전세가율 하락으로 위험해진 곳은?

[1] 서울 아파트 전세가율이 몹시 낮습니다.

[2] 10여 년 만에 최저 수준입니다.

[3] 역전세 증가, 갭투자 감소 등 전망이 나옵니다.

오늘부터 <급집사의 급매 정보> 연재를 시작합니다. 앞으로 매주 화요일, 서울을 포함한 수도권에서 특정 조건으로 찾은 가장 저렴한 아파트 매물 20~30개를 소개합니다. 뉴스에 나오는 급매물은 누가 잡는지 궁금했다고요? 이제 부딩에서 잡으세요. 🌰🐿️

전세가율 하락으로 위험해진 곳은?

자고 일어나면 전셋값이 떨어지는 시대입니다. 수요가 많은 서울도 그렇습니다. 서울 아파트 전세가율은 10여 년 만에 최저 수준으로 떨어졌습니다. 올해 집값이 어떨지는 전세가율에 달렸다는 전망도 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘전세가율 10여 년 만에 최저: 전세가율 하락으로 위험해진 곳은?’에 대해 다룹니다.

10년 8개월 만에 최저치

KB부동산에 따르면 지난 1월 서울 아파트 전세가율¹⁾은 52%입니다. 2012년 5월(51.9%) 이후 10년 8개월 만에 최저치입니다. 서울 아파트 전세가율은 문재인 정부 출범 직후인 2017년 5월엔 73%였습니다. 당시 7억3000만 원이던 10억 원짜리 아파트 전세보증금이 현재 5억2000만 원이 됐단 얘깁니다.

check! 서울 아파트를 개별 단지별로 보면 전세가율 하락세는 더 거셉니다. 전셋값이 최고점을 찍은 2021년 하반기 대비 현재 30~60% 떨어진 단지도 적지 않기 때문입니다.

¹⁾ 전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 8억 원이면 전세가율은 80%. 이는 집값의 ‘거품’을 판단할 때 중요하게 보는 요소이기도 합니다. 전세시장은 실수요자 중심이라 매매가가 높다면 ‘프리미엄’이 그만큼 많이 붙었다는 뜻이기 때문입니다. 훗날 집값 상승 여지를 이를 통해 확인하는 겁니다.

전세가율 왜 떨어질까?

임대차 3법¹⁾과 저금리 때문이라는 게 중론입니다. 2020년 저금리 시점에 임대료 인상을 제한하는 제도를 시행해 전세 매물이 줄며 가격에 거품이 끼었는데, 2022년 고금리로 바뀌며 그게 펑 터졌다는 얘기. 즉 전세대출 금리가 오르며 월세 선호 현상이 심해졌고, 지난해부터 전셋값 되돌림이 본격화했다는 주장입니다.

check! 과거 전셋값은 실수요에 의해 움직여 왜곡이 크지 않다는 게 많은 이의 의견이었습니다. 하지만 역사적 저금리로 전세대출을 받기도 쉬웠기에 그만큼 부작용도 오래갈 거라는 전망입니다.

¹⁾ 임대차 3법: 임차인이 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 전월세 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 임대인 또는 임차인이 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 이는 임차인의 권리 보호와 전월세 급등을 막자는 취지에서 만들었습니다.

전세가율이 떨어지면 뭐가 달라질까?

크게 세 가지가 바뀔 수 있습니다. ① 역전세¹⁾ 현상으로 임차인에게 전세보증금을 못 돌려주는 임대인이 늘어납니다. ② 투자수요가 줄어듭니다. 갭투자²⁾라면 내 돈이 더 많이 들어가는 만큼 수익률은 낮아지고요. 참고로 갭투자가 크게 유행한 2016년 6월 서울 아파트 전세가율은 75.1%였습니다. ③ 전세 임차인의 내 집 마련도 어려워집니다. 전셋값과 매맷값의 갭이 커서 더 많은 돈을 보태야 집을 살 수 있어섭니다.

check! 한국부동산원에 따르면 올해부터 내년까지 2년간 전국 입주 물량은 79만6000가구로 직전 2년(63만3000가구) 대비 26% 늘어납니다. 특히 올해 입주 물량은 44만3000가구로 전년(33만7044가구)보다 31.4% 증가하고요. 입주 물량 증가도 전셋값을 떨어뜨려 전세가율을 낮추는 요인으로 지목됩니다.

¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.

²⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율이 높을수록 갭이 적은 게 특징. 소액의 투자금으로 집을 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.

전세가율 하락으로 위험해진 곳은?

서울에선 입주 5년 이하 신축 단지의 전셋값이 가장 많이 떨어졌습니다. 한 부동산 기업이 작년부터 올 2월 초까지 계약한 서울 아파트 전세 거래를 분석한 결과입니다. 입주 5년 이하 단지의 지난해 평균 전셋값은 7억2442만 원이지만, 올해는 평균 6억4186만 원에 거래돼 8256만 원(11.4%) 하락했습니다. 신축이란 이유로 전셋값이 고점이던 2021년 비싼 값에 계약했기 때문이라는 평입니다.

check! 올 하반기로 갈수록 특히 신축 단지 집주인들이 곤란해질 수 있다는 전망도 나옵니다. ① 하락장에서 당장 집을 싸게 파느니 훗날 제값 받고 팔자며 전세를 내놓겠지만 ② 전세 매물이 늘어 전셋값은 떨어지고 ③ 이로 인해 갭투자가 줄면 거래절벽으로 역전세난이 심해지고 ④ 이게 다시 매맷값을 떨어뜨리는 악순환을 만든다는 주장입니다.

