전세 찾다가 월세 계약서 쓴 이야기

1일 전
6분 분량

서울 아파트

매매지수: 100.6 (▲0.09)

전세지수: 100.4 (▲0.08)

수도권 아파트

매매지수: 100.4 (▲0.07)

전세지수: 100.4 (▲0.09)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.02)

전세지수: 100.2 (▲0.05)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

3월 2일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 전세 매물이 5년 2개월 만에 최저입니다.

► 빠진 자리엔 어김없이 월세가 들어왔습니다.

► 보증금 1억 원을 낮추면 월 55만 원이 붙습니다.

전세 찾다가 월세 계약서 쓴 이야기

전세를 알아보는데, 남은 매물이 반전세뿐입니다. 비슷한 면적, 동네인데 매달 나가는 돈이 달라졌습니다.

전세부터 사라지는 중

올 1월 2만3000건이던 서울 아파트 전세 매물이 3월 초 1만7000건대로 줄었습니다(출처: 아실). 정부가 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳 아파트 등을 토지거래허가구역¹⁾으로 묶으며 2년 실거주 의무를 걸었거든요. 집을 사도 전세를 놓을 수 없는 구조입니다. 여기에 5월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 증여까지 늘며 전세 매물이 빠르게 마르고 있는 겁니다.

▸ 전세 매물, 왜 이렇게 없을까?

•토지거래허가구역: 2년 실거주 의무, 전세 불가

•증여 이탈: 다주택자 양도세 중과 앞두고 물건 빠짐

•전세 매물: 5년 2개월 만에 최저

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다.

줄인 보증금, 월세로 돌아옴

전세가 빠진 자리에 월세가 들어왔습니다. 임대인들이 처음부터 월세를 붙여 내놓고 있습니다. 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율인 전월세전환율¹⁾은 전국 기준 6.6%까지 올랐는데(출처: 한국부동산원), 이 비율대로면 보증금이 1억 원 낮은 대신 월세가 약 55만 원 붙습니다. 서울만의 얘기가 아닙니다. 전국 빌라·오피스텔은 10건 중 8건이 이미 월세입니다.

▸ 전국도 이미 월세 중심

•전국 월세 비중: 66.8%, 1년 새 7.6%p 증가

•비아파트 월세 비중: 80.1%, 아파트보다 30%p ↑

¹⁾ 전월세전환율: 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율로, 임차인이 보증금 대신 지불해야 할 ‘월세 수준’을 결정합니다. 전월세전환율이 6%일 경우 1억 원의 전세는 연간 600만 원(1억 원 × 6%)의 월세에 해당하며, 이는 매달 50만 원입니다.

새는 돈, 어떻게 막을까

전세 대신 월세 계약서를 쓰게 된 지금, 챙겨야 할 것을 정리합니다.

Q 반전세 매물밖에 없는데, 계약 전에 뭘 따져야 할까?

A 전월세전환율부터 비교하세요. 국토교통부 실거래가공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 우리 동네 최근 전세·월세 실거래를 보고 전환율을 직접 계산할 수 있습니다. 같은 단지, 같은 면적인데 전환율이 유난히 높다면 조건을 다시 따져야 합니다.

Q 월세로 가면 세액공제로 얼마나 돌려받나?

A 총급여 8000만 원 이하 무주택세대주라면 연간 월세의 15~17%를 돌려받습니다. 총급여 5500만 원 이하면 17%, 5500만~8000만 원이면 15%입니다. 월세 55만 원이면 연간 660만 원이라 99만~112만 원이 환급됩니다. 연말정산 때 안 챙기면 그대로 사라지는 돈입니다.

Q 전세 매물이 다시 늘 가능성은?

A 토지거래허가구역에서 풀리거나 실거주 의무가 완화되면 전세가 다시 나올 수 있습니다. 다만 정부는 규제를 유지하겠다는 기조라, 당장은 어렵습니다. 나중에 전세로 돌아가려 해도 그때는 보증금이 더 오를 수 있다는 점까지 셈에 넣어야 합니다.

Q 빌라·오피스텔 월세, 아파트보다 나은 선택지일까?

A 월 지출만 보면 부담을 덜 수 있습니다. 다만 전세보증금반환보증 가입이 안 되는 물건이 꽤 많고, 보증금을 날릴 위험도 아파트보다 큽니다. 싸다고 바로 계약하지 말고, 전세보증금반환보증 가입 가능 여부부터 확인하세요.

