허물지 않고 고치는 값, 1억1500만 원

서울 아파트

매매지수: 102.5 (▲0.13)

전세지수: 102.4 (▲0.19)

수도권 아파트

매매지수: 101.9 (▲0.17)

전세지수: 101.9 (▲0.16)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.4 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

9월 21일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 아파트 63.6%는 지은 지 20년 이상입니다.

► 이주 없이 고치는 아파트, 비용은 얼마나 들까요?

► 낡은 집을 살 때 재건축 말고 뭘 봐야 할까요?

허물지 않고 고치는 값, 1억1500만 원

서울 강남의 한 아파트에서 이사 없이 단지 시설을 고치는 데 드는 예상 비용이 나왔습니다. 재건축이 버거운 구축에 새 선택지가 될까요?

셋 중 둘은 20년 넘은 집 

2024년 말 서울 아파트 10가구 중 6가구(63.6%)가 지은 지 20년 이상 된 구축이었습니다(출처: 부동산R114). 2026년 상반기에 팔린 집도 대개 구축이라, 서울에서 첫 집을 찾다 보면 낡은 아파트부터 만나기 쉽죠. 그런 집을 허물지 않고 고치면 얼마가 드는지, 최근 강남에서 답이 나왔습니다. 2008년에 지은 한 단지의 전용 84㎡ 예상 분담금이 약 1억1500만 원이죠.

▸ 서울 아파트의 나이와 거래

•30년 이상 된 집: 29%, 약 54만 가구

•20년 넘은 집 매매 비중: 1년 새 57.4%→66.3%

새로 짓기 버겁다면, 고쳐 살 수 있을까? 

낡은 집을 새집으로 바꾸는 가장 흔한 길은 재건축인데, 공사비가 오르며 분담금 부담이 커졌습니다. 강남의 재건축 단지 ‘은마’는 9월 추정으로 같은 면적을 다시 받는 데만 4억 원대가 들죠. 이미 빽빽하게 지은 단지는 더 지어 팔 집이 적어 그 부담을 덜기도 어렵고요. 이주 없는 리모델링이 이런 단지의 새 선택지로 떠오른 이유입니다.

▸ 낡은 단지가 고를 수 있는 방법

•재건축: 새로 짓기, 이주 필요

•증축형 리모델링: 늘려 짓기, 이주 필요

•이주 없는 리모델링: 단지만 고치기, 이주 없음

낡은 집 보러 가서 물어야 할 질문

한 단지의 실험이 다른 곳에서도 통한다면, 구축을 고르는 눈은 어떻게 달라질까요?

Q 집 안은 그대로인데, 왜 1억 원 넘게 들여 고치려 할까?

A 집 안을 고쳐도 단지 시설은 그대로니까요. 위에서 언급한 단지는 외벽과 출입구를 손보고, 없던 사우나·피트니스·골프연습장을 새로 넣을 계획입니다. 물론 낸 돈만큼 집값이 오를지는 알 수 없습니다.

Q 이런 단지가 늘면, 집을 사려는 사람에겐 뭐가 좋을까?

A 동네는 마음에 드는데 시설이 낡아 제쳐 둔 구축을 다시 볼 여지가 생깁니다. 새 아파트에나 있던 시설이 헌 단지에 들어올 수 있으니까요.

Q 그럼 구축 시장은 어떻게 달라질까?

A 재건축이 어려운 단지도 시설을 고쳐 다시 평가받을 길이 생깁니다. 반대로 주민 뜻을 모으지 못하거나 돈을 마련하기 어려운 단지는 그대로겠죠. 지하주차장이 없는 단지도 쉽지 않습니다. 새로 파면 공사비가 크게 늘어, 건설사도 이미 있는 단지부터 추진할 계획이거든요. 이 같은 방식이 퍼지면 같은 나이의 단지라도 고친 곳과 못 고친 곳의 평가가 갈릴 수 있습니다.

Q 앞으로 구축을 고를 땐 무엇을 따로 봐야 할까?

A 집 안 상태와 단지 시설입니다. 집 안은 내가 고치면 되지만, 공용시설은 주민이 같이 정하고 같이 내야 하니까요. 집값에 내가 낼 공사비까지 더해 봐야, 이미 고친 단지와 제대로 견줄 수 있습니다.

