더 기다리기보다 집을 빨리 사는 게 맞습니다.

현 정부의 주택 규제 기조가 이어지면 전월세난도 단기간에 풀리긴 어려워 보입니다. 다주택자와 비거주 1주택자에 대한 규제가 임대 물량에 영향을 줄 수 있고, 그 영향이 임차인에게도 이어질 수 있으니까요.

전세 만기까지 기다리며 분배금을 받는 전략이 유리하려면, 적어도 전세금이 더 오르지 않고 집값 상승도 멈춰야 합니다. 하지만 현실적으로는 매매·전세·월세 가격이 모두 더 오를 가능성이 높습니다.

금리는 변수입니다. 예상보다 빨리, 큰 폭으로 뛰면 불확실성이 커지고 투자심리가 위축돼 집값이 하락 구간에 들어설 수도 있습니다.

현재 고민 중인 아파트도 살펴보겠습니다. 황송마을(1993년 준공, 990가구, 용적률 188%) 20평은 작년 10월 11층이 4억5500만 원에 거래됐습니다. 올해 9월엔 14층이 5억5500만 원에 거래돼 1억 원 올랐네요.

선경상대원2차(1994년 준공, 2510가구, 용적률 200%) 19평도 지난해 9월 4억3300만 원에 거래됐습니다. 올해 9월에는 5층이 5억4700만 원에 거래돼 1억 원 넘게 올랐고요.

진로(1998년 준공, 499가구, 용적률 241%) 24평은 지난해 9월 14층이 6억3000만 원, 올해 9월 7층이 9억4000만 원에 거래됐습니다. 올해 7월엔 8층이 7억6000만 원에 거래됐습니다.

1년 동안 분배금으로 3000만 원대 수익을 얻는 사이 집값은 1억 원 이상 올랐습니다. 물론 앞으로 1년간 분배금과 집값이 얼마나 늘고 오를지는 아무도 모릅니다. 다만 지금 분위기라면 집값이 더 오를 가능성이 높아 보입니다.

선택은 본인 판단에 달렸습니다. 집을 사기로 했다면 분배금에 연연하기보다, 세 아파트 중 가격조건이 좋은 매물을 먼저 고르세요.

월 300만 원까지 갚을 수 있단 생각으로 대출액을 정해서도 안 됩니다. 펀드에서 돈을 빼면 분배금도 줄어드니, 그 후에도 감당할 수 있는 수준으로 자금계획을 세우시고요.

그다음 여유자금으로 분배금 투자를 다시 고민하는 게 맞습니다. 나중에 팔 때까지 생각한다면 입지와 가격조건을 함께 봐야 합니다.

자금이 된다면 남한산성입구역 역세권인 진로가 나아 보이고, 황송마을은 생활권이 마음에 든다 하셨으니 가격조건이 맞는 매물을 살펴보세요. 선경상대원2차를 포함해 세 단지에서 자금계획에 맞는 매물을 찾아보시고요. 집이 필요하지 않고 주식투자가 더 좋고 재능도 있다고 생각한다면, 투자를 계속하는 게 맞겠죠.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약일: 10월 6일

⚡[무순위] 10월 6일 | 1가구 ⚡

•강변역 센트럴 아이파크 ★★★★★(5/5)

GOOD: “시세와 분양가 차이 약 10억 원. ‘로또 청약’이란 말이 아깝지 않음.”

BAD: “청약자 7만 명 예상. 지난 6월 2가구 모집엔 7만7000명 몰림.”

⚡[무순위] 10월 6일 | 35가구 ⚡

•충정로역 자이르네 ★★★★★(5/5)

GOOD: “통장 없이 무혈입성. 1순위 때 전용 84㎡ A·B형 최저 가점은 59·55점.”

BAD: “자이‘르네’에 23억~24억 원대 분양가?”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

전세보증금반환보증

임대인이 못 돌려준 보증금을 보증기관이 대신 내주는 상품입니다. 보증료도 내가 내고, 돌려받는 것도 나죠. 가입엔 기한이 있습니다. 계약 기간의 절반이 지나면 늦거든요. 재계약하면 새 계약 기간으로 세고요. HUG에선 수도권 보증금이 7억 원을 넘으면 못 듭니다.

전세자금대출보증

전세대출을 받을 때 보증기관이 은행에 서주는 보증입니다. 이 보증이 지키는 건 내가 아니라 은행이죠. 내가 대출을 못 갚으면 보증기관이 은행에 대신 갚습니다. 그래서 처음부터 내 보증금을 돌려받을 권리를 담보로 잡아 둡니다. 보증금이 돌아오면 대출부터 빠져나가는 이유입니다.

서쪽에서 서쪽으로

신도림역에서 문래동 가는 길.

사진 제공 | @koo_splithoff