서울 매물 7만 건 돌파

2월 27일 기준, 서울 아파트 매물이 한 달 새 27% 늘어 7만 건을 넘겼습니다(출처: 아실). 다주택자 양도세 중과를 피하려는 이들이 매물을 쏟아낸 결과입니다. 다만 사려는 이는 적어 매물이 쌓이고 있습니다. 팔려는 줄은 긴데, 사려는 쪽은 뒷짐 진 채 더 떨어지길 기다리는 추세입니다.

13개월째 오르는 오피스텔

서울 오피스텔 가격이 13개월째 오르고 있습니다(출처: KB부동산). 아파트 대출이 막히고 규제가 강화되자 수요가 오피스텔로 옮겨간 겁니다. 특히 ‘중대형’이 상승세를 이끕니다. 올해 전국 오피스텔 입주 물량은 16년 만에 최저라, 가격 상승은 당분간 계속될 것으로 보입니다.

국회서 멈춘 공급 대책

9·7 대책¹⁾ 핵심 법안들이 국회에 잠들어 있습니다(출처: 국토교통위원회). 23개 중 16개가 통과하지 못했고, 가장 중요한 LH 직접 시행 법안은 발의조차 안 됐습니다. 집값이 주춤한 지금이 타이밍이다, 충분한 숙의 없이 강행하면 시장 혼선을 키울 수 있다는 의견 대립이 팽팽합니다.

¹⁾ 9·7 대책: 2025년 9월 7일 발표한 주택공급 확대 방안으로, 수도권 135만 가구 착공 목표와 함께 주택담보대출·전세대출 규제를 강화한 정책입니다.

실거주 프리패스, 경매도 컷?

정부가 토지거래허가구역 내 경매 거래를 들여다보기 시작했습니다. 경매로 집을 사면 실거주 의무가 없어 규제를 피하는 통로로 쓰여왔거든요. 10·15 대책 이후 서울에서만 경매로 넘어간 집합건물이 4242건에 달합니다(출처: 지지옥션).

전쟁 길어지면 분양가 상승

중동 전쟁 장기화 조짐에 국내 공사비도 출렁일 전망입니다. 전쟁이 길어지면 아스팔트, 시멘트, 철강 등 주요 자재값이 오를 수밖에 없어섭니다. 유가 60% 상승 시 건축물 생산비는 1.5%, 토목은 3%까지 뜁니다. 이미 공사비 분쟁이 불거진 상황, 분양가 압력은 더 강해질 수 있습니다.

Q 3기 신도시 청약, 현실적인 선택일까요?

•가족구성원: 30세 예비 신랑, 29세 예비 신부

•현재 거주지: 예비 신랑: 서울 서대문구 원룸(월세), 예비 신부: 경기 하남 본가(부모님과 거주)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 현금 2억 원(예비 신랑 1억 원 + 예비 신부 1억 원) *양가에서 1억 원 지원 예정 / 대출 없음

•월수입: 400만 원(두 사람 합계)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 80만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울 강동구(1순위), 경기 하남(2순위), 서울 서대문구(3순위)

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 학군 > 자연 > 상권

•고민 내용:

-결혼을 앞둔 예비 신랑입니다. 현재 대학원생으로 서울 연희동 원룸에 거주 중이고, 예비 신부는 경기 하남 위례 본가에서 부모님과 함께 살고 있습니다. 아직 신혼집을 마련하지 않아 결혼 후 주거 방식을 어떻게 가져갈지 고민 중입니다.

-결혼 초기엔 주거 수준을 높이기보다 종잣돈을 모으는 데 집중하려 합니다. 일정 기간 불편을 감수하는 ‘몸테크’도 고려하고 있고, 저는 통학을, 예비 신부는 이직을 감당할 수 있습니다.

-다만 대학원생이라 제 소득이 낮게 잡혀 대출한도와 청약 자격에 제약이 있습니다. 현재 보유 현금을 어떻게 활용하느냐에 따라 방향이 달라질 상황입니다.

-제 본가는 광진구, 처가는 위례라 생활 동선을 고려해 강동구를 최종 목표로 보고 있습니다. 아직 시장에 대한 이해도가 깊지 않아 혹시 놓친 부분은 없는지, 아래 저희의 주거 전략에 관한 조언을 구하고 싶습니다.

1. 전세 끼고 매수

토지거래허가제로 인해 현실적으로 어렵다고 보고 있습니다. 또한 소득이 낮아 대출한도가 제한적이라, 현재 보유 현금만으로는 갭과 취득 부대비용을 충당하기 어렵습니다. 그나마 검토 가능한 지역은 구리 장자호수공원역 인근 주택이라고 생각합니다.