챗GPT가 추천한 지역은?

집값 바닥이 언제냐는 질문에 “예측하기 어렵다”고 답한 챗GPT¹⁾에게 서울에서 집을 살 만한 지역을 추천해달라고 하자 구체적인 지역명을 거론했습니다. “강남·서초·송파구는 고급 주거 환경과 쇼핑, 편리한 교통으로 인기가 많고 노원·은평·도봉구는 조용한 주거 환경과 상대적으로 낮은 집값으로 인기가 많다”고요. 빤한 대답이라고요? 챗GPT와 나누는 시장 관련 대화는 어색할 수밖에 없다는 의견입니다. 챗GPT가 2021년 이전 정보만 학습한 탓입니다.

¹⁾ 챗GPT(ChatGPT): 방대한 데이터를 학습하고 이를 바탕으로 어떤 질문을 해도 사람처럼 답해주는 AI챗봇을 말합니다.

6주 만에 다시 낙폭 확대

전국 아파트값이 6주 만에 다시 낙폭을 키웠습니다.지난해 12월 넷째 주(-0.76%) 역대 최대 낙폭을 기록한 후 올 들어 5주 연속 하락 폭이 줄었지만(0.65%→-0.52%→-0.49%→-0.42%→0.38%), 2월 첫째 주(6일 기준) -0.49%를 기록해 하락 폭이 커진 겁니다. 급매물 위주의 거래 탓에 다시 낙폭이 커졌다는 분석입니다. 한국부동산원은 “금리가 내리며 거래량이 소폭 늘었으나 매도인과 매수인 간 희망 가격 격차가 크다”고 시장 분위기를 전했습니다.

1월 임의경매 2977건

부동산 임의경매가¹⁾ 늘고 있습니다. 지난 1월 전국 임의경매 신청 건수는 2977건으로 전달보다 13%, 작년 1월(1754건)보다 69% 급증했습니다. 통상 임의경매는 원리금을 3개월 이상 갚지 못하면 진행하기에 앞으로 고금리 기조가 이어지면 경매 물건도 더 늘어날 거란 평입니다. 전국 임의경매 신청 건수는 지난해 8월 2340건, 10월 2514건, 12월 2617건 등 꾸준히 늘었습니다.

¹⁾ 임의경매: 채권자(돈을 빌려준 이)가 설정한 근저당권에 따라 신청하는 경매를 말합니다. 쉽게 말해 경매로 부동산을 팔아 대출금을 상환받는 것. 통상 3개월 이상 대출 원리금이 밀리면 은행은 경매를 신청할 수 있습니다.

3월부터 다주택자도 주담대 허용

지난해 12월 규제지역의 15억 원 초과 아파트에 대한 대출을 허용한 정부가 오는 3월부턴 다주택자의 주택담보대출(주담대)¹⁾도 풉니다. 현재 다주택자는 서울 규제지역(강남·서초·송파·용산구)에서 집을 살 때 주담대를 받을 수 없는데, 이를 LTV²⁾ 30%까지 허용하는 겁니다(비규제지역에선 LTV 60%). 다만 DSR³⁾ 규제는 유지해 대출을 통한 매수세가 늘긴 어려울 거란 평입니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.

²⁾ LTV: 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다. 비규제지역에선 현행 무주택자와 1주택자는 LTV를 70%까지 적용받고 다주택자도 60%까지 받을 수 있습니다.

³⁾ DSR: 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

집만 지을 순 없어요

1기 신도시 지자체장들이 1기 신도시 특별법¹⁾에 대한 우려의 목소리를 전했습니다. “상하수도와 학교, 도로 등 기반 시설이 부족한데 용적률²⁾만 높였을 때 어떻게 할 건지 고민해야 한다”는 겁니다. 이에 원희룡 국토교통부 장관은 “주민들의 자주적 요구를 최대한 담아내겠다”고 답했습니다. 참고로 정부는 1기 신도시의 용적률을 300%(역세권은 최대 500%)까지 허용할 계획입니다. 용적률 300%는 아파트 35층, 500%는 50층 정도까지 지을 수 있습니다.

¹⁾ 1기 신도시 특별법: 수도권에 주택공급을 늘리고 노후주택을 개선하기 위해 추진하는 1기 신도시 마스터플랜. 그 계획의 실행을 법적으로 담보할 수 있는 특례법을 말합니다. 이는 윤석열 대통령의 후보 시절 주요 공약이기도 합니다.

²⁾ 용적률: 건축할 땅에서 건물 연면적(각 층 바닥면적의 총합계)이 차지하는 비율을 뜻합니다. 가령 땅 100평 중 70평에 1층 건축물을 지었다면 용적률은 70%, 2층으로 올렸다면 140%입니다. 즉 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거로 이해하면 쉽습니다. 참고로 1기 신도시 평균 용적률은 200% 안팎입니다.