당첨자 6.8%는 부적격

2021년부터 올 8월 20일까지 청약 당첨자 79만1856명 중 6.8%, 약 5만4000명이 부적격자였습니다(출처: 국토교통부). 가장 흔한 원인은 무주택 기간 계산 착오였고, 세대원의 주택·분양권 보유 여부나 거주지역 선택 오류도 많았죠. 당첨 뒤 탈락하지 않으려면 배우자를 포함한 세대원의 주택 보유 이력부터 보세요.

10월 일반분양 3만66가구

9월 말~11월 전국 일반분양 4만8829가구 중 61.6%인 3만66가구가 10월에 몰렸습니다(출처: 리얼투데이). 1~8월 서울 1순위 경쟁률은 강남 3구·용산이 490.3 대 1, 나머지 지역은 36.7 대 1이었죠. 같은 서울이라도 어디에 넣느냐에 따라 경쟁이 13배 넘게 갈린 셈입니다.

월세 20%↓, 전세 11%↓

올 3월부터 서울 아파트는 전세보다 월세 계약이 많습니다. 9월 23일까지 월세 4887건, 전세 4297건이었죠(출처: 서울부동산정보광장). 한데 올 1월 이후 매물은 월세가 20%, 전세가 11% 줄었습니다. 전세를 못 구해 월세로 옮겨도 매물 경쟁은 못 피하는 겁니다.

내겐 전세, 임대인에겐 월세?

9월 22일 문을 연 HUG 전월세안심신탁센터는 임차인이 맡긴 전세금을 굴려 임대인에게 매달 수익금을 줍니다. 전세금 2억 원에 연 4.35%면 임대인 몫은 세전 월 72만5000원이죠. 소득·자산 제한은 없지만 양쪽이 원해야 하고, 시세 20억 원 이하 집부터 심사합니다.

이 가격 아래론 안 팔아요

2022년부터 올 8월까지 집값 담합 신고가 617건 접수됐습니다(출처: 국토교통부). 특정 가격 아래로 못 팔게 하거나, 특정 중개사만 쓰게 하거나, 단지 대화방에서 호가를 맞춰도 담합입니다. 글 한 줄에 3년 이하 징역이나 3000만 원 이하 벌금이 걸릴 수 있습니다.

〈수도권〉

•서울 정비사업 496곳 추진, 주택 51만여 가구 공급 추진

•서울 아파트 전셋값, 전문가 70%가 연말까지 2% 이상 상승 전망

•서울 그늘 있는 보행길 10곳 이상 조성, 2027년 6월 완공

•강서 3분기 아파트 신고가 거래 비중 69.6%

•노원 ‘중계주공4단지’ 재건축 추진 동의율 70% 돌파

•도봉 성대야구장 부지 2100가구 공급, 2027년 상반기 착공 추진

•서대문 ‘홍제동 9-81 일대’ 최고 30층, 2520가구로 재개발 추진

•양천 ‘목동9·13단지’ 최고 49층, 각각 3958가구·3852가구로 재건축 추진

•고양·의왕 공공주택지구 2만3400가구 공급 계획

•남양주 왕숙 첨단산업용지 약 120만㎡ 조성, 판교의 1.7배

•부천 ‘대장안동네지구’ 1595가구 공급, 2028년 착공 목표

•이천·양주 9월 미분양관리지역 제외 

〈지방〉

•부산 10월 5개 단지에서 3224가구 분양

•대구 9월 셋째 주 아파트 매매가격 0.01% 하락, 전셋값 10주째 상승

•광주 군공항 이전 부지 250만 평에 800조 원 규모 반도체 산단 조성 추진

•세종 인구 9개월째 순유출, 신규 아파트 공급 감소가 원인으로 추정

•세종 조치원·충북 오송 인구 20만 명 경제공동체 추진

•전주 무주택 신혼부부·청년 166가구 전세대출 이자 최대 150만 원 지원(신청: 10월 6일~23일)