2. 매수

구축 아파트를 매수해 실거주하는 방안입니다. 디딤돌대출을 고려했지만, 희망 지역에 6억 원 이하면서 300가구 이상 단지가 많지 않습니다. 홍은동 미성맨션도 검토했지만, 자차가 없어 교통이 부담입니다.

3. 전세

버팀목대출 2억5000만 원(금리 2.4%)을 활용해 연희동 연희대우를 반전세(4억 원/월 40만 원)로 거주하고, 남은 자산은 금융상품으로 운용하는 방안입니다. 실거주 비용은 낮출 수 있지만, 장기적으로 자산 증식 속도가 느릴 수 있다는 점이 고민입니다. 청약 시 당해 요건 충족이 어렵고요.

4. 월세

예비 신부가 위례에 거주 중인 점을 활용해 3기 신도시 하남 교산 분양을 노리는 전략입니다. 분양 시점까지 각자 현재 거주지를 유지하며 혼인신고를 늦추는 방안도 고려하고 있습니다. 자녀를 제외한 가점은 충족하지만, 자녀가 없어 2순위 경쟁이 예상됩니다. 신혼 생활을 미뤄야 하는 단점이 있지만, 이에 대해서는 서로 합의한 상태입니다.

질문.

위 전략 중 제가 놓친 부분이나 현실적으로 과대평가·과소평가한 지점이 있을까요? 또 4번 전략(월세 유지하며 교산 청약)의 실효성도 궁금합니다. 당첨 확률과 그 기간의 기회비용을 고려할 때, 현실적 선택인지 전문가의 판단을 듣고 싶습니다.

A 당첨 확률보다 기회비용을 먼저 따지세요

가능하면 내 집 마련부터 하는 것이 낫다는 입장입니다. 최근 규제 압박으로 투자심리가 위축된 분위기는 있습니다.

다만 강남 같은 고가 아파트와 달리 10억 원 이하 구간은 그 영향이 제한적입니다. 신혼부부처럼 가구가 쪼개지면서 생기는 수요가 꾸준해서죠.

질문에서 정리하신 1~4번 전략을 기준으로 하나씩 보겠습니다.

3번 전략(연희동 반전세 거주하며 자산운용)과 4번 전략(각자 거주지 유지하며 하남 교산 청약 도전)은 기본 구조가 같습니다. 임대 거주로 종잣돈을 모으며 청약을 노리는 전략입니다.

그래서 먼저 ‘전세냐 월세냐’부터 정리하면 됩니다. 전세대출 이자와 전세금 금융비용이 월세보다 낮으면 전세가 낫습니다.

비용 차이가 크지 않다면 월세가 낫고요. 전세는 보증금 반환 과정에서 분쟁이 생길 수 있어, 비용이 비슷하다면 그 리스크를 감수할 이유가 없습니다.

비용 구조 다음으로 따져야 할 게 청약 당첨 가능성입니다. 자녀 없는 예비부부가 신혼부부 특별공급에 도전하면 현실적으로 당첨 가능성은 낮습니다. 자녀가 있거나 임신 계획이 있다면 확률이 올라갈 수 있지만요.

생활권이 동쪽이니 3기 신도시 하남 교산이나 남양주 왕숙 청약에 도전하는 선택 자체는 나쁘지 않습니다. 다만 여기서 전략을 한 가지로 고정하면 문제가 생깁니다.

청약만 보고 기다리면 그 시간이 길어질 수 있습니다. 그사이 시장에서 기회가 지나가기도 합니다. 하락장은 생각보다 갑자기 옵니다. 대내외 경제 충격이나 정책 변수로 집값이 흔들릴 때가 있는데, 2022년 하반기~2023년 상반기가 그랬습니다.

임대 거주를 하다 보면 일상에 집중하다 그 구간을 그냥 지나치는 경우가 많습니다. 타이밍을 놓치기 쉽습니다.

그래서 저는 이렇게 결론을 내립니다. 가능하면 지금 자금 범위 내에서 내 집 마련을 먼저 하는 편이 낫습니다.

1번 전략(전세 끼고 매수)을 선택한다면 구리 쪽이 현실적 대안입니다. 경의중앙·8호선 구리역이나 8호선 장자호수공원역 인근 아파트, 또는 수택2구역 재개발 물건을 검토해볼 수 있습니다.

LG원앙, 구리우성,한양, 한성(3차) 등이 있고 재건축을 생각하면 구리두산이나 한성(1차)도 후보입니다. 수택2구역은 재개발구역이라 물건의 성격이 다양한 만큼, 자금 범위에 맞는 매물이 있는지 직접 발품을 팔아 확인해보시기 바랍니다.