〈해외〉

•미국 30년 고정 주담대 금리 7.15%

•미국 주택 매수자 약 40%가 AI만으로 매물을 찾아도 괜찮다고 응답, 37%는 대출·구매비용 분석에도 활용

•미국 단독주택 부지에 별도 주거 공간 짓는 보조 주택 확산, 가족 거주나 임대수익 확보 수단으로 활용

•프랑스 공공임대주택 입주 대기 290만 가구 돌파, 폭염 취약 주택에는 가구당 3000유로(약 460만 원) 추가 개보수 대출 지원

•독일 주민 85%가 임차인인 베를린, 10년간 임대료가 약 70% 뛰자 임대료 동결과 대형 임대사업자 보유 주택 공공매입 공약 부상

•스페인 가구 증가를 공급이 따라잡지 못하며 2028년 주택 부족분 100만 가구 전망

•스페인 3년 이상 빈집 재산세 최대 150% 할증, 임대료를 올리지 않은 임대인은 소득공제율 최대 100% 적용 추진

•핀란드 러시아의 우크라이나 침공 이후 냉전기 방공호 5만500개를 평소 체육시설로 쓰고 유사시 72시간 안에 대피시설로 전환하는 계획

•호주 청년층의 부모 동거 비율 약 50%(2001년 39%), 높은 임대료와 집값 부담 반영

부모가 떠난 시골집, 누가 돌볼까?

추석에 다녀온 시골집. 부모님이 안 계시면 그 집은 누가 돌볼까요?

🏚️ 시골집이 빈집이 되는 순서

빈집은 어느 날 갑자기 생기지 않습니다. 부모님이 집을 비우실 즈음이면, 자녀는 대개 도시에 자리를 잡고 있죠. 형제들이 명의만 나눠 가진 채 두면, 그 집은 찾는 발길마저 끊기기 쉽습니다. 이런 집이 늘자 정부는 농촌 빈집을 절반으로 줄이겠다고 나섰습니다. 하지만 아직은 늘고 있습니다. 3년 만에 8만4200채로 증가했거든요(출처: 강승규 의원실).

•기준: 지자체 확인 뒤 1년 이상 거주·사용이 없는 집

•출발점: 2022년 6만6024채

•철거가 필요한 집: 2만8139채

🔑 안 팔리는 이유? 사람도 걸림돌

빈집, 왜 안 줄까요. 집을 어떻게 할지 합의하기도 쉽지 않습니다. 여럿이 물려받은 집을 통째로 팔려면 모두 동의해야 하는데, 형제마다 사정이 다르거든요. 철거비와 남은 땅을 누가 맡을지도 정해야 하고요. 팔기로 해도 창구가 좁습니다. 올 9월 기준 농촌빈집은행 매물 184건 중 64건만 팔렸습니다. 전세 사는 자녀라면 지분 하나로 청약 무주택 자격이 흔들릴 수 있습니다.

•매각: 집 전체를 팔 땐 공동소유자 모두 동의

•고쳐 쓸 수 있는 집: 5만6061채

•청약: 상속 지분·노후 단독주택 예외 확인

🌍 주인부터 찾는 나라들

해외에선 명의를 분명히 하거나 새 주인을 연결해주기도 합니다. 일본은 2024년 4월부터 상속등기를 의무로 바꾸고, 3년 안에 안 하면 과태료를 물릴 수 있게 했습니다. 이탈리아 일부 마을의 1유로 주택은 소유자와 구매자를 연결하고, 구매자에게 수리 조건을 거는 방식입니다. 시골집을 물려받는 건 형제 중 누구도 아닙니다. 합의가 먼저 물려받습니다.

•명의: 아직 부모님 이름인지

•상속인: 몇 명이 나눠 갖게 되는지

•비용: 철거와 수리를 누가 부담할지

수평증축

건물을 옆으로 넓히는 리모델링 방식을 말합니다. 집을 넓히거나 새 집을 들일 때 쓰죠. 단지 안에 빈 땅이 있다고 다 되는 건 아닙니다. 건물 안전과 허가 요건부터 따져야 하거든요. 집 면적과는 별개로 공용부분도 넓힐 수 있습니다. 새 집은 기존 세대수의 15%까지만 늘릴 수 있습니다.

수직증축

건물 위로 층을 더 올리는 방식입니다. 15층 이상은 3개 층, 14층 이하는 2개 층까지 올릴 수 있죠. 세대수를 늘리려면 처음 지을 때의 구조도가 있어야 합니다. 허가 전엔 증축할 수 있는지 안전진단을 받고, 허가 뒤엔 구조 안전을 다시 봅니다. 층을 올리는 설계도 전문기관이 따로 검토하고요.

단풍과 하늘

아침엔 단풍을 마주보고 오후엔 하늘을 본다.

사진 제공 | @hamseul_photo